République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 2
ARRÊT DU 27/05/2014
N° de MINUTE : 14/
N° RG : 13/02713
Jugement (N° 09/00324)
rendu le 12 Octobre 2010
par le Tribunal de Grande Instance de BOULOGNE-SUR-MER
REF : SB/KH
APPELANT
Monsieur [C] [L]
né le [Date naissance 2] 1952 à [Localité 4]
de nationalité française
demeurant [Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté par Me François DEROUET, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER
INTIMÉ
Monsieur [Y] [K]
né le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me François DELEFORGE, avocat au barreau de DOUAI, substitué par Me Catherine CAMUS
Assisté de Me Bruno WACHEUX de la SCP WACHEUX-FRENEY, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER
DÉBATS à l'audience publique du 01 Avril 2014 tenue par Stéphanie BARBOT magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marguerite-Marie HAINAUT
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Patrick BIROLLEAU, Président de chambre
Philippe BRUNEL, Conseiller
Stéphanie BARBOT, Conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2014 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Patrick BIROLLEAU, Président et Marguerite-Marie HAINAUT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 12 mars 2014
Le 18 juillet 2008, [C] [L] et [Y] [K] ont régularisé un acte intitulé « Promesse de cession de droit au bail commercial ».
Estimant qu'il s'agissait d'une promesse unilatérale de cession de bail commercial nulle pour n'avoir pas été enregistrée en application de l'article 1589-2 du code civil, [Y] [K] a, par courrier du 10 octobre 2008, informé [C] [L] de ce qu'il ne donnait pas suite à cet acte et a vainement demandé la restitution de l'acompte de 56 000 euros qu'il avait versé, avant de faire assigner [C] [L] en remboursement de cette somme par acte du 26 janvier 2009.
Par jugement rendu le 12 octobre 2010, le tribunal de grande instance de BOULOGNE-SUR-MER a :
- condamné [C] [L] à payer à [Y] [K] la somme de 56 000 euros, outre intérêts légaux de l'assignation du 26 janvier 2009,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné Monsieur [L] aux dépens.
[C] [L] a interjeté appel de ce jugement le 26 octobre 2010.
PRETENTIONS DES PARTIES :
Selon ses conclusions récapitulatives signifiées le 11 février 2014, [C] [L] demande à la cour de :
- vu l'article 1589 du code civil, confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a constaté que le contrat en cause était un compromis de cession emportant vente définitive,
- l'infirmer pour le surplus et dire que « Monsieur [L] » [erreur matérielle : comprendre « [Y] [K] »] sera tenu d'exécuter la convention et de prendre possession du bail, et constater que le versement de 56 000 euros lui est définitivement acquis au besoin à titre de dommages et intérêts complémentaires,
- condamner [Y] [K] à payer le solde du prix de vente, soit 224 000 euros avec intérêts à compter de la décision à intervenir,
- condamner en outre M. [K] à la somme de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts pour réticence abusive et injustifiée à exécuter le contrat ;
Subsidiairement :
- constater la résolution de la promesse synallagmatique aux torts et griefs de [Y] [K],
- dire que la somme de 56 000 € lui restera acquise au besoin à titre de dommages et intérêts complémentaires,
- condamner [Y] [K] à réparer le préjudice subi du fait de l'inexécution, à savoir l'immobilisation du bien jusqu'à la date de l'arrêt à intervenir, la perte de chance de trouver acquéreur et les pertes financières qui ne sauraient être estimées à moins de 250 000 euros
En tout état de cause : condamner [Y] [K] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Ainsi, il soutient que l'acte litigieux constitue un compromis de vente, dès lors qu'il y avait consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix (article 1589 du code civil) ; qu'en conséquence, ne s'agissant pas d'une simple promesse de vente soumise à enregistrement, doit être rejeté l'argument développé de ce chef par Monsieur [K] ; que le propriétaire des murs est bien intervenu à l'acte et a mentionné son accord sur la cession du droit au bail ; qu'après avoir fait droit à tous ses moyens, le tribunal a discerné un accord des parties à l'acte pour ne pas exécuter le contrat, sans toutefois relever les éléments de nature à en justifier, et il ne pouvait à la fois constater le caractère définitif de la cession, et ne pas en tirer la conclusion qui s'imposait quant à son exécution.
[C] [L] exige donc l'exécution pure et simple du contrat, et notamment le paiement du solde du prix de vente, soit 224 000 euros (280 000 euros moins l'acompte de 56 000 euros), objectant, en réponse à l'argumentation adverse, que :
- le débat sur le prix n'a pas lieu d'être ; qu'en effet, il importe peu que, le même jour, ait été signé un autre document dans lequel l'opération aurait été formulée sous forme de cession d'agencement, dès lors que cela ne retire rien au compromis ;
- [Y] [K] tente d'échapper à son engagement par des moyens non justifiés, l'intéressé n'ayant pas fait état d'un faux, ni d'une déspécialisation coûteuse lorsqu'il a mis fin à la relation contractuelle dans son courrier sus évoqué ;
- il ne demande que l'exécution de la promesse acceptée et signée par les parties, et c'est à la suite d'une demande ultérieure de signature d'un nouveau bail formée par [Y] [K] que le propriétaire a exigé un loyer supérieur qui n'a pas été accepté ; qu'ainsi, seule est demeurée la promesse initiale que [Y] [K] doit exécuter ;
- il a été définitivement statué sur les allégations de faux soutenues par [Y] [K], selon ordonnance du juge de la mise en état du 5 mars 2010, sans que l'intéressé n'interjette appel ni ne diligente une procédure d'inscription de faux.
A l'appui de sa demande de dommages et intérêts, il fait valoir que [Y] [K] a tenté de se désengager dans un contexte de crise immobilière ; qu'à l'époque, lui, [C] [L], avait plusieurs clients prêts à acheter son bien à un prix comparable, mais en raison de la conjecture ultérieure, ce bail ne peut être revendu et le sera sans doute dans des conditions moins avantageuses en raison de l'évolution des prix ; que Monsieur [K] est responsable de ce préjudice qui ne saurait être évalué à moins de 60 000 euros, « au-delà de l'acompte versé qui lui restera acquis, au besoin à titre de dommages et intérêts complémentaires ».
A titre subsidiaire, [C] [L] demande à la cour de constater la résolution de la promesse synallagmatique aux torts et griefs de [Y] [K], de dire que la somme de 56 000 euros lui restera acquise « au besoin à titre de dommage et intérêts complémentaires », en condamnant [Y] [K] à réparer le préjudice subi du fait de l'inexécution à savoir l'immobilisation du bien jusqu'à la date de l'arrêt à intervenir, la perte de chance de trouver acquéreur et les pertes financières qui ne sauraient être estimées à moins de 250 000 euros.
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Par dernières conclusions signifiées le 16 octobre 2013, [Y] [K] demande à voir :
prononcer la nullité de la promesse de cession du droit au bail du 18 juillet 2008, pour défaut d'enregistrement dans le délai de 10 jours,
condamner [C] [L] à lui restituer la somme de 56 000 € avec intérêts légaux à compter de la date de l'assignation,
A titre subsidiaire :
- prononcer la nullité de la promesse de cession du droit au bail du 18 juillet 2008,
- Subsidiairement, prononcer la résolution de la promesse de cession du droit au bail du 18 juillet 2008,
- condamner [C] [L] lui restituer la somme de 56 000 € avec intérêts légaux à compter de la date de l'assignation,
* A titre infiniment subsidiaire :
- condamner [C] [L] lui restituer la somme de 56 000 € avec intérêts légaux à compter de la date de l'assignation,
- En conséquence, débouter [C] [L] de toutes ses demandes,
- condamner [C] [L] à payer la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
A titre principal, il soutient que l'acte litigieux est un engagement unilatéral, en application de l'article 1103 du code civil dès lors que Monsieur [L] a promis de lui céder le droit au bail, mais lui ne s'est pas engagé définitivement à l'acquérir, acceptant seulement le bénéfice de la promesse, l'option devant être exercée au plus tard avant le 1er octobre 2008 ; que contrairement à ce que prétend Monsieur [L], aucun acompte concernant la cession du droit au bail n'a été versé, la somme de 56 000 euros l'ayant été au titre de la cession de divers agencements dont le prix était fixé à 280 000 euros.
Il en conclut qu'en application de l'article 1589-2 du code civil, cette promesse unilatérale de vente est nulle faute d'avoir été enregistrée dans les dix jours de l'acceptation ; que dès lors, l'acompte de 56 000 € est sans objet, et c'est à raison que Monsieur [L] a été condamné à lui restituer cette somme avec intérêts légaux à compter de la date de l'assignation, en application de l'article 1376 du code civil.
Subsidiairement, si la cour ne retenait pas cette qualification, [Y] [K] demande confirmation du jugement entrepris, aux motifs que :
- son consentement a été vicié par une erreur : Monsieur [L] ne l'a pas l'informé du contenu précis du bail, et notamment des obligations qui pèsent sur le preneur ;
- par ailleurs, « il semblerait » que le bail ait imposé à [C] [L] d'obtenir l'accord exprès du bailleur pour céder son droit au bail, et il est faux de soutenir que le bailleur serait intervenu à l'acte ; que Monsieur [L] produit aux débats des pièces (n° 4 et 5) qui constituent des faux grossiers ;
- la promesse en question ne contient aucun prix, ce qui constitue une cause de nullité en application de l'article 1591 du code civil.
Encore plus subsidiairement, [Y] [K] fait valoir que la promesse de vente contient une condition résolutoire tenant à l'acceptation par le bailleur du changement de destination et à la non-modification des conditions financières du bail ; que si le bailleur a bien accepté a posteriori la modification de la destination du bail commercial, il a toutefois conditionné cet accord à une augmentation importante des charges financières attachées à ce bail ; qu'il convient de prononcer la résolution de l'acte et de condamner Monsieur [L] à lui restituer la somme de 56 000 euros, par application des dispositions des articles 1183 et 1184 du code civil.
A titre infiniment subsidiaire, [Y] [K] soutient que la promesse de cession précise que la somme de 56 000 € constitue un acompte sur le prix des divers agencements et qu'aucune disposition ne prévoit le sort de cette somme en cas de non-réitération ; que l'acquisition des agencements ne pouvait se faire qu'à la condition d'acquérir le droit au bail, objet de la promesse, dès lors que ces agencements sont indissociables de l'immeuble ; qu'il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Monsieur [L] à restituer la somme de 56 000 €.
Par ailleurs, il soutient que l'argumentation de [C] [L] suivant laquelle la promesse de cession litigieuse emporte vente définitive, formulée presque trois ans après la signature de cet acte, est « fantaisiste » et mal fondée ; qu'en effet, cette qualification est exclue dès lors que l'acte ne mentionne pas le prix de cession, en violation des dispositions de l'article 1591 du code civil, ni aucune information concernant la désignation des locaux, le contrat de bail n'ayant pas été communiqué au cessionnaire.
SUR CE,
Sur la qualification de l'acte et ses conséquences :
Attendu que l'acte litigieux sur lequel [C] [L] fonde sa demande est intitulé « promesse de cession de droit au bail commercial » ;
Que cet acte comporte un premier paragraphe intitulé « EXPOSE », dans lequel il est rappelé que [C] [L] est bénéficiaire d'un bail commercial que lui a consenti la SCI Le Balmoral, sur des locaux sis au [Adresse 3], bail « consenti et accepté à compter du 1er octobre 2005 sous les charges et conditions ordinaires en pareille matière qui seront précisées lors de l'acte définitif » ;
Que le second paragraphe, intitulé « PRIX : CESSION DES AGENCEMENTS », précise que le cédant a effectué dans les locaux des agencements cédés « de l'accord des parties » par les présentes au cessionnaire moyennant le prix de 280 000 euros, que « de convention entre les deux parties, ce prix sera payé comptant lors de l'acte définitif qui devra être établi avant le 1er octobre 2008 », et que « en acompte sur ce prix, il a été payé ce jour un chèque (') d'un montant de 56 000 euros à l'ordre de M. [L] [C] », la mention manuscrite suivante ayant été ajoutée in fine : « Le montant du loyer actuel non réajusté est de 1 200 euros hors taxes ».
Que le troisième paragraphe de l'acte dénommé « FORMALITES » indique : « La cession du présent acte n'a pas pour objet de permettre au cessionnaire de continuer l'activité du cédant. En conséquence, la cession réalisée n'étant pas assimilable à une vente de fonds de commerce, les parties demanderont au notaire de ne pas procéder aux formalités de publicités prévues par les articles L 141-5 et suivants du code de commerce » ;
Que le quatrième paragraphe est intitulé « DESTINATION », et précise que « le cessionnaire devra respecter l'affectation des locaux du rez-de-chaussée constituant le lot n°1 de la copropriété à un usage collectif et touristique » ;
Que le cinquième paragraphe contient diverses déclarations d'état civil et autres, tel que l'indique son intitulé, tandis que le sixième et dernier paragraphe stipule qu'en cas de décès de l'une des parties, il y aura solidarité entre les héritiers ou « le représentant » pour l'exécution « du présent bail » - expression manifestement inadaptée au regard de la convention en cause ;
Que la convention est signée par chacune des parties sous la mention manuscrite « lu et approuvé » ;
Attendu que la cour est tenue de respecter la volonté des parties en vertu de la force obligatoire des contrats édictée par l'article 1134 du code civil ; qu'à la lecture de cette convention, force est de constater que [Y] [K] ne s'est nullement engagé à se porter acquéreur du droit au bail bénéficiant à [C] [L] ; que par ailleurs, sauf à dénaturer les termes du contrat, l'acompte versé par [Y] [K] portait non sur le prix de la cession du droit au bail, mais sur celui des agencements équipant les locaux objets du bail en cause ; que par conséquent, [C] [L] ne saurait soutenir que l'acte litigieux constituerait une convention synallagmatique contenant accord des deux parties sur la cession du droit au bail et sur son prix ; que dès lors, cet acte doit s'analyser comme une promesse unilatérale par laquelle [C] [L] a proposé à [Y] [K] de lui céder son droit au bail ;
Attendu qu'en vertu des dispositions de l'article 1589-2 du code civil, cette promesse unilatérale consentie par acte sous seing privé aurait dû faire l'objet d'un enregistrement dans les dix jours à compter de son acceptation par le bénéficiaire (soit en l'espèce le 18 juillet 2008), ce qui n'a jamais été fait ;
Que dans ces conditions, en application de ce texte, cette promesse doit être déclarée nulle et de nul effet faute d'avoir été enregistrée ; qu'il sera statué sur ce point par voie de disposition distincte dans le dispositif du présent arrêt, le jugement entrepris n'ayant pas statué sur cette demande dans son dispositif ;
Attendu que le prononcé de cette nullité est la conséquence de l'application d'un texte d'ordre public, et il n'est pas soutenu ni démontré que les parties fussent convenues qu'il appartiendrait à [Y] [K] d'effectuer l'enregistrement légalement prescrit ; qu'aucune faute n'étant caractérisée à l'encontre de [Y] [K], [C] [L] doit être débouté de sa demande de dommages et intérêts, par voie de disposition distincte là encore ;
Attendu que la convention ne règle nullement le sort de l'acompte versé par [Y] [K] au titre des agencements qui auraient été cédés accessoirement au droit au bail, pour le cas où la cession du droit au bail ne se réaliserait pas ; qu'en vertu de l'effet rétroactif de la nullité ci-dessus prononcée, les parties doivent être remises dans l'état antérieur à la conclusion de l'acte annulé ; qu'en conséquence, [C] [L] doit être condamné à restituer l'acompte de 56 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation valant mise en demeure, conformément à l'article 1153 du code civil ; que le jugement entrepris, qui a fait droit à cette demande de [Y] [K], sera donc confirmé ;
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
Attendu que, succombant en son recours, [C] [L] sera condamné aux entiers dépens, ainsi qu'à payer une indemnité procédurale tel que précisé au dispositif du présent arrêt, au titre de la procédure d'appel ; qu'en revanche, il sera débouté de sa propre demande formée à ce titre ;
PAR CES MOTIFS :
LA COUR,
- PRONONCE la nullité de la convention régularisée entre [C] [L] et [Y] [K] le 18 juillet 2008 ;
- DEBOUTE [C] [L] de sa demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de [Y] [K] ;
- CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
- CONDAMNE [C] [L] à payer à [Y] [K] une indemnité de 3 000 sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d'appel ;
- DEBOUTE [C] [L] de sa demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNE [C] [L] aux dépens d'appel, et AUTORISE la S.C.P. DELEFORGE-FRANCHI à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
M.M. HAINAUTP. BIROLLEAU