COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 30 MAI 2024
N° 2024/375
Rôle N° RG 23/09834 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLVVJ
[V] [X]
C/
S.A.R.L. CITYA [Localité 6]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Bastien PELLEGRIN de la SELAS FIDAL
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal judiciaire de NICE en date du 30 Juin 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00603.
APPELANT
Monsieur [V] [X]
né le 04 octobre 1948, demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Bastien PELLEGRIN de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de NICE
INTIMEE
S.A.R.L. CITYA [Localité 6]
dont le siège social est situé [Adresse 2]
défaillante
----
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 09 avril 2024 en audience publique devant la cour composée de :
M. Gilles PACAUD, Président rapporteur
Mme Angélique NETO, Conseillère
Mme Florence PERRAUT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 mai 2024.
ARRÊT
Réputé contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 mai 2024
Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
**
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [V] [X] est propriétaire, au sein de l'immeuble Résidence [5], sis au [Adresse 1] à [Localité 4], des lots numéros :
- 5 : garage ;
- 16 : cave ;
- 35 : chambre de bonne ;
- 38 : chambre de bonne ;
- 39 : chambre de bonne ;
- 52 : appartement ;
- 57 : terrasse.
Les relevés de charges envoyés par le syndic font également état d'un lot n° 58, correspondant à une chambre de bonne attenante au lot n° 39, qui n'apparaissait pas sur le règlement de copropriété.
Au cours de l'année 2015, M. [X] a, par l'intermédiaire de son conseil, pris attache avec le service de la publicité foncière de [Localité 6] qui lui a confirmé que lot n° 58 n'existait pas. Il s'agirait en réalité de l'ex lot n° 40 qui apparaît sur d'anciens plans de la copropriété comme étant une partie commune.
L'assemblée générale des copropriétaires du 15 juillet 2021 a voté une résolution n°14 intitulée 'modification du règlement de copropriété article 26" aux termes de laquelle, après avoir pris connaissance du courrier du conseil juridique de M. [X], (elle a) validé le modificatif suivant :
- reconnaissance de son droit de jouissance privatif, exclusif, réel et perpétuel sur le lot n°58 ;
- création du lot n°58 ...
et donné mandat au syndic, à l'effet de faire publier les modificatifs au bureau des hypothèques par le notaire de son choix.
Elle demandait néanmoins qu'une vérification soit (préalablement) faite afin de s'assurer que le lot n° 58 (provenait) de l'ancien lot 40.
Arguant qu'aucune démarche n'avait, malgré plusieurs relances, été réalisée par la SARL Citya [Localité 6] afin d'exécuter cette résolution, M. [X] l'a, par exploit du 13 mars 2023, fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, aux fins de l'entendre :
- condamner, sous astreinte, à justifier des diligences entreprises en vue de faire publier les modificatifs du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division au bureau des hypothèques ;
- condamner à lui verser les sommes provisonnelles de 7 000 euros en réparation du préjudice subi du fait de l'immobilisation de son lot et de la perte de chance de le vendre, 4 000 euros en réparation de son préjudice moral et 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Par ordonnance réputée contradictoire en date du 30 juin 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a :
- dit n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes de M. [V] [X] ;
- dit que M. [V] [X] conserverait à sa charge ses frais irrépétibles ;
- condamné M. [V] [X] aux entiers dépens ;
- rejeté le surplus des demandes.
Il a notamment relevé que l'obligation de faire du syndic était sérieusement contestable dès lors que la résolution n° 14 de l'assemblée générale du 15 juillet 2021 la subordonnait à la vérification préalable de l'identité entre le lot n° 58 et l'ancien lot n° 40, vérification dont aucune pièce n'attestait qu'elle ait été réalisée.
Selon déclaration reçue au greffe le 24 juillet 2023, M. [X] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.
Par dernières conclusions transmises le 1er août 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu'elle réforme l'ordonnance entreprise et, statuant à nouveau :
- condamne, à titre provisionnel, la société Citya [Localité 6] à justifier des diligences entreprises en vue faire publier les modificatifs du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division au bureau des hypothèques, en ce compris la confirmation que le lot n° 58 est indiqué comme lot n° 40 sur les plans de la copropriété, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;
- condamne la société Citya [Localité 6] à lui verser la somme provisionnelle de 7 000 euros en réparation du préjudice subi du fait de l'immobilisation de son lot et de sa perte de chance de le vendre ;
- condamne la société Citya [Localité 6] à lui verser la somme provisionnelle de 4 000 euros en réparation de son préjudice moral ;
- condamne la société Citya [Localité 6] à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
La société Citya [Localité 6], régulièrement intimée à personne habilitée, n'a pas constitué avocat.
L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 26 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'obligation de faire
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ... le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence ... peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'absence de constestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande tant en son principe et ses modalités, s'agissant d'une obligation de faire. C'est, en outre, au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.
Aux termes de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé dans les conditions qui seront éventuellement définies par un règlement d'administration publique d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale.
Il n'est pas contesté et s'évince expressément du projet d'état descriptif de division rédigé par Maître [U] [J], notaire à [Localité 4], qui renvoie sur ce point à un courrier adressé le 3 mars 1993 par le cabinet Assalit à Maître [G], que M. [X] acquitte les charges du lot n° 58, dont il a la jouissance privative, dans les suites de son auteur, Mme [B] [F].
Tirant toutes conséquences de cette situation, l'assemblée générale des copropriétaires de la Résidence [5] a, le 15 juillet 2021, voté une résolution n° 14 intitulée 'modification du règlement de copropriété article 26", rédigée comme suit :
L'assemblée générale, après avoir pris connaissance du courrier du conseil juridique de M. [X], valide le modificatif suivant :
- reconnaissance de son droit de jouissance privatif, exclusif, réel et perpétuel sur le lot n°58 ;
- création du lot n°58 ;
- charges communes générales 44/10 000 ;
- charges ascenseur 10/10 000 ;
- charges chauffage 10/10 000 ;
et donne mandat au syndic, à l'effet de faire publier les modificatifs au bureau des hypothèques par le notaire de son choix.
Condition : Il est demandé qu'une vérification soit faite afin de s'assurer que le lot n° 58 provienne de l'ancien lot 40 (partie commune) ; dans l'affirmative, l'assemblée générale donne son accord.
La résolution dont s'agit ne précise pas qui et selon quelles modalités doit être vérifiée l'identité entre l'ancien lot n° 40 et le lot n° 58 et l'on ne saurait assimiler, avec l'évidence requise en référé, la levée de cette condition à l'exécution des décisions de l'assemblée générale à laquelle la SARL Citya [Localité 6] a satisfait en faisant dresser par Maître [U] [J] un 'modificatif de l'état descriptif de division et règlement de copropriété'.
Il appartient à cet égard au syndicat des copropriétaires, partie à l'acte authentique, de se positionner pour savoir s'il se satisfait des garanties tirées de l'historique dressé par cet officier ministériel, dans la partie 'exposé' de son acte, ou s'il souhaite qu'il soit procédé à d'autres vérifications en précisant, le cas échéant, lesquelles et leur auteur. En outre, M. [X] ne justifie ni qu'il a sollicité une signature dudit acte authentique en l'état ni d'un éventuel refus de signature de son cocontractant.
Dès lors l'obligation de la SARL Citya [Localité 6] de procéder à d'autres diligences que celles d'ores et déjà réalisées étant sérieusement contestable, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de M. [X] visant à la condamner à justifier des diligences entreprises en vue de faire publier les modificatifs du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division au bureau des hypothèques.
Sur les demandes de provisions
Sur le fondement de l'article 835 alinéa 2, précité du code de procédure civile , il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision, tant en son principe qu'en son montant, et une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposés à ses prétentions laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait intervenir par la suite sur ce point.
A l'inverse, sera écartée une contestation qui serait à l'évidence superficielle ou artificielle, le montant de la provision n'ayant alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. C'est encore au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.
L'obligation de la SARL Citya [Localité 6] de procéder à d'autres diligences que celles d'ores et déjà réalisées étant sérieusement contestable et le courriel de Mme [D] [R] [L], du 24 juillet 2023, ne permettant pas de faire, avec l'évidence requise en référé, le lien entre l'abandon de son projet d'achat du bien de M. [X] et l'éventuel retard pris dans l'exécution des résolutions précitées de l'assemblée générale du 15 juillet 2021, l'obligation de l'intimée d'indemniser ce dernier de son préjudice moral et financier, nés notamment d'une perte de chance de vendre, apparaît sérieusement contestable.
L'ordonnance entreprise sera dès lors confirmée en ce qu'elle a rejeté ces demandes provisionnelles.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné M. [V] [X] aux dépens et dit qu'il conserverait à sa charge ses frais irrépétibles.
M. [V] [X], qui succombe au litige, sera débouté de sa demande formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il supportera en outre les dépens de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,
Y ajoutant :
Condamne M. [V] [X] aux dépens d'appel.
La greffière Le président