Chambre civile
Section 2
ARRÊT N°
du 27 MARS 2024
N° RG 22/332
N° Portalis DBVE-V-
B7G-CD7B GD-R
Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d'Ajaccio, décision attaquée du 14 avril 2022, enregistrée sous le n° 20/1080
S.A.R.L. TERRA CORSA
C/
S.C.I. PARDISOLI
Copies exécutoires délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU
VINGT-SEPT MARS DEUX-MILLE-VINGT- QUATRE
APPELANTE :
S.A.R.L. TERRA CORSA
prise en la personne de son gérant en exercice
[Adresse 6]
[Localité 7]
Représentée par Me Olivier CARDI, avocat au barreau de BASTIA
INTIMÉE :
S.C.I. PARDISOLI
prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 8]
[Localité 1]
Représentée par Me Célia MARCAGGI MATTEI, avocate au barreau d'AJACCIO
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 novembre 2023, devant Guillaume DESGENS, conseiller, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Jean-Jacques GILLAND, président de chambre
Thierry BRUNET, président de chambre
Guillaume DESGENS, conseiller
GREFFIER LORS DES DÉBATS :
Vykhanda CHENG.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 mars 2024
ARRÊT :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et par Vykhanda CHENG, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DES FAITS
Par jugement du 14 avril 2022, le tribunal judiciaire d'Ajaccio a :
Dit n'y avoir lieu à application de la clause résolutoire insérée à l'acte de vente du 4 mai 2016 ;
Débouté la SARL Terra corsa de sa demande de résolution de la vente ;
Débouté la SARL Terra corsa de sa demande au titre des travaux supplémentaires ;
Condamné la SCI Pardisoli à payer à la SARL Terra corsa la somme de 21 800 euros avec intérêts de retard à taux légal à compter de la sommation de payer du 30 juillet 2020 ;
Dit n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'artic1e 700 du code de procédure civile ;
Condamné la SARL Terra corsa aux dépens ;
Rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.
Par déclaration reçue le 17 mai 2022, la S.A.R.L. Terra corsa a interjeté appel du jugement en ce qu'il a : « dit n'y avoir lieu à application de la clause résolutoire insérée à l'acte de vente du 04 mai 2016, débouté la Sarl Terra Corsa de sa demande de résolution de la vente, débouté la Sarl Terra Corsa de sa demande au titre des travaux supplémentaires, condamné la Sarl Terra Corsa au paiement de la somme de 10 000 euros au titre du retard de livraison et ordonné la compensation avec le solde du prix de vente restant dû, dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du CPC, condamné la Sarl Terra Corsa aux dépens, rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par la Sarl Terra Corsa».
Par conclusions transmises le 4 avril 2023, la S.A.R.L. Terra corsa a demandé à la cour de : « -Recevoir la SARL TERRA CORSA en son appel.
-REFORMER le jugement du 14 avril 2022 en ce qu'il a : « DIT n'y avoir lieu à application de la clause résolutoire insérée à l'acte de vente du 4 mai 2016`` DEBOUTE la SARL TERRA CORSA de sa demande de résolution de la vente ».
STATUANT A NOUVEAU :
-JUGER que la sommation d'huissier du 30 juillet 2020 accompagnée d'une lettre intitulée sommation et commandement relatant les faits, les sommes à payer et contenant la clause résolutoire avec la mention de l'intention de la SARL TERRA CORSA de s'en prévaloir correspond aux clauses de la clause résolutoire insérée à l'acte notarié du 30 juin 2016.
-JUGER encore que l'assignation du 25 novembre 2020 vaut sommation de payer et notification par la SARL TERRA CORSA de son intention de solliciter la résolution de la vente faute de règlement à l'expiration du délai d'un mois.
-JUGER que tant l'assignation que le dispositif des conclusions récapitulatives répondent aux prescriptions de l'article 768 du CPC.
-JUGER que le tribunal ne pouvait faire droit à la demande de la SCI PARDISOLI fondée sur l'exception d'inexécution à raison d'un prétendu retard de livraison qui n'est pas applicable en la cause.
A TITRE SUBSIDIAIRE :
-JUGER que le tribunal n'était pas saisi d'une demande fondée sur l'exception d'inexécution dans le dispositif des conclusions de la SCI PARDISOLI et qu'il ne pouvait dès lors se prononcer de son propre chef sur l'application de cette exception dont il n'était pas saisi.
-JUGER également qu'à supposer cette exception recevable, elle était irrecevable faute d'avoir été invoquée dans le mois de la notification de l'assignation.
EN CONSEQUENCE :
-VU le défaut de paiement dans le mois de la notification du 30 juillet 2020 et en tout cas dans le mois de la notification du 25 novembre 2020 :
-JUGER que la vente reçue par acte en date du 4 mai 2016 reçu par Maître [E], notaire à [Localité 4], publié le 12 mai 2016, volume 2016 P, n°2932, par lequel la SARL TERRA CORSA à vendu à la SCI PARDISOLI a acquis en l'état futur d'achèvement les biens suivants : Sur la commune de SARI SOLENZARA (Corse du Sud), [Adresse 5], dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé » [Adresse 6] », figurant au cadastre sous les numéros [Cadastre 2] et [Cadastre 3] section AC, [Adresse 5], les biens et droits immobiliers ci-après désignés, savoir : Lot trente (30) Appartement au 2em étage avec 51/10 000émes des parties communes générales Les 76/10 000emes des parties communes spéciales du bâtiment A Lot cent dix-sept (117) La cave au niveau du sous-sol du bâtiment B cage B1 Les 1/10 000emes des parties communes générales 4/10 000 emes des parties communes spéciales du bâtiment B Lot deux cent vingt-six (226) Emplacement de parking Les 3/10 000 èmes des parties communes générales. L'immeuble sus désigné a fait l'objet d'un règlement de copropriété contenant état descriptif de division établi suivant acte reçu par Maître [J] [E], Notaire à [Localité 4], le 31 mars 2016, publié au service de la publicité foncière d'[Localité 4] le 15 avril 2016, volume 2016 P, numéro 2374. EST RESOLUE DE PLEIN DROIT par application de la clause résolutoire insérée au dit acte pour défaut de paiement du solde du prix.
- A DEFAUT DE RESOLUTION de plein droit, prononcer la résolution de la vente en raison du non-respect de ses obligations par l'acquéreur.
-CONDAMNER la SCI PARDISOLI à restituer les biens vendus dans le même état qu'elle les a reçus le 24 mai 2018.
-JUGER que la SARL TERRA CORSA ne sera tenue que de restituer la somme qu'elle a reçue, après déduction de la clause pénale de 10% et des travaux supplémentaires non payés soit la somme de 101 822 Euros.
-CONDAMNER la SCI PARDISOLI à indemniser à dire d'expert la SARL TERRA CORSA des dégradations apportées aux lieux.
-PRONONCER la compensation à due concurrence entre le coût de la remise en état des lieux et la somme que la SARL TERRA CORSA doit restituer sur le prix perçu.
-ORDONNER l'expulsion de la SCI PARDISOLI, ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d'un serrurier, et assortir cette expulsion d'une astreinte provisoire de 150 € par jour, courant de l'expiration d'un délai de deux mois de la signification de l'arrêt.
-CONDAMNER la SCI PARDISOLI à une indemnité d'occupation de 500 € par mois, comptant de la signification de l'arrêt jusqu'à la remise des clefs.
TRES SUBSIDIAIREMENT.
-Et si la Cour ne réforme pas le jugement quant à la résolution de plein droit de la vente ou sa résiliation judiciaire :
-REFORMER le jugement du 14 avril 2020 en tant qu'il a condamné la SARL TERRA CORSA à payer à la SCI PARDISOLI une indemnité de retard de 10 000 €.
-CONFIRMER le jugement en tant qu'il a condamné la SCI PARDISOLI à payer à la SARL TERRA CORSA le solde du prix soit la somme de 31800 € avec les intérêts conventionnels du 30 juillet 2020 en y ajoutant l'anatocisme.
-REFORMER le jugement en tant qu'il a débouté la SARL TERRA CORSA de sa demande des pénalités contractuelles.
-CONDAMNER la SCI PARDISOLI à payer la somme de 12 720 € au titre de la pénalité contractuelle de retard de paiement du solde de prix de vente sauf à parfaire au jour de l'arrêt.
-REFORMER le jugement en tant qu'il a débouté la SARL TERRA CORSA de sa demande au titre des travaux supplémentaires.
-CONDAMNER la SCI PARDISOLI à payer la somme de 9478 € avec les intérêts légaux au titre des travaux supplémentaires.
A TITRE INFINIMEMT SUBSIDAIRE.
-JUGER que la Cour n'est pas saisie de l'appel incident de la SCI PARDISOLI, les « dire et juger » n'étant que des moyens et non des demandes.
- Et si la Cour considère que le L'APPARTEMENT a été livré avec retard : -JUGER satisfactoire l'offre de la SARL TERRA CORSA de régler une indemnité de 5000 €, laquelle se compensera avec les condamnations prononcées à l'encontre de la SCI PARDISOLI.
-CONDAMNER la SCI PARDISOLI à payer la somme de 5000 € au titre de dommages et intérêts compte tenu de son comportement déloyal.
-CONDAMNER la SCI PARDISOLI à payer la somme de 5000 € au titre de l'article du CPC et aux dépens distraits au profit de Maître CARDI ».
Par conclusions transmises le 17 mars 2023, la S.C.I Pardisoli a demandé à la cour de :
« - CONFIRMER le jugement rendu le I4 avril 2022 en ce qu'il a : DIT n 'y avoir lieu à application de la clause résolutoire insérée à l'acte de vente du 4 mai 2016 ; DEBOUTE la SARL TERRA CORSA de sa demande de résolution de la vente ; DEBOUTE la SARL TERRA CORSA de sa demande au titre des travaux supplémentaires ; CONDAMNE la SARL TERRA CORSA aux dépens ;
- INFIRMER le jugement rendu le 14 avril 2022 en ce qu'il a : CONDAMNE la SCI PARDISOLI à payer à la SARL TERRA CORSA la somme de 21 800 euros avec intérêts de retard au taux légal à compter de la sommation de payer du 30 juillet 2020 ; dit n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du cpc ; REJETTE les autres demandes ;
STATUANT A NOUVEAU DE CES CHEFS :
- DIRE ET JUGER que les travaux supplémentaires évoqués par la SARL TERRA CORSA ne reposent sur aucun élément probant ;
- DIRE ET JUGER que la livraison du bien est intervenue avec 910 jours de retard ;
- DIRE ET JUGER que la SCI PARDISOLI est bien fondée à solliciter la condamnation de la SARL TERRA CORSA au paiement de la somme de 45 000 euros au titre du non-respect de ses obligations contractuelles, tenant au retard de livraison du bien.
En conséquence,
- DEBOUTER la SARL TERRA CORSA de sa demande de la résolution de la vente du 4 mai 2016 ;
- CONDAMNER la SARL TERRA CORSA au paiement de la somme de 45 000 euros en réparation du préjudice subi par le retard de livraison ;
- ORDONNER la capitalisation des intérêts échus, de sorte qu'à chaque échéance annuelle ultérieure les intérêts échus seront capitalisés à chacune de ces dates pour produire eux-mêmes intérêts.
En tout état de cause,
- DEBOUTER la SARL TERRA CORSA de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions ;
- CONDAMNER la SARL TERRA CORSA à verser à la SCI PARDISOLI une somme de 4 000 euros au titre de l'article T00 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ».
Par ordonnance du 7 juin 2023 la présente procédure a été clôturée et fixée à plaider au 16 novembre 2023.
Le 16 novembre 2023, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 27 mars 2024.
La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l'article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu'aux dernières conclusions notifiées par les parties.
SUR CE,
La S.A.R.L. Terra corsa a entrepris à [Localité 7] (Haute-Corse) la réalisation d'un ensemble immobilier pour lequel la S.C.I Pardisoli a signé un contrat de réservation le 30 novembre 2015 portant sur un appartement, une cave et un parking pour un montant de 159 000 euros payables en fonction de l'avancement des travaux. La vente en l'état futur d'achèvement a été régularisée devant notaire par acte du 4 mai 2016.
Sur l'action en résolution de la vente
L'appelante indique qu'une remise des clefs est intervenue le 24 mai 2018 alors que 20 % du montant de la vente restaient à devoir à la S.A.R.L. Terra corsa ; que cette somme n'a jamais été payée ni un surcoût de travaux sollicités par la S.C.I concernant une mise aux normes «Personne à mobilité réduite» du logement aux fins de mise en location ; que la S.C.I aurait refusé à plusieurs reprises de signer tout procès-verbal de réception ; qu'une proposition amiable aurait été faite à laquelle la S.C.I n'aurait pas donné suite ; qu'elle sollicite l'application de la clause résolutoire figurant au contrat de vente.
En réponse, l'intimée considère que l'acte d'huissier du 30 juillet 2020 ne saurait s'analyser en une mise en demeure, en ce qu'il s'agirait d'une sommation de payer et non d'un commandement de payer visant la clause résolutoire ; que la mention de la clause résolutoire ne figurerait que dans une annexe de l'acte dont rien ne démontre qu'elle aurait été jointe par l'huissier de justice lors de la signification ; que l'assignation en première instance serait insuffisante à régulariser l'acte d'huissier ; que la clause résolutoire ne saurait donc trouver à s'appliquer.
Aux termes des articles 1224 et 1225 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.
Pour ne pas faire droit à la demande de mise en jeu de la clause résolutoire figurant dans le contrat litigieux, le premier juge relève d'une part que la sommation de payer du 30 juillet 2020 ne saurait valoir mise en demeure utile et que, d'autre part, l'assignation
du 25 novembre 2020, en ce qu'elle vise la sommation de payer précitée, ne saurait venir régulariser un acte dépourvu de valeur juridique concernant la mise en 'uvre de la clause résolutoire.
Dans ce cadre la cour relève néanmoins que l'acte de vente du 4 mai 2016 stipule que : « au cas où l'acquéreur serait défaillant dans son obligation de payer la partie du prix stipulée payable à terme, le vendeur aurait la faculté, un mois après une sommation par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, de se prévaloir d'office et sans formalité de la résolution des présentes » ; qu'il n'est pas discuté que le terme du paiement des appels de fonds était échu et que l'intégralité du prix de la vente n'a pas été versé ; que l'appelante a procédé par voie de sommation par huissier le 30 juillet 2020 ; que la lecture de « la sommation de payer » permet de constater qu'y est annexée un document intitulé « sommation et commandement de payer » dans lequel la clause résolutoire est mentionnée à deux reprises et où il est précisé « que faute de ce faire la requérante entend se prévaloir de la clause résolutoire contenue à l'acte de vente » (pièce n°7) ; que s'il est exact, ainsi que le relève les deux parties, que le « procès-verbal de signification » ne mentionne pas formellement l'existence d'une annexe, rien ne permet de douter de sa transmission avec la « sommation de payer » ; qu'en tout état de cause, en relevant dans sa décision que le dispositif de l'assignation de première instance évoque bien une action en résolution de la vente, tout en considérant que l'assignation ne saurait régulariser un acte d'huissier dépourvu de valeur juridique, le premier juge s'est contredit, dès lors qu'une assignation vaut mise en demeure et qu'il n'est pas discuté que l'une des demandes figurant dans l'assignation, réitérée dans les conclusions récapitulatives, était relative à la mise en jeu de la clause résolutoire ; que l'assignation du 25 novembre 2020 visée dans le jugement dont appel vaut donc mise en demeure au sens de l'article 1225 du code civil ; que cette mise en demeure à l'endroit de la S.C.I Pardisoli est restée infructueuse ; que la clause résolutoire, laquelle est dénuée de toute ambiguïté, trouve donc à s'appliquer ; que le jugement déféré sera par conséquent infirmé en toutes ses dispositions ; que la résolution du contrat de vente sera prononcée selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision ; que s'agissant du prix à restituer par la venderesse à l'acquéreuse, celui-ci s'élève au prix de vente (159 000 euros toutes taxes comprises) retranché de la somme restant à devoir par l'acquéreuse (31 800 euros) soit la somme de 127 200 euros ; que l'appelante sera néanmoins déboutée de sa demande tendant à tenir compte de l'existence de travaux supplémentaires, dès lors qu'elle indique elle-même qu'aucune convention particulière n'a été formalisée à ce sujet et que les correspondances électroniques produites à l'appui de sa demande sont insuffisantes à démontrer un quelconque engagement de la S.C.I Pardisoli à cet égard ; qu'elle sera également déboutée du paiement de toute clause pénale dès lors qu'aucune explication particulière n'est apportée sur ce point par la S.A.R.L. Terra corsa dans ses écritures.
Sur les autres demandes
L'appelante sollicite de la cour qu'elle prononce le principe de l'indemnisation des éventuelles dégradations survenues sur le bien et la compensation à due concurrence du montant d'éventuelles réparations ; qu'elle prononce encore l'expulsion des personnes occupants le logement ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à la remise des clefs.
L'intimée sollicite pour sa part une indemnisation au titre du retard important de livraison du bien immeuble.
Néanmoins, la cour relève que l'effet rétroactif de la résolution d'une vente immobilière, laquelle conduit à l'anéantissement du contrat, n'autorise pas le vendeur à prétendre à une quelconque indemnité correspondant à l'occupation des lieux entre la vente et sa résolution ; que la S.A.R.L. Terra Corsa sera déboutée de ses demandes de ce chef ; que
l'anéantissement du contrat n'autorise pas plus la S.C.I Pardisoli à solliciter une
indemnité en raison d'un retard de livraison ; qu'elle sera donc déboutée de sa demande de ce chef.
La S.A.R.L. Terra Corsa sollicite encore une indemnisation au motif que l'intimée n'aurait pas conduit sa défense de manière loyale. Néanmoins elle ne démontre l'existence d'aucune faute ni d'aucun préjudice associé de sorte qu'elle sera déboutée de sa demande de ce chef.
La S.C.I Pardisoli, partie perdante à titre principal, sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et sera condamnée aux dépens dont distraction au profit de Me Olivier Cardi, ainsi qu'à payer à la S.A.R.L. Terra corsa la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
INFIRME le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
PRONONCE la résolution de la vente conclue le 4 mai 2016 entre la S.A.R.L. Terra corsa et la S.C.I Pardisoli portant sur les biens et droits immobiliers ci-après désignés : sur la commune de [Localité 7] (Corse-du-Sud), [Adresse 5], dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 6] », figurant au cadastre sous les numéros [Cadastre 2] et [Cadastre 3] section AC, [Adresse 5], lot trente (30) appartement au 2ème étage ; lot cent-dix-sept (117) cave au niveau du sous-sol du bâtiment B cage B1 ; lot deux-cent-vingt-six (226) emplacement de parking,
ORDONNE la publication du présent arrêt auprès des services compétents de la publicité foncière à la requête de la partie la plus diligente,
CONDAMNE la S.C.I Pardisoli à restituer à la S.A.R.L. Terra Corsa Les lots de copropriété précités dans un délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant 3 mois, délai à l'expiration duquel l'astreinte pourra être liquidée sans préjudice d'une nouvelle astreinte pour garantir l'exécution,
CONDAMNE la S.A.R.L Terra corsa à restituer à la S.C.I Pardisoli de la somme de 127 200 euros correspondant aux versements effectués dans le cadre de la vente immobilière,
DÉBOUTE la S.A.R.L. Terra corsa du surplus de ses demandes,
DÉBOUTE la S.C.I Pardisoli de l'ensemble de ses demandes,
CONDAMNE la S.C.I Pardisoli au paiement des entiers dépens, tant ceux de première instance qu'en cause d'appel, dont distraction à Me Olivier Cardi, avocat.
CONDAMNE la S.C.I Pardisoli à payer à la S.A.R.L. Terra corsa la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction à Me Olivier Cardi.
LA GREFFIÈRE
LE PRÉSIDENT