LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause la MAF et la SCP Brunet Prallet Thiallet ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 2 octobre 2007), que la société civile immobilière Parc des Raisses II (SCI) a fait édifier un groupe d'immeubles comportant des bâtiments intitulés F-G, H-I et J-K et deux bâtiments de garages, qu'elle a vendus par lots en l'état futur d'achèvement ; que la SCI a souscrit une police dommages-ouvrage, une police responsabilité du constructeur non réalisateur et une police responsabilité civile professionnelle auprès de la société Mutuelles du Mans IARD (MMA) ; que l'acte portant règlement de copropriété et état descriptif de division a été reçu par la société Brunet-Prallet-Thiallet, notaire ; que les fonctions de syndic provisoire ont été confiées à la société Transgest, puis à M. X... ; que sont intervenus à l'opération, M. Y..., architecte concepteur, la société civile professionnelle d'architectes Miège et Paolini, maîtres d'oeuvre d'exécution, la société Ceccon frères, entreprise générale chargée des lots gros-oeuvre et VRD et la société Bureau Véritas, chargée d'une mission de contrôle technique ; que les travaux ont été réceptionnés avec réserves le 24 juillet 1991 pour le bâtiment K, le 31 juillet 1991 pour le bâtiment J, le 5 février 1992 pour les bâtiments H et I, le 16 juin 1992 pour les parties communes des bâtiments F et G, le 24 juin 1992 pour les façades des bâtiments F et G et le 24 juin 1992 pour les espaces verts de tous les bâtiments ; que des désordres et non-conformités étant constatés, une expertise a été ordonnée ; qu'après dépôt du rapport, le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI et les intervenants à l'acte de construire en indemnisation de ses préjudices ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que l'épaisseur des dalles et planchers en béton armé des niveaux autres que les sous-sols n'était que de 0,18 mètre alors, que selon l'engagement pris par la SCI envers le syndicat, elle devait être de 0,22 mètre, qu'il n'était pas démontré que la SCI s'était réservée la possibilité d'apporter des modifications sur les parties communes sans devoir solliciter l'accord du syndicat des copropriétaires, ce qu'elle ne prétendait pas avoir fait, et, sans dénaturer ses conclusions, que la SCI exposait avoir elle-même modifié son projet initial en réduisant l'épaisseur des dalles, la cour d'appel, qui a pu en déduire qu'elle avait ainsi violé son obligation contractuelle envers le syndicat et en devait réparation, nonobstant l'absence de désordre dû à cette non-conformité, et, procédant à la recherche prétendument omise, qu'elle était mal fondée à demander à être relevée de ce chef par la SCP Miège et Paolini, M. Y... et la société Ceccon, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le second moyen du pourvoi principal et le moyen unique des pourvois incidents des sociétés MMA et Bureau Véritas et de la société AXA, réunis, ci-après annexés :
Attendu, d'une part, que la cour d'appel n'ayant pas condamné la SCI à la réfection totale des installations, le moyen manque en fait ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, sans se contredire, que l'installation était affectée de désordres qui la rendaient impropre à sa destination, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le premier moyen du pourvoi incident du syndicat des copropriétaires, pris en ses cinquième et sixième branches, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que les salissures en façade nord du bâtiment H-I et en façades est et nord du bâtiment J-K constituaient un défaut exclusivement esthétique dû à l'absence de couvertines en partie haute des façades, la cour d'appel a exactement retenu qu'en l'absence de faute commise par la SCI, la responsabilité de droit commun de celle-ci ne pouvait être engagée ;
D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le premier moyen du pourvoi incident du syndicat des copropriétaires, pris en sa huitième branche, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que l'expert avait constaté pour le bâtiment H-I la présence de fissures non infiltrantes, la cour d'appel a retenu, par motifs adoptés, qu'il n'était pas démontré par le syndicat des copropriétaires, plus de dix ans après la réception, que des désordres s'étaient produits au droit de ces fissures ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen du pourvoi incident du syndicat des copropriétaires, pris en sa première branche :
Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de le débouter de ses demandes au titre des défauts d'étanchéité des dalles des balcons et loggias, alors, selon le moyen, que le vendeur d'immeuble à construire est tenu de remettre à l'acquéreur l'objet du contrat exempt de vices ; qu'en conséquence, sa responsabilité contractuelle de droit commun doit pouvoir être engagée sans que l'acquéreur soit tenu de prouver sa faute ; qu'en déboutant le syndicat de sa demande au titre des balcons et loggias par cela seul qu'il n'était pas démontré que les défauts étaient dus à une faute commise par la SCI, la Cour d'appel a violé les articles 1147 et 1315 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté que les défauts d'étanchéité des dalles des balcons et loggias avaient pour seule conséquence des désordres esthétiques, la cour d'appel a exactement retenu qu'en l'absence de faute commise par la SCI, la responsabilité de droit commun de celle-ci ne pouvait être engagée ;
D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen du pourvoi incident du syndicat des copropriétaires, pris en ses deuxième, troisième et quatrième branches :
Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de le débouter de ses demandes au titre des dallages ou planchers béton armé des sous-sols et cuvelage, alors, selon le moyen :
1°/ que, s'agissant des dallages ou planchers béton armé des sous-sols, le syndicat faisait valoir que les documents contractuels et notamment le descriptif sommaire des travaux du 23 octobre 1989, signé par les acquéreurs et visé au règlement de copropriété, indiquait (page 3, chapitre II, gros-oeuvre) : "Fondations réalisées par pieux forés et dallage de 15 cm en béton armé en partie" ; qu'en affirmant que les documents contractuels, à l'égard du syndicat, ne faisaient pas mention des dallages ou planchers béton armé des sous-sols, la cour d'appel a dénaturé ce document et ainsi violé l'article 1134 du code civil ;
2°/ que le vendeur en l'état futur d'achèvement doit garantie au titre des défauts de conformité même si l'acquéreur ne subit pas de préjudice ; qu'en l'espèce, s'agissant des dallages ou planchers béton armé des sous-sols et cuvelage, le juge du fond a admis, avec l'expert, l'existence de non-conformités, mais a exclu leur réparation par cela seul que le syndicat n'avait pas subi de préjudice ; qu'ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1604 du code civil ;
3°/ que la réception des travaux prononcée sans réserve par le promoteur vendeur en état futur d'achèvement est sans effet sur l'obligation de ce vendeur de livrer un ouvrage conforme aux stipulations contractuelles ; qu'en outre, le vendeur d'un immeuble à construire conservant à l'égard des constructeurs et des acquéreurs les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux, la participation des acquéreurs à cette réception n'a aucun effet juridique et l'absence d'émission de réserves face à un défaut de conformité apparent ne leur interdit pas d'agir ensuite pour obtenir réparation; qu'en l'espèce, pour rejeter la demande du syndicat des copropriétaires au titre des dallages ou planchers béton armé des sous-sols et cuvelage, l'arrêt a retenu qu'en raison de la réception sans réserve intervenue entre le maître de l'ouvrage et les entreprises titulaires des différents marchés avec participation du syndic de copropriété en fonction, la demande n'était pas recevable ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1604 du code civil ;
Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel n'ayant pas déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires au titre des dallages ou planchers béton armé des sous-sols et cuvelage et n'ayant pas relevé l'existence de non-conformités, le moyen manque en fait ;
Attendu, d'autre part, que la cour d'appel a retenu, sans dénaturer le descriptif sommaire des travaux du 23 octobre 1989, que les documents contractuels, à l'égard du syndicat des copropriétaires, ne faisant mention ni des dallages ou planchers béton armé des sous-sols ni d'un cuvelage, le syndicat des copropriétaires était mal fondé à invoquer une non conformité de ce chefs ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen du pourvoi incident du syndicat des copropriétaires, pris en sa cinquième branche, ci-après annexé :
Attendu que la cour d'appel a retenu que la notice descriptive ne mentionnait pas de réseau de drainage, qu'un tel réseau était prévu, autour des bâtiments, dans le descriptif des travaux du lot maçonnerie mais que ce document n'avait pas de valeur contractuelle à l'égard du syndicat ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen du pourvoi incident du syndicat des copropriétaires :
Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de le débouter de ses demandes au titre de la suppression de la servitude de passage, alors, selon le moyen :
1°/ que le vendeur en l'état futur d'achèvement doit garantie au titre des défauts de conformité même si l'acquéreur ne subit pas de préjudice ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que les documents contractuels prévoyaient une servitude de passage sous forme de rampe d'accès afin de desservir les garages en sous-sol des bâtiments J et K, que la SCI Parc des Raisses avait entrepris de créer, aux lieu et place de cette rampe d'accès, des parkings aériens, des garages aériens, un jardin privatif et un massif arboré et que la rampe d'accès avait finalement été réalisée en un autre endroit ; qu'en déboutant le syndicat de sa demande au titre de la non-conformité par cela seul que cette initiative ne lui avait causé aucun préjudice, la servitude n'étant pas juridiquement et donc théoriquement éteinte, la cour d'appel a violé l'article 1604 du code civil ;
2°/ que le syndicat demandait réparation non pas en raison d'une extinction juridique de la servitude de passage, mais en raison de l'initiative de la SCI ayant unilatéralement décidé de construire une rampe d'accès en un autre endroit et ayant construit des lots privatifs sur l'assiette de la servitude appelée à demeurer partie commune ; qu'en raisonnant uniquement sur le terrain de la perte juridique de la servitude, le juge du fond a ignoré l'objet du litige et a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
3°/ que le permis de construire constitue un document au regard duquel doit être appréciée la conformité ; qu'en affirmant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1604 du code civil ;
4°/ que le vendeur de l'immeuble à construire ne peut apporter aucune modification au contrat sans obtenir l'accord de l'acquéreur ; qu'en retenant qu'aucun accord du syndicat n'était requis concernant une modification du projet pendant la phase de construction de l'immeuble, le statut de la copropriété ne s'appliquant pas encore à l'époque à défaut de livraison du premier appartement, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1604 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé, sans modifier l'objet du litige, que le syndicat des copropriétaires prétendait que du fait de la réalisation de la rampe d'accès au sous-sol du bâtiment J-K à un autre endroit, la SCI lui avait fait perdre le bénéfice de cette servitude, la cour d'appel a retenu, abstraction faite de motifs erronés mais surabondants, que, même si elle n'était pas utilisée, la servitude instituée en 1988 n'était pas éteinte ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident de M. X... :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20 178,90 euros à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen, qu'un syndic de copropriété ne peut voir sa responsabilité professionnelle engagée par un syndicat de copropriété qu'à la condition que soit caractérisé un manquement à ses obligations de faire, de conseil et de renseignement entrant dans le champ de ses missions contractuellement définies ; que pour condamner M. X..., syndic provisoire de la résidence entre 1992 et 1997, à indemniser le syndicat des copropriétaires des conséquences des désordres liés à un enduit de façade, la cour d'appel a retenu à son encontre le fait de ne pas avoir attiré l'attention des copropriétaires de la résidence quant à l'existence de non-conformités similaires affectant la façade d'une autre résidence ; qu'en statuant ainsi, tout en constatant que cette similitude n'avait été consacrée judiciairement que par un jugement intervenu en 2004, soit sept ans après l'expiration de son mandat de syndic, ce dernier ne pouvant être tenu de vérifier et de comparer personnellement les revêtements de toutes les façades de toutes les résidences confiées à sa gestion, la cour d'appel n'a pas caractérisé un manquement de M. X... à ses missions, privant en conséquence son arrêt de base légale au regard de l'article 1992 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que lors de son assemblée générale du 22 mai 1991 le syndicat des copropriétaires de la résidence Park Avenue, copropriété voisine, avait autorisé son syndic, M. X..., à engager une action en justice à raison des non conformités des façades, que ces non conformités étaient de même nature que celles faisant l'objet du présent litige, que M. X..., qui en avait nécessairement connaissance, devait au moins informer les copropriétaires de l'opportunité de vérifier que les façades de leurs propres bâtiments ne présentaient pas les mêmes non conformités, ce qu'il ne prétendait pas avoir fait, la cour d'appel a retenu que le préjudice causé au syndicat des copropriétaires par la faute du syndic s'analysait dans la perte d'une chance de dénoncer dans le délai légal les non conformités et désordres apparents F-G-H-I et d'en obtenir réparation de la part du vendeur ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le premier moyen du pourvoi incident du syndicat des copropriétaires, pris en sa première branche :
Vu l'article 1601-3 du code civil, ensemble l'article 1642-1 du même code ;
Attendu que pour débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre de la non conformité des façades pour tous les bâtiments, l'arrêt retient qu'il est mentionné dans les procès-verbaux qu'ont participé aux opérations de réception non seulement la SCI et les intervenants à la construction mais aussi le syndicat représenté par son syndic qui était en fonction à l'époque de chacune des réceptions et dont la signature figure sur les procès-verbaux, que, donc, la SCI peut se prévaloir des effets de ces réceptions à l'égard du syndicat des copropriétaires ,que l'enduit monocouche grésé a été appliqué uniquement sur les grands panneaux de façades courants et pas sur les éléments préfabriqués en relief mais que cette non conformité, qui était apparente, n'a pas fait l'objet de réserve lors de la réception ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la réception des travaux prononcée sans réserve par le vendeur en l'état futur d'achèvement est sans effet sur son obligation de livrer un ouvrage conforme aux stipulations contractuelles et que la participation des acquéreurs à cette réception n'a aucun effet juridique, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et sur le premier moyen du pourvoi incident du syndicat des copropriétaires, pris en sa septième branche :
Vu l'article 1646-1 du code civil, ensemble l'article 1792 du même code ;
Attendu que pour débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre des fissures infiltrantes sur la façade est du bâtiment H-I, l'arrêt retient que ces fissures avaient été repérées à l'occasion des opérations de l'expert missionné par l'assureur dommages-ouvrage, que les travaux de réfection avaient été mal réalisés par l'entreprise Tecwell, que cette dernière était seule responsable de ces désordres mais qu'elle n'était pas partie au procès ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement est tenu de la garantie décennale du constructeur, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deuxième, troisième et quatrième branches du premier moyen du pourvoi incident du syndicat des copropriétaires :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre de la non conformité des façades pour tous les bâtiments et au titre des fissures infiltrantes sur la façade est du bâtiment H-I, l'arrêt rendu le 2 octobre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry autrement composée ;
Condamne la SCI Le Parc des Raisses II aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit septembre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits au pourvoi principal par Me Le Prado, avocat aux Conseils pour la société Le Parc des Raisses II.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef :
D'AVOIR condamné la SCI PARC des RAISSES II à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier Parc des Raisses II la somme de 496.413 € à titre de dommages et intérêts pour insuffisance d'épaisseur des dalles de béton et de l'avoir débouté de ses recours en garantie ;
AUX MOTIFS QUE « le règlement de copropriété fait référence à un plan de masse du 26 septembre 1989 et à une notice descriptive du 23 octobre 1989 ; que cette notice descriptive (« Descriptif sommaire des travaux ») existe en deux versions, l'une prévoyant que l'épaisseur des dalles planchers en béton est de 0,22 mètre et que l'ensemble des maçonneries de façades est couvert d'un enduit monocouche grésé, l'autre prévoyant une épaisseur des dalles planchers de 0,18 mètre et l'application d'un enduit monocouche grésé ou peinture ; que s'agissant de parties communes, il n'est pas sérieux de prétendre, comme le fait la SCI, que seuls les copropriétaires ayant signé la notice descriptive prévoyant une épaisseur des dalles planchers de 0,22 mètre et l'application d'un enduit monocouche grésé sur l'ensemble des façades pourraient invoquer des non conformités sur ces points ; qu'au demeurant cette argumentation ne peut valoir à l'encontre du Syndicat, principal intéressé par ces non conformités, puisque la mention du règlement de copropriété relative à la notice descriptive du 23 octobre 1989 ne permet pas d'identifier à laquelle des deux versions de cette notice il est ainsi fait référence ; que, dans le doute qui résulte de ces contradictions, la convention doit être interprétée contre la SCI qui a rédigé ces documents et en faveur des acquéreurs et du Syndicat ; qu'il n'est pas démontré que la SCI s'était réservée « la possibilité d'apporter des modifications sur les parties communes » sans devoir solliciter l'accord des acquéreurs et du Syndicat, ce qu'elle ne prétend pas avoir fait … » (arrêt attaqué p.10) ; ET QUE « il est constant que l'épaisseur des dalles et planchers en béton armé des niveaux autres que les sous-sols n'est que de 0,18 m alors que, selon l'engagement pris par la SCI envers le Syndicat, elle devait être de 0,22 mètre, ce qui n'était pas apparent ; que l'expert judiciaire a considéré que malgré cette non conformité, l'ouvrage était « parfaitement correct » quant à sa fonction d'isolant acoustique et « parfaitement acceptable » quant à sa fonction d'élément structurant et que n'avait été constaté aucun désordre susceptible d'avoir pour origine une insuffisance d'épaisseur des dalles ; que la SCI, qui expose avoir elle-même modifié son projet initial en réduisant l'épaisseur des dalles, a ainsi violé son obligation contractuelle envers le Syndicat et en doit réparation, nonobstant l'absence de désordres dus à cette non-conformité ; que le Syndicat demande à titre de réparation la somme de 496.413 € en précisant que cela correspond à l'économie de la SCI a réalisée en réduisant l'épaisseur des dalles ; que la SCI, qui ne conteste pas le calcul opéré par le Syndicat, doit être condamnée à payer cette somme ; qu'il ne peut être reproché au maître d'oeuvre et à l'entreprise de gros oeuvre de n'avoir pas vérifié si cela était conforme aux obligations contractuelles de la SCI envers le Syndicat et les acquéreurs ; qu'en l'absence de preuve qu'ils ont commis une faute, c'est à tort qu'il est prétendu qu'ils ont engagé leur responsabilité contractuelle à l'égard du Syndicat ; que la SCI est mal fondée à demander d'être relevée de ce chef de condamnation par la SCP MIEGE & PAOLINI, Monsieur Y... et la société CECCON puisqu'il ressort de ses explications qu'elle a elle-même demandé la réalisation de dalles d'une épaisseur de 0,18 m… » (arrêt attaqué p. 14 § 3b) ;
ALORS D'UNE PART QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'en l'espèce, la SCI PARC des RAISSES II soulignait dans ses écritures d'appel (p. 34) qu'elle n'avait pas d'elle-même décidé de modifier l'épaisseur des dalles de béton armé mais l'avait fait « sur la foi des calculs de l'ingénierie béton armé » et insistait sur le fait que cette modification avait été soumise aux acquéreurs puisque annexée à leurs contrats de vente ; qu'en affirmant cependant que la SCI PARC des RAISSES II avait « elle-même modifié son projet initial en réduisant l'épaisseur des dalles », et qu'elle ne prétend pas avoir sollicité l'accord des acquéreurs ou du Syndicat des Copropriétaires, la Cour d'appel a dénaturé ces conclusions et violé l'article 4 du code de procédure civile ;
ALORS D'AUTRE PART et subsidiairement QUE quand bien même il aurait manqué à son obligation de délivrance, le vendeur ne peut être condamné à dommages et intérêts envers l'acquéreur que si ce dernier rapporte la preuve qu'un préjudice est résulté pour lui du défaut de délivrance au terme convenu ; qu'en l'espèce, comme la SCI PARC des RAISSES II le faisait observer dans ses conclusions, l'expert judiciaire a écarté tout préjudice lié à la diminution de l'épaisseur des dalles de béton armé qui n'en répondent pas moins à leurs fonctions acoustique et structurelle ; qu'en condamnant néanmoins de ce chef la SCI PARC des RAISSES II à réparation, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1611 du Code civil, ensemble l'article 1147 du même Code ;
ALORS ENFIN et très subsidiairement QU'en déboutant la SCI PARC des RAISSES II de ses recours en garantie à l'encontre de la société CECCON FRERES et AXA, de la SCP MIEGE & PAOLINI et la MAF et de Monsieur Y..., sans rechercher, comme il lui était demandé, s'il n'appartenait pas à ces derniers de s'assurer notamment « que les prestations réalisées et les modifications proposées au maître d'ouvrage n'étaient pas susceptibles d'entrer en contradiction avec les pièces contractuelles », la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1147 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef :
D'AVOIR condamné la SCI PARC des RAISSES II à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier Parc des Raisses II la somme de 16.066,92 € à titre de dommages et intérêts pour défaut de fonctionnement des stations de relevage des eaux pluviales et de la nappe phréatique dans le bâtiment JK ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « selon l'expert judiciaire, ces ouvrages présentent divers défauts qui les rendent non conformes à la réglementation applicable ; que le Tribunal a justement retenu que cette installation était affectée de désordres qui la rendaient impropre à sa destination et a exactement désigné les parties tenues à indemniser le Syndicat ; que l'expert a chiffré à 105.552,75 francs le coût des travaux de mise en conformité ; que rien ne justifie d'admettre les devis de l'entreprise Batinett (125.017,50 F. outre honoraires pour étude et contrôle des travaux) que le Syndicat a produits (pièces n° 68 à 70) mais que l'expert n'a pas retenu ; que le jugement doit être réformé quant au montant de l'indemnité allouée au Syndicat, laquelle doit être fixée à 16.066,92 € » (arrêt attaqué p. 15 § 4b) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « contrairement aux autres bâtiments, ces défauts ont été à l'origine de plusieurs désordres et notamment en octobre 1998 de deux inondations ayant entraîné 10 cm d'eau sur la surface du sous-sol alors que les pompes fonctionnaient ; d'autre part, la copropriété est amenée à faire intervenir plusieurs fois chaque année une entreprise pour déboucher certaines parties du réseau ; il s'agit par conséquent d'un désordre qui rend l'ouvrage impropre à sa destination ; l'expert préconise la mise en place d'un séparateur à hydrocarbures avec débourbeur, le décrassage des deux postes de relevage et le renforcement de la séparation étanche entre les deux puisards, la mise en place d'un tableau mural avec fermeture par clé au droit de la commande des pompes pour un coût de 32.757,75 F. TTC, honoraires de maîtrise d'oeuvre inclus ; c'est cette somme qui sera allouée au Syndicat des Copropriétaires et non la réfection totale des installations ; en effet les stations de relevage fonctionnent depuis plus de dix ans et il n'y a pas lieu de les remplacer… » (jugement p. 23) ;
ALORS D'UNE PART QUE la contradiction de motifs équivaut au défaut de motifs ; qu'en relevant en l'espèce, pour retenir l'existence d'un désordre de nature décennale, la nécessité de « faire intervenir plusieurs fois chaque année une entreprise pour déboucher certaines parties du réseau », tout en constatant avec les premiers juges que « les stations de relevage fonctionnent depuis plus de dix ans et qu'il n'y a pas lieu de les remplacer », la Cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs et violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS D'AUTRE PART QUE ne constituent des désordres de nature décennale que les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropres à sa destination ; qu'en retenant en l'espèce comme caractéristique de l'existence d'un désordre de nature décennale le fait de devoir « faire intervenir plusieurs fois chaque année une entreprise pour déboucher certaines parties du réseau », tout en constatant que « les stations de relevage fonctionnent depuis plus de dix ans et qu'il n'y a pas lieu de les remplacer » et sans rechercher si un entretien pluriannuel n'était pas normal au regard de l'ancienneté des installations, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1792 et 2270 du Code civil ;
ALORS ENFIN et subsidiairement QU'en substituant comme elle l'a fait à la condamnation prononcée par les premiers juges, limitée à quelques travaux ciblés d'un montant de 4.993,56 €, la réfection totale des installations évaluée à 16.066,92 €, sans s'expliquer davantage sur l'ampleur des désordres ni sur la nécessité de procéder à une telle réfection et sans même réfuter la constatation des premiers juges selon laquelle « les stations de relevage fonctionnent depuis plus de dix ans et qu'il n'y a pas lieu de les remplacer », la Cour d'appel a privé encore sa décision de toute base légale au regard des articles 1792 et 2270 du Code civil.Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour les Mutuelles du Mans et la société Bureau Véritas.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné les sociétés MUTUELLES DU MANS ASSURANCES et BUREAU VERITAS à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER PARC DES RAISSES II la somme de 16.066,92 euros au titre des défauts des stations de relevage des eaux ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE selon l'expert judiciaire, ces ouvrages présentent divers défauts qui les rendent non conformes à la réglementation applicable ; que le Tribunal a justement retenu que cette installation était affectée de désordres qui la rendaient impropre à sa destination et a exactement désigné les parties tenues à indemniser le Syndicat ; que l'expert a chiffré à 105.552,75 francs le coût des travaux de mise en conformité ; que rien ne justifie d'admettre les devis de l'entreprise Batinett (125.017,50 F. outre honoraires pour étude et contrôle des travaux) que le Syndicat a produits (pièces n° 68 à 70) mais que l'expert n'a pas retenu ; que le jugement doit être réformé quant au montant de l'indemnité allouée au Syndicat, laquelle doit être fixée à 16.066,92 € ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE contrairement aux autres bâtiments, ces défauts ont été à l'origine de plusieurs désordres et notamment en octobre 1998 de deux inondations ayant entraîné 10 cm d'eau sur la surface du sous-sol alors que les pompes fonctionnaient ; d'autre part, la copropriété est amenée à faire intervenir plusieurs fois chaque année une entreprise pour déboucher certaines parties du réseau ; qu'il s'agit par conséquent d'un désordre qui rend l'ouvrage impropre à sa destination ; que l'expert préconise la mise en place d'un séparateur à hydrocarbures avec débourbeur, le décrassage des deux postes de relevage et le renforcement de la séparation étanche entre les deux puisards, la mise en place d'un tableau mural avec fermeture par clé au droit de la commande des pompes pour un coût de 32.757,75 F. TTC, honoraires de maîtrise d'oeuvre inclus ; que c'est cette somme qui sera allouée au Syndicat des Copropriétaires et non la réfection totale des installations ; en effet les stations de relevage fonctionnent depuis plus de dix ans et il n'y a pas lieu de les remplacer ;
1°) ALORS D'UNE PART QUE la contradiction de motifs équivaut au défaut de motifs ; qu'en relevant en l'espèce, pour retenir l'existence d'un désordre de nature décennale, la nécessité de « faire intervenir plusieurs fois chaque année une entreprise pour déboucher certaines parties du réseau », tout en constatant avec les premiers juges que « les stations de relevage fonctionnent depuis plus de dix ans et qu'il n'y a pas lieu de les remplacer », la Cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs et violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS D'AUTRE PART QUE ne constituent des désordres de nature décennale que les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropres à sa destination ; qu'en retenant en l'espèce comme caractéristique de l'existence d'un désordre de nature décennale le fait de devoir « faire intervenir plusieurs fois chaque année une entreprise pour déboucher certaines parties du réseau », tout en constatant que « les stations de relevage fonctionnent depuis plus de dix ans et qu'il n'y a pas lieu de les remplacer » et sans rechercher si un entretien pluriannuel n'était pas normal au regard de l'ancienneté des installations, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1792 et 2270 du Code civil ;
3°) ALORS ENFIN et subsidiairement QU'en substituant comme elle l'a fait à la condamnation prononcée par les premiers juges, limitée à quelques travaux ciblés d'un montant de 4.993,56 €, la réfection totale des installations évaluée à 16.066,92 €, sans s'expliquer davantage sur l'ampleur des désordres ni sur la nécessité de procéder à une telle réfection et sans même réfuter la constatation des premiers juges selon laquelle « les stations de relevage fonctionnent depuis plus de dix ans et qu'il n'y a pas lieu de les remplacer », la Cour d'appel a privé encore sa décision de toute base légale au regard des articles 1792 et 2270 du Code civil.
Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Parc des Raisses II.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté le SYNDICAT de ses demandes en réparation au titre des non-conformités et désordres des façades ;
AUX MOTIFS PROPRES QU' « il est mentionné dans les procès-verbaux des 24 juillet 1991, 31 juillet 1991, 5 février 1992, 16 juin 1992, 24 juin 1992 qu'ont participé aux opérations de réception non seulement la SCI et les intervenants à la construction, mais aussi le SYNDICAT représenté par le syndic qui était en fonction à l'époque de chacune de ces réceptions et dont la signature figure sur les procès-verbaux ; donc, la SCI peut se prévaloir des effets de ces réceptions à l'égard du SYNDICAT comme les constructeurs peuvent s'en prévaloir à l'égard de la SCI ; la SCI était tenue de délivrer un ouvrage conforme aux caractéristiques convenues, mais elle a été déchargée des conséquences des non-conformités et vices qui n'ont pas été réservés lors de la réception alors qu'ils étaient apparents ;
enduits l'enduit monocouche grésé a été appliqué uniquement sur les grands panneaux de façades courants et pas sur les éléments préfabriqués en relief ; cette non-conformité, qui était apparente, n'a pas fait l'objet de réserves lors de la réception par le SYNDICAT qui doit donc être débouté de sa demande de ce chef à l'encontre de la SCI ; il doit également être débouté de ses demandes formées, de ce chef, contre la société MMA, la SCP MIEGE et PAOLINI, la société CECCON, la société AXA, la société BUREAU VERITAS et la société GUILLOT-POMARES puisque, d'une part, à l'égard des constructeurs, les façades ont été acceptées sans réserve et que, d'autre part, aucune faute ne peut être retenue contre eux, la décision de ne pas revêtir d'enduit monocouche grésé les éléments préfabriqués ne leur étant pas imputable ;
couvertines en partie haute des façades – salissures, encrassements, coulures l'expert judiciaire a constaté des salissures en façade nord du bâtiment H-I et en façades est du bâtiment J-K et a indiqué qu'il s'agissait « d'un défaut d'ordre exclusivement esthétique » dû, notamment, à l'absence de couvertines en partie haute des façades ; ces couvertines étaient prévues par le DTU et le CCTP signé par la SCI et les entreprises les prévoyait mais la notice descriptive n'en fait pas mention, de sorte que le SYNDICAT ne peut pas arguer d'une non-conformité sur ce point ; l'absence de couvertines ne rend pas l'immeuble impropre à sa destination puisque les conséquences sont uniquement d'ordre esthétique et il n'est pas démontré qu'elle soit constitutive d'une faute imputable à la SCI et de nature à entraîner la responsabilité de droit commun de celle-ci ;
fissures infiltrantes l'expert judiciaire a constaté des fissures infiltrantes sur la façade est du même bâtiment H-I et a précisé que ces fissures avaient déjà été « repérées dans le cadre des opérations de l'expert DO » et que les travaux de réfection avaient été mal réalisés par l'entreprise Tecwell ; le Tribunal en a justement déduit que cette dernière était seule responsable de ces désordres mais qu'elle n'était pas partie au procès ; l'expert judiciaire a aussi constaté des fissures infiltrantes sur les façades nord et ouest du bâtiment H-I ; le caractère décennal de ces désordres et le coût des travaux de réfection retenu par le tribunal ne sont pas contestés ; ces désordres sont sans rapport avec les travaux exécutés par la société Guillot-Pomarès qui n'en est donc pas responsable ; c'est par d'exacts motifs que le tribunal a considéré que ni monsieur Y... ni la société Bureau Veritas n'étaient responsables de ces désordres ; la société Ceccon, qui a été condamnée à relever et garantir 45/52 la SCI et la SCP MIEGE et PAOLINI de la condamnation à payer au Syndicat la somme de 13.534,10 euros à titre de réparation des fissures infiltrantes, se borne à demander la réformation du jugement sur ce point sans contester formellement qu'en sa qualité d'entreprise de gros oeuvre, elle est responsable de ces désordres ;
fissures non–infiltrantes l'expert judiciaire a repéré d'autres fissures sur les façades du bâtiment H-I, sur les quatre façades du bâtiment F-G et sur les façades nord, ouest et est du bâtiment J-K mais sans qu'il n'y ait d'infiltration au droit d'aucune de ces fissures ; certes, il a précisé que certaines de ces fissures étaient susceptibles d'entraîner à terme des infiltrations, mais il n'est pas établi que cela s'est effectivement produit depuis le dépôt du rapport d'expertise judiciaire ; les désordres que concernent les pièces n° 179 à 181 et 186 du Syndicat sont sans rapport avec les fissures constatées par l'expert ; le tribunal a considéré à bon droit que ces fissures non-infiltrantes ne constituaient pas des désordres de nature décennale » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « sur les désordres et non conformités des façades ; en application de l'article 1604 du Code civil, la SCI PARC DES RAISSES était tenue de délivrer un ouvrage conforme aux caractéristiques convenues ; les façades des bâtiments de l'ensemble immobilier présentent de grands panneaux en béton armé ou parties courantes de façades, sur lesquelles ont été appliqués des éléments préfabriqués en relief horizontaux et verticaux également en béton armé ; selon le SYNDICAT des copropriétaires, la réalisation d'un enduit monocouche grésé sur l'ensemble des maçonneries de façade est due aux acquéreurs alors qu'en réalité il a été appliqué un enduit monocouche grésé uniquement sur les grands panneaux de façades courantes et une peinture sur les éléments préfabriqués en relief de celles-ci ; d'autre part, le CCTP intervenu entre la SCI LE PARC DES RAISSES et les entreprises prévoyait la mise en place de couvertines métalliques aux lots étanchéité, menuiserie métallique et peinture revêtement afin d'assurer la protection des enduits en partie haute ; ces couvertines n'ont pas été posées ; selon le descriptif sommaire des travaux du 26 octobre 1988, il est prévu la réalisation d'un enduit monocouche grésé sur l'ensemble des maçonneries de façade ; le règlement de copropriété fait référence à la notice descriptive du 23 octobre 1989 ; il existe deux versions de cette notice descriptive du octobre 1989, mais une seule a été signée par les acquéreurs et leur est donc opposable ;
selon cette notice descriptive, il est prévu l'application d'un enduit monocouche grésé sur l'ensemble des maçonneries de façade ; il résulte des éléments contractuels que la SCI PARC DES RAISSES devait livrer un immeuble dont l'ensemble des maçonneries de façades devait être recouvert d'un enduit grésé ; monsieur A..., expert, a constaté que, si l'enduit grésé a été posé sur les murs de façades, par contre les éléments en relief (bandeaux préfabriqués en béton armé, allèges des balcons, poteaux) n'ont reçu qu'une peinture pliolithe ; cependant, en application des articles 1604 et 1642-1 du Code civil, la réception sans réserves de la chose vendue couvre ses défauts apparents de conformité ; en l'espèce, il résulte des PV de réception du bâtiment K du 24 juillet 1991, du bâtiment J du 31 juillet 1991, du bâtiment HI du 5 février 1992, du bâtiment FG du 10 juin 1992 parties communes, du bâtiment F-G façades du 24 juin 1992 qu'aucune réserve n'a été effectuée concernant ce défaut de non-conformité qui était pour le moins apparent ;
Fissures infiltrantes en façade
L'expert a retenu la présence de fissures affectant le gros oeuvre des façades nord-ouest et est du bâtiment HI, la plupart de ces fissures se situant aux jonctions entre les dalles de terrasse avec les murs de façades ; ces fissures provoquent des venues d'eau à l'intérieur des bâtiments ; elles rendent par conséquent l'immeuble impropre à sa destination ; seule la responsabilité de la société TECWELL qui n'est pas dans la cause peut être recherchée ;
Fissures non infiltrantes
L'expert a également constaté pour ce bâtiment HI la présence de fissures traversantes mais non infiltrantes ; selon monsieur A..., ces fissures sont susceptibles d'entraîner à terme des infiltrations ; cependant, s'agissant de désordres évolutifs, il n'est pas démontré par le SYNDICAT des copropriétaires, plus de dix ans après la réception, que des désordres se soient produits au droit de ces fissures ; le constat du 25 novembre 2002 produit par le SYNDICAT des copropriétaires, s'il établit que les fissures se sont multipliées et étendues, ne démontre pas leur caractère infiltrant ; en conséquence, il ne s'agit pas d'un désordre de nature décennale ;
Salissures sur façades
Ce défaut qui affecte exclusivement la façade nord du bâtiment HI est constitué par des traces noires, salissures, coulures et bavures qui nuisent à l'aspect esthétique de l'immeuble, mais ne provoque aucune infiltration dans les appartements ;les désordres sont de nature esthétique et ne relèvent pas en droit de la garantie décennale ; l'immeuble est parfaitement habitable même si l'aspect extérieur des façades est médiocre ; il ne s'agit pas non plus d'une résidence de luxe dont les prestations exceptionnelles auraient constitué la cause déterminante de l'acquisition ;
Absence de couvertines sur les acrotères
Selon l'expert, la pose de couvertines métalliques de protection de l'enduit grésé sur toutes les parties horizontales de l'ensemble des façades s'imposait pour respecter les règles de l'art ; cette absence de protection a pour conséquence l'accélération des phénomènes de vieillissement des enduits, et notamment leur encrassement par prolifération de microorganismes dus à l'humidité persistante ; il s'agit cependant selon l'expert d'un désordre qui n'a en l'état qu'un caractère esthétique » ;
1°) ALORS QUE la réception des travaux prononcée sans réserve par le promoteur vendeur en état futur d'achèvement est sans effet sur l'obligation de ce vendeur de livrer un 47/52 ouvrage conforme aux stipulations contractuelles ; qu'en outre, le vendeur d'un immeuble à construire conservant à l'égard des constructeurs et des acquéreurs les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux, la participation des acquéreurs à cette réception n'a aucun effet juridique et l'absence d'émission de réserves face à un défaut de conformité apparent ne leur interdit pas d'agir ensuite pour obtenir réparation ; qu'en l'espèce, pour rejeter la demande du syndicat des copropriétaires en réparation du préjudice résultant de la non conformité du revêtement de façade, l'arrêt a retenu qu'en raison de la réception sans réserve intervenue entre le maître de l'ouvrage et les entreprises titulaires des différents marchés avec participation du syndic de copropriété en fonction, la demande n'était pas recevable ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a violé les articles 1147, 1603-1 et 1604 du Code civil ;
2°) ALORS subsidiairement QUE la signature du procès verbal de réception des travaux par l'acquéreur et l'absence d'émission de réserves ne couvrent que les seuls défauts de conformité manifestes prenant forme d'une absence pure et simple d'ouvrage ; qu'en l'espèce, la non-conformité consistait en ce que l'enduit grésé contractuellement prévu n'avait pas été apposé sur certaines parties des façades ; qu'en opposant au SYNDICAT la signature du procès verbal de réception sans émission de réserves, la Cour d'appel a violé les articles 1147, 1603-1 et 1604 du Code civil ;
3°) ALORS subsidiairement QUE la signature d'un procès verbal de réception par le syndic de copropriété n'engage pas le syndicat des copropriétaires, acquéreur, s'il n'a pas été mentionné que le syndic agissait au nom et pour le compte du syndicat et bénéficiait effectivement d'un mandat à cette fin ; qu'il en va d'autant plus ainsi lorsque ce syndic a été désigné provisoirement par le vendeur en l'état futur d'achèvement ; qu'en l'espèce, le SYNDICAT faisait pertinemment valoir que les procès verbaux de réception avaient été signés par la société Trangest, syndic provisoire désigné par la SCI PARC DES RAISSES II, vendeur, sans que mandat lui ait été donné par l'assemblée générale des copropriétaires pour réceptionner ou prendre livraison de l'immeuble et sans a fortiori que ce syndic ait pris qualité de mandataire du SYNDICAT ; qu'en se bornant à faire état d'une réception par le SYNDICAT, acquéreur, sans répondre à ce moyen déterminant, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
4°) ALORS en tout état de cause QUE le juge du fond doit respecter les termes clairs et précis des écrits qu'il vise ; qu'il ne peut ainsi créer de toute pièce une prise de qualité de mandataire ; que les procès verbaux de réception ne mentionnaient pas qu'avait participé aux opérations de réception le SYNDICAT représenté par le syndic en fonction ; qu'il était seulement fait mention du syndic Trangest lui-même représenté par l'un de ses employés ; qu'en affirmant qu' « il est mentionné dans les procès verbaux des 24 juillet 1991, 31 juillet 1991, 5 février 1992, 16 juin 1992, 24 juin 1992 qu'ont participé aux opérations de réception non seulement la SCI et les intervenants à la construction mais aussi le SYNDICAT représenté par le syndic qui était en fonction à l'époque de chacune de ces réceptions et dont la signature figure sur les procès-verbaux » et en faisant état, pour les enduits, d'une réception « par le SYNDICAT », la Cour d'appel a dénaturé ces documents et violé l'article 1134 du Code civil ;
5°) ALORS QUE le défaut de conformité s'apprécie au regard des prescriptions contractuelles au sens large ; qu'en conséquence, doivent être considérées les normes légales 48/52 et réglementaires qui entrent nécessairement dans le champ contractuel du fait de l'article 1135 du Code civil ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que le DTU prévoyait des couvertines en partie haute des façades ; que, de fait, l'expert précisait que le DTU n° 26.1 de mai 1990, chapitre 4 : prescriptions communes à tous les enduits, art. 4.14 disposait que « la tranche supérieure d'un enduit doit être protégée. Si la protection n'est pas assurée par une toiture ou une saillie (appui de baie débordant par exemple) il est nécessaire de rapporter un ouvrage complémentaire (bavette) » ; qu'en jugeant cependant que le SYNDICAT ne pouvait faire état d'un défaut de conformité sur ce point par cela seul que la notice descriptive n'en faisait pas mention, la Cour d'appel a violé les articles 1134, 1135, 1604 du Code civil ;
6°) ALORS QUE le vendeur d'immeuble à construire est tenu de remettre à l'acquéreur l'objet du contrat exempt de vices ; qu'en conséquence, sa responsabilité contractuelle de droit commun doit pouvoir être engagée sans que l'acquéreur soit tenu de prouver sa faute ; qu'en déboutant le SYNDICAT de sa demande au titre des couvertines par cela seul qu'il n'était pas démontré que les défauts étaient dus à une faute commise par la SCI, la Cour d'appel a violé les articles 1147 et 1315 du Code civil ;
7°) ALORS QUE le vendeur-constructeur devant garantie du désordre décennal, l'acquéreur est en droit de l'actionner en garantie en cas de mauvaise réalisation de travaux de réfection aux fins d'y remédier sans que puisse lui être opposée l'absence d'appel en la cause de l'entrepreneur ayant procédé à cette réfection ; qu'en l'espèce, le juge du fond a constaté que, sur le pignon est du bâtiment HI, des fissures avaient déjà été repérées et que les travaux de réfection avaient été mal réalisés par l'entreprise Tecwell ; qu'en déboutant le SYNDICAT de sa demande en réparation dirigée contre la SCI par cela seul que la société Tecwell était seule responsable de ces désordres et qu'elle n'était pas partie au procès, la Cour d'appel a violé les articles 1646-1 et 1792 du Code civil ;
8°) ALORS QU'une fissure infiltrante à terme constitue un dommage futur réparable ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que, de l'avis de l'expert, certaines des fissures étaient susceptibles d'entraîner à terme des infiltrations ; qu'en déboutant le SYNDICAT de sa demande au prétexte qu'il n'est pas établi que cela s'est effectivement produit depuis le dépôt du rapport d'expertise judiciaire et en raisonnant ainsi sur le seul terrain des désordres évolutifs, la Cour d'appel a violé les articles 1646-1 et 1792 du Code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté le SYNDICAT de ses demandes en réparation au titre des défauts d'étanchéité, des dalles et planchers et du réseau de drainage ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Dalles des balcons et loggias
Le tribunal a justement retenu que les défauts d'étanchéité de ces ouvrages avaient pour seule conséquences des désordres esthétiques et qu'ils n'affectaient pas la solidité des immeubles et ne rendaient pas ceux-ci impropres à leur destination de sorte qu'ils n'étaient pas de nature décennale ; il n'est pas démontré que ces défauts sont dus à une faute commise par la SCI, la SCP MIEGE ET PAOLINI, la société CECCON ou la société VERITAS de nature à entraîner la responsabilité de droit commun de celles-ci » ;
Dalles ou planchers béton armé des sous-sols et cuvelage
Les documents contractuels, à l'égard du SYNDICAT, ne font mention ni des dallages ou planchers béton armé des sous-sols ni d'un cuvelage, de sorte que le SYNDICAT est mal fondé à invoquer une non-conformité de ces chefs ; c'est pour répondre à un dire du conseil du SYNDICAT que l'expert judiciaire a indiqué l'épaisseur des dallages des sous-sols (11 à 12 cm dans le bâtiment F-G, 11 cm dans le bâtiment H-I et 10 cm dans le bâtiment J-K), l'épaisseur du remblai compacté sur lequel ces dallages étaient posés (34 cm dans le bâtiment F-G, et 25 cm dans les deux autres bâtiments), qu'une barrière pare-vapeur (« bidim ») n'avait été posée que dans le bâtiment F-G ; il a également relevé l'absence de chape refluée ; l'expert a indiqué que ces dalles de sous-sols n'étaient pas liées aux bâtiments et n'avaient aucun effet sur la solidité de ceux-ci, mais – au motif que cet ouvrage ne faisait pas partie de sa mission – n'a pas exprimé d'avis quant aux conséquences des caractéristiques de ces dalles des sous-sols ; en l'absence de tout autre élément de preuve, il n'est pas démontré que ces dalles de sous-sols sont impropres à leur destination ; l'expert a indiqué que les drains étaient dépourvus d'efficacité à raison de la manière dont ils avaient été exécutés et que ce désordre était caché ; toutefois, il n'est pas établi que ces inexécutions et malfaçons rendent l'ouvrage impropre à sa destination ou portent atteinte à la solidité des bâtiments ;
Réseau de drainage
La notice descriptive ne mentionne pas de réseau de drainage ; un tel réseau est prévu, autour des bâtiments, dans le descriptif des travaux du lot maçonnerie (lot n° 1), mais ce document n'a pas de valeur contractuelle à l'égard du SYNDICAT ; il n'est pas établi que le DTU et les règles de l'art imposaient la réalisation d'un drainage ; d'ailleurs, l'expert a constaté l'existence d'un réseau de drainage autour des bâtiments H-I et a considéré a priori qu'un tel réseau existait aussi autour des deux autres bâtiments, sous réserve de certaines non-conformités ; en outre, il indique que le réseau de drainage n'entraîne pas de désordre ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Sur l'étanchéité des dalles en béton armé des balcons et loggias
l'expert a observé la présence de fissures avec infiltrations sur certains balcons, d'écaillages et de cloquages de la peinture en sous face des dalles balcons, de dépôts de calcite contre la façade ; ce désordre qui se généralise a pour origine une mauvaise circulation des eaux pluviales due à des pentes insuffisantes et des gargouilles insuffisantes en section et en nombre ; cependant, ces défauts n'affectent pas la solidité de l'immeuble et ne rendent pas les locaux impropres à leur destination ; ils provoquent des désordres esthétiques et une gêne à l'utilisation des balcons qui n'évacuent pas correctement les eaux pluviales ;
Sur les dallages ou planchers en béton armé des sous sols
L'expert a répondu que les dallages en béton armé des sous sols ne font pas partie de la mission qui lui a été confiée, la preuve en étant rapportée par la lettre du BUREAU D'ETUDES PLANTIER du 8 novembre 2000 qui indique que le dallage est posé sur un remblai compacté, désolidarisé de la structure (avec plan à l'appui) ; l'expert a cependant répondu aux observations du SYNDICAT qui se plaignait de diverses non conformités et désordres ; s'il a relevé des non conformités et fautes d'exécution, il n'a pas observé d'impropriété à destination et d'atteinte à la solidité ; il n'a pas constaté de désordres, hormis un défaut d'aspect du béton présentant des aspérités, rugosités, ondulations et désagrégations ; il a souligné qu'il s'agissait d'un défaut apparent à la réception qui n'a pas fait l'objet de réserves ; en conséquence, en l'absence de désordre de nature décennale, en l'absence de préjudice du SYNDICAT, aucun désordre n'ayant été constaté et en présence d'un défaut d'aspect couvert par la réception sans réserve des travaux, les demandes du SYNDICAT seront rejetées quel qu'en soit le fondement juridique » ;
Sur l'absence de drainage général autour du terrain à la périphérie de la construction
Selon l'expert, il n'est pas fait mention de drain de ce type dans les descriptifs contractuels des travaux et cette prestation ne serait donc pas due ; selon la copropriété, du fait que l'immeuble serait situé dans un terrain au pied d'une colline avec des arrivées d'eau importantes et la présence d'une nappe phréatique, cette absence d'ouvrage constitue un manquement aux règles de l'art ; cependant, l'expert ne l'a pas retenu et le SYNDICAT est dans l'incapacité de démontrer plus de 10 ans après la réception de l'ouvrage qu'un désordre soit survenu, ce qui démontre par conséquent que ce drainage n'était pas nécessaire ;
Sur l'absence de drainage autour des bâtiments
L'expert a réalisé des sondages en sous-sol du bâtiment H et en sous-sol du bâtiment F ; ces sondages lui ont permis de conclure à l'existence d'un réseau de drainage autour du bâtiment H/I et a priori au pourtour des bâtiments F/G (autre sondage) et J/K ; il existe des non conformités au niveau des remblais drainant et de l'absence de dispositif d'arrêt de la protection mécanique ; l'expert expose qu'il y a deux manières de conclure : - en l'absence de désordres, la responsabilité des constructeurs n'est pas engagée, - ou les non conformités constatées justifient l'engagement de travaux destinés à mettre les ouvrages en conformité ce qui conduit à effectuer des travaux très importants de l'ordre de 228.658,54 euros ; le SYNDICAT soutient qu'il y a des désordres ; néanmoins, les désordres qui se sont produits dans le garage Arrault ont été indemnisés à un autre titre et ne sont pas dus selon l'expert à cette mauvaise réalisation du drainage ; la responsabilité décennale ne peut donc être mise en jeu en l'absence de désordres ; les quelques non conformités observées par l'expert n'ont entraîné aucun préjudice pour la copropriété plus de dix ans après la réception et les demandes du SYNDICAT seront par conséquent rejetées » ;
1°) ALORS QUE le vendeur d'immeuble à construire est tenu de remettre à l'acquéreur l'objet du contrat exempt de vices ; qu'en conséquence, sa responsabilité contractuelle de droit commun doit pouvoir être engagée sans que l'acquéreur soit tenu de prouver sa faute ; qu'en déboutant le SYNDICAT de sa demande au titre des balcons et loggias par cela seul qu'il n'était pas démontré que les défauts étaient dus à une faute commise par la SCI, la Cour d'appel a violé les articles 1147 et 1315 du Code civil ;
2°) ALORS QUE, s'agissant des dallages ou planchers béton armé des sous-sols, le SYNDICAT faisait valoir (conclusions p. 54) que les documents contractuels et notamment le descriptif sommaire des travaux du 23 octobre 1989, signé par les acquéreurs et visé au règlement de copropriété, indiquait (page 3, chapitre II, gros oeuvre) : « Fondations réalisées par pieux forés et dallage de 15 cm en béton armé en partie » ; qu'en affirmant que les documents contractuels, à l'égard du SYNDICAT, ne faisaient pas mention des dallages ou planchers béton armé des sous-sols, la Cour d'appel a dénaturé ce document et ainsi violé l'article 1134 du Code civil ;
3°) ALORS QUE le vendeur en l'état futur d'achèvement doit garantie au titre des défauts de conformité même si l'acquéreur ne subit pas de préjudice ; qu'en l'espèce, s'agissant des dallages ou planchers béton armé des sous-sols et cuvelage, le juge du fond a admis, avec l'expert, l'existence de non-conformités, mais a exclu leur réparation par cela seul que le SYNDICAT n'avait pas subi de préjudice ; qu'ainsi, la Cour d'appel a violé l'article 1604 du Code civil ;
4°) ALORS QUE la réception des travaux prononcée sans réserve par le promoteur vendeur en état futur d'achèvement est sans effet sur l'obligation de ce vendeur de livrer un ouvrage conforme aux stipulations contractuelles ; qu'en outre, le vendeur d'un immeuble à construire conservant à l'égard des constructeurs et des acquéreurs les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux, la participation des acquéreurs à cette réception n'a aucun effet juridique et l'absence d'émission de réserves face à un défaut de conformité apparent ne leur interdit pas d'agir ensuite pour obtenir réparation ; qu'en l'espèce, pour rejeter la demande du syndicat des copropriétaires au titre des dallages ou planchers béton armé des sous-sols et cuvelage, l'arrêt a retenu qu'en raison de la réception sans réserve intervenue entre le maître de l'ouvrage et les entreprises titulaires des différents marchés avec participation du syndic de copropriété en fonction, la demande n'était pas recevable ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1604 du Code civil ;
5°) ALORS QUE le vendeur en l'état futur d'achèvement doit garantie au titre des défauts de conformité même si l'acquéreur ne subit pas de préjudice ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté avec l'expert qu'il existait des non conformités au niveau des remblais drainant et de l'absence de dispositif d'arrêt de la protection mécanique, la mise en conformité impliquant des travaux très importants de l'ordre de 228.658,54 euros ; qu'en déboutant cependant le SYNDICAT de sa demande en réparation à ce titre par cela seul que ces « quelques non conformités » n'avaient entraîné aucun préjudice pour la copropriété plus de dix ans après la réception, la Cour d'appel a violé l'article 1604 du Code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté le SYNDICAT de ses demandes en réparation au titre de la suppression de la servitude de passage ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, « par acte authentique du 2 novembre 1988, a été instituée « à titre de servitude réelle et perpétuelle », une servitude de passage sur la parcelle n° AR 522 au profit de la parcelle n° AR 523, maintenant propriété du SYNDICAT ; il a alors été prévu que « ce passage sera concrétisé sous forme de rampe d'accès et servira exclusivement à la desserte des garages à construire en sous-sol des bâtiments J et K » ; il est constant qu'en réalité, la rampe d'accès au sous-sol du bâtiment J-K a été réalisée à un autre endroit ; le SYNDICAT prétend que, de ce fait, la SCI lui a fait perdre le bénéfice de cette servitude ; mais, le Tribunal a pertinemment énoncé que, même si elle n'était pas utilisée, la servitude instituée en 1988 n'était pas éteinte et que le préjudice allégué par le SYNDICAT était inexistant » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' « aux termes de l'acte notarié du 2 novembre 1988, la société CECCON a vendu la parcelle 522 à la SCI PARC DES RAISSES, la société CECCON se réservant la faculté de créer une rampe d'accès de desserte de garages sur ce lot n° 522 au profit du lot n° 523 dont elle restait propriétaire ; le lot 523 a par la suite été vendu à la SCI PARC DES RAISSES II et cette servitude a été rappelée lors de l'établissement du règlement de copropriété général du 22 décembre 1989 ; la SCI n'a pas usé de cette servitude et a créé d'autres rampes d'accès ; cependant, il n'en résulte pour la copropriété aucun préjudice ; les garages souterrains des bâtiments J et K sont desservis par une rampe d'accès ; cette servitude demeure même si elle n'est pas utilisée ; il n'y a eu en l'espèce aucune modification du règlement de copropriété ; il convient de rappeler que le permis de construire n'est pas un document contractuel ; par ailleurs, aucun accord du SYNDICAT n'était requis concernant une modification du projet pendant la phase de construction de l'immeuble ; en effet, le statut de la copropriété ne s'appliquait pas encore à l'époque, le premier appartement n'ayant pas été livré » ;
1°) ALORS QUE le vendeur en l'état futur d'achèvement doit garantie au titre des défauts de conformité même si l'acquéreur ne subit pas de préjudice ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que les documents contractuels prévoyaient une servitude de passage sous forme de rampe d'accès afin de desservir les garages en sous-sol des bâtiments J et K, que la SCI PARC DES RAISSES avait entrepris de créer, aux lieu et place de cette rampe d'accès, des parkings aériens, des garages aériens, un jardin privatif et un massif arboré et que la rampe d'accès avait finalement été réalisée en un autre endroit ; qu'en déboutant le SYNDICAT de sa demande au titre de la non-conformité par cela seul que cette initiative ne lui avait causé aucun préjudice, la servitude n'étant pas juridiquement et donc théoriquement éteinte, la Cour d'appel a violé l'article 1604 du Code civil ;
2°) ALORS QUE le SYNDICAT demandait réparation non pas en raison d'une extinction juridique de la servitude de passage, mais en raison de l'initiative de la SCI ayant unilatéralement décidé de construire une rampe d'accès en un autre endroit et ayant construit des lots privatifs sur l'assiette de la servitude appelée à demeurer partie commune ; qu'en raisonnant uniquement sur le terrain de la perte juridique de la servitude, le juge du fond a ignoré l'objet du litige et a violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE le permis de construire constitue un document au regard duquel doit être appréciée la conformité ; qu'en affirmant le contraire, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1604 du Code civil ;
4°) ALORS QUE le vendeur de l'immeuble à construire ne peut apporter aucune modification au contrat sans obtenir l'accord de l'acquéreur ; qu'en retenant qu'aucun accord du SYNDICAT n'était requis concernant une modification du projet pendant la phase de construction de l'immeuble, le statut de la copropriété ne s'appliquant pas encore à l'époque à défaut de livraison du premier appartement, la Cour a violé les articles 1134 et 1604 du Code civil.Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils pour la société AXA France IARD.
Il est fait grief à l'arrêt, infirmatif de ce chef, d'avoir condamné la SCI PARC DES RAISSES II à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier PARC DES RAISSES II la somme de 16.066,92 € à titre de dommages et intérêts pour défaut de fonctionnement des stations de relevage des eaux pluviales et de la nappe phréatique du bâtiment JK.
AUX MOTIFS QUE « selon l'expert judiciaire, ces ouvrages présentent divers défauts qui les rendent non conformes à la réglementation applicable ; que le Tribunal a justement retenu que cette installation était affectée de désordres qui la rendaient impropre à sa destination et a exactement désigné les parties tenues à indemniser le Syndicat ; que l'expert a chiffré à 105.552,75 francs le coût des travaux de mise en conformité ; que rien ne justifie d'admettre les devis de l'entreprise Batinett (125.017,50 F, outre honoraires pour étude et contrôle des travaux) que le Syndicat a produits (pièces n° 68 à 70), mais que l'expert n'a pas retenu ; que le jugement doit être réformé quant au montant de l'indemnité allouée au Syndicat, laquelle doit être fixée à 16.066,92 € » (arrêt attaqué p. 15 §
4b) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « contrairement aux autres bâtiments, ces défauts ont été à l'origine de plusieurs désordres et notamment en octobre 1998 de deux inondations ayant entraîné 10 cm d'eau sur la surface du sous-sol, alors que les pompes fonctionnaient ; d'autre part, la copropriété est amenée à faire intervenir plusieurs fois chaque année une entreprise pour déboucher certaines parties du réseau ; qu'il s'agit, par conséquent, d'un désordre qui rend l'ouvrage impropre à sa destination ; que l'expert préconise la mise en place d'un séparateur à hydrocarbures avec débourbeur, le décrassage des deux postes de relevage et le renforcement de la séparation étanche entre les deux puisards, la mise en place d'un tableau mural avec fermeture par clé au droit de la commande des pompes pour un coût de 32.757,75 F. TTC, honoraires de maîtrise d'oeuvre inclus ; que c'est cette somme qui sera allouée au Syndicat des Copropriétaires et non la réfection totale des installations ; qu'en effet, les stations de relevage fonctionnent depuis plus de dix ans et il n'y a pas lieu de les remplacer ... » (jugement p. 23) ;
ALORS D'UNE PART QUE la contradiction de motifs équivaut au défaut de motifs ; qu'en relevant en l'espèce, pour retenir l'existence d'un désordre de nature décennale, la nécessité de « faire intervenir plusieurs fois chaque année une entreprise pour déboucher certaines parties du réseau », tout en constatant avec les premiers juges que « les stations de relevage fonctionnent depuis plus de dix ans et qu'il n'y a pas lieu de les remplacer », la Cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs et violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS D'AUTRE PART QUE ne constituent des désordres de nature décennale que les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropres à sa destination ; qu'en retenant en l'espèce comme caractéristique de l'existence d'un désordre de nature décennale le fait de devoir « faire intervenir plusieurs fois chaque année une entreprise pour déboucher certaines parties du réseau », tout en constatant que « les stations de relevage fonctionnent depuis plus de dix ans et qu'il n'y a pas lieu de les remplacer », et sans rechercher si un entretien pluriannuel n'était pas normal au regard de l'ancienneté des installations, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1792 et 2270 du Code civil ;
ALORS ENFIN ET SUBSIDIAIREMENT QU'en substituant comme elle l'a fait à la condamnation prononcée par les premiers juges, limitée à quelques travaux ciblés d'un montant de 4.993,56 €, la réfection totale des installations évaluée à 16.066,92 €, sans s'expliquer davantage sur l'ampleur des désordres, ni sur la nécessité de procéder à une telle réfection, et sans même réfuter la constatation des premiers juges selon laquelle « les stations de relevage fonctionnent depuis plus de dix ans et qu'il n'y a pas lieu de les remplacer », la Cour d'appel a privé encore sa décision de toute base légale au regard des articles 1792 et 2270 du Code civil ».
Moyen produit au pourvoi incident par Me Odent, avocat aux Conseils pour M. X....
Le pourvoi fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné un syndic provisoire de copropriété, M. X..., à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Parc des Raisses II la somme de 20.178,90 € à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE le Syndicat est bien fondé à reprocher à M. X... d'avoir manqué à ses obligations contractuelles en n'attirant pas son attention sur l'existence de non-conformités apparentes et ne lui avoir pas permis de rechercher si l'ouvrage était conforme et ne présentait pas de désordres apparents ; qu'en effet, il est établi que lors de son assemblée générale du 22 mai 1991, le syndicat de la copropriété Park avenue, voisine de la copropriété Parc des Raisses II, avait autorisé son syndic, M. X..., à engager une action en justice à raison de non-conformités des façades ; qu'il ressort des pièces produites au débat, notamment d'un jugement rendu le 11 mars 2004 par le tribunal de grande instance d'Annecy, que ces non-conformités sont de même nature que celles dont le syndicat de la copropriété Parc des Raisses II fait état dans le présent litige ; que M. X..., qui en avait nécessairement connaissance, devait au moins informer les copropriétaires de la résidence Parc des Raisses II de l'opportunité de vérifier que les façades de leurs propres bâtiments ne présentaient pas les mêmes non-conformités, ce qu'il ne prétend pas avoir fait ; que le préjudice causé au Syndicat par la faute du syndic s'analyse en la perte d'une chance de dénoncer dans le délai légal les non-conformités et désordres apparents des bâtiments F-G-H-I et d'en obtenir effectivement réparation de la part du vendeur ; que le Syndicat avait les plus grandes chances d'obtenir la condamnation de la SCI à réparer la non-conformité résultant de l'absence d'enduit grésé sur certaines parties des façades ; que, toutefois, il aurait été bien plus aléatoire de parvenir à faire exécuter cette condamnation ; que la chance dont a ainsi été privé le Syndicat doit être estimée à 50 % ; que ces éléments et le coût des travaux chiffré par l'expert judiciaire conduisent à fixer à 20.178,90 € les dommages intérêts dus par M. X... au Syndicat ;
ALORS QU'un syndic de copropriété ne peut voir sa responsabilité professionnelle engagée par un syndicat de copropriété qu'à la condition que soit caractérisé un manquement à ses obligations de faire, de conseil et de renseignement entrant dans le champ de ses missions contractuellement définies ; que pour condamner M. X..., syndic provisoire de la résidence entre 1992 et 1997, à indemniser le syndicat des copropriétaires des conséquences des désordres liés à un enduit de façade, la cour d'appel a retenu à son encontre le fait de ne pas avoir attiré l'attention des copropriétaires de la résidence quant à l'existence de non-conformités similaires affectant la façade d'une autre résidence ; qu'en statuant ainsi, tout en constatant que cette similitude n'avait été consacrée judiciairement que par un jugement intervenu en 2004, soit sept ans après l'expiration de son mandat de syndic, ce dernier ne pouvant être tenu de vérifier et de comparer personnellement les revêtements de toutes les façades de toutes les résidences confiées à sa gestion, la cour d'appel n'a pas caractérisé un manquement de M. X... à ses missions, privant en conséquence son arrêt de base légale au regard de l'article 1992 du code civil.