Cour de cassation - 14 janvier 2010 - 09-11.832

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Violation des conditions de validité de la vente : La cour d'appel avait néanmoins conclu que la vente réalisée à domicile par l'agent immobilier violait les exigences légales en matière de consentement et d'information du consommateur, comme indiqué dans l'article L. 121-21 du code de la consommation.

Citant cette opportunité de reconsidérer l'accord, la Cour de Cassation a précisé : « ne constitue pas un acte de démarchage la transmission, faite au domicile des vendeurs, d'une offre d'achat, par un agent immobilier auquel ceux-ci avaient précédemment confié un mandat de recherche d'acquéreurs pour le bien considéré ».

Interprétations et citations légales

La Cour de Cassation a interprété cet article en précisant que son application dans ce cas était inappropriée, signalant que le contexte ne constituait pas un acte de démarchage au sens de la loi, et que, par conséquent, les conditions de nullité pour vice de consentement ne s’appliquaient pas.

Cela démontre le besoin d'une analyse contextuelle lors de l'application des textes et met en lumière l'importance de distinguer entre diverses formes de transactions qui peuvent impliquer des agents immobiliers et la relation client-vendeur.

Conclusion

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à M. et Mme X... de ce qu'ils se désistent de leur pourvoi en ce qu'il était dirigé contre la société Bilbo immobilier et la société Faudais Bertaux Hamon (la société Faudais) ;

Sur le moyen unique :

Vu l'article L. 121-21 du code de la consommation ;

Attendu que la société Bilbo immobilier (la société Bilbo) à laquelle les époux Y... avaient confié un mandat de vente sans exclusivité prévoyant que les biens considérés ne pourraient être présentés à un prix inférieur à 198 000 euros hors frais de négociation, a reçu des époux X... une offre d'achat à un prix moindre, qu'elle leur a fait accepter à leur domicile; que les époux Y... ayant ensuite refusé de régulariser la vente au prix ainsi accepté et ayant vendu le bien aux époux Z... par l'intermédiaire de la société Faudais, les époux X... les ont assignés en paiement de certaines sommes à titre de dédit et de dommages-intérêts ;

Attendu que pour rejeter ces demandes la cour d'appel a retenu que l'offre des époux X... avait été faite pour une somme de 187 000 euros "acte en mains", ce qui apparaissait inclure les frais de négociation de 8 135 euros et les frais d'acte estimés à 11 170 euros et a constaté que le représentant de la société Bilbo s'était rendu au domicile des époux Y... pour leur faire accepter de vendre leur bien à un prix sensiblement inférieur à celui qui avait été convenu, la somme devant leur revenir n'étant plus que d'environ 167 695 euros ; que l'arrêt attaqué en déduit que le contrat de vente formé au domicile des vendeurs avec une modification d'une des conditions essentielles prévues relevait des dispositions des articles L. 121-21 et suivants du code de la consommation et que cette vente était dès lors nulle en l'absence de mention de la faculté de renonciation, des conditions d'exercice de cette faculté et du rappel du texte des articles L. 121-23 à L. 121-26 inclus de ce code ;

Qu'en statuant ainsi alors que ne constitue pas un acte de démarchage la transmission, faite au domicile des vendeurs, d'une offre d'achat, par un agent immobilier auquel ceux-ci avaient précédemment confié un mandat de recherche d'acquéreurs pour le bien considéré, la cour d'appel a violé le texte susvisé par fausse application ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en ses dispositions autres que celles concernant la société Bilbo immobilier et la société Faudais Bertaux Hamon, l'arrêt rendu le 9 décembre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen, autrement composée ;

Condamne les époux Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux Y... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze janvier deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Blanc, avocat aux Conseils pour les époux X....

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame X... qui, par l'intermédiaire de la société Bilbo Immobilier, mandataire de Monsieur et Madame Y..., avaient offert d'acquérir l'immeuble de ces derniers à un prix inférieur au prix demandé, offre acceptée par Monsieur et Madame Y..., puis rétractée, de leurs demandes de dédit et de dommages-intérêts.

Aux motifs que Monsieur et Madame Y... avaient confié à la société Bilbo Immobilier le mandat de vendre leur maison au prix de 198.000 €, hors frais de négociation ; que Monsieur et Madame X... avaient offert d'acquérir le bien au prix de 187.000 €, en ce inclus les frais de négociation et d'acte ; que le représentant de la société Bilbo s'était rendu au domicile de Monsieur et Madame Y... pour leur faire accepter de vendre à ce prix, ce qu'ils avaient fait ; mais que la vente, formée au domicile de Monsieur et Madame Y..., relevait des dispositions de l'article L.121-21 et suivants du code de la consommation qui n'avaient pas été respectées, l'offre émise par Monsieur et Madame X... n'ayant été suivie que de la mention manuscrite « bon pour acceptation de l'offre » précédant la signature ; qu'ainsi, la vente était nulle.

Alors que ne constitue pas un acte de démarchage la transmission, même faite à domicile, par un agent immobilier à qui le vendeur a préalablement donné le mandat de vendre son bien, d'une offre d'achat à un prix inférieur (violation de l'article L.121-21 du code de la consommation).