REPUBLIQUE FRANCAISE
Au nom du Peuple français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRET DU 27 Mars 2014
(n° , 4 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : S 10/20473 C.T.
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 09 Septembre 2010 par le tribunal de grande instance de CRETEIL RG n° 09/65
APPELANTE
SOCIETE D'AMENAGEMENT ET DE DEVELOPPEMENT DES VILLES ET DU DEPARTEMENT DU VAL DE MARNE [Adresse 5]
Représenté par Me Miguel BARATA, avocat au barreau de PARIS, toque : C1826, substitué par Me Alysson DJEHICHE, avocat au barreau de Paris, toque T07.
INTIMEES
Madame [C] [H], [Adresse 7]
Madame [M] [H] épouse [L] [Adresse 3]
représenté Par M. [L], son époux
Madame [F] [H] épouse [T] [Adresse 6]
représentée par M. [T], son époux
Tous Représentées et assistées de Me Julie DESBUERES-ABRASSART, avocat au barreau de PARIS, toque : C1140
Madame [D] [H] épouse [W] [Adresse 4]
Madame [O] [H] veuve [R] [Adresse 2]
Représentées par Me Athéna METALLINOS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 268
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE - [Adresse 1]
Représenté par M [X] [J] (commissaire du gouvernement) en vertu d'un pouvoir spécial
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 19 Décembre 2013, en audience publique, devant la cour composée de :
Monsieur Claude TERREAUX, Conseiller, faisant fonction de Président, désigné par Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS,
Madame Denise JAFFUEL, Conseillère, désignée par Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS
Madame Claudine CLERISSE-RATTIER, Juge de l'Expropriation au Tribunal de Grande Instance de PARIS, désignée conformément aux dispositions de l'article L. 13-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique
Greffier : Madame Chaadia GUICHARD, lors des débats
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par Monsieur Claude TERREAUX, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Chaadia GUICHARD, Greffier.
Par délibération du 22 juin 2006, le conseil municipal de la commune de [Localité 1] a décidé la création de la [Adresse 8] et on a confié l'aménagement à la SADEV94.
Le 18 juin 2009, le juge de l'expropriation a rendu l'ordonnance d'expropriation concernant les parcelles cadastrées section l n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] dans ladite commune. Ces parcelles appartiennent aux dames [H] selon des modalités qui seront reprises ci-dessous.
Vu le jugement entrepris du juge de l'expropriation du 9 septembre 2010 ayant fixé les indemnisations dues aux dames [H], auquel est joint le procès-verbal de transport ;
Vu la déclaration d'appel du 15 octobre 2010 de la SADEV 94 ;
Vu le mémoire d'appel du 13 décembre 2010 de la SADEV 94, appelante ;
Vu le mémoire du 19 janvier 2011 de [F], [C] et [M] [H], intimées ;
Vu le mémoire du 24 janvier 2011 de [D] [H] épouse [W] et de [O] [H] épouse [R] ;
SUR CE ;
Considérant qu'il convient de rappeler que les consorts [H] sont coindivisaires des parcelles L[Cadastre 1], [Cadastre 3] et [Cadastre 2], à l'exception pour cette dernière parcelle, de deux lots propriétés pour le lot n° 1 de [O] [H], comportant entre autres un salon de coiffure, et pour l'autre propriété de [D] [H], des locaux de fleuriste;
Considérant que ces trois parcelles prises ensemble forment une belle unité foncière de forme approximativement rectangulaire et comportant une belle façade sur route d'un tiers de la profondeur ; qu'il convient d'en tenir compte ; qu'elles ont cependant des usages différents ; que ces façades sont idéalement situées, ainsi que toutes les parties en conviennent, à l'intersection de trois communes et dans une zone d'avenir ;
Sur la qualification des terrains ;
Considérant que la date de référence est le 22 juin 2007, date de la dernière modification du PLU ;
Considérant que à cette date l'immeuble était classé en zone UP du P.O.S., c'est-à-dire une zone destinée à la construction de logements, locaux tertiaires et d'activité de commerce, d'équipements publics et privés et à l'aménagement d'espaces verts, c'est à dire ouvrant la possibilité de toutes sortes de constructions ; qu'il n'existait pas de surface minimale au sol, que l'emprise au sol était de 80% pour l'activité, et de 50% pour le logement, et 100% pour les usages d'habitation et commerce ; qu'il n'y avait pas de coefficient d'occupation des sols et que la surface bâtie pour l'ensemble de la ZAC était de 70.000m² maximum ; que ces pièces doivent donc être évaluées en terrains à bâtir ; qu'il sera cependant tenu compte des difficultés de réseaux pour les parties de parcelles du fond ;
Considérant que la SADEV94 conteste la valeur retenue pour le fonds des parcelles L[Cadastre 1] et L[Cadastre 3] en faisant valoir qu'elles ne peuvent être qualifiées de terrain à bâtir et reproche au juge de ne pas les avoir qualifiées de terrains non-constructibles, en valeur de jardin d'agrément, quitte à en augmenter la valeur compte tenu de leur situation privilégiée, alors qu'il les a qualifiées de terrains à bâtir sur lesquels il a pratiqué un abattement ; que cependant ainsi qu'il vient d'être vu, aucune restriction d'occupation en surface n'existe ; qu'à la date de référence ces terrains avaient la même situation, réserve faite de la question des réseaux à aménager à l'intérieur des parcelles pour en garantir la desserte, qui nécessite un surcoût ;
Mais considérant que le premier juge, suivant en cela les demandes des expropriés et les conclusions formulées devant lui par le commissaire du Gouvernement, a estimé devoir procéder à une évaluation par zone en retenant que l'ensemble foncier était dans sa totalité juridiquement qualifié de terrain à bâtir ; qu'il n'a en cela commis aucune erreur juridique et qu'il convient de confirmer le jugement sur ce point ; que de même il ne saurait lui être reproché d'avoir pratiqué un abattement pour tenir compte de la forme des terrains et de la profondeur et des coûts de viabilisation dans son estimation ; que ce mode d'évaluation qui permet d'approcher au plus juste de la valeur du terrain exproprié est adapté ; qu'il n'aboutit d'ailleurs pas à un résultat aberrant ;
Considérant que sur la valeur retenue au m² la SADEV 94 soutient que la somme de 460€ le m² est excessive et offre une somme calculée sur 100€ le m², considérant que les fonds de parcelles soient évalués 'comme des jardins potagers' ; que cependant cette situation est totalement injuste eu égard à la très belle situation de ces terrains et au fait qu'ils étaient à la date de référence parfaitement constructible, avec la restriction due au surcoût pour l'aménagement des réseaux à l'intérieur des parcelles ; que le jugement sera confirmé pour les parcelles L [Cadastre 1] et L [Cadastre 3] ;
Sur la demande de 1.000.000€ au titre du préjudice moral ;
Considérant que les soeurs [H] caractérisent ce préjudice par l'impossibilité de racheter un bien de nature équivalente ;
Mais considérant que l'indemnité d'expropriation et l'indemnité de remploi sont précisément destinées à permettre l'acquisition d'un bien équivalent ; que la demande ne saurait être accueillie ;
Sur la demande relative au lot 1 ;
Considérant que ce lot, situé sur la parcelle L. [Cadastre 2], appartient à [O] [H] épouse [R] ; qu'il s'agit d'un ancien local de coiffure ;
Considérant que, reprenant les éléments cités par le commissaire du Gouvernement pour la vente de locaux commerciaux équivalents, et quatre ventes citées par l'expropriée, a tenu compte de façon tout à fait adaptée, pour calculer au plus juste l'indemnité due, de certains caractéristiques du bien, et notamment de ce que celui-ci était situé en retrait de la route et de ce qu'il n'était pas dans une zone très favorisée, dont il fournit les détails ; que l'indemnité fixée de 44.530€ apparaît juste ; que le calcul de l'indemnité de remploi n'appelle pas d'observation ; que le jugement sera confirmé ;
Sur la demande relative au lot n°2 ;
Considérant que ce lot a été attribué à [D] [H] épouse [W] ; qu'il s'agit d'un local de fleuriste ; qu'il y a lieu de confirmer le jugement entrepris, la boutique étant d'autant plus en retrait, et Madame [W] ne produisant pas d'argument spécifique à l'appui de son appel par rapport à ceux présentés par [O] [H] épouse [R] ; que le jugement sera pareillement confirmé ;
Sur la demande pour les frais de recherche de biens similaires ;
Considérant que la demande, qui ne correspond pas à un chef de préjudice indemnisable et qui n'est pas étayée, sera rejetée ;
Sur les pertes de loyers ;
Considérant que les biens ayant été évalués libres, la demande n'est pas recevable, d'autant qu'aucune demande n'avait été formée devant les premiers juges ; que le jugement sera infirmé sur cet unique point ;
Considérant que l'équité commande que la SADEV 94 soit condamnée à payer à [D] [H] épouse [W] , à [O] [H] épouse [R], à [C] [H], à [M] [H] épouse [L] et à [F] [H] épouse [T] la somme de 3000€ chacune sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
-Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a fixé une indemnité pour perte de revenu locatif pour le lot n°1 ;
-Le confirme en toutes ses autres dispositions ;
-Condamne la SADEV 94 à payer à [D] [H] épouse [W], à [O] [H] épouse [R], à [C] [H], à [M] [H] épouse[L] et à [F] [H] épouse [T] chacune la somme de 3000€, soit 15.000€ au total, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
-Laisse les dépens à la charge de la SADEV 94.
LE GREFFIER LE PRESIDENT