LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 29 octobre 2008), que la SCI Vendôme Tridor (la SCI), propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la société Galerie Enrico X... (la galerie Enrico X...), a refusé, par acte du 22 juillet 2004, la demande de renouvellement notifiée par la preneuse, sans offrir d'indemnité d'éviction, pour motif grave et légitime tiré du défaut réitéré du paiement du prix du bail ; que la SCI a assigné la Galerie Enrico X... en expulsion devant le tribunal de grande instance puis lui a notifié le 9 juin 2005 qu'elle exerçait son droit de repentir ; que la Galerie Enrico X... a restitué les clefs des locaux loués le 5 juillet 2005 et reconventionnellement sollicité le paiement d'une indemnité d'éviction ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt attaqué de constater la nullité du droit de repentir exercé, alors, selon le moyen, que le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction à charge de consentir au renouvellement du bail ; que ce droit peut être exercé tant que le locataire est encore dans les lieux ou n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation ; qu'en statuant comme elle l'a fait, après avoir expressément relevé que, à la date du 9 juin 2005 à laquelle la SCI Vendôme Tridor avait usé de son droit de repentir et offert le renouvellement du bail, la libération des lieux loués par la société Galerie Enrico X... n'était pas complète et que les clés n'étaient pas restituées, de sorte que l'exercice du droit de repentir exercé par la société bailleresse pour se soustraire au paiement d'une indemnité d'éviction ne pouvait être qualifié de fautif, nonobstant le degré d'avancement des opérations de déménagement entreprises par la société locataire, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article L. 145-58 du code de commerce ;
Mais attendu qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que la Galerie Enrico X... établissait avoir pris des mesures pour libérer les lieux, suite à la délivrance du refus de renouvellement, notamment en renvoyant 130 oeuvres d'art aux artistes entre le 16 février et le 10 juin 2005, en expédiant des oeuvres d'art, des archives et du mobilier dans une propriété du gérant de la Galerie au Muy en décembre 2004, avril et mai 2005, et en aménageant ces locaux pour stocker et recevoir des oeuvres d'art et en y embauchant des salariés, qu'un processus irréversible de départ des lieux, rendant impossible la continuation de l'exploitation du fonds dans les lieux, s'était donc déjà engagé de longue date lors de la notification du droit de repentir, que la SCI en était parfaitement informée par les conclusions déposées par la société preneuse devant le tribunal en mai 2005 et par le courrier reçu le 2 juin 2005 dans lequel la Galerie Enrico X... lui indiquait avoir procédé au déménagement, demandait réparation de son préjudice et sollicitait un rendez-vous pour un état des lieux contradictoire, que la SCI avait au surplus, en écartant la société preneuse de la réunion des locataires de l'ensemble immobilier en avril 2005, confirmé sa volonté de mettre fin à leurs relations, la cour d'appel, qui a retenu que ces circonstances traduisaient la volonté manifeste de la SCI de mettre sa locataire en difficulté, et que le but poursuivi était de faire échec à tout risque de paiement d'une indemnité d'éviction, a pu en déduire que l'exercice de son droit de repentir par la SCI était fautif ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Vendôme Tridor aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Vendôme Tridor à payer à la société Galerie Enrico X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Vendôme Tridor ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils pour la société Vendôme Tridor.
La demanderesse au pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté la nullité du droit de repentir exercé par elle le 9 juin 2005 ;
AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE par application des dispositions de l'article L. 145-58 du code de commerce, le propriétaire ne peut valablement exercer son droit de repentir qu'autant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation ; qu'il est constant qu'à la date du 9 juin 2005 où la SCI Vendôme Tridor a fait jouer son droit de repentir et offert le renouvellement du bail, la SARL Galerie Enrico X... n'avait pas loué ou acheté un autre immeuble et se trouvait encore dans les locaux litigieux puisque son déménagement n'était pas définitif et que les clés n'étaient pas restituées, comme l'atteste le procès-verbal de constat du 10 juin 2005 de la SCP Gaultier où l'huissier peut observer à l'intérieur de la salle d'exposition des toiles exposées, ainsi que des documents et cartons, à l'extérieur en vitrine, 3 toiles exposées et à l'intérieur côté jardin, une zone secrétariat avec une personne qui travaille à un bureau ; que toutefois, par application des dispositions de l'article 1134 (3) du code civil, les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi par les parties ; que l'abus de droit corrompt tout et qu'en l'espèce ce n'est que de manière anormale et hâtive dans le seul but de faire obstacle au départ du locataire et de faire échec à son éventuel droit à une indemnité d'éviction que le propriétaire a exercé son droit de repentir le 9 juin 2005 en réponse à un courrier avec accusé de réception du 2 juin 2005 de la société Vendôme Tridor précisant à son bailleur avoir déjà procédé au déménagement, continuer à demander réparation de son préjudice et sollicitant par ce dernier la fixation d'un rendez-vous pour un état des lieux contradictoire à partir du 20 juin 2005 ; qu'autrement dit, même s'il est exact que le preneur n'avait pas définitivement restitué les lieux, la SCI Vendôme Tridor ne pouvait de bonne foi et sans commettre un abus de droit exercer son droit de repentir alors qu'elle n'ignorait pas le caractère irréversible du déménagement de son locataire et l'impossibilité de continuer à exploiter dans les locaux litigieux son fonds du fait du congé avec refus de renouvellement du 22 juillet 2004 et des mesures subséquentes prises par la SARL Galerie Enrico X... pour libérer les lieux à savoir notamment le renvoi de 130 oeuvres d'art aux artistes entre le 16 février et le 10 juin 2005, ainsi que les déménagements effectués de très nombreuses oeuvres d'art entre Paris et le Muy propriété du preneur sur la période de décembre 2004 à mai 2005, soit antérieurement à l'exercice du repentir ; qu'il est manifeste que l'exercice par la SCI Vendôme Tridor de son droit de repentir le 9 juin 2005 en réaction au courrier avec accusé réception du 2 juin 2005 du preneur est malicieux car il n'a pas réellement pour but d'offrir à la société Vendôme Tridor le renouvellement du bail qui en l'absence des éléments mobiliers de son fonds, est dans l'impossibilité d'exercer, mais bien d'empêcher le locataire de partir en faisant échec à sa demande de rendez-vous pour établir un état des lieux de sortie afin d'échapper à l'éventuelle obligation de régler au preneur une indemnité d'éviction ; que cette éventualité est d'autant plus forte qu'il n'est pas discuté que la SARL Galerie Enrico X... a apuré ses dettes de loyers et de charges et a contesté dès ses conclusions des 12 mai 2005 la gravité du motif invoqué à l'appui du refus de renouvellement, sans indemnité, ce qu'elle réitère dans son courrier du 2 juin 2005 ; qu'en résumé la preuve par le locataire de l'abus de droit qui ne reçoit application que de manière exceptionnelle et de l'absence de bonne foi du propriétaire eu égard aux circonstances de la cause a pour effet de rendre nul le droit de repentir exercé par la SCI Vendôme Tridor le 9 juin 2005 ;
ET AUX MOTIFS PROPRES QUE le 16 février 2005 étaient renvoyées par le transporteur LP Art quelques 18 oeuvres à Hong-Kong ; que le 25 avril 2005 le retour de quelques 33 oeuvres était effectué par LP Art de 8 artistes à la Galerie Hanart TZ Gallery Hong-Kong ; que le 28 avril 2005 réexportation de quelques 33 oeuvres à Hong-Kong ; que le 28 avril 2005, réexpédition directement à un artiste en Finlande de 14 oeuvres de sa création ; que le 10juin 2005 réexpédition 32 oeuvres à Hong-Kong (forcément programmée avant l'acte de son bailleur) ; que de très importants travaux qui ont été effectués aussi bien dans le midi au Muy, dans la propriété de M. X... où ont été aménagés des locaux pour stocker et recevoir des oeuvres d'art ainsi que de l'embauche de 4 salariés en mars 2005 pour contribuer à l'aménagement des lieux ; que la SARL Galerie Enrico X... met en avant, à cet égard, le fait que les factures de fournitures et de matériaux sont quasiment toutes antérieures au 9 juin 2005 – de l'expédition d'archives et d'oeuvres d'art en décembre 2004 en ce lieu, ainsi que d'autres oeuvres et mobiliers en avril et mai 2005 ; que toutes ces démarches de déménagement établies par les pièces versées aux débats et corroborées par des témoignages ainsi que l'ensemble de ces éléments prouvent que s'était engagé, de longue date déjà, un processus irréversible de départ des lieux lorsque la SCI Vendôme Tridor a notifié l'exercice de son droit de repentir ; que le constat dressé le 10 juin 2005 à la requête de la SCI Vendôme Tridor ne dément pas cela puisqu'il fait été, seulement, de 3 toiles en vitrine et de 6 toiles exposées, tandis qu'il note un empilement, en fond de pièce, de documents et cartons, ce dernier constat confirmant le processus de déménagement, l'absence de visiteur étant, par ailleurs, signalée ; que les conclusions déposées devant le tribunal de grande instance faisaient clairement état des dispositions d'ores et déjà engagées pour faire cesser toute activité commerciale dans les lieux ; que la SCI Vendôme Tridor était parfaitement informée par le courrier précité du calendrier de départ des lieux comme des actes de déménagement révélant la démarche irréversible à cet égard ; qu'alors que la SCI Vendôme Tridor avait connaissance de cela, qu'au surplus la SCI Vendôme Tridor avait en écartant la SARL Galerie Enrico X... de la réunion des locataires des lieux en avril 2005, confirmé sa volonté de mettre fin à leurs relations, l'exercice du droit de repentir n'a pu qu'être fautif ; qu'en effet, les circonstances qui viennent d'être relatées traduisent la volonté manifeste de la SCI Vendôme Tridor de mettre la SARL Galerie Enrico X... en difficulté, alors que la libération des lieux n'était pas encore complète mais que l'issue de sa présence dans les lieux était déjà fixée et suffisamment engagée par la SARL Galerie Enrico X... selon un processus de départ irréversible ; que le but poursuivi était, manifestement, dans le contexte d'un débat judiciaire fortement entamé sur la légitimité et la gravité des motifs invoqués, de faire échec à tout risque de paiement d'une indemnité d'éviction au profit de la SARL Galerie Enrico X..., en la plaçant dans l'impossibilité de se prévaloir d'un départ effectif des lieux de nature à faire obstacle à l'exercice de son droit de repentir ; que contrairement à ce que soutient la SCI Vendôme Tridor le respect de la bonne foi, ne cesse pas avec le contrat ; que toutes les actions consécutives à la mise en oeuvre de celui-ci, y compris dans le cadre de l'organisation de la fin des relations contractuelles doivent, toujours, être empreintes de bonne foi ; que ce principe englobe, nécessairement, toutes les relations entre les parties avant et après la naissance et, comme en l'espèce, la fin d'un contrat ;
ALORS QUE le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction à charge de consentir au renouvellement du bail ; que ce droit peut être exercé tant que le locataire est encore dans les lieux ou n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation ; qu'en statuant comme elle l'a fait, après avoir expressément relevé que, à la date du 9 juin 2005 à laquelle la SCI Vendôme Tridor avait user de son droit de repentir et offert le renouvellement du bail, la libération des lieux loués par la société Galerie Enrico X... n'était pas complète et que les clés n'étaient pas restituées, de sorte que l'exercice du droit de repentir exercé par la société bailleresse pour se soustraire au paiement d'une indemnité d'éviction ne pouvait être qualifié de fautif, nonobstant le degré d'avancement des opérations de déménagement entreprises par la société locataire, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article L. 145-58 du code de commerce.