Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 29 JANVIER 2014
(n° , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/19137
Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Septembre 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 10/03921
APPELANT
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic la SA DEGUELDRE, ayant son siège social
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Charles-Hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE - OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0029
assisté de Me Grégory RIBALTCHENKO pour Me Yves D'ORSO, avocats au barreau de PARIS, toque : P0343
INTIMES
Monsieur [Q] [F] [Z] [K]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Madame [M] [I] [R] épouse [K]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Monsieur [H] [G]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentés par Me Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148
assistés de Me Alix CHABRERIE pour Me Isabelle JAULIN de la SELARL L.I.G.L, avocats au barreau de PARIS, toque : P0217
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 27 Novembre 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Président, chargée du rapport
Madame Denise JAFFUEL, Conseiller
Madame Claudine ROYER, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé.
M.et Mme [K], d'une part, M. [G], d'autre part, (ci-après : les consorts [K] [G]) sont propriétaires de lots dans l'immeuble situé [Adresse 2].
Suivant acte extra-judiciaire du 1er mars 2010, ils ont assigné le syndicat des copropriétaires dudit immeuble à l'effet de voir annuler la 5ème résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 27 janvier 2010 ayant pris acte de ce que les droits de jouissance exclusifs de quatre emplacements de parkings dans la cour étaient attribués comme suit :
- un emplacement au lot n° 9,
- un emplacement au lot n° 10,
- un emplacement au lot n° 11,
- un emplacement aux lots n° 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 27, 28, 29, aujourd'hui réunis avec les lots n° 30 et 31,
et d'entendre condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 10.000 € HT au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 7 septembre 2011, le tribunal de grande instance de Paris a :
- dit les consorts [K] [G] recevables et fondés en leur action,
- annulé la 5ème résolution votée par l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2],
- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble susdit à payer aux consorts [K] [G] la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes,
- dit que les consorts [K] [G] seraient dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de la loi du 10 juillet 1965,
- condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a relevé appel de ce jugement dont il poursuit l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 10 mai 2013, de :
- au visa des articles 8, 9, 24 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, 11-1,6° et 28 du décret du 17 mars 1967, 1134, 2258 et suivants du code civil, 121 et 122 du code civil, débouter les consorts [K] [G] de toutes les demandes,
- condamner in solidum ceux-ci au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens
M. et Mme [K], M. [H] [G] prient la Cour, par dernières conclusions signifiées le 8 novembre 2012, de :
- au visa des articles 117 et 118 du code de procédure civile et de l'article 18 de loi du 10 juillet 1965, dire qu'à défaut de tenue d'une assemblée générale au plus tard le 31 décembre 2010, le mandat de gestion de la société Degueldre, syndic de la copropriété, était expiré à la date de la déclaration d'appel du 25 octobre 2011,
- dire nul et de nul effet le nouveau contrat de syndic à effet rétroactif produit par le syndicat des copropriétaires,
- dire nul l'appel interjeté par la société Degueldre au nom du syndicat des copropriétaires et ce dernier irrecevable en son appel,
- subsidiairement, vu les articles 1382, le titre 21 du code civil et, notamment, ses articles 2261, 2262, 2266, 2270, 2272 et 2273, la loi du 10 juillet 1965 et, notamment, ses articles 8, 9, 10-1,13, 16, 26, 42 et 43, le décret du 17 mars 1967 et, notamment, ses articles 1, 3, 4, 11, 17 et 32, dire que M. [D] [B], la SCI Y Mag et M. [Y] [S] ne justifient d'aucun titre constituant le droit de jouissance dont ils se disent titulaires,
- dire que les mêmes n'établissent pas bénéficier de la prescription acquisitive trentenaire, continue et non équivoque du droit de jouissance qu'ils revendiquent,
- confirmer en tous points le jugement entrepris,
- subsidiairement, s'il était considéré que l'assemblée générale a été appelée à se prononcer sur la constitution de droits de jouissance exclusifs sur quatre emplacements de stationnement, dire que la 5ème résolution qui accorde le droit de jouissance exclusif des quatre emplacements que la cour peut contenir à deux des quatorze copropriétaires, dont deux non-résidents, sans contrepartie au surplus pour les copropriétaires lésés, constitue une rupture d'égalité entre eux, en violation de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965,
- dire que la 5ème résolution a été votée en violation de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 10-1,6° du décret du 17 mars 1967,
- en conséquence, dire nulle la 5ème résolution de l'assemblée générale du 27 janvier 2010,
- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens d'appel,
- dire qu'ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais, dépens et condamnations prononcées en appel, par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
CECI ETANT EXPOSE, LA COUR
Au soutien de leur fin de non recevoir tirée de l'irrecevabilité de l'appel pour défaut de pouvoir du cabinet Degueldre lors de la déclaration d'appel du 25 octobre 2011, les consorts [K] [G] font valoir que le mandat de ce dernier était expiré lorsqu'il a fait appel, faute pour lui d'avoir réuni l'assemblée générale des copropriétaires devant approuver les comptes de l'exercice 2009 avant la fin de l'année 2010 ;
Le syndicat des copropriétaires réplique que la 7ème résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 27 janvier 2010 a renouvelé le mandat du syndic « selon les termes de son mandat de gestion dont un exemplaire était joint aux pièces de la convocation » et que la date maximale du mandat visée audit contrat était fixée au 31 décembre 2011, en sorte que le mandat de la société André & Philippe Degueldre était toujours en vigueur lors de la déclaration d'appel du 25 octobre 2011 ; que, de surcroît, une nouvelle assemblée tenue le 5 juillet 2012 a, par une 9ème résolution, renouvelé le mandat de syndic de ladite société Degueldre « à toutes fins, rétroactivement à compter du 1er janvier 2011 jusqu'à la prochaine assemblée générale qui approuvera les comptes de l'exercice 2012, selon les termes du contrat de gestion dont un exemplaire était joint à la convocation » ;
En droit, lorsque le mandat du syndic est prévu pour une durée d'une année et jusqu'à la prochaine assemblée appelée à approuver les comptes de gestion du syndic, l'échéance du contrat ne peut se prolonger au-delà de cette période d'une année ;
Le contrat de syndic de la société Degueldre prévoit, conformément à l'article 7 du décret du 17 mars 1967 disposant : « Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires », et à l'article 43 du même décret : « Le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de 12 mois. Il est voté avant le début de l'exercice qu'il concerne », et il entrera « en vigueur rétroactivement le 1er janvier 2010 suite à l'assemblée générale des copropriétaires du 27.01.2010, pour se terminer à la date de l'assemblée générale qui se tiendra en 2010 et qui statuera sur l'approbation des comptes de l'exercice clos au 31.12.2009 ou éventuellement, à la date de la réunion de la deuxième assemblée générale, conformément à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, la plus lointaine de ces deux assemblées devant se tenir le 31 décembre 2011 (sic) au plus tard », d'où il suit que le contrat du syndic Degueldre devait théoriquement prendre fin en 2010, à la date de l'assemblée générale réunie pour statuer sur les comptes de l'exercice 2009, laquelle devait se tenir en 2010, étant observé qu'il est sans intérêt de rechercher si la seconde assemblée prévue au cas ou la majorité nécessaire n'aurait pas été recueillie lors de la 1ère assemblée générale devait être réunie avant le 31 décembre 2010 ou 2011, dès lors qu'il est constant et non contesté qu'aucune assemblée générale n'a été convoquée entre le 27 janvier 2010 et le 5 juillet 2012 ; qu'au surplus, l'échéance de cette seconde assemblée générale apparaît avoir été fixée par erreur au 31 décembre 2011 et non 2010, la même erreur, cette fois rectifiée, entachant le contrat de syndic joint à la convocation à l'assemblée générale du 5 juillet 2012, sur lequel l'année d'échéance fixée initialement au 31 décembre 2014 a été remplacée par la mention « 2013 » ;
Par ailleurs, la 7ème résolution de l'assemblée générale du 27 janvier 2010 prévoyait « Un nouveau mandat de syndic est accordé à la société André et Philippe Degueldre & Cie, syndic, jusqu'à la prochaine assemblée générale qui approuvera les comptes de l'exercice 2009, selon les termes de son contrat de gestion dont un exemplaire était joint aux pièces de la convocation . Il est demandé au syndic que l'assemblée générale soit tenue tous les ans, dans les délais légaux » ;
Il suit de ces éléments que le mandat de syndic de la société Degueldre était expiré depuis le 31 décembre 2010 lorsqu'il a fait appel au nom du syndicat des copropriétaires, le 25 octobre 2011, faute pour lui d'avoir réuni une assemblée générale des copropriétaires pour statuer sur les comptes de l'exercice 2009 ; or le syndic dont le mandat n'a pas été renouvelé en temps utile est dépourvu de tout pouvoir pour représenter le syndicat des copropriétaires, en sorte que le mandat rétroactif qui a été conféré à cette société lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 5 juillet 2012 est inopérant et nul, les actes accomplis par un syndic dépourvu de pouvoir ne pouvant être ratifiés ultérieurement, étant observé que l'assemblée générale des copropriétaires du 5 juillet 2012 n'a pas été convoquée par une personne ayant qualité à cet effet, ce qui serait encore une cause de nullité des résolutions adoptées lors de cette assemblée ;
La Cour ne peut donc que constater que l'appel interjeté par la société André et Philippe Degueldre & Cie au nom du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] est nul d'une nullité de fond insusceptible d'être couverte, d'où il suit que le syndicat des copropriétaires est irrecevable en son appel ;
L'équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer aux consorts [K] [G] ensemble une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les consorts [K] [G] seront dispensés de participer aux charges correspondant aux frais, dépens et condamnation prononcée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, afférents à la présente instance ;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Dit le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] irrecevable en son appel,
Le condamne à payer aux consorts [K] [G] ensemble une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel,
Dispense, par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les consorts [K] [G] de participer aux charges correspondant aux frais, dépens et condamnation prononcée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, afférents à la présente instance,
Rejette toute autre demande,
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,