CIV.3
CF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 7 décembre 2017
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10459 F
Pourvoi n° D 16-22.607
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par M. Jean-Marc X..., domicilié [...] ,
contre l'arrêt rendu le 25 mai 2016 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble, [...] , représenté par son syndic, la société immobilière Ile-de-France, dont le siège est [...] ,
défendeur à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 7 novembre 2017, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Y..., conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Boullez, avocat de M. X..., de la SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] ;
Sur le rapport de M. Y..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; le condamne à payer la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [...] ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept décembre deux mille dix-sept. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR infirmé le jugement en ce qu'il a dit les travaux conformes à l'autorisation de l'assemblée générale du 15 septembre 2004, D'AVOIR dit que les travaux réalisés par M. X... excèdent ceux autorisés par l'assemblée générale du 15 septembre 2004, D'AVOIR rejeté la demande de M. X... de condamnation du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [...] à lui payer la somme de 218.998 euros à titre de dommages-intérêts en raison des fautes et abus de droit commis par celui-ci, D'AVOIR infirmé le jugement en ce qu'il a alloué à M. X... la somme de 10.000 euros pour préjudice moral et D'AVOIR débouté M. X... de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral ;
AUX MOTIFS QUE, sur la demande de M. X... en paiement de la somme de 218.998 euros de dommages et intérêts, M. X... fait valoir que malgré la solution arrêtée lors de l'assemblée générale du 15 septembre 2004, le syndicat se serait toujours opposé aux projets modificatifs partiels de l'état descriptif de ses lots, pourtant réalisés par le géomètre E... le 13 septembre 2010 et le géomètre-expert D... le 5 mai 2012, sous prétexte que les travaux réalisés empiétaient sur les parties communes et que les surfaces hors-oeuvre nette n'étaient pas respectées ; qu'il estime que ce refus systématique et injustifié du syndicat serait constitutif d'un abus de droit et lui aurait causé un préjudice en rendant impossible la vente en l'état de l'appartement, les candidats acquéreurs successifs, en la personne de Mme Z... en 2010 et M. A... en 2012 s'étant finalement désistés ; qu'il estime son préjudice de ce chef à la somme de 218.998 euros ; que le syndicat fait valoir que le syndicat n'aurait commis aucune faute, les travaux réalisés par M. X... emportant une emprise non autorisée sur les parties communes et le syndicat n'étant pas obligé de céder à titre gratuit lesdites parties communes, le nouvel état descriptif de division incluant dans la composition des nouveaux lots lesdites emprises, que M. X... aurait refusé de restituer ; qu'il fait valoir qu'après l'assemblée générale du 31 mars 2014 ayant approuvé la modification de l'état descriptif, M. X... aurait mis son lot en vente, que plusieurs états datés auraient été établis et transmis par le syndic à son notaire et que cependant aucune vente ne serait intervenue, ce qui démontrerait l'absence d'imputabilité au syndicat du préjudice allégué par M. X... ; qu'il appert de l'examen des pièces versées aux débats, notamment le rapport de l'expert B..., et il n'est pas contesté au demeurant, que les travaux effectués par M. X... excédent ceux autorisés par l'assemblée générale du 15 septembre 2004, le plancher mis en oeuvre au R+2 couvrant toute la surface de l'étage alors que les plans et coupes de projets montraient une mezzanine avec vide sur le R+1, M. X... admettant dans ses écritures avoir procédé à la fermeture en parquet du volume vide de 4 m2 habitable ; que, par lettre du 5 novembre 2010, M. X... a demandé au syndic d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale, non l'approbation d'un nouvel état descriptif de division en application des travaux autorisés par l'assemblée générale du 15 septembre 2004, mais une résolution tendant à « autoriser le syndic à créer ledit lot n° 20 conformément aux plans du géomètre et vendre ledit lot au copropriétaire des lots 5 et 8 moyennant le prix d'un euro symbolique. L'assemblée autorise le syndic à créer ledit lot n°21 en réunion de l'ensemble des lots 5, 8 et 20 » en joignant le modificatif établi en septembre 2010 par le géomètre E... , de telle sorte qu'il ne s'agissait pas de sa part d'une demande conforme à la résolution adoptée par l'assemblée générale du 15 septembre 2004 ; que, lors de l'assemblée générale du 9 janvier 2013, dans le cadre d'une tentative de rapprochement, il était proposé aux copropriétaires une résolution 3-2 ainsi rédigée : « en contrepartie de la surface empiétée sur les parties communes de toiture en zinc, à l'occasion de l'exécution des travaux par Jean-Marc X..., ce dernier reconnaît avoir empiété les parties communes du syndicat et ne pas avoir fidèlement respecté les croquis du projet de travaux présenté lors de l'assemblée générale de 2004. Dans le cadre d'un rapprochement mutuel, Jean-Marc X... indemnise le syndicat des copropriétaires du préjudice subi composé d'une part, des conséquences des modifications des parties communes et, d'autre part, des conséquences procédurales et judicaires consécutives aux travaux exécutés par Jean-Marc X.... Ce dernier accepte de payer au syndicat la somme forfaitaire et définitive de 25.000 euros... M X... ne formule pas de contreproposition » approuvée par les copropriétaires à l'exception de M. X..., et une résolution 4-1 portant approbation du nouvel état descriptif de division avec création du lot n° 21, refusée par les copropriétaires à l'exception de M. X... ; qu'il appert de ce qui précède que M. X... ne peut pas valablement soutenir que le syndicat aurait commis une faute en lui opposant un refus systématique à l'approbation d'un nouvel état descriptif de division alors qu'il appert de l'examen des pièces produites que seule l'assemblée générale du 9 janvier 2013 a été saisie d'une demande d'approbation d'un nouvel état descriptif de division, de telle sorte que le grief de refus systématique ne peut prospérer ; que M. X... soutient que le syndicat n'aurait pas hésité à faire du chantage en soumettant l'approbation du projet de modificatif de l'état descriptif de division établi par M. D... au paiement d'une somme de 25.000 euros tandis que le syndicat soutient que les copropriétaires auraient ressenti avoir été trompés par la demande de M. X... tendant en fait à l'appropriation gratuite de parties communes ; qu'il appert de l'examen des résolutions précitées de l'assemblée générale du 9 janvier 2013 qu'il s'agissait en réalité d'une tentative de rapprochement entre le syndicat et M. X... pour mettre fin au litige et prendre en considération l'emprise sur les parties communes non autorisée par l'assemblée générale du 15 septembre 2014 ; que le grief de chantage ou de pression allégué par M. X... n'est donc pas établi ; que M. X... ne peut pas valablement soutenir que le syndicat aurait commis une faute en ne procédant pas à l'adoption du projet modificatif partiel de l'état descriptif de ses lots tel que cela était prévu par la résolution d'autorisation de travaux du 15 septembre 2004 alors qu'il est établi que les travaux réalisés excédent ceux autorisés et que l'assemblée générale pouvait, sans faute de sa part, refuser d'approuver un modificatif de l'état descriptif de division intégrant dans les parties privatives une emprise sur les parties communes non autorisée ; que M. X... ne peut pas valablement soutenir que le syndicat aurait commis un abus de droit en refusant d'approuver le projet modificatif de l'état descriptif qui lui était soumis au motif que l'autorisation donnée par l'assemblée générale du 15 septembre 2004 devait nécessairement aboutir à la création de nouvelles parties privatives alors que les décisions d'assemblées générales ne sont jamais implicites et qu'il est constant au surplus en l'espèce que les travaux réalisés excédent ceux autorisés de telle sorte que l'assemblée générale de 2004 n'a pu se prononcer sur la cession à titre gratuit ou onéreux desdites parties communes intégrés dans les parties privatives du nouvel état descriptif soumis à son approbation, étant observé au demeurant que les surfaces de parties communes litigieuses auraient pu être affectées d'une jouissance privative au profit de M. X... sans pour autant transférer leur propriété ; que ce moyen sera donc rejeté ; qu'ainsi, la faute de refus abusif et d'abus de droit alléguée par M. X... à l'encontre du syndicat n'est pas établie ; que M. X... n'établit pas non plus le lien de causalité direct entre le préjudice dont il se prévaut et la faute alléguée de refus abusif et abus de droit à l'encontre du syndicat ; qu'en effet, M. X... verse aux débats l'annonce passée dans le Figaro des 26, 28 et 29 octobre 2010 et l'annonce passée dans le Figaro des 26 mars et 10 avril 2012 ainsi qu'une attestation de son notaire ADLER du 1er mars 2013 ainsi rédigée : « nous avons établi deux promesses de vente qui n'ont pas été régularisées en raison de l'existence des procédures au sein de la copropriété au regard des travaux que vous avez réalisés » ; qu'il convient d'observer que l'annonce dans le Figaro d'octobre 2010 est antérieure à la lettre du 5 novembre 2010 par laquelle M. X... a demandé au syndic d'inscrire à l'ordre du jour d'une assemblée générale une résolution portant sur la création d'un nouveau lot et sa vente pour un euro symbolique et que l'annonce dans le Figaro des 26 mars et 10 avril 2012 est antérieure au projet de nouvel état descriptif de division établi par M. D... en mai 2012 et transmis au syndic fin octobre 2012 en vue de voir porter à l'ordre du jour de la prochaine assemblée une résolution relative à l'adoption du nouvel état descriptif de division ; qu'il en résulte que M. X..., au lieu de faire les démarches préalables auprès du syndicat pour obtenir la mise en conformité de l'état descriptif de division avec les travaux qu'il avait réalisés dans son lot avec emprise non autorisée sur les parties communes, a préféré proposer son bien à la vente avant toute saisine de l'assemblée générale en vue de l'approbation du nouvel état descriptif de division, de telle sorte qu'il n'est pas établi que les éventuels candidats à l'acquisition aient renoncé en raison du seul refus du syndicat opposé lors de l'assemblée générale du 9 janvier 2013, leur désintérêt pouvant plutôt s'expliquer en raison de l'attitude du seul M. X... consistant à proposer à la vente des lots de copropriété sans avoir préalablement fait le nécessaire pour régulariser leur situation auprès du syndicat compte tenu des travaux effectués par lui et de l'emprise illicite de parties communes en résultant ; que, quant à l'attestation du notaire ADLER du 1er mars 2013, elle fait état de l'existence de procédures au sein de la copropriété au regard des travaux réalisés par M. X... qui n'aurait pas permis la régularisation de deux promesses de vente, mais il ne peut se déduire de cette attestation un préjudice de M. X... imputable au syndicat, le jugement définitif du 16 février 2010 ayant débouté M. X... de ses demandes et l'ayant condamné à des remises en état, la procédure en référé de 2011 ayant abouti au rapport de l'expert B... constatant une non-conformité des travaux réalisés par M. X... avec ceux présentés à la copropriété et la présente procédure ayant été introduite le 7 juin 2013, soit postérieurement à l'attestation du notaire précité ; qu'il convient d'observer que M. X... fait valoir des valeurs de 16.800 euros le m2 en octobre 2010 et de 16.500 euros le m2 en avril 2012, mais qu'il ne produit pour en justifier aucun avis de valeur d'un professionnel en 2010, 2011 et 2012, les avis de valeur du 7 mai 2014 dans une fourchette de 12.000 à 13.000 euros le m2 et de mars 2013 pour une fourchette de 11.400 euros et 11.600 euros le m2 étant très inférieurs aux valeurs alléguées ; que, dans ces conditions, M. X... n'apporte pas la preuve de la faute du syndicat qu'il allègue ni du préjudice dont il se prévaut ni du lien de causalité direct entre le préjudice non démontré et la faute non établie ; qu'en conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. X... de sa demande de dommages et intérêts à ce titre ; qu'en revanche, il appert de ce qui précède que les travaux effectués par M. X... excèdent ceux autorisés par l'assemblée générale du 15 septembre 2004 ; qu'en conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a dit que les travaux effectués par M. X... sont conformes à l'autorisation de travaux donnée par l'assemblée générale du 15 septembre 2004 ; que, statuant à nouveau de ce chef, la Cour dira que les travaux effectués par M. X... excèdent ceux autorisés par l'assemblée générale du 15 septembre 2004 ; que, sur la demande de M. X... en dommages et intérêts pour préjudice moral, il est établi par les pièces versées aux débats, ainsi que dit précédemment, que les travaux effectués par M. X... excédent ceux autorisés par l'assemblée générale du 15 septembre 2004 et ont entraîné une emprise illicite sur les parties communes ; qu'ainsi que dit précédemment, le syndicat n'a pas commis de faute en refusant d'approuver le 9 janvier 2013 le nouvel état descriptif de division intégrant dans les parties privatives de M. X... les emprises sur parties communes non autorisées par l'assemblée générale de 2004, et cela sans indemnité compensatrice ; que M. X... ne peut pas valablement soutenir que l'assemblée générale du 9 janvier 2013 lui aurait fait du chantage ou aurait tenté d'exercer sur lui une pression constitutive d'un abus de droit alors qu'il appert de l'analyse du procès-verbal de l'assemblée générale du 9 janvier 2013 que l'ordre du jour avait pour objet de tenter de rapprocher les parties pour mettre fin au litige, les résolutions proposant à M. X... de verser au syndicat une indemnité au titre des parties communes privatisées et à l'assemblée générale d'approuver l'état descriptif de division incluant dans les parties privatives lesdites parties communes privatisées, n'ayant pas abouti ; que, dans ces conditions, en l'absence de faute imputable au syndicat en lien direct avec le préjudice moral allégué par M. X..., sa demande à ce titre ne peut prospérer ; qu'en conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a alloué à M. X... la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral, sa demande à ce titre étant rejetée ;
1. ALORS QUE, dans ses écritures d'appel, M. X... contestait, en termes clairs et précis, que ses travaux auraient excédé ceux autorisés par l'assemblée générale du 15 septembre 2004 : - « L'architecte de l'immeuble n'a relevé aucune non-conformité des travaux réalisés par rapport à l'autorisation accordée à M. X... en 2004. Plus précisément, l'implantation de la façade vitrée est bien conforme aux plans approuvés par l'assemblée des copropriétaires [
] Malgré la conformité des travaux présentée par le rapport de l'architecte de l'immeuble Monsieur C..., et par l'étude du géomètre E... , le SDC alléguant que les travaux exécutés ne seraient conformes ni à l'autorisation donnée par l'Assemblée générale le 15 septembre 2004, ni à la déclaration de travaux, a sollicité par référé [
] la désignation d'un expert » (conclusions d'appel, p. 4 § 7 et 8 et p. 5 § 5) et - « Le syndicat des copropriétaires ne soutient ni n'apporte par ailleurs la preuve que les travaux entrepris ne seraient pas conformes à l'autorisation préalablement accordée. Il y a lieu au contraire de rappeler que l'architecte même de la copropriété a estimé que les travaux étaient parfaitement conformes (Pièce adverse n°20). C'est d'ailleurs la position adoptée par les premiers juges, qui n'est nullement remise en cause par le syndicat » (conclusions d'appel, p. 10 in fine) ; que, pour dire non établie la faute du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [...] , la cour d'appel a retenu qu'« il n'est pas contesté [
] que les travaux effectués par M. X... excédent ceux autorisés par l'assemblée générale du 15 septembre 2004 » (arrêt, p. 5 pénultième §) et a donc dénaturé les écritures d'appel claires et précises de M. X..., en violation du principe selon lequel le juge ne peut dénaturer les éléments de la cause ;
2. ALORS QUE constitue une faute engageant la responsabilité d'un syndic le fait pour celui-ci de ne pas porter à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale ou de la suivante une question qu'un copropriétaire lui demande de soumettre à l'assemblée générale ; qu'en écartant la faute du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [...] ayant consisté à refuser systématiquement d'approuver un nouvel état descriptif de division (arrêt, p. 6 § 2), sans rechercher, comme cela lui était demandé par M. X... (conclusions d'appel, p. 5 § 2 et 3, et p. 6 § 4 à 7 ; cf. également p. 11 § 3 et 22.4), si le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [...] avait commis une faute en ne répondant pas aux demandes répétées de M. X..., de 2010 à 2013, de mise à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires de la modification de l'état descriptif de division, la cour d'appel a privé décision de base légale au regard des articles 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et 1382 devenu l'article 1240 du Code civil ;
3. ALORS QUE les juges du fond ne sauraient se prononcer par une simple affirmation ; qu'en refusant de considérer le refus d'approbation de la modification de l'état descriptif de division demandée par M. X... comme une faute du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [...] , refus concrétisé lors de l'assemblée générale du 9 janvier 2013 et en contradiction avec ce qui avait été prévu lors de l'assemblée générale du 15 septembre 2004 ayant approuvé les travaux modificatifs de M. X..., en se fondant sur la pure et simple affirmation selon laquelle les travaux de M. X... auraient empiété sur les parties communes, alors que ce point était contesté par M. X... (conclusions d'appel, p. 5 pénultième §), la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
4. ALORS QUE commet une faute un syndicat de copropriétaires qui s'oppose systématiquement à une modification d'un état descriptif de division demandée par un copropriétaire et que celui-ci est finalement contraint d'obtenir judiciairement ; qu'ayant constaté que « par exploit du 7 juin 2013, M. X... a fait assigner à jour fixe le syndicat pour voir juger que les travaux qu'il a exécutés sont conformes à l'autorisation donnée par l'assemblée générale du 15 septembre 2004 ainsi qu'aux arrêtés municipaux des 4 octobre et 30 novembre 2004 et voir ordonner en conséquence la modification de l'état descriptif de division selon le projet établi par M. D... géomètre-expert [
]. Le jugement déféré, par une disposition non soumise à la censure de la Cour, a ordonné la régularisation par devant notaire de l'acte portant modification de l'état descriptif de division conformément au projet établi par M. D... » (arrêt, p. 3 in fine et p. 8 pénultième §), ce dont il se déduisait qu'en s'opposant systématiquement à la modification de l'état descriptif de division que M. X... avait dû obtenir judiciairement, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [...] avait commis une faute, la cour d'appel qui a écarté l'existence d'une telle faute n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1382 devenu l'article 1240 du Code civil ;
5. ALORS QUE le comportement fautif d'un syndicat de copropriétaires peut consister à faire du chantage à l'encontre d'un copropriétaire en lui proposant de l'argent en échange d'une décision à son bénéfice ; que pour écarter tout chantage du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [...] à l'encontre de M. X..., la cour d'appel a limité son analyse à celle des termes du procès-verbal de l'assemblée générale du 9 janvier 2013, sans rechercher, comme cela lui était demandé, si ce procès-verbal ne cachait pas un véritable chantage et a donc privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 devenu l'article 1240 du Code civil ;
6. ALORS QUE M. X... se prévalait de ce que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [...] s'était rendu coupable d'un abus de droit « en soumettant l'approbation du projet de modificatif d'état descriptif de division établi par M. D... au paiement d'une somme de 25.000 euros » (conclusions d'appel, p. 11 pénultième §), car « le jugement de première instance relève à juste titre que l'assemblée des copropriétaires "a de toute évidence tenté d'exercer sur M. X... une pression constitutive d'un abus de droit" (pièce n° 1 p. 12) » (conclusions d'appel, p. 11 in fine), l'abus de droit ainsi dénoncé consistant donc dans le fait, pour le syndicat des copropriétaires, d'avoir soumis l'approbation d'un nouvel état descriptif de division au paiement de la somme de 25.000 euros ; qu'en retenant que « M. X... ne peut pas valablement soutenir que le syndicat aurait commis un abus de droit en refusant d'approuver le projet modificatif de l'état descriptif qui lui était soumis » (arrêt, p. 6 antépénultième §), alors que tel n'était pas l'abus de droit dont se prévalait M. X..., la cour d'appel a dénaturé les écritures d'appel claires et précises de M. X... et violé le principe selon lequel le juge ne peut dénaturer les éléments de la cause ;
7. ALORS, PAR AILLEURS, QUE M. X... démontrait qu'il existait un incontestable lien de causalité entre le comportement fautif du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [...] et les deux chances qu'il avait perdues de vendre son appartement, en 2010 et 2012 ; qu'ayant constaté qu'à la suite de la demande de M. X... de convocation d'une assemblée générale, le syndicat des copropriétaires avait engagé une procédure de référé-expertise, donc qu'entre le 5 novembre 2010, date de la lettre de M. X... demandant la convocation d'une assemblée générale, et les annonces de vente parues dans Le Figaro en 2012, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [...] avait envenimé la situation et retardé sa régularisation en demandant la réalisation d'une expertise judiciaire, situation qui avait dissuadé les acquéreurs en 2012, constatations dont il résultait un lien de causalité entre le comportement du syndicat des copropriétaires et l'impossibilité devant laquelle M. X... s'est trouvé de vendre son bien, la cour d'appel qui a exclu ce lien de causalité n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1382 devenu l'article 1240 du Code civil ;
8. ALORS QUE, pour exclure tout lien de causalité entre l'impossibilité devant laquelle s'est trouvée M. X... de vendre son bien et le comportement fautif du syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a aussi écarté l'attestation du notaire de M. X... du 1er mars 2013, en retenant que « Quant à l'attestation du notaire ADLER du 1er mars 2013, elle fait état de l'existence de procédures au sein de la copropriété au regard des travaux réalisés par M. X... qui n'aurait pas permis la régularisation de deux promesses de vente, mais il ne peut se déduire de cette attestation un préjudice de M. X... imputable au syndicat, le jugement définitif du 16 février 2010 ayant débouté M. X... de ses demandes et l'ayant condamné à des remises en état, la procédure en référé de 2011 ayant abouti au rapport de l'expert B... constatant une non-conformité des travaux réalisés par M. X... avec ceux présentés à la copropriété et la présente procédure ayant été introduite le 7 juin 2013, soit postérieurement à l'attestation du notaire précité » (arrêt, p. 7 § 3), donc en ne prenant en compte que les procédures judiciaires intervenues antérieurement à la proposition du bien à la vente en 2012 ; qu'en ne recherchant pas si le comportement du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [...] , qui avait consisté soit à refuser de réunir une assemblée générale – ce qui relève des procédures internes à une copropriété, soit à engager lui-même une procédure de référé expertise, n'était pas précisément de nature à expliquer l'échec de la vente de l'appartement de M. X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 devenu l'article 1240 du Code civil ;
9. ALORS QUE la cour d'appel a constaté que le jugement de première instance avait, « par une disposition non soumise à la censure de la Cour, [
] ordonné la régularisation par devant notaire de l'acte portant modification de l'état descriptif de division conformément au projet établi par M. D... » (arrêt, p. 8 pénultième §), ce dont il résultait qu'il avait donc fallu des demandes successives de M. X... et des années de conflits avec le syndicat des copropriétaires pour que, finalement, M. X... obtienne judiciairement la modification de l'état descriptif de division ; qu'en ne déduisant pas l'existence d'un lien de causalité entre ce comportement du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [...] et le désistement des acquéreurs potentiels de l'appartement de M. X..., la cour d'appel a, une fois encore, violé l'article 1382 devenu l'article 1240 du Code civil ;
10. ALORS, ENFIN, QUE la valeur d'un bien immobilier peut être évaluée non seulement par des professionnels de l'immobilier mais aussi par le prix que des acquéreurs potentiels sont prêts à payer pour ce bien, en versant une indemnité d'immobilisation ; qu'en estimant que M. X... n'apportait pas la preuve de son préjudice correspondant à « la perte de valeur de son appartement » entre les deux échecs de sa vente en 2010 et 2012 et son évaluation ultérieure sur le marché immobilier en 2013 et 2014 (conclusions d'appel, p. 14 § 2 et s.), au motif « que M. X... fait valoir des valeurs de 16.800 euros le m2 en octobre 2010 et de 16.500 euros le m2 en avril 2012, mais qu'il ne produit pour en justifier aucun avis de valeur d'un professionnel en 2010, 2011 et 2012 » (arrêt, p. 7 § 4), sans rechercher, comme cela lui était demandé, si la valeur du bien immobilier litigieux en 2010 et 2012 n'était pas démontrée par la production des engagements de deux acquéreurs ayant chacun versé une indemnité d'immobilisation de 20 % du prix total de vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 devenu l'article 1240 du Code civil ;
11. ALORS QUE M. X... se plaignait d'avoir subi un autre préjudice, consécutif au comportement du syndicat des copropriétaires : la mise en quasi-faillite financière de lui-même et de toute sa famille, expliquant que : « Le refus systématique et injustifié manifesté par le SDC à l'approbation du projet de l'état descriptif des lots de copropriété a rendu impossible en l'état la réalisation de la vente de son appartement. Aussi, la situation financière de Monsieur X... et de sa famille n'a fait que se dégrader, au point de ne plus disposer de ressources. L'octroi de l'Aide Juridictionnelle totale atteste de la paupérisation du demandeur » (conclusions d'appel, p. 6 § 7 et 8), ce qui justifiait, en soi, le versement de dommages-intérêts par le syndicat des copropriétaires ; qu'en écartant la demande de dommages-intérêts formulée par M. X... en se prononçant exclusivement sur la dévalorisation de son bien immobilier, sans répondre à ses conclusions faisant valoir qu'il avait souffert d'un autre préjudice financier, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR infirmé le jugement en ce qui concerne le montant actualisé des charges de copropriété, D'AVOIR condamné M. X... à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [...] les sommes suivantes : 13.049,74 euros au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2015, appel provisionnel du 4ème trimestre 2015 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7.423,68 euros à compter du jugement du 6 décembre 2013 et pour le surplus à compter des conclusions signifiées le 29 octobre 2015 valant mise en demeure et D'AVOIR rejeté les demandes de M. X... de le décharger de l'obligation de payer sa quote-part de charges de copropriétés correspondant à la dépense de la copropriété en matière de frais de procédure, et d'ordonner en conséquence au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [...] de modifier les appels de charges de M. X... depuis 2010, en déduisant l'ensemble des frais de procédure et en respectant la proportionnalité de ses charges au regard de la valeur relative de sa partie privative, notamment en termes de superficie, dans les trois mois de la signification de l'arrêt à intervenir et à peine d'astreinte de 100 euros par jour de retard ;
AUX MOTIFS QUE, sur les charges de copropriété et les frais nécessaires, vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat demande, par actualisation, la condamnation de M. X... à lui payer la somme de 13.049,74 euros au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2015, appel provisionnel du 4ème trimestre 2015 inclus, avec intérêts au taux légal ; que M. X..., qui ne conteste pas le principe des charges, ne peut pas utilement faire valoir que les charges réclamées comporteraient une part des frais de procédure engagés par la copropriété dont il devrait être dispensé au motif que le syndicat aurait été débouté de ses demandes puisque les travaux réalisés auraient été jugés conformes à l'autorisation donnée en 2004 alors que, par infirmation, la Cour dit que les travaux effectués par M. X... excèdent ceux autorisés par l'assemblée générale du 15 septembre 2004 ; qu'il n'y a donc pas lieu de ce chef à application de la dispense prévue par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au profit de M. X... ; que sa contestation à ce titre sera donc rejetée ; que M. X... ne peut pas utilement faire valoir que les appels de fonds du syndicat seraient erronés dans la mesure où les surfaces et tantièmes pris en compte seraient incorrects en raison des travaux effectués alors que le jugement déféré, par une disposition non soumise à la censure de la Cour, a ordonné la régularisation par devant notaire de l'acte portant modification de l'état descriptif de division conformément au projet établi par M. D... non réalisée à ce jour, que le syndic ne peut effectuer les appels de fonds que sur la répartition des charges existante au regard des tantièmes portés sur l'état descriptif figurant au règlement de copropriété et qu'il appert de l'examen des pièces produites par le syndicat que c'est bien sur cette base que les charges sont réclamées ; que ce moyen sera donc rejeté ; que M. X... ne peut pas valablement demander qu'il soit ordonné sous astreinte au syndicat de modifier ses appels de charges au regard de la valeur relative actuelle de la partie privative de son lot, celle-ci ayant augmentée, alors qu'en l'espèce la nouvelle répartition des charges rendue nécessaire par l'augmentation des parties privatives du lot de M. X... en raison des travaux qu'il a effectués nécessite la régularisation préalable du nouvel état descriptif de division ordonnée par devant notaire par la disposition du jugement déféré non remise en cause devant la Cour, et que cette régularisation pouvait se faire à l'initiative de la partie la plus diligente sans nécessité d'une résolution d'assemblée générale de telle sorte que M. X..., qui pouvait y procéder et ne l'a pas fait, ne peut en faire grief au syndicat pour tenter de se soustraire au paiement des charges de copropriété qui lui incombent ; que sa demande de ce chef sera donc rejetée ; qu'il appert de l'analyse des pièces versées aux débats, notamment les appels de fonds, les relevés individuels ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes et votant les budgets prévisionnels pour la période considérée, que le syndicat établit sa créance à hauteur de la somme de 13.049,74 euros au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2015, appel provisionnel du 4ème trimestre 2015 inclus ; qu'en conséquence, par infirmation pour actualisation, M. X... sera condamné à payer au syndicat la somme de 13.049,74 euros au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2015, appel provisionnel du 4ème trimestre 2015 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7.423,68 euros à compter du jugement du 6 décembre 2013 et pour le surplus à compter des conclusions signifiées le 29 octobre 2015 valant mise ne demeure ;
1. ALORS QUE le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ; que la dispense de paiement des charges correspondant aux frais de procédure par le copropriétaire est donc de droit lorsque l'action l'opposant au syndicat a été déclarée fondée ; qu'ayant constaté que « Par exploit du 7 juin 2013, M. X... a fait assigner à jour fixe le syndicat pour voir juger que les travaux qu'il a exécutés sont conformes à l'autorisation donnée par l'assemblée générale du 15 septembre 2004 ainsi qu'aux arrêtés municipaux des 4 octobre et 30 novembre 2004 et voir ordonner en conséquence la modification de l'état descriptif de division selon le projet établi par M. D... géomètre-expert [
]. Le jugement déféré, par une disposition non soumise à la censure de la Cour, a ordonné la régularisation par devant notaire de l'acte portant modification de l'état descriptif de division conformément au projet établi par M. D... » (arrêt, p. 3 in fine et p. 8 pénultième §), ce dont il se déduisait qu'une instance judiciaire avait opposé M. X... au syndicat des copropriétaires et que la « prétention » de M. X... à la modification de l'état descriptif de division avait été « déclarée fondée » par le tribunal de grande instance, la cour d'appel ne pouvait donc qu'accueillir la demande de dispense de paiement d'une partie des charges de copropriété, correspondant aux frais de procédure engagées par le syndicat des copropriétaires dans cette instance, et qu'en ne faisant pas droit à la demande de dispense de paiement de charges formulée par M. X..., la cour d'appel a violé l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
2. ALORS QUE, d'une part, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 ; que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; que, d'autre part, dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation ; que la cour d'appel a constaté que le jugement de première instance a « ordonné la régularisation par devant notaire de l'acte portant modification de l'état descriptif de division de l'immeuble [
] conformément au projet établi par M. D... , géomètre-expert » (jugement, p. 14), car les copropriétaires ne justifiaient pas de « leur refus d'approbation du nouvel état descriptif de division des lots appartenant à M. X... » (jugement, p. 10 antépénultième §) ; que c'est donc à partir du début de la période pendant laquelle le syndicat des copropriétaires avait refusé d'approuver le nouvel état descriptif de division que doivent être recalculées les quotes-parts de charges de M. X... et que sa demande de modification des appels de charges était donc pleinement fondée (conclusions d'appel, p. 15 in fine) ; qu'ayant constaté que le syndicat des copropriétaires n'avait pas fait procéder à la régularisation ordonnée (arrêt, p. 8 pénultième §), à laquelle il a pourtant été condamné, en refusant de régulariser les charges sur la base d'une répartition des quotes-parts conforme au nouvel état descriptif de division ordonné par le jugement du 6 décembre 2013, dont la modification avait été indûment refusée par les copropriétaires depuis 2010, la cour d'appel a violé les articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il a condamné M. X... à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [...] une indemnité de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur la demande du syndicat en paiement de 2.000 euros de dommages et intérêts, le jugement sera confirmé par adoption de motifs en ce qu'il a alloué au syndicat la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 1153 alinéa 4 du Code civil, M. X... en s'abstenant sans motifs légitimes de régler sa contribution aux charges ayant imposé à la copropriété des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes désorganisant sa trésorerie et lui causant ainsi, de mauvaise foi, un préjudice distinct du retard de paiement qui justifie l'allocation de dommages et intérêts en sus des intérêts légaux courant sur sa dette ; que la somme de 1.000 euros allouée de ce chef par les premiers juges assure la réparation intégrale de ce préjudice distinct ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE, sur la demande de dommages-intérêts, en ne procédant pas de façon persistante et sans motif légitime au paiement des appels de charges de la copropriété, M. X... a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement du syndicat des copropriétaires et causé à la copropriété un préjudice indépendant du simple retard apporté au paiement des charges, les copropriétaires se trouvant contraints de pallier la défaillance de M. X... ;
que, dès lors, et par application des dispositions de l'article 1153 du Code civil, M. X... sera condamné au paiement d'une indemnité de 1.000 euros en réparation du préjudice ainsi causé à la copropriété ;
ALORS QUE le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance, ce qui implique de caractériser la mauvaise foi du débiteur ; qu'en allouant au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE DU [...] des dommages-intérêts complémentaires à hauteur de 1.000 euros, en se bornant à mentionner la mauvaise foi de M. X... mais sans la caractériser, la cour d'appel a violé l'article 1153 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.