COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 72Z
4e chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 27 OCTOBRE 2014
R.G. N° 12/01559
AFFAIRE :
Société civile JS BOULOGNE
...
C/
SDC DU [Adresse 2])
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Février 2012 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° chambre : 8ème
N° RG : 09/14589 &
RG :10/02988
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES
SELARL MAYET & PERRAULT
Me Christophe DEBRAY
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE VINGT SEPT OCTOBRE DEUX MILLE QUATORZE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Société civile JS BOULOGNE
N° de Siret : 498 751 437 R.C.S. PARIS
Ayant son siège [Adresse 1]
[Localité 1]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par Maître Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES anciennement SCP LISSARRAGUE DUPUIS & ASSOCIES, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 1250076 vestiaire : 625
plaidant par Maître Corine RUIMY avocat au barreau de PARIS, vestiaire :
D 1649
Société LA MAISON BLEUE 'SAS'
N° de Siret : 477 595 219 R.C.S. NANTERRE
Ayant son siège [Adresse 3]
[Localité 2]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par Maître François PERRAULT de la SELARL MAYET & PERRAULT, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, vestiaire : 393 plaidant par Maître Cédric LIGER avocat au barreau de PARIS, vestiaire :
E 1065
APPELANTES
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2], représenté par son syndic le CABINET LOISELET PERE FILS & F DAIGREMONT 'S.A'
N° Siret : 542 061 015 RCS NANTERRE
Ayant son siège [Adresse 4]
[Localité 2]
lui-même pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représenté par Maître Christophe DEBRAY avocat postulant du barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627
plaidant par Maître Aurélie AUBOIN avocat au barreau de PARIS P 154
INTIME
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Septembre 2014, Madame Michèle TIMBERT, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Madame Michèle TIMBERT, Président,
Madame Anna MANES, Conseiller,
Madame Sylvie DAUNIS, Conseiller,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Sylvia RIDOUX
FAITS ET PROCEDURE,
La société JS BOULOGNE a acquis le 5 juillet 2007 les lots 173, 174, 175 et 176 (bureaux) et 78, 79, 180 à 184, 187 à 200, 203 à 218 (emplacements de parking), dans l'ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 2]) correspondant à la totalité d'un bâtiment de quatre étages localisé dans la cour intérieure.
Par acte sous seing privé du 1er juin 2009, elle a consenti à la société LA MAISON BLEUE un bail commercial portant sur les lots n°173 et 174 dudit immeuble, stipulant que les locaux étaient à « usage de locaux commerciaux pour l'exercice de son objet social, à savoir : la création, la gestion, l'acquisition, la formation et l'installation de tout établissement se rapportant à l'accueil de la petite enfance ».
Des travaux ont été engagés en juin 2009 dans le bâtiment et, à l'initiative de la société LA MAISON BLEUE, une réunion a eu lieu le 19 juin 2009 avec le syndic et le président du conseil syndical au cours de laquelle les plans de la future installation d'une crèche ont été remis.
Par ordonnance du 29 juillet 2009, le syndicat des copropriétaires a été autorisé à assigner les sociétés JS BOULOGNE et LA MAISON BLEUE, à jour fixe avant le 15 septembre 2009, pour l'audience du 30 septembre 2009. Le syndicat des copropriétaires a assigné à jour fixe par actes du 14 septembre, la société JS BOULOGNE et du 15 septembre, la société LA MAISON BLEUE devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de les voir condamner à restituer aux lots 173 et 174 leur destination de bureaux d'origine.
Le syndicat des copropriétaires a signifié le 5 novembre 2009 à LA MAISON BLEUE une assignation au fond sur et aux fins de celle du 15 septembre 2009 et a demandé la jonction de cette procédure, enrôlée sous le numéro 09/14589, avec la procédure à jour fixe.
Lors de l'audience du 11 décembre 2009, à laquelle avait été renvoyée l'audience du 30 septembre 2009, la procédure à jour fixe a été radiée puis rétablie sous le numéro 10/02988.
Par jugement du 16 février 2012, le tribunal de grande instance de Nanterre a :
- Ordonné la jonction des instances numéros 09/14589 et 10/02988
- Déclaré les sociétés JS BOULOGNE et la MAISON BLEUE irrecevables en leurs exceptions de procédure soulevées,
- Déclaré le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2] recevable en son action dirigée contre la société LA MAISON BLEUE,
- Condamné in solidum les sociétés JS BOULOGNE et LA MAISON BLEUE à restituer aux lots 173 et 174 leur destination à usage de bureaux et leur a ordonné en conséquence de cesser les activités de centre d'accueil de la petite enfance et de formation qui y sont actuellement exercées dans un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement et passé ce délai, les a condamné in solidum au paiement d'une astreinte de 400 € par jour de retard dans la limite de un an,
- Débouté les sociétés JS BOULOGNE et LA MAISON BLEUE de toutes leurs demandes,
- Condamné in solidum les sociétés JS BOULOGNE et LA MAISON BLEUE à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes plus amples ou contraires,
- Condamné in solidum les sociétés JS BOULOGNE et LA MAISON BLEUE aux entiers dépens qui comprendront le coût des sommations interpellatives et de communiquer des 2 et 3 juillet 2009 et pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
Les sociétés JS BOULOGNE et LA MAISON BLEUE ont interjeté appel de ce jugement le 29 février 2012.
Lors de l'audience de mise en état du 11 juin 2013, une médiation a été proposée par les sociétés JS BOULOGNE et LA MAISON BLEUE. La médiation a été rejetée par le syndicat des copropriétaires aux termes du procès-verbal d'assemblée générale du 4 juillet 2013 déposé à l'audience de mise en état du 3 septembre 2013.
Dans ses dernières conclusions du 2 septembre 2014, la société JS BOULOGNE demande à cette cour, au visa des articles 117, 122, 406 et suivants et 468 et suivants du code de procédure civile, 55 du décret du 17 mars 1967, 565 et suivants du code civil, 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- LA RECEVOIR en son appel et la déclarer bien fondée,
Statuant à nouveau :
A titre liminaire :
- INFIRMER le jugement déféré qui n'a pas statué sur la caducité de l'assignation délivrée les 14 et 15 septembre 2009 et sur la nullité de la requête et assignation,
- ORDONNER la caducité de l'assignation délivrée à JS BOULOGNE et LA MAISON BLEUE les 14 et 15 septembre 2009 en fraude des prescriptions de l'ordonnance du 29 juillet 2009,
- PRONONCER la nullité de la requête du 29 juillet 2009 ainsi que l'assignation à jour fixe subséquente en raison de l'absence d'autorisation d'agir en justice au jour du dépôt de ladite requête, cette autorisation n'ayant été obtenue qu'en septembre 2009,
- ACCUEILLIR la fin de non-recevoir tirée du défaut de droit d'agir du syndicat de copropriété à l'encontre de LA MAISON BLEUE prise en sa qualité de locataire,
- DÉCLARER irrecevable la demande de la société LA MAISON BLEUE, formée à titre subsidiaire et pour la première fois en appel, visant à voir dire et juger que les éventuelles condamnations financières, que ce soient des dommages et intérêts, des astreintes ou des sommes dues au titre de l'article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ne sauraient être mises à la charges de la société LA MAISON BLEUE et seront mises à la charge de la société JS BOULOGNE,
A titre principal :
- INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement,
- DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour mauvaise foi, procédure abusive, intention de nuire et préjudice moral,
A titre subsidiaire :
Si par extraordinaire, la cour venait à confirmer le jugement dont appel :
- DÉBOUTER la société LA MAISON BLEUE de sa demande, formée à titre subsidiaire et pour la première fois en appel, visant à voir dire et juger que les éventuelles condamnations financières, que ce soient des dommages et intérêts, des astreintes ou des sommes dues au titre de l'article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ne sauraient être mises à la charges de la société LA MAISON BLEUE et seront mises à la charge de la société JS BOULOGNE,
Si par extraordinaire, la cour venait à condamner la société MAISON BLEUE à mettre un terme à son activité et à lui accorder les délais qu'elle réclame :
- DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires visant à obtenir la condamnation in solidum des sociétés LA MAISON BLEUE et JS BOULOGNE à lui payer la somme de 831.200 euros à titre d'indemnité pour occupation en violation des dispositions du règlement de copropriété,
- DIRE que les éventuelles indemnités devant être versées au syndicat des copropriétaires en compensation des délais pour libérer les locaux seront à la charge exclusive de la société LA MAISON BLEUE,
- A défaut,
- DÉBOUTER la société LA MAISON BLEUE de sa demande de délais,
Si par extraordinaire, la cour venait à considérer que l'exploitation des lots n°173 et n°174 contrevient au règlement de copropriété, à la destination de l'immeuble ou génère des sujétions de voisinage,
- DÉBOUTER la société LA MAISON BLEUE en sa demande tendant à voir la concluante condamnée au paiement de quelques sommes que ce soit éventuelles sommes à verser en compensation de son occupation des lots n°173 et n°174,
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 20.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d'appel aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions du 1er septembre 2014, la société LA MAISON BLEUE demande à cette cour, au visa des articles 122, 406 et suivants, 468 et suivants du code de procédure civile, 55 du décret du 17 mars 1967 et du règlement de copropriété, de :
- INFIRMER en intégralité le jugement,
Par conséquent,
A titre liminaire :
- PRONONCER la nullité de l'assignation signifiée 5 novembre 2009 à elle-même,
- En conséquence,
- LA METTRE HORS DE CAUSE,
- DÉCLARER le syndicat des copropriétaires irrecevable, le syndic n'ayant pas obtenu un pouvoir valable pour le représenter dans le cadre de la présente procédure,
- DÉCLARER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble irrecevable pour défaut de droit d'agir,
A titre principal :
- DIRE ET JUGER que l'activité de centre d'accueil de la petite enfance dans les lots n°173 et n°174 de l'immeuble sis [Adresse 2]) est conforme à la destination de l'immeuble et au règlement de copropriété,
- DIRE ET JUGER que le syndicat des copropriétaires ne subit aucun préjudice du fait de l'exploitation dans l'immeuble sis [Adresse 2]) d'un centre d'accueil de la petite enfance,
A titre subsidiaire :
- DIRE ET JUGER qu'elle disposera d'un délai qui expirera le 31 mai 2018 pour quitter les locaux sis [Adresse 2],
- DIRE ET JUGER que les stipulations de l'état descriptif de division ne lui sont pas opposables,
En tout état de cause :
- DIRE ET JUGER que les éventuelles condamnations financières, que ce soient des dommages et intérêts, des astreintes ou des sommes dues au titre de l'article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ne sauraient être mises à sa charge et seront mises à la charge de la société JS BOULOGNE,
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts,
- CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions du 10 septembre 2014, le syndicat des copropriétaires demande à cette cour, au visa des articles 385 et 771 du code de procédure civile, 8, 9, 13 de la loi du 10 juillet 1965 et 55 du décret du 17 mars 1967, de :
- LE DIRE ET JUGER RECEVABLE et bien fondé en ses présentes écritures et demandes,
- DÉBOUTER les sociétés JS BOULOGNE et LA MAISON BLEUE de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,
- CONFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions et en conséquence,
- CONDAMNER in solidum la société JS BOULOGNE et la société LA MAISON BLEUE à :
restituer aux lots n° 173 et 174 leur destination de bureaux d'origine,
à mettre un terme à l'activité d'accueil de la petite enfance et centre de formation, ce sous astreinte de 400 € par jour de retard à compter de la signification du jugement et jusqu'à parfaite libération des lieux,
Y ajoutant, et à titre subsidiaire, dans l'hypothèse de délais accordés à la MAISON BLEUE jusqu'au 31 mai 2018 pour quitter les lieux,
- CONDAMNER in solidum les sociétés JS BOULOGNE et LA MAISON BLEUE à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], la somme de 328 500 € à titre d'indemnité pour occupation en violation des dispositions du règlement de copropriété,
- CONDAMNER in solidum la société JS BOULOGNE et la société LA MAISON BLEUE à restituer aux lots n° 173 et 174 leur destination de bureaux d'origine, à compter du 31 mai 2018,
- ORDONNER le départ effectif des lieux à compter du 31 mai 2018 ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du 31 mai 2018,
En tout état de cause,
- CONDAMNER in solidum la société JS BOULOGNE et la société LA MAISON BLEUE à lui payer la somme de 25.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER in solidum la société JS BOULOGNE et la société LA MAISON BLEUE aux dépens tant de première instance que d'appel, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La clôture a été prononcée le 15 septembre 2014.
*
Motifs de la décision
Sur les exceptions de procédure : la caducité des actes introductifs d'instance, assignations et requête, leur nullité et le défaut de pouvoir du syndic
Les sociétés LA MAISON BLEUE et JS BOULOGNE font grief au jugement de les déclarer irrecevables en leurs exceptions de procédure, à savoir leurs demandes en caducité et en annulation des requêtes et assignations délivrées les 14 et 15 septembre 2009 et 5 novembre 2009 ainsi que leur demande tendant à faire déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires en son action fondée sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d'habilitation de son syndic.
Il ressort de l'article 771 du code de procédure civile que le juge de la mise en état est jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure et sur les incidents mettant fin à l'instance ; les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement.
En outre, le défaut d'habilitation du syndic à agir en justice pour le compte du syndicat constitue un défaut de pouvoir sanctionné par une nullité de fond et non une fin de non-recevoir. Il en résulte que le juge de la mise en état est seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur cette exception de procédure et les parties ne sont plus recevables à la soulever devant le tribunal.
Il est patent que ni la société JS BOULOGNE ni la société LA MAISON BLEUE n'ont soulevé ces exceptions de procédure devant le magistrat chargé de la mise en état en sorte qu'elles ne sont plus recevables à les invoquer devant la juridiction du fond pas plus que devant la cour d'appel. Le jugement sera dès lors confirmé de ce chef.
Sur la recevabilité de l'action engagée contre la société LA MAISON BLEUE
Se fondant sur l'article 122 du code de procédure civile, la société LA MAISON BLEUE fait grief au jugement de déclarer recevable le syndicat des copropriétaires en son action dirigée à son encontre alors qu'elle n'est pas partie au règlement de copropriété étant un tiers par rapport à la copropriété ; alors qu'elle est titulaire d'un bail commercial avec son bailleur, copropriétaire, dont elle respecte scrupuleusement les clauses ; alors qu'elle est étrangère à toute prétendue violation du règlement de copropriété.
Comme le soutient à bon droit le syndicat des copropriétaires, le règlement de copropriété est opposable au preneur et le syndicat des copropriétaires, qui justifie d'un intérêt direct et actuel à l'action, dispose d'une action directe contre tout preneur qui l'enfreindrait. Le syndicat des copropriétaires peut en outre palier la carence du bailleur et exercer les actions dont ce dernier dispose à l'encontre d'un preneur qui viendrait à le violer.
Il découle de ce qui précède que c'est exactement que les premiers juges ont retenu que le syndicat des copropriétaires était recevable en son action dirigée contre la société LA MAISON BLEUE. Le jugement sera dès lors confirmé de ce chef.
Sur la conformité de l'activité de centre d'accueil de la petite enfance au règlement de copropriété, à la destination de l'immeuble et aux dispositions réglementaires
Les sociétés LA MAISON BLEUE et JS BOULOGNE font grief au jugement de retenir que l'exercice d'une activité de centre d'accueil de l'enfance dans les lots 173 et 174 serait contraire à l'affectation de ces parties privatives telles que définies dans le règlement de copropriété complété par l'état descriptif de division alors que l'état descriptif de division, même intégré dans le règlement de copropriété, est un document juridiquement neutre qui ne peut créer aucune interdiction ou obligation pour les copropriétaires quant à l'utilisation et la destination de leurs locaux peu important à cet égard le renvoi express du règlement de copropriété à l'état descriptif de division ; que le règlement de copropriété précise que les locaux affectés à un usage de commerces, d'activités et de bureaux peuvent être utilisés pour l'exercice de 'n'importe quels commerces ou professions' signifiant ainsi que toute activité commerciale ou professionnelle peut être exercée dans les locaux non affectés à l'habitation ; que les seules activités interdites sont celles qui nuisent à la sécurité de l'immeuble et à la tranquillité des autres occupants et tout commerce alimentaire ou service alimentaire et débits de boissons ; que la société LA MAISON BLEUE ne vend pas, ne stocke pas, ne reçoit pas de marchandises et n'offre aucun service alimentaire ; alors que, à supposer que l'état descriptif de division puisse être considéré en l'espèce comme ayant une valeur contractuelle, le terme 'bureau' doit être compris comme synonyme de 'professionnel' par opposition au local réservé à l'habitation en sorte qu'il ne peut être défini comme autorisant uniquement des prestations dites 'intellectuelles'.
L'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu'un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance, que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction au droit des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
L'article 9 de la même loi précise que chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
L'état descriptif de division, même inclus dans le règlement de copropriété, demeure un document établi pour les besoins de la publicité foncière, sans valeur contractuelle, et n'est pas susceptible de prévaloir sur les stipulations du règlement en sorte que, en cas de contradiction entre les deux documents, ce sont les stipulations du règlement de copropriété qui l'emportent.
En l'espèce, le règlement de copropriété, à la rubrique 'Destination de l'immeuble Usage de ses parties', stipule que : 'L'ensemble immobilier est destiné à l'usage principal d'habitation et pour partie à usage de bureaux, professionnel, de commerces et d'activités, suivant l'affectation donnée à chacun des lots composant l'ensemble immobilier dans l'état descriptif de division ci-dessus'. Il est encore précisé 'quant aux locaux affectés à un usage de commerces, d'activités et de bureaux (ils) pourront être utilisés pour l'exercice de n'importe quels commerces ou professions, à condition que l'exercice de ceux-ci ne nuise pas à la sécurité de l'immeuble et à la tranquillité des autres occupants notamment par le bruit qui serait produit ou les odeurs qui seraient dégagées, à l'exception de tout commerce alimentaire ou service alimentaire et débits de boissons.'.
L'état descriptif de division indique, s'agissant des lots litigieux 173 et 174, 'un ensemble de locaux à usage de bureau'.
Le syndicat des copropriétaires ne peut être suivi dans l'interprétation restrictive du terme 'bureau' figurant dans l'état descriptif s'agissant des lots litigieux alors que le règlement de copropriété autorise, par principe, que tout local affecté à un 'usage de commerces, d'activités et de bureaux' puissent 'être utilisés pour l'exercice de n'importe quels commerces ou professions' et pose lui-même des restrictions à cet usage en précisant 'à condition que l'exercice de ceux-ci ne nuise pas à la sécurité de l'immeuble et à la tranquillité des autres occupants notamment par le bruit qui serait produit ou les odeurs qui seraient dégagées, à l'exception de tout commerce alimentaire ou service alimentaire et débits de boissons.'. L'interprétation suggérée par le syndicat des copropriétaires est dès lors en contradiction manifeste avec les stipulations du règlement de copropriété qui énumèrent des restrictions précises et limitées à l'usage des lots de 'bureaux'. Le recours à l'état descriptif permet en définitive de comprendre que ces lots ne sont pas destinés à l'usage principal d'habitation, mais à l'usage professionnel autorisé par le règlement de copropriété.
En conséquence, l'activité litigieuse de la société LA MAISON BLEUE, à savoir un centre d'accueil de la petite enfance, est conforme à la destination de l'immeuble qui autorise l'exercice dans les locaux litigieux de 'n'importe quels commerces ou professions'. Il en résulte que le jugement en ce qu'il condamne in solidum les sociétés JS BOULOGNE et LA MAISON BLEUE à restituer aux lots 173 et 174 leur destination à usage de bureaux sera réformé.
Pour autant, bien que conforme à la destination de l'immeuble, il revient encore à cette cour de vérifier si l'activité litigieuse respecte les prescriptions du règlement de copropriété qui autorisent tout local affecté à un 'usage de commerces, d'activités et de bureaux' à l'exception de ceux qui offrent 'un service alimentaire'. Une activité ou un commerce offrant un service alimentaire s'entend d'une activité qui propose à son personnel, à ses clients ou usagers, des repas préparés ou réchauffés et servis sur place.
Or, il résulte tant des écritures que des productions que la société LA MAISON BLEUE offre, dans ses locaux, un service alimentaire, prohibé par le règlement de copropriété, et qui n'a fait l'objet d'aucune autorisation par l'assemblée générale des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires démontre en outre par les pièces qu'il produit (en particulier les attestations de MM. [E], [O], [Y], [V], [P], [M], M. et Mme [Z], M. et Mme [I], Mme [F], Mme [X], Mme [S], un constat d'huissier et des photographies), que l'activité exercée par la société LA MAISON BLEUE porte atteinte aux droits des autres copropriétaires en ce qu'elle génère pour les autres occupants des nuisances et sujétions de voisinage prohibés par l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et le règlement de copropriété Il est en particulier démontré l'existence de multiples
nuisances tels que le bruit, l'encombrement de la rue générant une circulation difficile voire le blocage de la circulation des copropriétaires en raison des déposes des jeunes enfants par leurs parents dans un créneau horaire restreint, l'encombrement du trottoir devant le portail de la copropriété par les véhicules des parents qui viennent déposer les enfants et par les camions de livraison qui stationnent dans la rue pour livrer la nourriture consommée sur place, les nuisances subies par les utilisateurs des parties communes tel le local poubelle qui se révèle inadapté à la nature des déchets générés par cette activité (couches, déchets alimentaires) et à leur volume ainsi que les désagréments nés des odeurs nauséabondes que génèrent ces volumineux déchets (odeurs nauséabondes dans le local poubelle, urine que décrivent les attestations des copropriétaires produites par le syndicat des copropriétaires).
Il découle de ce qui précède que c'est justement que les premiers juges ont ordonné, sous astreinte, à la société LA MAISON BLEUE et à la société JS BOULOGNE de cesser les activités de centre d'accueil de la petite enfance et de formation qui y sont exercées dès lors que l'activité exercée dans les locaux litigieux offre un service interdit par le règlement de copropriété et génère des nuisances et sujétions prohibées tant par l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 que par le règlement de copropriété.
Sur la demande de condamnation de la seule société JS BOULOGNE
La société LA MAISON BLEUE sollicite de la cour qu'elle mette à la charge de la seule société JS BOULOGNE les éventuelles condamnations financières dommages et intérêts, astreintes, sommes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, dépens. Elle soutient à cet égard que le règlement de copropriété n'a aucune valeur contraignante pour le tiers qu'elle est.
Cette demande n'est pas fondée, le règlement de copropriété étant également opposable au preneur à bail commercial, la société LA MAISON BLEUE. Cette dernière ayant contrevenu aux dispositions dudit règlement sans qu'elle puisse sérieusement prétendre avoir été dans l'ignorance des doléances du syndicat des copropriétaires et des nuisances subies par les autres copropriétaires dès lors qu'elle a participé, dès 2009, à plusieurs tentatives infructueuses de résolutions amiables qui n'ont toujours pas abouti à ce jour et qu'en sa qualité de professionnelle, elle pouvait anticiper les problèmes avant la signature du bail.
La demande de la société LA MAISON BLEUE de voir condamner la seule société JS BOULOGNE au paiement de toute condamnation financière est en outre fondée sur les dispositions de l'article 1719 du code civil, le bailleur étant tenu envers elle d'une obligation de délivrance et de jouissance paisible du bien loué pendant toute la durée de son bail.
La société JS BOULOGNE soutient que cette demande est nouvelle et, partant, irrecevable.
Conformément aux dispositions de l'article 564 du code de procédure civile 'à peine d'irrecevabilité prononcée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait'.
La demande de la société LA MAISON BLEUE en réparation de son préjudice de jouissance fondée sur les dispositions de l'article 1719 du code civil est en effet nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile puisqu'elle n'a pas été formulée par la société LA MAISON BLEUE devant les premiers juges, ne tend pas aux mêmes fins que les demandes présentées devant les premiers juges, ne tend pas à écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait, elle sera dès lors déclarée irrecevable.
Sur les demandes de dommages et intérêts
Les demandes de dommages et intérêts en réparation du préjudice d'image et moral allégué par la société LA MAISON BLEUE et pour le préjudice né de la mauvaise foi du syndicat des copropriétaires, pour procédure abusive et intention de nuire allégué par la société JS BOULOGNE qui ne sont pas fondées, aucune faute imputable au syndicat des copropriétaires n'étant caractérisée, seront rejetées. Le jugement sera par conséquent confirmé de ces chefs.
Sur la demande de délai
Soutenant qu'elle a toujours fait preuve de bonne foi et tenté de trouver un terrain d'entente avec le syndicat des copropriétaires, la société LA MAISON BLEUE demande le bénéfice de délai pour poursuivre sa mission d'intérêt général soutenue par la mairie de [Localité 3] et pour quitter les lieux au mieux des intérêts de chacun et ainsi faire primer l'intérêt général. Elle indique que ce délai devrait coïncider avec l'expiration du bail initial soit le 31 mai 2018. De tels délais lui sont nécessaires pour qu'elle prenne les mesures adéquates en termes de gestion du personnel, pour accomplir les démarches en vue de trouver un terrain d'entente avec le syndicat des copropriétaires et pour permettre aux parents des enfants de trouver une solution alternative.
La demande de délai jusqu'au 31 mai 2018 sollicitée ne saurait pas être accueillie, la société LA MAISON BLEUE ayant de fait bénéficié de plusieurs années pour s'organiser, trouver une solution amiable et ainsi mettre fin au contentieux qui l'oppose au syndicat des copropriétaires. Cependant, en raison de l'impact évident d'une telle décision sur les familles des jeunes enfants, et donc pour leur permettre de mettre en place une nouvelle organisation, un délai de 3 mois à compter de la signification du présent arrêt sera accordée aux appelants pour qu'ils cessent l'activité litigieuse dans les lots 173 et 174.
Dès lors que la cour n'a pas accueilli la demande de délai jusqu'au 31 mai 2018 sollicitée par LA MAISON BLEUE, la demande subsidiaire du syndicat des copropriétaires de condamnation à lui verser des dommages et intérêts en réparation du préjudice qui en résulterait pour lui devient sans portée.
Sur la demande d'astreinte
Il convient en outre d'accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et de condamner in solidum les sociétés JS BOULOGNE et LA MAISON BLEUE à payer une nouvelle astreinte de 400 € par jour de retard courant à l'expiration du délai de 3 mois susvisé jusqu'à libération des lieux.
Sur les autres demandes
Il apparaît équitable d'allouer la somme de 5.000 € au seul syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle les sociétés LA MAISON BLEUE et JS BOULOGNE seront condamnées in solidum, les dispositions du jugement relatives à ce texte étant confirmées.
Les dépens
Les sociétés LA MAISON BLEUE et JS BOULOGNE qui succombent en la majeure partie de leurs prétentions seront condamnées aux dépens d'appel, les dispositions du jugement relatives aux dépens étant confirmées.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Statuant contradictoirement,
RÉFORME le jugement en ce qu'il :
Condamne in solidum les sociétés JS BOULOGNE et LA MAISON BLEUE à restituer aux lots 173 et 174 de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 2]) leur destination à usage de bureaux,
Rejette toute demande de délai,
LE CONFIRME pour le surplus,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
DÉCLARE irrecevable la société LA MAISON BLEUE en sa demande de réparation du préjudice de jouissance fondée sur les dispositions de l'article 1719 du code civil,
DIT que la destination des lots 173 et 174 est conforme au règlement de copropriété de l'immeuble situé [Adresse 2]),
DIT que les sociétés JS BOULOGNE et LA MAISON BLEUE devra cesser ses activités dans les lots 173 et 174 litigieux dans un délai de 3 mois à compter de la signification du présent arrêt,
DIT n'y avoir lieu à statuer sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 2]) au titre du préjudice que lui aurait causé l'octroi de délais jusqu'au 31 mai 2018,
CONDAMNE in solidum la société LA MAISON BLEUE et la société JS BOULOGNE à verser au syndicat des copropriétaires les sommes de :
400 € à titre d'astreinte par jour de retard courant à l'expiration du délai de trois mois susvisé jusqu'à libération des lieux,
* 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE toutes autres demandes,
CONDAMNE in solidum la société LA MAISON BLEUE et la société JS BOULOGNE aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Michèle TIMBERT, Président et par Madame Sylvia RIDOUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,