Cour d'appel - 27 mai 2014 - 13/04835

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. État de l'immeuble au moment de la vente : La Cour a également relevé que l'acte authentique stipulait que l'acquéreur prenait l'immeuble dans l'état où il se trouvait, ce qui exclut tout recours pour des désordres apparents. La Cour a affirmé que « si les travaux réalisés étaient affectés des désordres allégués, Monsieur [M] n'aurait pas manqué de le mentionner devant le notaire ».

3. Raccordement au tout-à-l'égout : Concernant la demande incidente de la SCI D'Ambroise, la Cour a confirmé que l'immeuble devait être raccordé au tout-à-l'égout, comme mentionné dans l'acte authentique, et a rejeté les arguments de la SCI selon lesquels le système d'assainissement était conforme aux règles d'urbanisme de l'époque. La Cour a noté que « l'acte authentique mentionne que l'immeuble est raccordé au tout-à-l'égout, sans opérer de distinctions selon les parties dudit immeuble ».

Interprétations et citations légales

2. État des lieux et acceptation de l'immeuble : La Cour a interprété la clause de l'acte authentique stipulant que l'acquéreur prend l'immeuble dans l'état où il se trouve comme une renonciation à tout recours pour des vices apparents. Cela s'inscrit dans le cadre de la liberté contractuelle et de la responsabilité de l'acquéreur de s'informer sur l'état du bien (Code civil - Article 1641).

3. Obligation de raccordement : La décision souligne que l'obligation de raccordement au tout-à-l'égout est une condition essentielle de la vente, et que la SCI D'Ambroise ne peut se soustraire à cette obligation. Cela est en accord avec les normes d'urbanisme et les obligations de conformité des biens immobiliers (Code de l'urbanisme - Article L. 111-1).

En conclusion, la décision de la Cour d'Appel d'Aix-en-Provence illustre l'importance de la preuve dans les litiges contractuels, ainsi que les implications des clauses d'acceptation de l'état des biens immobiliers lors de la vente.

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

1re Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 27 MAI 2014

L.A

N° 2014/

Rôle N° 13/04835

[H],[I], [F] [M]

C/

SCI D'AMBROISE

Grosse délivrée

le :

à :ME BUVAT

ME CHERFILS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de Draguignan en date du 20 Septembre 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 05/00699.

APPELANT

Monsieur [H],[I], [F] [M]

né le [Date naissance 1] 1939 à [Localité 2]), demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Robert BUVAT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

ayant pour avocat Me Gilbert BOUZEREAU de la SELARL BOUZEREAU - KERKERIAN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

INTIMEE

SCI D'AMBROISE immatriculée au RCS de VERDUN sous le N° 400 504 924, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, t [Adresse 2]

représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,

ayant pour avocat Me Olivier BIENFAIT, avocat au barreau de VERDUN

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COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 14 Avril 2014 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, M.LACROIX-ANDRIVET, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Jean-Paul LACROIX-ANDRIVET, Président

Monsieur Jean VEYRE, Conseiller

Monsieur Olivier BRUE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2014

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2014,

Signé par Monsieur Jean-Paul LACROIX-ANDRIVET, Président et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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Vu le jugement rendu entre les parties le 20 septembre 2012 par le tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN,

Vu la déclaration d'appel du 6 mars 2013 de Monsieur [M],

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 24 mars 2014 par ce dernier,

Vu les conclusions récapitulatives déposées le 28 mars 2014 par la SCI D'AMBROISE,

Vu l'ordonnance de clôture rendue le 1er avril 2014,

Vu les conclusions déposées le 11 avril 2014 par Monsieur [M],

SUR CE

Attendu que c'est en vain que Monsieur [M] demande le rabat de l'ordonnance de clôture au motif que, la partie adverse ayant conclu le 28 mars 2014, il n'a pas été en mesure de répliquer avant le 1er avril 2014 ;

Qu'en effet lesdites écritures n'étaient elles-mêmes qu'une réplique aux conclusions déposées le 24 mars 2014 par Monsieur [M] et n'invoquant aucun moyen nouveau relativement aux précédentes écritures de l'intimée elle n'appelait pas impérativement de nouvelles conclusions ;

Attendu que, suivant acte du 1er octobre 2002, la SCI D'AMBROISE a vendu à Monsieur [M] un bien immobilier sis à [Localité 1] ;

Qu'aux termes de compromis le vendeur s'était engagé à effectuer divers travaux qui n'ont jamais été achevés selon l'acquéreur qui a saisi le juge des référés, lequel a, par ordonnance du 7 janvier 2004, commis Monsieur [D] comme expert ;

Qu'en ouverture du rapport, Monsieur [M] a fait assigner la SCI D'AMBROISE devant le tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN en paiement de diverses sommes ;

Que, par jugement du 10 avril 2009, cette juridiction a annulé les opérations d'expertise postérieures au 29 mars 2004 et ordonné, avant dire droit, la reprise des opérations d'expertise ;

Qu'après dépôt du rapport de Monsieur [Z], nouvel expert commis, le tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN a, par jugement dont appel, condamné la SCI D'AMBROISE au paiement de la somme de 10.655,50 euros et rejeté le surplus des demandes, au motif qu'il n'était pas justifié de la nature des travaux réclamés par Monsieur [M] ;

Attendu qu'à l'appui de son appel ce dernier soutient qu'aux termes du compromis de vente la SCI D'AMBROISE s'était engagée à réaliser certains travaux et que l'expert judiciaire a constaté les désordres les affectant et chiffré à 22.763,74 euros le coût des travaux de reprise ;

Attendu que force est de constater que, comme devant le premier juge, Monsieur [M] ne verse pas aux débats un compromis de vente signé de la SCI D'AMBROISE listant les travaux litigieux ;

Que, ceux-ci étant contestés par cette dernière, il n'est, dans ces conditions, pas justifié de l'engagement allégué et ce d'autant plus que, dans l'acte authentique de vente, l'acquéreur a pris l'immeuble dans l'état où il se trouvait sans pouvoir exercer aucun recours en raison du mauvais état du bien ;

Qu'à l'évidence, si les travaux réalisés étaient affectés des désordres allégués, Monsieur [M] n'aurait pas manqué de le mentionner devant le notaire au lieu d'accepter de signer un acte comportant une telle clause ;

Qu'au vu de ces éléments c'est pour des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a débouté Monsieur [M] de sa demande principale ;

Attendu qu'à titre incident la SCI D'AMBROISE demande que le jugement soit réformé en ce qu'il a alloué à Monsieur [M] une somme de 10.655 euros correspondant aux frais d'enlèvement de la fosse septique et de raccordement au tout-à-l'égout de la partie basse de la maison ;

Attendu que c'est en vain que la SCI venderesse fait valoir que la demande est fondée sur un simple courrier de la commune et qu'à l'époque de la construction de l'immeuble et de la vente le système d'assainissement était conforme aux règles d'urbanisme alors en vigueur ;

Qu'en effet, ainsi que l'a justement relevé le premier juge, l'acte authentique mentionne que l'immeuble est raccordé au tout-à-l'égout, sans opérer de distinctions selon les parties dudit immeuble ;

Qu'à ce titre la SCI D'AMBROISE était donc tenue au raccordement de la partie basse de la maison et sa condamnation au paiement du montant du devis, lequel n'est pas contesté dans son quantum, sera confirmée ;

Attendu que c'est pour des motifs pertinents que la cour adopte que le jugement a rejeté la demande de paiement de la somme de 4578,96 euros formée par Monsieur [M] pour la réfection du bitume de la cour ;

Attendu que, compte tenu de ce qui précède, ses autres demandes (frais de gardiennage, préjudice de jouissance) seront elles aussi rejetées ;

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Ecarte des débats les conclusions déposées le 11 avril 2014 par Monsieur [M],

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Condamne Monsieur [M] au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 707 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel dont distraction dans les conditions de l'article 699 du même code.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT