Cour de cassation - 06 novembre 2012 - 11-24.009

Résumé de la décision

Arguments pertinents

Interprétations et citations légales

1. Évaluation du lien de causalité : La position de la Cour de cassation repose sur la nécessité d’établir un lien direct entre la faute et le préjudice. Les époux Y... soutenaient que la cour d'appel n'avait pas tiré les "conséquences légales" de ses constatations. Toutefois, la cour a affirmé qu'il n’y avait pas de lien de causalité entre les fautes et le préjudice allégué. Ce raisonnement renvoie à l'articulation entre l'article 1147 du Code civil, qui fixe les bases de la réparation du dommage, et l'idée que le préjudice doit être la conséquence directe de la faute.

- Code civil - Article 1147 : "Le débiteur est condamné à des dommages-intérêts par le seul fait de son inexécution, s'il n'établit que cette inexécution est due à une cause qui ne lui est pas imputable".

2. Responsabilité de l'agent immobilier : Bien que l’agent immobilier ait commis des erreurs lors de la rédaction des documents, ces fautes n'ont pas été jugées comme la cause directe du préjudice. Cela évoque l'application de l’article 1382 du Code civil, qui impose une responsabilité lorsque la faute a été une "condition nécessaire" au dommage.

- Code civil - Article 1382 : "Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer".

En somme, la décision illustre la complexité du lien de causalité en matière de responsabilité délictuelle, affirmant que, même en cas de fautes possibles, le lien avec le préjudice doit être établi clairement, ce qui n’était pas le cas ici. La Cour a donc conclu au rejet du pourvoi, confirmant l’absence de responsabilité des consorts X... et de l'agent immobilier face aux conséquences de leur conduite.

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant souverainement constaté que si des fautes pouvaient être retenues à l'encontre des consorts X... et de l'agent immobilier, le préjudice allégué par les époux Y... consistant en l'impossibilité d'acquérir le bien était la conséquence directe de l'exercice par les locataires de leur droit de préemption, la cour d'appel a pu en déduire qu'il n'y avait pas de lien de causalité entre le préjudice et les fautes commises et que les demandes des époux Y... devaient être rejetées ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six novembre deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

Moyen produit par la SCP Blanc et Rousseau, avocat aux Conseils, pour les époux Y....

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux Y..., acquéreurs d'une maison située à Saint-Raphaël, de leurs demandes en indemnisation contre les consorts X..., vendeurs et la Société Kurt Hansen et associés, agent immobilier,

Aux motifs que la faute des consorts X... consiste à avoir accepté de vendre le bien aux époux Y... à un prix inférieur de 7. 622, 82 euros à celui indiqué dans le congé pour vendre du 8 octobre 2001, ce qui a permis la nullité du congé et provoqué un blocage de la situation ; que l'autre faute était d'avoir attendu le 15 décembre 2005 pour notifier un nouveau congé pour vendre avec l'indication du prix négocié avec les époux Y..., ce qui avait permis le blocage du prix du bien à sa valeur en 2002 ; que cette situation avait été exploitée par les époux Z... qui, usant de leur droit de préemption, avaient pu acquérir en 2007 le bien immobilier à la valeur vénale du marché 2002 au prix de 175. 316 euros bloqué, croyaient-ils pour eux, par les époux Y...mais qui avait permis en définitive aux locataires de réaliser une bonne affaire ; que cependant ce n'était pas en raison des fautes des consorts X... que les époux Y... n'avaient pu acquérir mais en raison du droit de préemption exercé par les locataires ; que le préjudice allégué par les époux Y... consistant en l'impossibilité d'acquérir le bien, au surcoût d'un bien analogue aujourd'hui, au préjudice moral du fait de l'impossibilité d'acquérir un bien proche du domicile de leurs parents, la privation de jouissance du bien, n'était pas la conséquence certaine des fautes commises par les consorts X... dans leurs efforts maladroits ou tardifs pour faire libérer le bien mais la conséquence directe de l'exercice de leur droit de préemption par les locataires ; que si l'agent immobilier avait commis une faute en rédigeant maladroitement la promesse de vente et l'acte de prorogation de la promesse synallagmatique, ces erreurs n'étaient pas à l'origine du préjudice invoqué par les consorts Y...;

Alors que 1°) le rapport de causalité doit être reconnu lorsque la faute a constitué le facteur qui, parmi d'autres, a joué un rôle perturbateur ; que la cour d'appel, qui a constaté que la situation causée par les fautes des consorts X... avait été exploitée par les époux Z... ayant exercé leur droit de préemption et que l'exercice de ce droit avait causé les préjudices invoqués par les époux Y..., n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1147 du code civil ;

Alors que 2°) la faute est causale dès lors qu'elle a été nécessaire à la réalisation du dommage ; que la cour d'appel, qui a constaté que l'agent immobilier avait commis des fautes à l'origine de la situation d'incertitude exploitée par les époux Z... ayant usé de leur droit de préemption dont l'exercice était à l'origine des préjudices subis par les époux Y..., a violé l'article 1382 du code civil ;