Chambre del'Expropriation
ARRÊT N° 67
R.G : 13/04303
COMMUNE [Localité 2]
C/
M. [W] [R]
Mme [Q] [R] épouse [U]
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2014
Arrêt prononcé publiquement le 28 Novembre 2014 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats
par Madame REBE, Président nommé pour trois ans par Ordonnance de Monsieur Le Premier Président
En présence de Madame FOUVILLE, faisant fonction de Greffier
La cause ayant été débattue à l'audience publique du 26 Septembre 2014
En présence de :
- Monsieur le Commissaire du Gouvernement d'Ille et Vilaine
- Madame FOUVILLE, faisant fonction de Greffier
DEVANT :
- Madame REBE, Président
- Madame TROUVAT, Juge de l'Expropriation du Département de Loire-Atlantique
- Madame GUEROULT, Conseiller désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président
ces deux derniers désignés conformément aux dispositions des articles R 13-1 et suivants du Code de l'Expropriation.
QUI EN ONT DÉLIBÉRÉ
LA COUR statuant dans la cause entre :
COMMUNE [Localité 2]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Romain THOME de la SELARL CABINET COUDRAY, avocat au barreau de RENNES
APPELANTE d'un jugement rendu le 19 AVRIL 2013 par le Juge de l'Expropriation du Département d' Ille et Vilaine
ET :
Monsieur [W] [R]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représenté par Me Jean-Paul MARTIN, avocat au barreau de RENNES
Madame [Q] [R] épouse [U]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Jean-Paul MARTIN, avocat au barreau de RENNES
INTIMES
FAITS ET PROCÉDURE:
La constitution de réserves foncières sur le territoire de la commune [Localité 2] en vue de l'urbanisation du secteur Nord-Est, nécessite l'acquisition par voie d'expropriation d'une emprise de la parcelle cadastrée ZB [Cadastre 4] appartenant à Monsieur [W] [R] et Madame [Q] [R] épouse [U].
Par mémoire introductif du 17 août 2012 la commune [Localité 2] a saisi le juge de l'expropriation du département d'Ille et Vilaine en fixation de l'indemnité revenant aux consorts [R].
Par jugement du 19 avril 2013 le juge de l'expropriation du département d'Ille et Vilaine a:
-fixé à 43.151,75 € l'indemnité d'expropriation due par la commune [Localité 2] aux consorts [R] suite à l'expropriation de la parcelle ZB [Cadastre 4] outre 1.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-dit que l'expropriante supportera les dépens.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :
Appelante de cette décision par déclaration du 13 juin 2013, la commune [Localité 2], par son mémoire déposé le 9 août 2013 et notifié le 2 septembre 2013, demande à la cour de :
-réformer le jugement déféré,
-fixer l'indemnité totale à la somme de 14.714 €,
-réformer le jugement en ce qu'il a alloué une indemnité pour perte de fermage,
-confirmer le jugement pour le surplus,
-débouter les expropriés de l'ensemble de leurs autres demandes,
-condamner les expropriés aux dépens d'appel.
La commune [Localité 2] soutient que la parcelle litigieuse ne se situe pas en zone constructible, ne bénéficie pas de tous les réseaux de proximité immédiate lesquels ne sont pas en capacité suffisante et qu'elle doit donc être évaluée selon son usage effectif à la date de référence, à savoir en nature de terre agricole.
Par leur mémoire déposé le 1er octobre 2013 et notifié le 2 octobre 2013, les consorts [R] demandent à la cour de :
-confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la situation privilégiée de la parcelle ZB [Cadastre 4] et alloué une indemnité pour perte de fermage de 646 euros,
-réformer le jugement en ce qu'il a fixé à 3 euros du m² le montant de l'indemnité principale et statuant à nouveau de ce chef, à titre principal, fixer à la somme de 61.598,75 euros le montant de l'indemnité totale d'expropriation qui leur est dû par la commune [Localité 2] selon le décompte suivant :
indemnité principale, abattement pour location déduit :54.502,50€ indemnité de remploi :6.450,25€
indemnité pour perte de fermage : 646€.
-condamner la commune [Localité 2] au paiement de la somme de 5.000€
au titre des frais irréductibles et aux dépens.
Ils soutiennent que si la parcelle litigieuse remplit les conditions nécessaires pour recevoir la qualification de terrain à bâtir, eu égard aux restrictions au droit de construire, elle peut être évaluée comme étant en situation privilégiée.
Par son mémoire déposé le 2 octobre 2013 et notifié le 7 octobre 2013, le commissaire du gouvernement demande à la cour d'infirmer le jugement concernant l'indemnité principale et par voie de conséquence le montant de l'indemnité de remploi, l'indemnité accessoire pour perte de fermage.
Il propose de retenir une indemnisation totale de 14.714,13 € selon le décompte suivant :
indemnité principale : 12.577,50€
*indemnité accessoire : 2.136,63 €.
Par son mémoire en réplique déposé le 6 août 2014 et notifié le 2 septembre 2014, la commune [Localité 2] maintient ses demandes.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Description du bien:
La description du bien, telle qu'elle ressort du jugement de première instance n'est pas discutée par les parties.
Date de référence:
La date de référence retenue par le juge en première instance n'est pas contestée en appel, ni par la commune [Localité 2] ni par les consorts [R] .
Cette date de référence est le 26 décembre 2007.
Qualification du bien :
Les parties ne contestent pas le classement de la parcelle en zone 3NA et le fait que cette parcelle en nature de champ cultivé soit louée.
Pour recevoir la qualification de terrain à bâtir au sens de l'article L.13-15-II-1° du code de l'expropriation, le terrain doit à la date de référence être desservi par l'ensemble des réseaux ( électrique, eau, assainissement ou voirie) et situé en zone constructible.
La parcelle expropriée se situe au nord-est de la commune d'[Localité 2] . Elle est d'une superficie de 13 975 m² et située en bordure au nord de la RD [Cadastre 1]. Elle est en nature de champ cultivé.
Elle est classée en zone 3NA, zone naturelle non équipée où l'urbanisation n'est possible qu'à long terme.
En application des dispositions des articles NA 1 et NA2 applicables à ce secteur, cette parcelle dépourvue de construction, ne peut avoir la qualification de terrain à bâtir. Elle doit être évaluée selon son usage effectif à la date de référence de terre agricole. Toutefois, elle peut bénéficier d'une plus value si elle se trouve en situation privilégiée.
En l'espèce, elle est située en limite Nord-Est de la zone agglomérée de la commune d'[Localité 2] , en bordure de la RD [Cadastre 1], sous laquelle se situe une canalisation d'eau potable.
Un réseau d'électricité basse tension aérien est présent au Nord de la parcelle, et par conséquent à proximité immédiate conformément aux dispositions de l'article L 13-15-II-1° du code de l'expropriation, réseau dont la condition de dimension suffisante n'est pas exigée par l'article L15 II pour la qualification de terrain privilégié.
Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a retenu pour cette parcelle la qualification de terrain en situation privilégiée.
Evaluation:
Aux termes de l'article L 213-4 du code de l'urbanisme ' à défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de remploi....le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation.'
Les termes de comparaison retenus comme pertinents sont ceux qui concernent des parcelles comparables, présentant les mêmes caractéristiques.
Les consorts [R] citent plusieurs termes de référence hors de la commune [Localité 2] afin de refléter le marché foncier de l'agglomération rennaise. Celles-ci ne sont pas pertinentes en ce que les communes concernées se trouvent, par rapport à la ville de [Localité 3] dans des secteurs différents voire même opposés. Elles ne seront donc pas retenues comme significatives du marché local.
Les références des consorts [R] sur la commune [Localité 2] :
Les expropriés citent le jugement d'expropriation société TERRITOIRE/PINEL du 11 juin 2004 qui a fixé à 4 €/m² le montant de l'indemnité principale pour un terrain agricole en zone 1NAeb. La cour a infirmé cette décision, a retenu la qualification de terrain à bâtir et fixé la valeur à 12€ du m². Une transaction est intervenue entre les parties à hauteur de 9€ du m².
Compte tenu de la qualité de terrain à bâtir de cette parcelle, cette référence ne peut être retenue.
Les consorts [R] citent la vente de la parcelle [Adresse 4] intervenue le 15 juillet 2011 au prix de 9€ le m². Cette vente d'une parcelle en lotissement située dans une ZAC ne présente pas les caractères d'un terme de comparaison pertinent.
La commune [Localité 2] et le commissaire du gouvernement citent des acquisitions réalisées entre 2006 et 2011, à proximité immédiate de la parcelle expropriée en zone 3NA et disposant pour certaines d'une façade sur une voie équipée ou situées à proximité de réseaux ( jugement du 24 février 2006, commune [Localité 2]/ Monsieur [T], vente du 22 avril 2009, [G] commune [Localité 2], vente du 26 septembre 2011 Monsieur [T]/ commune [Localité 2], vente du 28 décembre 2006, Consorts [R]/ commune [Localité 2], vente du 20 mai 2008, consorts [G] commune [Localité 2]).
La cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation en fait et en droit, de ces références.
En effet, l'une d'entre elles est constituée par le jugement définitif du juge de l'expropriation d'Ille-et-Vilaine en date du 24 février 2006 évaluant sur la base de 0,70 euros par mètre carré la parcelle ZB [Cadastre 2] appartenant à Monsieur [T]. L'ancienneté de cette évaluation et le fait que l'exproprié a ensuite vendu une autre de ses parcelles (ZB [Cadastre 3]) sur la base d'1 euro/m², justifie une majoration de cette valeur. En outre, ces deux parcelles étaient situées au centre de la zone, à l'écart des axes routiers, la parcelle ZB [Cadastre 2] n'étant desservie que par un chemin de terre non carrossable
La parcelle des consorts [R], en bordure de voie équipée et desservie par les réseaux, a des caractéristiques d'un intérêt supérieur aux références citées, la plaçant en situation privilégiée, et justifiant une indemnité calculée sur la base de 3 € le m².
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu une indemnité principale fixée à 51.207 €.
Sur l'indemnité accessoire pour perte de fermages:
L'indemnité principale indemnise la perte de propriété et celle de remploi les frais exposés pour l'acquisition de biens de même nature, moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Ces préjudice indemnisés sont distincts de celui résultant de la perte d'un revenu locatif.
Il y a donc lieu d'indemniser la perte de fermage.
L'occupation de la parcelle n'est pas contestée par la partie expropriante qui intègre un abattement d'occupation dans le calcul de l'indemnité principale.
L'existence d'une perte de revenus est justifiée nonobstant l'absence de rédaction d'un bail rural, non obligatoire en la matière. En l'espèce le courrier de réclamation du fermage annuel, produit aux débats, est suffisant pour justifier l'existence et le montant du bail rural.
Le premier juge, compte tenu de la pression foncière a alloué une indemnité de 646 euros, soit un bail annuel de 161,50 € pendant 4 ans. Compte tenu de la superficie de la parcelle, du fait que la commune [Localité 2] subit une forte pression foncière, il convient de confirmer l'analyse du premier juge dans son estimation du loyer et de la durée de perte de revenu.
Le jugement déféré sera donc confirmé en toutes ses dispositions.
Sur les frais irrépétibles et les dépens :
Succombant en son recours, comme telle tenue aux dépens, la commune [Localité 2], par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, sera condamnée à indemniser les époux [R] à hauteur de 2.000€.
PAR CES MOTIFS
La cour, après rapport à l'audience,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne la commune [Localité 2] à payer à Monsieur [W] [R] et Madame [Q] [R] épouse [U] la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la commune [Localité 2] au paiement des dépens .
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,