CIV.3
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 8 mars 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10129 F
Pourvoi n° C 17-14.514
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Carrefour Property France, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 8 décembre 2016 par la cour d'appel de Bourges (chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société de gestion patrimoniale (SGP), dont le siège est [...] ,
2°/ à la société Olivier Zanni, société civile professionnelle, dont le siège est [...] , pris en qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la société l'Ombre d'un Style,
défenderesses à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 30 janvier 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Odent et Poulet, avocat de la société Carrefour Property France, de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de la société de gestion patrimoniale ;
Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Carrefour Property France aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Carrefour Property France ; la condamne à payer à la société de gestion patrimoniale la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit mars deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour la société Carrefour Property France
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR réformé le jugement, en ce qu'il avait débouté la société SGP de sa demande formée contre la société Carrefour Property et de l'avoir, en conséquence, condamnée à verser à la SGP à titre de dommages-intérêts les sommes de 141 934 € représentant les sommes versées exécution de la condamnation prononcée à son encontre par l'arrêt du 6 septembre 2012 et 10 000 € au titre de la perte de la chance de percevoir des loyers au-delà du 1er janvier 2016 ;
AUX MOTIFS QUE, sur l'opposabilité du « cahier des charges du centre commercial La Fontaine Saint Germain, les relations entre les sociétés propriétaires des murs de la galerie commerciale située [...] , la société Unidis et la SARL MAM, étaient réglées par un document non daté, intitulé « Cahier des charges du centre commercial « La Fontaine Saint Germain » ; que ce cahier des charges était annexé à l'acte de vente du 7 octobre 1986 ; qu'il était expressément visé en page 5 du contrat de bail commercial conclu, le 11 décembre 1986, entre la SARL MAM propriétaire et la SA Unidis, locataire, portant sur la galerie commerciale de la Fontaine Saint Germain ; que le document « Cahier des charges » précisait au Chapitre I, « Portée du cahier des charges » qu'il était « opposable non seulement à la société Unidis et à la société MAM, mais également à leurs ayants droit à quelque titre que ce soit. Il fera loi entre les parties (
). Il en sera fait obligatoirement mention dans tout acte (ventes, échanges, baux commerciaux
) souscrit tant par les parties que par leurs successeurs (
) » ; que la société Unidis était une filiale de la société Comptoirs Modernes qui avait fusionné avec le groupe Carrefour ; que, précisément, par acte du 6 juin 2000, la parcelle [...] , située [...] , sur laquelle était implanté le centre commercial de La Fontaine Saint Germain, avait été apportée par la société Unidis à la société CM Supermarchés Centre, et, le 15 novembre 2007, celle-ci avait été fusionnée absorbée par la société Carrefour Property, devenue depuis la société Carrefour Property France, cette dernière était devenue propriétaire de la parcelle susvisée ; que, dès lors, les pièces ci-dessus analysées établissaient la preuve de la transmission incontestable des obligations prescrites dans le « Cahier des charges du centre commercial La Fontaine Saint Germain, depuis la société Unidis jusqu'au dernier propriétaire en la personne de la société Carrefour Property France ; que ce document était donc juridiquement opposable à cette dernière ;
ALORS QUE la société bénéficiaire d'un apport partiel d'actif de droit commun, soit qui n'est pas soumis au régime des scissions, n'est qu'ayant cause à titre particulier qui ne succède pas aux obligations de son auteur, sauf – en cas de transmission d'immeuble – si elles ont été publiées au fichier immobilier ou sont mentionnées dans l'acte de transmission ; qu'en ayant jugé le cahier des charges du centre commercial La Fontaine Saint Germain opposable à la société Carrefour Property France, car celle-ci était l'ayant droit de la société Unidis, puisque celle-ci avait apporté la parcelle [...] dont elle était propriétaire, par acte du 6 juin 2000, à la société CM Supermarchés Centre, aux droits de laquelle se trouvait la société Carrefour Property France, quand la société Comptoirs Modernes bénéficiaire de l'apport n'était qu'ayant cause à titre particulier de la société Unidis, de sorte que l'exposante ne pouvait être tenue par les termes du cahier des charges litigieux, faute de mention dans l'acte d'apport et de publication de ce cahier des charges, la cour d'appel a violé les articles 1122 ancien du code civil et L. 236-22 du code de commerce.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR réformé le jugement, en ce qu'il avait débouté la société SGP de sa demande formée contre la société Carrefour Property et de l'avoir, en conséquence, condamnée à verser à la SGP à titre de dommages-intérêts les sommes de 141 934 € représentant les sommes versées exécution de la condamnation prononcée à son encontre par l'arrêt du 6 septembre 2012 et 10 000 € au titre de la perte de la chance de percevoir des loyers au-delà du 1er janvier 2016 ;
AUX MOTIFS QUE, sur la responsabilité contractuelle de la société Carrefour Property France, l'article préliminaire du chapitre IV, intitulé « Fonctionnement du centre commercial » précisait que « Le présent cahier des charges tient compte du rôle prédominant du supermarché dans le dynamisme du centre commercial » ; que le chapitre III, intitulé « Usage des locaux appartenant en propre à la société Unidis et à la société Mam » précisait que « La société Unidis et la société Mam auront, chacune en ce qui concerne les locaux leur appartenant exclusivement, le droit d'en jouir et d'en disposer comme des choses leur appartenant en toute propriété, à condition de ne pas nuire à leurs droits respectifs de propriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité de l'ensemble immobilier formant le centre commercial ou porter atteinte à sa destination. Chacune desdites sociétés sera responsable à l'égard des autres des conséquences de ses fautes et négligences et de celles dont elle répond à un titre quelconque » ; qu'il était en outre ajouté au chapitre VI « Responsabilité » que « Chacune des sociétés propriétaires du centre commercial sera personnellement responsable des dégradations causées à la propriété de l'autre et, d'une manière générale, de sa faute ou négligence, de toutes les conséquences dommageables susceptibles de résulter d'un usage abusif ou d'une utilisation non conforme à la destination du centre commercial
» ; que la société SGP fondait sa demande dirigée contre la SA Carrefour Property sur divers griefs ; qu'elle ajoutait que les agissements de la société Carrefour Property France tendaient à interdire la poursuite de l'exploitation de la galerie commerciale ; que la cour relevait que les parties contractantes avaient prévu explicitement, dès l'origine de leurs relations mais également engagé pour l'avenir leurs ayants droit, en affirmant en exergue du chapitre relatif au « Fonctionnement du centre commercial » le postulat relatif au « rôle prédominant du supermarché dans le dynamisme du centre commercial » ; que dans cet esprit clairement affirmé, chacune des obligations déclinées dans les dispositions dudit « Cahier des charges », telles que rappelées ci-dessus, traduisait un aspect de l'exigence réciproque souscrite par les parties de s'interdire de nuire en aucune façon, directe ou indirecte, aux capacités commerciales tant de la partie elle-même que de ses locataires exploitants des boutiques ; qu'il en résultait que, contrairement à ce que soutenait la société Carrefour Property France, cette dernière était bien redevable du maintien en faveur de son cocontractant des conditions d'une exploitation commerciale normale ; que force était de constater que les négociations, certes complexes, s'étaient étalées sur plusieurs années de 2008 à 2010, alors qu'un accord avait été initialement conclu sur un prix de 220 000 € fin 2009 sans pour autant parvenir à une conclusion définitive ; qu'en assortissant le prix d'une augmentation de 30 000 € HT, afin de tenir compte d'un montant prévisionnel total d'indemnités à verser par votre société de 70 000 € », la société Carrefour Property France reconnaissait de façon implicite que la situation créée était à l'origine d'une situation anormale et nécessairement préjudiciable pour la société SGP ;
ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les clauses des actes ; qu'en ayant inféré du cahier du charges du centre commercial La Fontaine de Saint-Germain l'obligation, pour la société Carrefour Property France, de maintenir un supermarché dans la galerie commerciale, tandis que cet acte ne le stipulait pas, la cour d'appel en a dénaturé les clauses claires et précises, en violation de l'article 1134 du code civil dont l'interprétation jurisprudentielle a été codifiée à l'article 1192.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR réformé le jugement, en ce qu'il avait débouté la société SGP de sa demande formée contre la société Carrefour Property et de l'avoir, en conséquence, condamnée à verser à la SGP à titre de dommages-intérêts les sommes de 141 934 € représentant les sommes versées exécution de la condamnation prononcée à son encontre par l'arrêt du 6 septembre 2012 et 10 000 € au titre de la perte de la chance de percevoir des loyers au-delà du 1er janvier 2016 ;
AUX MOTIFS QUE l'arrêt de cette cour en date du 6 septembre 2012 avait condamné la société SGP à régler la somme totale de 141 934 € au liquidateur de la société L'Ombre d'un Style, la SCP Zanni ; que cet arrêt était définitif et avait été exécuté ; que cette condamnation était en lien direct de causalité avec les négociations analysées ci-dessus et résultait nécessairement de l'incurie imputable à la société Carrefour Property France ; que cette même cour avait, par un autre arrêt du 6 septembre 2012, admis au passif de la société L'Ombre d'un Style une créance de loyers et charges impayés arrêtés au 31 décembre 2009 ; que si l'évidence des faits ci-dessus analysés établissait que l'attitude de la société Carrefour Property France était à l'origine de la cessation des paiements de sa locataire commerciale et donc de l'absence de paiement des loyers que la société SGP aurait pu légitimement espérer percevoir dans des conditions normales, l'indemnisation de cette perte de chance de percevoir les loyers dus ne pouvait être équivalente au montant des loyers perdus ; qu'une indemnisation équitable devait être fixée à 10 000 € ;
1°) ALORS QUE la mise en jeu de la responsabilité contractuelle d'une partie suppose la démonstration du lien de causalité entre le manquement qui lui est reproché et le préjudice qui en serait résulté ; qu'en ayant condamné la société Carrefour Property France à rembourser l'indemnité d'éviction et ses annexes que la société SGP avait été condamnée à verser au liquidateur de la société L'Ombre d'un Style, quand le versement de cette indemnité d'éviction ne constituait pas un préjudice en lien avec les manquements reprochés à l'exposante, puisque c'était la société SGP elle-même qui en avait proposé le paiement à sa locataire, par proposition du 4 mars 2008, acceptée par l'intéressée le 10 mars 2009, la cour d'appel a violé l'article 1147 ancien du code civil, devenu l'article 1231-1 ;
2°) ALORS QUE seul un préjudice en lien avec le manquement reproché à une partie peut être indemnisé ; qu'en ayant condamné la société Carrefour Property France à régler une indemnité de 10 000 € à la société SGP, en réparation d'une perte de chance de percevoir des loyers de la société SGP, quand une telle perte de chance ne pouvait provenir du bail consenti à la société L'Ombre d'un Style, puisque c'était la bailleresse elle-même qui avait proposé le paiement d'une indemnité d'éviction, ce qui supposait la résiliation du bail commercial, la cour d'appel a violé l'article 1147 ancien du code civil, devenu l'article 1231-1 du même code.