Cour de cassation - 09 novembre 2011 - 10-24.687

Résumé de la décision

Arguments pertinents

> "Il convenait de se placer à la date la plus proche du transfert de propriété envisagé, c'est-à-dire celle du jugement et non au jour de l'exercice du droit de préemption."

2. Reclassement en zone constructible : La Cour a également noté que la cour d'appel avait pris en compte un reclassement intervenu avant sa décision, donnant ainsi une valeur plus élevée aux parcelles en tant que terrain constructible.

> "La cour d'appel, qui a tenu compte de ce reclassement et de la moins-value résultant de l'existence du bail, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision."

3. Prise en compte de la moins-value : Concernant la moins-value due à l'existence d'un bail, la Cour a précisé que cet aspect avait été intégré dans la décision d'évaluation, visant à préserver les droits du preneur en place tout en évaluant le bien au prix du marché, tenant compte de sa future constructibilité.

Interprétations et citations légales

- Code rural - Article L. 412-8 et L. 412-9 : Ces articles précisent que l'évaluation pour la préemption doit se faire en tenant compte de la nature et des caractéristiques du bien à la date de notification de l'offre de vente.

> "En prenant en considération une modification ultérieure du plan local d'urbanisme, sans constater que le vendeur aurait notifié une nouvelle offre de vente tenant compte de ce classement, la cour d'appel a violé les articles L. 12-7 et L. 412-8 du code rural."

La décision de la Cour de cassation illustre l'importance d'une évaluation précise et juridiquement fondée lors des procédures de préemption, en tenant compte des modifications administratives et des contraintes existantes, tout en respectant les droits des parties concernées.

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu selon l'arrêt attaqué (Douai, 6 mai 2010) que, par acte du 10 juillet 2007, la fondation les orphelins apprentis d'Auteuil a promis de vendre à la société Didier Destombes diverses parcelles louées à Mme X..., moyennant le prix de 45 euros le mètre carré ; que celle-ci, après avoir notifié son intention de préempter, a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux, en fixation du prix ;

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de fixer à 45 euros le mètre carré la valeur des parcelles alors, selon le moyen,

1°/ que si l'évaluation du bien doit être faite à la date la plus proche possible du transfert de propriété, le prix doit en être fixé en tenant compte de la nature du bien à la date de la notification par le vendeur de son offre de vente ; qu'en prenant en considération une modification ultérieure du plan local d'urbanisme classant les parcelles en zone constructible, sans constater que le vendeur aurait notifié une nouvelle offre de vente tenant compte de ce classement, la cour d'appel a violé les articles L. 12-7 et L. 412-8 du code rural, ensemble l'article L .412-9 de ce code ;

2°/ que le preneur en place qui exerce son droit de préemption bénéficie de la moins-value du fonds même si elle est due à son propre bail ; qu'en évaluant à 45 euros du m² le prix de vente des biens litigieux sur la base du prix du m² en zone AUCm sans prendre en considération la moins-value résultant de l'existence du bail, la cour d'appel a violé l'article
L. 412-7 du code rural ;

Mais attendu qu'ayant, d'une part, exactement retenu que pour évaluer le bien litigieux, il convenait de se placer à la date la plus proche du transfert de propriété envisagé, c'est-à-dire celle du jugement et non au jour de l'exercice du droit de préemption, et d'autre part, constaté que par délibération du 2 octobre 2009 il avait été procédé au reclassement des parcelles en zone constructible, la cour d'appel, qui a tenu compte de ce reclassement et de la moins value résultant de l'existence du bail, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à la fondation les orphelins apprentis d'Auteuil la somme de 2 500 euros, rejette la demande de Mme X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf novembre deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat aux Conseils pour Mme X....

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé à 45 € la valeur du m² de parcelles mises en vente par leur propriétaire (la fondation LES ORPHELINS D'AUTEUIL) et préemptées par un fermier (Mme X..., l'exposante)

AUX MOTIFS QUE l'expert avait évalué les biens en question au prix de 25 € le m² en valeur occupée et à 27 € le m² en valeur libre d'occupation ; qu'il avait toutefois précisé que, « en classement futur AUDc, si celui-ci devait être prochainement attribué, affecté d'un COS de 0,30 à 0,40, les références actuelles du marché foncier étaient inscrites dans la fourchette de 40 à 70 euros en terres libres d'occupation, avec pour valeur la plus représentative libre d'occupation de 40 euros à 50 euros le m² pour le COS 0,30 et 50 à 60 euros pour un COS DE 0,40 » ; que, pour évaluer le bien litigieux, il convenait de se placer à la date la plus proche du transfert de propriété envisagé, c'est-à-dire celle du jugement ou de l'arrêt et non, comme le soutenait Mme X..., au jour de l'exercice du droit de préemption ; qu'à cet égard la fondation LES ORPHELINS D'AUTEUIL produisait la délibération de la communauté urbaine de LILLE en date du 16 novembre 2007 décidant de procéder aux modifications du plan local d'urbanisme afin de changer pour la commune de LA CHAPELLE D'ARMENTIERES l'actuelle zone AUDm en AUCm 0,40, puis la délibération du 2 octobre 2009 adoptant la proposition d'« ouverture d'une première tranche d'urbanisation du sous secteur opérationnel dit du Fort Mahieu, constituant un des composants du secteur dit de "la porte des Anglais", par le reclassement de la zone AUDm en AUCm 0,40 »; que dès lors c'était sur la base du prix du m² en zone AUC pour un coefficient de 0,40 que devait être apprécié le prix de la vente de la parcelle litigieuse ; qu'au regard des fourchettes retenues par l'expert, le prix de 45 € le m² prévu dans le compromis n'avait rien d'exagéré ;

ALORS QUE, d'une part, si l'évaluation du bien doit être faite à la date la plus proche possible du transfert de propriété, le prix doit en être fixé en tenant compte de la nature du bien à la date de la notification par le vendeur de son offre de vente ; qu'en prenant en considération une modification ultérieure du plan local d'urbanisme classant les parcelles en zone constructible, sans constater que la vendeur aurait notifié une nouvelle offre de vente tenant compte de ce classement, la cour d'appel a violé les articles L.412-7 et L.412-8 du code rural, ensemble l'article L.412-9 de ce code ;

ALORS QUE, d'autre part, le preneur en place qui exerce son droit de préemption bénéficie de la moins-value du fonds même si elle est due à son propre bail ; qu'en évaluant à 45 € du m² le prix de vente des biens litigieux sur la base du prix du m² en zone AUCm sans prendre en considération la moins-value résultant de l'existence du bail, la cour d'appel a violé l'article
L. 412-7 du code rural.