Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 2 - Chambre 5
ARRET DU 27 SEPTEMBRE 2011
(n° ,8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 08/04655
Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Janvier 2008 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 06/09355
APPELANTE
S.A. GENERALI IARD aux droits de la Cie CONTINENT
agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 4]
[Localité 9]
représentée par la SCP GRAPPOTTE-BENETREAU et PETIT-JUMEL, avoué près la Cour.
assistée de Me Carine DETRE, avocat plaidant pour le cabinet BELDEV.
INTIME AU PRINCIPAL ET APPELANT INCIDEMMENT
Monsieur [W] [M] [Y]
[Adresse 5]
[Localité 8]
représenté par la SCP CALARN-DELAUNAY, avoué près la Cour
assisté de Me Julien BROCHOT, avocat plaidant pour la SCP LETU ITTAH PIGNOT.
INTIME
Syndicat des copropriétaires [Adresse 3]
représenté par son Syndic le CABINET ABEILLE IMMOBILIER
[Adresse 10]
[Localité 6]
représenté par la SCP GAULTIER - KISTNER, avoué près la Cour
assisté de Me Anne MAS, avocat plaidant pour la SELARL LGL & associés.
INTIME
Monsieur [O] [G]
[Adresse 12]
[Localité 7]
représenté par la SCP NABOUDET - HATET, avoué près la Cour.
Société MACIF ILE DE FRANCE en sa qualité d'assureur M.[O] [G]
[Adresse 1]
[Localité 11]
représentée par la SCP Edouard et Jean GOIRAND, avoué près la Cour.
ayant pour avocat de Me Florence ROSANO.
S.C.I. MIGRANCES UNIVERSALIS
[Adresse 2]
[Localité 7]
assignée par acte d'huissier le 27 mai 2011 par PVRI.
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 27.06.2011, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Dominique REYGNER, Président
M. Christian BYK, Conseiller
Mme Sophie BADIE, Conseillère
qui en ont délibéré.
GREFFIER, lors des débats : Dominique BONHOMME-AUCLERE
ARRET :
-PAR DÉFAUT
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique REYGNER, président et par Mle Fatia HENNI, greffier auquel la minute du présent arrêt a été remise.
Suite à un dégât des eaux intervenu dans l'appartement dont il était propriétaire au [Adresse 3], M. [Y] a, par actes des 21,25 et 26 avril 2006, assigné en responsabilité devant le Tribunal de grande instance de PARIS le SYNDICAT des COPROPRIÉTAIRES et son assureur, la compagnie LE CONTINENT (aux droits de laquelle vient la société GÉNÉRALI IARD), la SCI MIGRANCES UNIVERSALIS, également assurée par la compagnie LE CONTINENT et propriétaire de l'appartement d'où provenaient les fuites, ainsi que M. [G], locataire dudit appartement et son assureur, la MACIF.
Par jugement du 25 janvier 2008, le premier juge a mis hors de cause la MACIF, condamné la SCI MIGRANCES UNIVERSALIS et le SYNDICAT des COPROPRIÉTAIRES, chacun pour moitié, à payer au demandeur la somme de 51540 euros, outre à prendre en charge, dans la même proportion, les travaux de réfection pour un montant de 66931,48 euros, dit que la société GÉNÉRALI devait sa garantie au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES et à la SCI MIGRANCES UNIVERSALIS et condamné in solidum la SCI MIGRANCES UNIVERSALIS et LE SYNDICAT des COPROPRIÉTAIRES à payer à M. [Y], à GENERALI et à la MACIF la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Par déclaration du 4 mars 2008, la société GÉNÉRALI a fait appel de cette décision et, dans ses dernières conclusions du 1er juin 2011, elle sollicite l'infirmation du jugement, sa mise hors de cause et la condamnation du SYNDICAT des COPROPRIÉTAIRES à lui restituer la somme de 48052 euros sur le fondement de la répétition de l'indu. A titre subsidiaire, elle demande la confirmation du jugement en ce qu'il a limité l'indemnisation de Monsieur [Y] à la perte des loyers et le débouté des demandes de M. [Y] et du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES. En tout état de cause, il est réclamé solidairement de M. [G], de la MACIF et de la SCI MIGRANCES UNIVERSALIS la somme de 48852 euros ainsi que leur condamnation à la garantir de toute condamnation, outre celle de tout succombant à lui verser la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 19 mai 2011, M. [Y] demande à la cour de condamner solidairement le SYNDICAT des COPROPRIÉTAIRES, la SCI MIGRANCES UNIVERSALIS, M.[G] et les assureurs GÉNÉRALI et MACIF à lui payer la somme de 6174,48 euros au titre de pertes locatives, outre la somme de 101000 euros au titre de la perte de valeur de l'appartement et celle complémentaire de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.
Par dernières conclusions du 6 janvier 2011, le SYNDICAT des COPROPRIÉTAIRES demande l'infirmation du jugement concernant les préjudices subis par M. [Y] et, subsidiairement, la confirmation de ce que la compagnie GÉNÉRALI lui doit sa garantie.
Concernant les travaux de réfection des parties communes, le SYNDICAT demande la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné la compagnie GÉNÉRALI à lui verser les sommes de 48852 euros et 20079 euros et, subsidiairement, réclame la condamnation solidaire de M. [G], de la compagnie MACIF et de la SCI MIGRANCES à lui verser ces sommes, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt. Il est enfin réclamé l'infirmation du jugement concernant les frais irrépétibles et la condamnation de tout succombant à lui verser la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 2 décembre 2010, M. [G] demande la confirmation du jugement, subsidiairement, la condamnation de la MACIF à le garantir de toute condamnation et, plus subsidiairement, que la cour dise que sa responsabilité ne saurait être engagée au-delà d'une part minime et sans que la solidarité ne joue, la SCI MIGRANCES, devant, par ailleurs, le garantir de toute condamnation. En tout état de cause, il est demandé la somme de 3000 euros à la société GÉNÉRALI, solidairement avec tout succombant, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Par dernières écritures du 1er juin 2011, la compagnie MACIF demande à la cour de déclarer irrecevable la demande de M. [Y], de confirmer le jugement quant à sa mise hors de cause, de condamner la compagnie GÉNÉRALI à garantir le SYNDICAT et la SCI MIGRANCES. A titre subsidiaire, il est demandé de dire mal fondées les demandes de M. [Y] et, à titre plus subsidiaire, de ramener la demande du SYNDICAT à la somme de 46303,95 euros. Il est également réclamé le débouté des demandes à son encontre et la condamnation in solidum de la SCI MIGRANCES, du SYNDICAT et de la société GÉNÉRALI à la relever de toute condamnation. Enfin, la somme de 5000 euros est sollicitée de tout succombant au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Ces conclusions sont expressément visées pour complet exposé des prétentions et moyens des parties constituées.
Assignée par procès-verbal de vaines recherches du 27 mai 2011, la SCI MIGRANCES n'a pas constitué avoué.
CE SUR QUOI, LA COUR
Sur la recevabilité :
Considérant que la compagnie MACIF fait valoir que M. [Y] ayant été indemnisé par son assureur, il n'a plus ni intérêt ni qualité pour agir ;
Mais considérant que la MACIF ne démontrant pas que M. [Y] aurait été indemnisé de la totalité des préjudices dont il réclame réparation, l'exception d'irrecevabilité sera écartée ;
Sur la responsabilité :
Considérant qu'au soutien de son appel, la compagnie GÉNÉRALI, appuyée par le SYNDICAT, avance que le dégât des eaux est uniquement imputable à la vétusté des installations sanitaires de l'appartement de la SCI MIGRANCES, occupé par M. [G] ;
Considérant que M. [Y] soutient que les causes du sinistre résident à la fois dans un état déplorable des installations sanitaires de l'appartement de la SCI MIGRANCES loué à M. [G] et dans un mauvais état de l'enduit de la façade de l'immeuble, que les responsabilités du SYNDICAT, de la SCI et du locataire doivent donc être retenues ;
Considérant que M. [G], qui conteste les conclusions du rapport d'expertise à son égard, demande sa mise hors de cause, ayant emménagé dans cet immeuble vétuste et cet appartement délabré seulement cinq mois avant la survenance du sinistre ;
Considérant qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire (p 15) que,' concernant l'origine des dégradations de la structure de l'immeuble, l'examen détaillé des lieux a révélé un état de vétusté très avancé des installations sanitaires de l'appartement du 2ème étage, notamment du cabinet de toilette-wc' (appartenant alors à la SCI MIGRANCES), que cet état a été 'aggravé par l'étanchéité inexistante du plancher et des joints détériorés des carrelages, faïence, sol et murs (et du) bac à douche, l'ensemble ayant manqué d'entretien', 'que l'eau a traversé le plancher et le mur de façade, vraisemblablement depuis un temps très long' et que 'les éléments de structure en bois ont été rongés par des insectes, alimentés par l'humidité, aggravés également par l'état des enduits de façade, une vétusté en général, abîmés par le temps';
Considérant que le rapport précise (p 20) que ' l'absence d'entretien des équipements sanitaires ( au second étage) est en grande partie responsable des infiltrations qui sont à l'origine de la dégradation de la structure et de l'appartement situé juste au-dessous appartenant à M. [Y]';
Considérant qu'il résulte de ces constatations que la cause principale des dégâts est constituée par l'absence d'entretien des installations sanitaires privatives, dont la responsabilité dans le temps incombe, au regard des tiers, par application de l'article 1384 alinéa 1er du code civil tant au propriétaire non occupant qu'au locataire, M. [G], dans la proportion de 90%-10%, que néanmoins il existe une autre cause de responsabilité due au non entretien des façades ;
Considérant, en conséquence, que la cour estime que la SCI MIGRANCES UNIVERSALIS et M. [G], d'une part ( et entre eux dans la proportion ci dessus indiquée), et le SYNDICAT des COPROPRIÉTAIRES, d'autre part, dans la proportion de deux tiers ( pour un tiers à la SCI MIGRANCES UNIVERSALIS et à M. [G]) doivent être condamnés in solidum à réparer le préjudice de M. [Y] ;
Sur les garanties :
- garantie de la compagnie GÉNÉRALI
Considérant que la compagnie GÉNÉRALI dénie sa garantie en faisant valoir que le tribunal a statué ultra petita sur ce point, la compagnie LE CONTINENT ayant uniquement été assignée comme assureur du SYNDICAT et non de la SCI ;
Qu'elle ajoute que la police ne couvre pas les sinistres résultant des infiltrations par façade, que le sinistre est dépourvu de caractère aléatoire et que tant le SYNDICAT que la SCI ont été défaillants dans l'entretien de l'immeuble et de l'appartement ;
Considérant que M. [Y] réplique que la compagnie a également été assignée comme assureur de chaque copropriétaire non occupant, peu importe que l'assuré n'ait pas comparu et qu'étant un tiers à la relation contractuelle, elle ne peut lui opposer le défaut d'entretien ;
Considérant que le SYNDICAT répond qu'il ne s'agit pas d'infiltrations par façade mais de fuites trouvant leur origine dans les parties privatives d'un copropriétaire, que ces fuites ont bien un caractère accidentel et que, s'agissant du dernier grief, il ne lui appartenait pas d'intervenir pour l'entretien d' une partie privative ;
Considérant que la MACIF ajoute que l'article 12 de la police couvre les infiltrations par façade et qu'il n'est pas démontré que ses assurés avaient connaissance du sinistre au moment de la souscription de la police en 1995 ;
Considérant que, s'il est exact que devant les premiers juges la compagnie GÉNÉRALI n'a été assignée qu'en qualité d'assureur du SYNDICAT des COPROPRIÉTAIRES, il y a toutefois lieu de constater qu'en appel les écritures d'autres parties et notamment de M. [Y] demandent également sa condamnation en tant qu'assureur de la SCI MIGRANCES de sorte que, faute pour cet assureur d'avoir soulevé l'existence d'une demande nouvelle en cause d'appel, la cour, qui réformera le jugement déféré en ce qu'il a statué ultra petita, ne peut cependant déclarer irrecevables les demandes présentées devant elle à l'encontre de la compagnie GÉNÉRALI es qualité d'assureur de la SCI MIGRANCES ;
Considérant qu'il résulte de l'article 3 de la police concernant les dommages dus à l'eau ( garantie étendue dans les mêmes conditions par l'article 15 aux dommages accidentels à travers les façades) que sont exclus de cette garantie 'les effets et dommages résultant d'un manque de réparations et/ou défaut caractérisé d'entretien incombant à l'assuré et connu de lui';
Considérant qu'au vu des constatations de l'expert ci-dessus rappelées, il y a lieu de considérer que l'état de vétusté très avancé des installations sanitaires de l'appartement du 2ème étage, aggravé par un manque d'entretien, n'a pu échapper ni à la SCI, propriétaire, ni à M [G], locataire ; que celui-ci reconnaît d'ailleurs, dans ses conclusions, que l'état des lieux remis par le bailleur, document qui démontre la connaissance que les deux parties avaient de la chose, notait : 'appartement en travaux, tout est à refaire ; la plomberie de la salle de bains est à changer, le lavabo est fêlé, décroché du mur, la douche est à état d'usage et la tuyauterie en très mauvais état(fuites)';
Considérant que le même rapport ayant encore relevé que' les infiltrations sont dues à un manque d'entretien des façades, (dont) les enduits sont abîmés par le temps', le SYNDICAT des COPROPRIÉTAIRES ne peut alléguer avoir ignoré ces dégradations visibles, aggravées avec le temps et consécutives à un défaut d'entretien, qui lui incombait, qu'ainsi la garantie ne saurait être acquise ;
Considérant, au demeurant, que l'antériorité connue de ces faits par les assurés justifie également, faute d'aléa lors de la souscription des contrats, que la garantie de l' assureur ne soit pas retenue ;
- garantie de la MACIF et de la SCI MIGRANCES
Considérant que la MACIF estime qu'elle ne doit pas sa garantie en raison de l'antériorité du dégât des eaux par rapport à la prise d'effet de sa police et du fait que M. [G], qui connaissait l'état de délabrement de l'appartement, ne le lui a pas signalé ;
Qu'elle demande, si sa garantie devait être retenue, que la compagnie GÉNÉRALI, assureur de la SCI MIGRANCES et du SYNDICAT, prenne en charge sa condamnation, en application de l'article L 124-3 du code des assurances ;
Considérant que M. [G] réplique qu'aucune clause de la police ne lui faisait obligation de fournir un état des lieux loués à son assureur et que la vétusté apparente des installations ne pouvait laisser présumer l'existence de désordres anciens et cachés ni leur gravité à l'origine du sinistre, dont la réalisation s'est produite pendant la période de validité du contrat de même que la naissance des préjudices subséquents ; qu'il ajoute qu'en tout état de cause, la SCI MIGRANCES, qui n'a pas entretenu la chose louée, lui doit garantie ;
Mais considérant que M. [G], ainsi qu'il a été relevé ci-dessus, ne pouvait méconnaître l'existence des graves défauts d'entretien de l'appartement loué lorsqu'il a souscrit sa police d'assurance de sorte qu'en présence de fuites dans la tuyauterie et d'une plomberie à refaire totalement, il n'existait plus pour l'assureur d'aléa lors de la conclusion du contrat, que c'est donc à juste titre que la MACIF décline sa garantie ;
Considérant, enfin, que la SCI, qui n'a pas rempli ses obligations à l'égard de son locataire en lui mettant à disposition un bien locatif dont il pouvait jouir en bon père de famille, sera tenue de le garantir ;
Sur le préjudice de M. [Y] :
-préjudice matériel
Considérant que la MACIF estime que la demande au titre de la remise en état de l'appartement est injustifiée, les locataires de M. [Y], qui ont reçu une indemnité de leur assureur, étant tenus à la réfection des embellissements, que M. [Y] ne démontre pas ne pas avoir reçu cette indemnité ainsi que celle versée par son propre assureur ;
Mais considérant que M. [Y] ne sollicite pas en cause d'appel le paiement d'un préjudice matériel ;
-perte de loyer
Considérant que M. [Y] sollicite la somme de 6174,48 euros ;
Considérant que les autres parties estiment que M. [Y] ne rapporte pas la preuve de ces pertes ;
Considérant que, faisant siens les motifs des premiers juges, la cour confirmera le jugement sur ce point ;
-perte de valeur
Considérant que M. [Y] réclame à ce titre la somme de 101000 euros ;
Considérant que les autres parties contestent l'existence d'une moins value due au sinistre ;
Considérant que, faisant siens les motifs des premiers juges, la cour confirmera également le jugement sur ce point ;
Sur le préjudice du SYNDICAT des COPROPRIÉTAIRES :
Considérant que le SYNDICAT réclame la condamnation de la compagnie GÉNÉRALI et, subsidiairement celle in solidum de la SCI MIGRANCES, de M. [G] et de la MACIF, à lui payer les sommes de 48852 euros et de 20079 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;
Qu'elle fait valoir que la réfection de la structure de l'immeuble a été chiffrée par l'expert à la somme de 46303,95 euros ;
Considérant que pour les motifs ci-dessus explicités, le SYNDICAT ne saurait solliciter la garantie de la compagnie GÉNÉRALI ;
Considérant qu'au vu de la double origine du sinistre, il n' y a pas lieu de faire droit subsidiairement à la demande du SYNDICAT d'obtenir la garantie de la SCI MIGRANCES, de M [G] et de son assureur ;
Sur la demande de la compagnie GÉNÉRALI :
Considérant que cette compagnie réclame, sur le fondement de la répétition de l'indû, le remboursement par le SYNDICAT de la somme de 48052 euros ;
Considérant qu'il y a lieu de dire cette demande sans objet, l'infirmation du jugement déféré s'agissant de la garantie de la compagnie GÉNÉRALI, emportant de plein droit restitution des sommes versées ;
Sur l'article 700 du Code de procédure civile:
Considérant que l'équité commande de condamner in solidum le SYNDICAT des COPROPRIÉTAIRES, la SCI MIGRANCES UNIVERSALIS et M.[G] à payer la somme de 1500 euros à M. [Y] et une somme identique à chacune des sociétés GENERALI et MACIF, qu'en revanche, il n'y a pas lieu de faire droit aux demandes du SYNDICAT des COPROPRIÉTAIRES et de M.[G] de leurs demandes de ce chef ;
PAR CES MOTIFS
Statuant en dernier ressort, par arrêt rendu par défaut, publiquement et par mise à disposition de la décision au greffe,
Rejette l'exception d'irrecevabilité,
Infirme le jugement déféré à l'exception des dispositions concernant l'évaluation du préjudice (perte de loyer et perte de valeur) et l'article 700 du Code de procédure civile,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne in solidum la SCI MIGRANCES UNIVERSALIS et M. [G], d'une part (dans la proportion respective de 90% et 10%), et le SYNDICAT des COPROPRIÉTAIRES, d'autre part, dans la proportion de deux tiers ( pour un tiers à la SCI MIGRANCES UNIVERSALIS et à M. [G] ) à réparer le préjudice de M. [Y] ;
Met hors de cause la compagnie GÉNÉRALI IARD et la MACIF,
Condamne in solidum le SYNDICAT des COPROPRIÉTAIRES, la SCI MIGRANCES UNIVERSALIS et M.[G] à payer la somme de 1500 euros à M. [Y] et une somme identique à chacune des sociétés GÉNÉRALI et MACIF,
Déboute le SYNDICAT des COPROPRIÉTAIRES [Adresse 3] et M. [G] de leurs demandes de ce chef,
Condamne in solidum le SYNDICAT des COPROPRIÉTAIRES, la SCI MIGRANCES UNIVERSALIS et M.[G] aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés suivant les dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT