LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu les articles 10, alinéa 1er, 13 a) et 17 c), alinéas 7 et 8, de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1134 du code civil ;
Attendu que le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales ; que les dispositions de l'article 11 et de l'article 15 peuvent être invoquées lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, par la société au profit de l'un des associés ; que lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué ; que le hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat ; que toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans ;
Attendu selon l'arrêt attaqué ( Aix-en-Provence, 23 novembre 2009), que la société civile immobilière Hyéroise (la SCI ), propriétaire d'un logement donné à bail aux époux X..., a, le 29 juin 2006, notifié aux locataires une proposition de renouvellement moyennant un loyer réévalué ; que les preneurs n'ayant pas accepté le nouveau loyer, elle a saisi la Commission départementale de conciliation puis les a assignés en fixation du prix du bail renouvelé ;
Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que le contrat de bail faisait suite à un contrat de bail précédent dans le cadre duquel la Commission de conciliation avait été saisie, que cette commission a rendu le 21 novembre 2003 un avis constatant la conciliation totale des parties sur un loyer de 585 euros dans six ans avec une augmentation de 88,40 euros à étaler sur six années, que le bailleur qui a accepté en novembre 2003 que le montant du loyer soit fixé six années plus tard, soit en novembre 2009, à la somme de 585 euros, qui applique tous les ans l'augmentation de loyer par 1/6e et qui rappelle expressément son accord dans son courrier du 15 janvier 2004, ne peut pas sérieusement soutenir que ce loyer est manifestement sous-évalué sauf à mettre à néant l'accord des parties en novembre 2003 et la sécurité des transactions ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'au moment du renouvellement du bail d'une durée de trois ans, le loyer pouvait donner lieu à réévaluation s'il était manifestement sous-évalué, peu important qu'une précédente réévaluation, appliquée par 1/6e sur six ans suivant accord entre les parties constaté par la commission départementale de conciliation, fût en cours à cette date, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 23 novembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze octobre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils pour la société Hyéroise
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Société HYEROISE de sa demande tendant à voir juger que le bail d'habitation en date du 19 décembre 2003 a été renouvelé à compter du 1er janvier 2007, moyennant le paiement, pour l'appartement, d'un loyer mensuel de 780 euros (hors charges) à l'indice du quatrième trimestre 2005, cette augmentation s'appliquant par sixième annuel ;
AUX MOTIFS QUE le bail initial est daté du 19 décembre 2003, avec effet au 1er janvier 2004 et s'est renouvelé une fois en décembre 2006 ; que le bailleur a fait, par courrier du 27 juin 2006, signifier par huissier, le 29 juin 2006, une offre de renouvellement au 1er janvier 2007, avec augmentation du loyer à 780 euros par mois ; que cependant, ce contrat de bail faisait suite à un contrat de bail précédent, dans le cadre duquel la commission de conciliation des rapports locatifs avait été saisie une première fois, le 26 août 2003 ; que cette commission a rendu, le 21 novembre 2003, un avis constatant la conciliation totale des parties : - pour l'appartement, sur un loyer de 585 euros dans six ans avec augmentation de 88,40 euros à étaler sur six années et calcul de l'indexation à l'indice INSEE appliquée annuellement ; - pour le garage, sur un loyer de 90 euros dans six ans avec augmentation de 46,20 euros à étaler sur six années ; que le bailleur a saisi à nouveau la commission de conciliation des rapports locatifs en octobre 2006 ; que cette commission a rendu, le 15 février 2007, un avis de non-conciliation en indiquant que les baux cités en référence ne lui avaient pas été transmis et que le rapport de l'expert immobilier lui avait été transmis tardivement ; qu'elle n'était donc pas en possession des éléments de référence complets, qui ont servi au bailleur pour proposer une augmentation de loyer ; que le bailleur qui a accepté, en novembre 2003, que le montant du loyer soit fixé, six années plus tard, soit en novembre 2009, à la somme de 585 euros, et qui applique tous les ans l'augmentation de loyer par sixième qui a été prévue devant la commission départementale de conciliation, qui rappelle expressément cet accord dans son courrier du 15 janvier 2004 (« vous paierez une tranche annuelle de l'augmentation à chaque date anniversaire de votre bail pour atteindre dans 6 ans le loyer que vous avez accepté ») ne peut pas sérieusement soutenir en 2006, que ce loyer est manifestement sous évalué sauf à mettre à néant l'accord des parties en novembre 2003 et la sécurité des transactions ;
1°) ALORS QUE lors du renouvellement du bail d'habitation, le loyer peut donner lieu à réévaluation, lorsqu'il est manifestement sous-évalué, peu important que l'étalement de la précédente augmentation du loyer soit en cours d'application à la date de ce renouvellement ; qu'en décidant néanmoins que la Société HYEROISE ne pouvait prétendre à la réévaluation du loyer du bail d'habitation qu'elle avait consenti à Monsieur et Madame X..., à la date du renouvellement de ce bail, motif pris que l'étalement de l'augmentation du loyer du précédent bail conclu entre les parties était en cours d'application à cette date, la Cour d'appel a violé les articles 10, 13 et 17 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;
2°) ALORS QUE la renonciation à un droit ne se présume pas et doit résulter d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; qu'en décidant néanmoins que la Société HYEROISE ne pouvait prétendre à la réévaluation du loyer du bail d'habitation qu'elle avait consenti à Monsieur et Madame X..., à la date du renouvellement de ce bail, soit le 1er janvier 2007, au motif qu'elle avait accepté, au mois de novembre 2003, que l'augmentation du loyer du précédent bail conclu entre les parties soit étalée sur une période de six ans expirant au mois de novembre 2009, bien qu'une telle acceptation, qui portait sur le seul étalement de l'augmentation de loyer précédemment convenue, n'ait pu manifester sans équivoque la volonté de la Société HYEROISE de renoncer à son droit de solliciter la réévaluation du loyer du bail consenti à la date de son renouvellement, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil.