LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article L. 145-34 du code de commerce ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 août 2009), que Mme X..., M. Y... et la société Foncière du littoral méditerranéen, propriétaires à Cannes d'un immeuble à usage commercial donné à bail à la société Mac Donald's France et pour partie sous-loué à la société le Grand Café, ont assigné la locataire devant le juge des loyers commerciaux pour voir fixer le loyer du bail renouvelé ;
Attendu que pour dire que l'évolution notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail écoulé ne pouvait justifier le déplafonnement du loyer, l'arrêt retient, d'une part, que l'augmentation du nombre de congressistes dans la ville n'avait pas présenté d'intérêt pour le commerce de restauration rapide exploité par la société Mac Donald's France, d'autre part, que l'activité de la sous-locataire ne devait pas être prise en considération pour déterminer l'intérêt d'une modification notable de certains des éléments de la valeur locative ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'intérêt que présente une telle modification doit être appréciée au regard de la ou des activités commerciales exercées dans les locaux loués, sans qu'il y ait lieu d'exclure de cet examen l'activité d'un sous-locataire, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 août 2009, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société Mc Donald's France aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Mc Donald's France à payer à Mme X..., M. Y... et la société Foncière du littoral méditerranéen, ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Mac Donald's France ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit décembre deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour Mme X..., M. Y..., et la société Foncière du littoral méditérranéen.
IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir dit n'y avoir lieu à déplafonnement et fixé le montant du loyer du bail renouvelé le 15 mars 2004 à la somme annuelle en principal de 81.730 €, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées ;
AUX MOTIFS QUE conformément aux dispositions de l'article L-145-34 du Code de Commerce, le montant du loyer du bail renouvelé ne peut être augmenté au delà de la variation indicible que si, au cours du bail expiré, est intervenue une modification notable affectant l'un des éléments définis aux articles 23-1 à 23-4 du décret du 30 septembre 1953 et ayant une incidence certaine et directe sur le commerce concerné ; il appartient aux bailleurs, qui sollicitent le déplafonnement, d'en rapporter la preuve ; la période de référence s'étend du 15 mars 1995 au 14 mars 2004 ; la société Mc Donald's France exploite un commerce de restauration sous toutes ses formes, sur place et à emporter, y compris restauration et service rapide et vente sur une partie des locaux loués, de tous objets à vocation publicitaire en relation avec les enseignes et les marques du preneur à l'exclusion de tous autres commerces ; les lieux loués sont situés à Cannes, 2 rue Félix Faure, qui est le prolongement, à l'ouest, de la rue d'Antibes ; la rue Félix Faure, occupée majoritairement par des commerces de restauration, a selon l'expert Z..., une commercialité différente de celle de la rue d'Antibes qui est une artère de renommée internationale ; les locaux loués n'ont pas d'entrée sur la rue Félix Faure, l'établissement étant exclusivement orienté sur les allées de la Liberté, dont la commercialité est réduite, en dehors du restaurant Mc Donald's, à l'existence d'un hôtel et d'un restaurant ; ces locaux sont situés au sous-sol, au rez-de-chaussée et à l'entresol d'un immeuble de trois étages, la société Mc Donald's, sous-louant, en application des clauses du bail, une partie des locaux à la société Le Grand Café ; les bailleurs excipent d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité durant la période de référence, ayant eu une incidence directe sur le commerce en cause ; ils font état notamment de l'affluence touristique, dans le secteur en raison de l'attrait exercé par le Palais des Festivals, le Marché Provençal, les commerces de proximité, la rue Meynardier, le marché aux fleurs, et les parkings situés à proximité (parking du Palais des Festivals, parking Fortville, parking de la Ferrage et parking de la Panticro) ; ils font valoir aussi que le quartier a subi une expansion significative depuis la mise en service du Palais des Festivals en 1982 et son extension Riviera en janvier 2000 ; mais l'expert a indiqué que tous les éléments invoqués à l'exception du parking de la Panticro et de la mise en service de l'extension Riviera du Palais des Festivals, existaient antérieurement à la période de référence ; il a précisé en outre que l'augmentation des congressistes, notamment à la suite de la construction de l'extension Riviera en janvier 2000, n'a pas d'incidence sur l'activité du restaurant car « l'image de Mc Donald's reste celle de la restauration rapide et les congressistes, défrayés par leurs sociétés, ne paraissent pas majoritairement se trouver en priorité sur ce type de restauration » ; les bailleurs prétendent que la modification des facteurs locaux de commercialité a eu, à tout le moins, une incidence sur l'activité exercée par le sous-locataire et qu'il convient de se référer à l'activité du bail qui est plus large que celle exercée par le preneur si l'on considère l'activité exercée par le sous-locataire ; l'activité du sous-locataire n'a pas à être prise en considération pour déterminer la modification des facteurs locaux de commercialité ; en conséquence les bailleurs ne démontrent pas une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence directe sur le commerce exploité par la société Mc Donald's France ; d'ailleurs, même si le chiffre d'affaires du locataire ne peut constituer un critère de l'évolution de la commercialité, il convient de constater que la baisse du chiffre d'affaires du preneur n'a cessé de décroître depuis 2000 ; il n'y a donc pas lieu, comme le conclut l'expert judiciaire, à déplafonnement ; le jugement entrepris sera donc infirmé en toutes ses dispositions ; le montant du loyer doit donc être fixé conformément aux dispositions de l'article L-145-34 du Code de Commerce ; le loyer s'élève donc, au 15 mars 2004 à la somme de 68.602,06 € x 1214/1019 = 81.730,02 € ;
ALORS, D'UNE PART, QU'en cas de renouvellement d'un bail commercial, il y a lieu à déplafonnement du loyer lorsqu'il existe une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant un intérêt pour l'activité exercée dans les lieux loués ; qu'en conséquence, toute activité exercée dans les lieux loués, tant par le preneur lui-même que par ses sous-locataires, doit être prise en considération pour apprécier la modification des facteurs locaux de commercialité ; que dès lors, en refusant de prendre en considération l'activité du sous-locataire pour déterminer la modification des facteurs locaux de commercialité, la Cour d'appel a violé l'article L.145-34 du Code de commerce ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE les bailleurs faisaient valoir dans leurs conclusions que le déplafonnement était justifié par le fait que les locaux loués étaient monovalents (conclusions d'appel, p.10) ; qu'en disant n'y avoir lieu à déplafonnement, en se bornant à constater que les bailleurs ne démontrent pas une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence directe sur le commerce exploité par la société Mc Donald's France, mais sans rechercher, comme cela lui était demandée, si les locaux loués étaient ou non monovalents, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.