Cour de cassation - 08 juillet 2015 - 14-11.582

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Indemnité d’occupation : La Cour de cassation rappelle le principe selon lequel si une partie a bénéficié de l'utilisation d'un bien et que cette restitution se révèle impossible, elle doit s'acquitter d'une indemnité d'occupation. Ce principe est reconnu et appliqué dans le cadre des restitutions, même en l’absence de comportement fautif d’une des parties.

3. Rejet de la logique de réparation de préjudice : L'arrêt de la cour d'appel a erronément associé la demande d'indemnité d'occupation à la réparation d'un préjudice potentiellement subi par la commune. La Cour de cassation a clarifié que l’indemnité d’occupation doit être prise indépendamment des considérations de bonne ou de mauvaise foi : "la demande d'indemnité doit être rejetée" si l’on s'en tient à cette logique erronée.

Interprétations et citations légales

2. Code civil - Article 1184 : Cet article traite des effets de la résolution d'un contrat, spécifiant que les parties doivent être remises dans l'état où elles se trouvaient avant la conclusion de l'acte annulé. La Cour a interprété cet article comme un fondement pour affirmer que la restitution et l'indemnisation sont des éléments distincts, confirmant que l’indemnité d’occupation doit être allouée si une partie a bénéficié d'une prestation (ici, la jouissance d'un bien).

3. Code civil - Article 1382 : Cet article est mentionné en rapport avec la responsabilité délictuelle, mais dans le contexte de la décision, il est imprécis de l'appliquer à une demande d'indemnité d'occupation, car cela convoie une confusion entre la réparation d'un dommage et l'indemnisation pour une jouissance d'un bien. La Cour aurait dû se concentrer sur l'indemnisation liée à l'occupation.

La décision souligne l'importance d'une distinction claire entre la nullité d'un contrat, la restitution des prestations et le paiement d'une indemnité d'occupation, même en l'absence de préjudice ou de comportement fautif.

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu les articles 1108 et 1184 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 5 novembre 2013), rendu sur renvoi après cassation (Civ. 3 - 16 janvier 2013, N° 11-27.837), que la commune de Portes-lès-Valence (la commune) a consenti à la société civile immobilière l'Allexoise (la SCI) un contrat de crédit-bail immobilier ; que, se prévalant d'un défaut de paiement des loyers, la commune a obtenu par ordonnance de référé du 21 avril 2004, la constatation de la résolution du contrat aux torts de la SCI et la condamnation de cette dernière à lui verser une provision à valoir sur les loyers échus et une indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à la libération des lieux ; que la SCI a assigné la commune en nullité du contrat de crédit-bail et remboursement des loyers versés, au motif de l'absence d'autorisation délivrée au maire par le conseil municipal pour conclure un tel contrat ; que la commune a subsidiairement sollicité le paiement d'une indemnité d'occupation pour la période antérieure à l'annulation ;

Attendu que pour rejeter la demande de la commune en paiement d'une indemnité d'occupation pour la période antérieure au prononcé de l'annulation, l'arrêt retient que, du fait de la restitution de son bien immobilier, la commune, qui a eu la jouissance des loyers versés, fixés à un montant élevé dans le cadre d'un contrat de crédit-bail ayant pour finalité l'acquisition de l'immeuble, ne subit pas d'appauvrissement et n'est pas fondée à obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation de l'immeuble, en raison de l'effet rétroactif de l'annulation du contrat ;

Qu'en statuant ainsi, alors que, dans le cas où un contrat nul a été exécuté, les parties doivent être remises dans l'état où elles se trouvaient avant cette exécution et que, lorsque cette remise en état se révèle impossible, la partie qui a bénéficié d'une prestation qu'elle ne peut restituer, comme la jouissance d'un bien loué, doit s'acquitter d'une indemnité d'occupation, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de la commune en paiement d'une indemnité d'occupation, l'arrêt rendu le 5 novembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ;

Condamne la SCI l'Allexoise aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI l'Allexoise à payer à la commune de Portes-lès-Valence la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la SCI l'Allexoise ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juillet deux mille quinze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat aux Conseils, pour la commune de Portes-lès-Valence.

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué, confirmatif du chef de la nullité d'un contrat de crédit-bail immobilier, d'avoir débouté le crédit-bailleur (la commune de PORTES-LES-VALENCE, l'exposante) de sa demande en fixation d'une indemnité d'occupation due par le crédit-preneur (la société L'ALLEXOISE) ;

AUX MOTIFS QUE la nullité du contrat de crédit-bail emportait l'effacement rétroactif de celui-ci, les parties devant être remises dans l'état où elles se trouvaient avant la conclusion de l'acte annulé ; que le crédit-bail immobilier avait pour objet essentiel de permettre au preneur d'acquérir la propriété d'un immeuble à l'expiration du contrat, par le verse-ment de paiements échelonnés ; que l'annulation du contrat devait conduire le bailleur à restituer les loyers perçus et le crédit-preneur à restituer le bien immobilier ; que les parties admettaient que le crédit-preneur avait versé à titre de loyers la somme de 120.700 ¿ qui devait être restituée à la commune ; qu'à l'appui de sa demande d'indemnité d'occupation, cette dernière soutenait que la société L'ALLEXOISE aurait été dans l'incapacité de lui restituer la jouissance des locaux dont elle avait bénéficié et l'avantage qu'elle en avait retiré, et qu'en cas de restitution impossible, la cour devait ordonner une restitution en équivalent sous forme d'une indemnité ; que cependant, du fait de la restitution de son bien immobilier, la commune, qui avait eu la jouissance des loyers versés, fixés à un montant élevé dans le cadre d'un contrat de crédit-bail à la finalité d'acquisition de l'immeuble, ne subissait pas d'appauvrissement et n'était pas fondée à obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation de l'immeuble, en raison de l'effet rétroactif de l'annulation du contrat ; que, par ail-leurs, seule la partie de bonne foi pouvait demander condamnation de la partie fautive à réparer le préjudice qu'elle avait subi ; que la société L'ALLEXOISE n'avait pas adopté de comportement fautif à l'égard de la commune ; que la demande d'indemnité devait être rejetée ;

ALORS QUE, d'une part, dans le cas où un contrat nul a cependant été exécuté, les parties doivent être remises dans l'état où elles se trouvaient avant cette exécution ; que lorsque cette remise en état se révèle impossible, la partie qui a bénéficié d'une prestation qu'elle ne peut restituer, comme la jouissance d'un bien loué, doit s'acquitter d'une indemnité d'occupation ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 1108 et 1184 du code civil ;

ALORS QUE, d'autre part, l'indemnité d'occupation, contrepartie par équivalent de la jouissance du bien loué et conséquence des prestations effectivement échangées par les parties en exécution du contrat annulé, relève du seul droit des restitutions et est étrangère à la réparation des conséquences préjudiciables issues de l'annulation du contrat ; qu'en déclarant, pour rejeter la demande d'indemnité d'occupation, que seule la partie de bonne foi pouvait demander la condamnation de la partie fautive à réparer le préjudice et que le preneur n'avait pas eu un comportement fautif, statuant ainsi par des motifs juridiquement inopérants, la cour d'appel a violé l'article 1108 et 1184 du code civil, ensemble l'article 1382 du même code ;

ALORS QUE, enfin et en toute hypothèse, en statuant de la sorte, tandis que la commune ne demandait pas la réparation du préjudice subi mais sollicitait la restitution par équivalent de la jouissance du bâtiment, la cour d'appel a modifié les termes du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile.