COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 71F
4ème chambre
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 31 MARS 2014
R.G. N° 12/05325
AFFAIRE :
M. [O] [X]
C/
SDC DU 197 RUE DU GENERAL GALLIENI
& [Adresse 3]
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 31 Mai 2012 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE
N° chambre : 8ème
N° RG : 11/07344
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Pascale PINEL
Me Elodie PATS
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LE TRENTE ET UN MARS DEUX MILLE QUATORZE,
La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [O], [E] [X]
né le [Date naissance 1] 1946 à [Localité 2] (92)
de nationalité Française
197, rue du Général Galliéni
[Localité 1]
représenté par Maître Pascale PINEL avocat postulant et plaidant du barreau de VERSAILLES, vestiaire : 49
APPELANT
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 197 RUE DU GENERAL GALLIENI & [Adresse 3] représenté par son syndic le CABINET [W] ' S.A.'
N° de Siret : 702 052 994 R.C.S. NANTERRE
Ayant son siège [Adresse 2]
[Localité 1]
lui-même pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
représenté par Maître Elodie PATS avocat postulant du barreau de VERSAILLES N° du dossier 2012.26
plaidant par Maître Serge DIEBOLT avocat au barreau de PARIS, vestiaire :
C 1875
INTIME
Composition de la cour :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 Février 2014, Madame Marie-Josèphe JACOMET, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Madame Marie-Josèphe JACOMET, Président,
Madame Anna MANES, Conseiller,
Madame Sylvie DAUNIS, Conseiller,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Sylvia RIDOUX
FAITS ET PROCEDURE,
M. [O] [X] est propriétaire des lots 6, 51 et 81 correspondant à un appartement, une cave et un parking au sein de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 1] (Hauts-de-Seine).
Par exploit d'huissier délivré le 7 juin 2011, il a fait assigner le syndicat des copropriétaires de cet immeuble devant le tribunal de grande instance de NANTERRE aux fins de voir annuler l'assemblée générale du 17 mars 2011 et subsidiairement, les résolutions n° 3 et 18 de ladite assemblée, réclamant également la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 31 mai 2012, le tribunal de grande instance de NANTERRE a :
' Débouté M. [O] [X] de l'ensemble de ses demandes,
' Déclaré le syndicat des copropriétaires recevable en sa demande reconventionnelle en paiement de charges,
' Constaté que cette demande est devenue sans objet du fait du règlement opéré par M. [X] le 9 mars 2012,
' Débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes de dommages et intérêts,
' Condamné M. [O] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
' Condamné M. [X] aux dépens.
M. [X] a interjeté appel de cette décision le 19 juillet 2012.
Dans ses dernières conclusions du 7 novembre 2013, M. [X] invite cette cour à:
A titre principal,
' Prononcer la nullité de l'assemblée générale ordinaire du 17 mars 2011,
A titre subsidiaire,
' Prononcer la nullité des résolutions 3 et 18 de l'Assemblée Générale ordinaire du 17 mars 2011,
' Le recevoir en sa demande reconventionnelle,
' Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.817,25 € au titre des charges indues, outre celle de 1.000 € à titre de dommages et intérêts compte tenu de sa demande reconventionnelle totalement abusive,
' Condamner en outre le syndicat des copropriétaires, au paiement d'une somme de 3.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
' Condamner le syndicat des copropriétaires, aux entiers dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions du 20 janvier 2014, le syndicat des copropriétaires invite cette cour à :
' Débouter M. [X] de toutes fins et prétentions,
' Confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,
' Le recevoir en son appel incident,
' Condamner M. [X] à lui verser la somme de 2.332,16 € au titre des charges de copropriété, sauf à parfaire au jour de la décision à intervenir,
' Condamner M. [X] à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l'article 599 du code de procédure civile pour appel abusif, ou à défaut pour procédure abusive ;
' Condamner M. [X] à lui verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
' Le condamner aux dépens de première instance et d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'art. 699 du code de procédure civile.
La clôture a été prononcée le 21 janvier 2014.
Sur l'annulation de l'assemblée générale du 17 mars 2011
Considérant que M. [X] fait grief au jugement de le débouter de sa demande en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 17 mars 2011 alors qu'un seul scrutateur a été élu lors de cette assemblée générale en contravention avec le règlement de copropriété qui prévoit la désignation de deux scrutateurs et que cette absence de second scrutateur lui fait grief ;
Considérant que lorsque le règlement de copropriété prévoit la désignation d'un nombre précis de scrutateurs, cette disposition doit être appliquée et son non respect entraîne en principe la nullité de l'assemblée générale sans que le demandeur ait à justifier de l'existence d'un grief ;
Qu'en l'espèce, l'article 11 du règlement de copropriété litigieux stipule qu' 'Au début de chaque réunion, l'assemblée générale provisoirement présidée par le copropriétaire présent titulaire du plus grand nombre de voix et, en cas d'inégalité, par le plus âgé d'entre eux, désigne son président et deux scrutateurs qui constituent le bureau' ;
Considérant qu'il n'est pas contesté qu'un seul scrutateur a été désigné lors de cette assemblée générale et que le procès-verbal ne mentionne pas l'impossibilité de l'assemblée générale à désigner un second scrutateur ; que les mentions du procès-verbal d'une assemblée générale font cependant foi jusqu'à preuve du contraire ;
Qu'en l'espèce, il résulte des pièces produites à savoir les attestations de Mme [T], M. [V], M. [K], M. [B], M. [Y], M. [S], M. [R], copropriétaires présents à l'assemblée générale litigieuse, qu'aucun copropriétaire n'a souhaité se présenter en qualité de second scrutateur lors de l'élection des membres du bureau ; qu'en raison de l'impossibilité prouvée de désigner un second scrutateur, en l'absence de sanction et de procédure par défaut prévue par le règlement de copropriété et conformément aux prescriptions légales édictées par l'article 15 du décret de 1967 qui impose au moins un scrutateur, la demande d'annulation de l'assemblée générale ne saurait être accueillie ;
Considérant que M. [X] fait encore grief au jugement de ne pas annuler l'assemblée générale alors qu'il n'appartenait pas au syndic de demander au président de séance s'il acceptait de recevoir son pouvoir, puis en cas de refus de demander au scrutateur s'il l'acceptait, mais au président lui-même de faire cette demande au scrutateur ; que ce dysfonctionnement du déroulement de l'assemblée générale est encore manifeste et doit être sanctionné par l'annulation de l'assemblée générale ;
Considérant que, par lettre du 11 mars 2011, M. [X] invitait le syndic en ces termes 'POUVOIR Je vous joins un pouvoir pour l'assemblée générale du 17 mars 2011 nommant comme mandataire le Président de séance qui sera élu ou, en cas d'impossibilité d'acceptation de mandat, un scrutateur afin de m'assurer de l'inscription des réserves que je souhaite voir inscrites sur le procès-verbal de l'assemblée générale' ; que le procès-verbal de l'assemblée générale litigieuse mentionne, à l'issue des résolutions relatives à la désignation du bureau et après l'ouverture de la séance par le président, ce qui suit : 'Le syndic qui a reçu le pouvoir de M. [X] , en fait état à l'assemblée générale des copropriétaires, demande au président de séance s'il souhaite le représenter, mais celui-ci refuse. Le syndic demande alors au scrutateur qui accepte. M. [X] est donc représenté par M. [V]' ; qu'en demandant au président puis au scrutateur s'il acceptait le mandat de M. [X] le syndic s'est conformé aux consignes ainsi données ; que la demande de M. [X] ne saurait être accueillie ;
Considérant que M. [X] fait encore valoir que le calcul des votes concernant la désignation du bureau est faux puisqu'il est mentionné que cette résolution a été soumise au vote de 17 présents sur 17 représentants 7309/10.000èmes alors que M. [X] n'a pu être valablement représenté qu'après le vote de la résolution 1-3 ; que n'étant ni présent ni valablement représenté, le vote est entaché d'irrégularité ;
Considérant que le bureau est désigné à la majorité exigée par l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 à savoir à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ; qu'il n'est pas contesté que tous les copropriétaires présents ou représentés se sont exprimés pour la désignation de M. [Y], en qualité de président de séance, M. [V], en qualité de scrutateur, et Mme [P], en qualité de secrétaire, en sorte que les prescriptions de l'article 24 précité ont été respectées peu important l'erreur portant sur la prise en compte du vote de M. [X] représenté à l'issue de la désignation du bureau seulement ;
Considérant que, se fondant sur les dispositions de l'article 14 du décret du 17 mars 1967, M. [X] fait encore valoir que la feuille de présence ne comporte pas les mentions obligatoires imposées par le texte ; qu'ainsi elle révèle que le nombre total des copropriétaires est de 28 et non 30 comme indiqué dans le procès-verbal, que celui des présents est de 7 et non 17 et que le nombre des copropriétaires représentés est de 8 ; que le nombre des copropriétaires présents et représentés est donc de 15 et non 17 comme indiqué dans le procès-verbal ; que la totalité des calculs des votes de l'assemblée générale est faux ; que deux représentants figurent sur la feuille de présence pour M. [Q] et Mme [L] est à la fois présente et représentée ; que les noms et adresses des mandataires ne figurent pas sur la feuille de présence ; que ces formalités d'ordre public n'étant pas respectées, l'assemblée générale doit être annulée ;
Considérant que l'article 14 du décret du 17 mars 1967 impose l'établissement d'une feuille de présence indiquant les nom et domicile de chaque copropriétaire et le cas échéant de son mandataire, et le nombre de voix dont il dispose ; que cette feuille doit être émargée par chaque copropriétaire ou par son mandataire, puis certifiée par le président de l'assemblée ; que cette feuille permet de calculer les majorités à l'occasion du vote, rendant possible l'identification des copropriétaires présents ou représentés ; que les irrégularités affectant cette feuille ne sont pas des causes de nullité, si elle comporte tous les éléments nécessaires pour identifier les copropriétaires présents ou représentés et permet de contrôler les énonciations du procès-verbal ;
Considérant que la feuille de présence, certifiée sincère et signée par le scrutateur, le secrétaire et le président, mentionne le nom et l'adresse de tous les copropriétaires des lots composant la copropriété litigieuse, soit 30 copropriétaires, et, pour chaque copropriétaire, l'identification de ses lots, leur désignation, les clés de répartition des charges générales, ascenseur et parking et les tantièmes correspondant ; que figure également à la suite, la signature du copropriétaire présent ou celle de son représentant ; qu'à l'exception de Mme [L] et M. [Q], une seule signature figure dans l'une des colonnes copropriétaire ou représentant ; que la présence de cette double signature est indubitablement le résultat d'une erreur purement matérielle dans la mesure où les décomptes des votes figurant sous chaque résolution font mention du nombre exact de tantièmes affectés aux votants ; qu'ainsi l'affirmation de M. [X], selon laquelle le calcul des votes des résolutions adoptées par l'assemblée générale litigieuse est faux, est purement gratuite dès lors que les décomptes figurant sous chaque résolution, qui font état du nombre de tantièmes affectés aux votants, le nombre de votes POUR, CONTRE ET ABSTENTION ainsi que l'identité des copropriétaires qui s'opposent ou qui s'abstiennent, correspondent exactement aux énonciations de la feuille de présence ; qu'en conséquence, dès lors que les mentions figurant sur cette feuille comportent tous les éléments nécessaires pour identifier les copropriétaires présents ou représentés et permettent de contrôler les énonciations du procès-verbal, la demande d'annulation de l'assemblée générale ne saurait être accueillie ; que le jugement sera confirmé ;
Sur l'annulation de la résolution 18
Considérant que M. [X] fait grief au jugement de rejeter sa demande en annulation de la résolution 18 alors que le coût des travaux votés ne doit pas peser sur l'ensemble des copropriétaires dans la mesure où ces travaux ne sont que la conséquence d'une carence du syndic dans son obligation d'entretien et de sauvegarde de l'immeuble et de certains copropriétaires qui se sont abstenus d'assurer l'entretien des parties privatives de leur balcon, soit le revêtement des sols des balcons, en contravention avec les prescriptions du règlement de copropriété ; que s'il ne conteste pas que les désordres observés ont pour origine un défaut de conception, ce défaut de conception peut aussi bien être dû à une mauvaise pose du carrelage sur certains balcons ; que les travaux préconisés ne concernent pas la reprise d'une étanchéité, en sorte qu'ils ne se rapportent pas à la structure des balcons et le sous oeuvre, mais à un élément de surface, donc à des éléments privatifs au même titre que les carrelages d'origine et doivent en conséquence être supportés par les seuls copropriétaires directement concernés qui jouissent à titre privatif de ces balcons et qui n'en ont pas assurés l'entretien correct ; que la cour ne pourra que constater que la résolution n° 17 de l'assemblée générale du 15 mars 2010 n'a pas été respectée puisque les travaux de ravalement et des terrasses n'étaient pas prévus et que le conseil syndical a, dans sa lettre du 1er mars 2011, pris la décision unilatérale d'effectuer l'ensemble des travaux en violation avec le mandat qui lui a été donné lors de l'assemblée générale du 15 mars 2010 ; qu'en faisant inscrire à l'ordre du jour ce projet de résolution 18 le conseil syndical a outrepassé ses pouvoirs ; qu'enfin la résolution 18-1 contient deux questions alors qu'elle aurait dû en contenir 3 et donc soumettre aux copropriétaires trois questions soit, le principe des travaux, le choix de l'entreprise et le coût des travaux et non le principe des travaux, d'une part, et le choix de l'entreprise et le coût des travaux d'autre part ;
Considérant qu'il résulte des pièces produites aux débats, en particulier l'avis technique de la société SOCOTEC sur la solidité de l'ensemble des 20 balcons et 2 terrasses, avis non sérieusement contredit par les éléments produits par M. [X], que les désordres principalement observés au niveau des balcons situés côté jardin, consistent en la présence de nombreuses traces d'eau autour des descentes EP, accompagnée d'éclatements de peinture au niveau des parois latérales des balcons et ponctuellement du béton, des stagnations d'eau de pluie côté extérieur des balcons, la stagnation d'eau au niveau des terrasses du 5ème étage, présence d'éclats au niveau des béquets béton avec acier apparents ; que selon cet avis, les désordres observés résultent d'un 'défaut de conception, les balcons étant en pente vers l'extérieur alors que les évacuations d'eaux pluviales se trouvent contre la façade' ; que la société SOCOTEC précise que 'l'allège béton des garde-corps retient l'eau côté extérieur et l'eau ainsi piégée fini par s'infiltrer dans le béton des balcons ce qui entraîne les désordres observés (traces d'eaux formant des stalactites blanches en sous face du béton, traces vertes ' humidité prolongée favorisant le développement de mousses, ponctuellement éclatements du béton)' ; que selon cet avis technique, si la stabilité structurelle des balcons n'est pas dans l'immédiat remise en cause par les désordres observés, cependant 'afin de garantir la tenue dans le temps des balcons', il est préconisé d'effectuer une reprise de l'ensemble des balcons en contre pente par mise en oeuvre d'une chape de faible épaisseur en ciment pour réaliser une pente vers les façades (surtout vers les descentes d'eaux pluviales), de mettre en oeuvre (éventuellement) une étanchéité liquide au niveau des balcons afin de les protéger davantage, d'ajouter un trop plein au niveau des balcons qui ne comportent qu'une seule descente d'eaux pluviales et d'effectuer une reprise des parties béton endommagées par un dégagement des parties béton non adhérentes puis une passivation des aciers apparents et une reconstitution de l'enrobage béton par un mortier hydraulique ;
Qu'il ressort donc de cet avis technique que, contrairement à ce que soutient M. [X], le défaut de conception à l'origine des désordres n'est pas dû à une mauvaise pose du carrelage sur certains balcons et à un défaut d'entretien des parties privatives, mais à une mauvaise inclinaison de la contrepente des balcons ; qu'il ressort également de cet avis technique que des travaux de reprise du gros oeuvre sont préconisés faute de quoi les désordres constatés ne seront pas corrigés durablement et s'aggraveront mettant en péril la structure ; que les travaux proposés au vote des copropriétaires dans cette résolution 18 visaient à réaliser une étanchéité des balcons et de procéder à des travaux assortis d'une garantie décennale ; qu'il était bien spécifié que ces travaux avaient pour but de mettre fin aux désordres constatés et éviter l'aggravation de ces désordres par infiltrations des eaux de pluies et stagnantes ; que les travaux décrits dans le devis soumis au vote comprennent la reprise de l'étanchéité des balcons, parties communes concernant le gros oeuvre, et nécessitent de casser et déposer le carrelage des balcons, parties privatives ; que s'agissant des travaux sur les parties privatives, le devis propose aux copropriétaires concernés une option plus value qui comprend des prestations qui peuvent être retenues ou non par ces derniers ; que ces frais sont à la charge de ces seuls copropriétaires ; qu'à minima, donc si les copropriétaires concernés n'optent pas pour la pose de ces carrelages en grès cérame, la résine circulable posée, assurant la finition et garantissant l'étanchéité, restera le seul revêtement des balcons permettant l'usage de ceux-ci par les copropriétaires concernés et garantissant l'étanchéité et la pérennité de l'ouvrage ;
Qu'en outre les griefs tenant au fait que le conseil syndical aurait outrepassé ses pouvoirs n'est pas sérieux ; que M. [X] ne peut dans le même temps reprocher à ce dernier de faillir dans son obligation d'entretien et de sauvegarde de l'immeuble et lui faire grief d'être diligent ; que dès lors en proposant et en soumettant à la décision des copropriétaires les travaux litigieux, le syndicat des copropriétaires a respecté ses compétences et rempli ses obligations ;
Qu'enfin, il résulte du libellé de la résolution 18 que son objet portait sur les 'travaux de traitement de l'ensemble des balcons de l'immeuble et traitement des bequets des terrasses accessibles' ; que les copropriétaires étaient sollicités sur cinq points soumis à leurs décisions, le premier (18.1) portant sur la décision de travaux et le choix de l'entreprise, le deuxième (18.2) portant sur la maîtrise d'oeuvre, le troisième (18.3) sur la police dommages-ouvrage, le quatrième (18.4) sur les honoraires du syndic, le cinquième (18.5) sur le budget global et les appels ; que les questions soumises aux votes des copropriétaires dans la résolution litigieuse 18 n'étaient ni complexes ni ambiguës et leur permettaient d'exprimer clairement et distinctement leur vote ;
Qu'il résulte de ce qui précède que les griefs de M. [X] ne sont pas fondés en sorte que la demande d'annulation de la résolution 18 ne sera pas accueillie et le jugement confirmé ;
Sur la nullité de la résolution n° 3
Considérant que M. [X] fait grief au jugement de rejeter sa demande d'annulation de la résolution n° 3 alors que le tribunal avait pourtant constaté que les comptes arrêtés au 30 septembre 2010 n'étaient pas justes, qu'une écriture de régularisation avait été inscrite postérieurement le 17 mars 2011 et qu'une autre devait avoir lieu sur un prochain exercice ; qu'il fonde sa décision de rejet sur une simple déclaration du Syndicat des Copropriétaires sans le constater effectivement ; alors qu'une décision d'Assemblée Générale s'impose tant qu'elle n'a pas été annulée ; que l'approbation des comptes, dans leur intégralité et sans réserves, ne permet plus de les remettre en cause ; que le Tribunal a donc violé l'article 17 de la Loi du 10 juillet 1965 ;
Considérant qu'il n'est pas contesté que l'opération litigieuse a été régularisée en sorte que les griefs de M. [X] sont infondés ;
Considérant que M. [X] soutient de manière nouvelle en appel que l'application des dispositions d'ordre public de l'article 10 de la Loi du 10 juillet 1965 impose la distinction des charges générales, des charges spéciales en fonction de la quote-part de chaque lot, pour l'approbation des comptes ; qu'il s'agit d'une charge spéciale qui ne pouvait figurer en charges générales ; que l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 aurait été violé ; qu'à l'occasion d'une vérification des dernières charges, il aurait pu constater une anomalie dans le traitement des charges d'eau froide ; que cette anomalie figure dans les comptes arrêtés au 30 septembre 2010 soumis à l'approbation de l'A.G. du 17 mars 2011 dont il est demandé l'annulation ; que les comptes présentent d'autres anomalies ; que de la même manière, le syndic fait figurer les dépenses d'eau froide en charges générales alors que la répartition est effectuée en réel et qu'un solde négatif est de ce fait réparti suivant la clef de charges générales ; que l'eau froide facturée aux copropriétaires n'est pas contrôlable et dénuée de preuve ; qu'enfin, aucun numéro de compteur n'est indiqué sur la facturation ; que les compteurs sont changés sans prévenir les copropriétaires et donc sans validation des indices ; que dans le relevé des dépenses, la somme totale des facturations individuelles apparaît supérieure aux relevés des factures du fournisseur d'eau ce qui laisse supposer soit un mauvais relevé des compteurs, soit un manque de fiabilité des Indications des compteurs, soit une manipulation des informations ; que le syndic fait apparaître ces dépenses dans la rubrique de charges générales, alors qu'elles ont été facturées en « réel » comme affirmé par le Syndic, donc en charges spéciales ; que le solde négatif, Non justifié, est réparti irrégulièrement en tantièmes généraux alors qu'il devrait être restitué en fonction de la consommation ; que pour l'approbation des comptes, le Syndic doit présenter distinctement les charges générales et les charges spéciales en justifiant l'annulation de la résolution dans le cas contraire ; que de plus, le Règlement de Copropriété n'ayant pas été modifié, la nouvelle répartition individuelle des charges d'eau froide n'est pas légale ; que concernant la facture SOCOTEC, elle figure, de manière erronée, dans un compte 'entretien réparations 61510000" sur le relevé des dépenses, ce qui a permis d'échapper à un contrôle plus approfondi de cette dépense censée faire partie du budget prévisionnel destiné aux seules dépenses courantes ; que l'article 44 du décret du 17 mars 1967 exclut les études techniques du budget prévisionnel ; que de ce fait, elle aurait dû être présentée de manière différente ; qu'elle est soumise aux termes de l'article 14-2 de la Loi du 10 juillet 1965 qui précise que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'Assemblée Générale ; que cette étude a été commandée le 27 novembre 2009 par le Syndic contre l'avis de M. [X], membre du Conseil Syndical, par courrier recommandé avec accusé de réception du 26 octobre 2009 ; que dans cette lettre, il attirait l'attention sur le fait que le rapport du Conseil Syndical du 12 octobre 2009 ne faisait pas état d'un vote pour une demande d'étude et du manque de fondement d'une éventuelle commande ; que celle-ci n'a donc pas été présentée en AG ; que son paiement n'est donc pas exigible ; que l'annexe 1 présentée pour l'approbation des comptes fait état d'une « avance de trésorerie » de 6.700 € ; qu'il s'avère qu'il s'agit d'un ancien fond de roulement voté en 2003 dont le Libellé a été changé en « avance de trésorerie » par le Syndic, sans nouvelle décision de l'Assemblée ; que le règlement de copropriété ne prévoit qu'un fond de roulement dont l'utilisation est clairement précisée, mais pas une avance de trésorerie ; qu'il doit donc être remboursé ; que la Cour constatera que le Syndic a appelé 6.700 € alors que le vote ne prévoyait que 6.500 € ; qu'ainsi l'Assemblée Générale a approuvé des comptes arrêtés au 31 décembre 2010, alors que les comptes présentés sont arrêtés au 30 septembre 2010 ; que dès lors, la résolution n°3 ne peut être validée et doit être annulée ;
Considérant que les allégations nouvelles de M. [X] ne sont étayées par aucun élément probant ; que sa demande d'annulation de la résolution n° 3 ne saurait dès lors être accueillie ;
Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires
Considérant que le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [X] à lui verser la somme de 2.332,16 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 30 novembre 2012 inclus ;
Considérant que M. [X] prétend que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas par les pièces qu'il produit le bien-fondé de sa demande ; qu'en outre, le syndicat des copropriétaires n'aurait pas adressé préalablement une mise en demeure ; que les comptes seraient erronés ; que son compte n'aurait pas été régularisé et le remboursement de l'ancien fond de roulement n'aurait pas eu lieu ;
Considérant qu'aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, que les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;
Que sont versés aux débats les pièces suivantes :
- la copie du grand livre de compte du 1er janvier 2011 au 24 janvier 2012 et du 1er janvier 2012 au 30 novembre 2012 d'où il résulte qu'au 31 novembre 2012, le compte de M. [X] était débiteur de la somme de 2.332,16 € ,
- le procès verbal de l'assemblée générale du 17 mars 2011 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2010, l'ajustement du budget 2011 et appels de fonds pour l'exercice du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2011 et le budget 2012 et appels de fonds de l'exercice du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2012, désignant le Cabinet [W] en qualité de syndic, votant les travaux de traitement de l'ensemble des balcons de l'immeuble et traitement des bequets des terrasses accessibles, votant les travaux de réfection de la petite terrasse située au 6ème étage
- le contrat de syndic,
' les copies des comptes de gestion pour opérations courantes de l'exercice clos réalisé du 1er octobre 2009 au 30 septembre 2010 et le budget prévisionnel de l'exercice du 1er octobre 2011 au 30 septembre 2012,
- les appels provisionnels de fonds ' charges générales, comptes eau froide, charges ascenseur, parking compte M. [X] pour les périodes allant du 1er trimestre 2011 au 1er trimestre 2012 inclus, les appels de fonds pour les travaux balcons et terrasses, et charges et de travaux des exercices 2006 à 2011 et ceux des 3 premiers trimestres 2012,
- les réponses du syndic en date des 8 août 2012 et 10 octobre 2012 aux griefs de M. [X] concernant les sommes de 10,61€ et de 92,09€ qui lui ont été recréditées ;
Qu'il ressort de ces différentes pièces que M. [X] était redevable de la somme de 2.332,16 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 30 novembre 2012 inclus après déduction des versements effectués par M. [X] dont ceux de 3.817,25 € effectué le 16 mars 2012, les chèques de 436,11 €, 617,82 €, 408,41 € et 412,74 € et après que le recrédit sur son compte des sommes de 10,61 € et 92,09 €; que M. [X] sera dès lors condamné à régler la somme de 2.332,16 € en application de l'article 10 précité ;
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive
Considérant que le syndicat des copropriétaires fait grief au jugement de le débouter de sa demande en paiement de la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts alors qu'il est manifeste que la démarche de M. [X] révèle une volonté de nuire ;
Considérant que la preuve du caractère abusif de l'action de M. [X] n'est pas rapportée ; que la demande du syndicat des copropriétaires ne saurait dès lors être accueillie ;
Considérant que la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de M. [X] qui n'est pas fondée ne saurait être accueillie ;
Sur les autres demandes
Considérant qu'il apparaît équitable d'allouer au syndicat des copropriétaires des sommes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; que M. [X] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € sur ce fondement ; qu'il n'apparaît pas équitable d'accueillir la demande de M. [X] fondée sur cette disposition ; que les dispositions du jugement relatives à l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées ;
Considérant que M. [X] qui succombe en ses prétentions sera condamné aux dépens d'appel, les dispositions du jugement relatives aux dépens étant confirmées ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Statuant contradictoirement,
Confirme le jugement,
Y ajoutant,
Condamne M. [O] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3]) :
la somme de 2.332,16 € au titre des charges de copropriété arrêtée au 30 novembre 2012 inclus,
* la somme de 3.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande,
Condamne M. [O] [X] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Madame Marie-Josèphe JACOMET, président et par Madame Sylvia RIDOUX, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le GREFFIER, Le PRESIDENT,