LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte au syndicat des copropriétaires secondaire B du centre commercial Saint-Didier galerie du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Pharmacie des Belles Feuilles ;
Sur le moyen unique, qui est recevable :
Vu l'article 9 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 septembre 2013), que la société Pharmacie des Belles Feuilles, locataire de locaux commerciaux situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a assigné son bailleur, M. X..., en indemnisation du préjudice consécutif à la réalisation de travaux sur les parties communes décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, l'ayant contrainte à interrompre son exploitation pendant plusieurs mois ; que M. X... a appelé en garantie le syndicat secondaire B des copropriétaires du centre commercial Saint-Didier (le syndicat) ;
Attendu que pour condamner le syndicat à garantir M. X... des condamnations prononcées à son encontre, la cour d'appel retient que l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ne trouve pas à s'appliquer en l'espèce, le bailleur ne demandant aucune indemnisation pour lui-même, mais qu'en revanche, le syndicat est responsable des dommages qui trouvent leur origine dans les parties communes de l'immeuble dont il a la garde juridique au sens de l'article 1384 du code civil et que le syndicat est responsable des dommages occasionnés par les travaux de la dalle plancher rendus nécessaires en raison de l'insuffisante résistance au feu ;
Qu'en statuant ainsi, alors que M. X... sollicitait l'indemnisation d'un préjudice personnel résultant de son obligation de réparer les troubles subis par son locataire et que, s'agissant de travaux conduits par le syndicat et affectant ses parties privatives, seules les dispositions de l'article 9, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 trouvaient à s'appliquer, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que le syndicat secondaire B de copropriété du centre commercial Saint-Didier est tenu de garantir M. X... des condamnations prononcées à son encontre et résultant de la réfection du plancher haut du rez-de-chaussée, l'arrêt rendu le 25 septembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze janvier deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires secondaire B du centre commercial Saint-Didier- galerie Saint-Didier
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné le syndicat secondaire B de copropriété du centre commercial Saint Didier à garantir M. René X... des condamnations prononcées à son encontre visant à indemniser la SNC pharmacie des Belles feuilles;
AUX MOTIFS QUE M. X... recherche la garantie du syndicat de la copropriété sur le double fondement de l'article 1384 du code civil en ce qu'il est responsable des dommages causés par les parties communes dont il a la garde et des dispositions des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété ; que le syndicat de la copropriété fait valoir pour dénier sa garantie que si l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes et qu'il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes sans préjudice de toutes actions récursoires, cet article ne trouve pas à s'appliquer aux dommages causés par les travaux réalisés par le syndicat en vue de remédier au mauvais état des parties communes que le copropriétaire doit souffrir sans pouvoir prétendre à une indemnisation et ce dès lors que les travaux imposés par l'administration ont atteint indistinctement l'ensemble des copropriétaires ; que M. X... ne rapporte pas la preuve du dommage causé à son lot, directement imputable à un vice de construction ou un défaut d'entretien ; que l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 invoqué prévoit la possibilité pour le copropriétaire, lésé par des travaux sur les parties communes entraînant un accès aux parties privatives, d'obtenir une indemnisation de la part de la copropriété, s'agissant de travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives et réglementaires à la condition pour lui de justifier qu'il subit un trouble grave même temporaire ou une indemnisation de la valeur de son lot ; que l'article 9 précité ne trouve cependant pas à s'appliquer en l'espèce, le bailleur ne demandant aucune indemnisation pour luimême ; que l'article 14 de la loi précitée contient quant à lui un rappel de la responsabilité du syndicat au titre des dommages causés par le défaut de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice des actions récursoires, mais n'est pas exclusif de l'application des dispositions générales de la loi concernant la responsabilité civile ; qu'à cet égard, les premiers juges ont rappelé à bon droit que le syndicat de la copropriété est responsable des dommages qui trouvent leur origine dans les parties communes de l'immeuble dont il a la garde juridique au sens de l'article 1384 du code civil ; qu'il s'ensuit que le syndicat de la copropriété est responsable des dommages occasionnés par les travaux de la dalle plancher rendus nécessaires en raison de l'insuffisante résistance au feu ; que le bailleur justifie qu'il devra supporter, du fait des travaux ayant atteint la partie privative de son lot, le préjudice subi par le preneur constitué par le défaut de délivrance conforme et le trouble de jouissance dont le principe a été d'ores et déjà admis ; qu'il s'ensuit qu'il est fondé à solliciter la garantie du syndicat de la copropriété sans qu'il y ait lieu de dire à ce stade si la garantie opérera pour le tout ou seulement pour partie des dommages compte tenu de l'expertise en cours sur l'étendue et le montant des préjudices subis ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les travaux ont été rendus nécessaires par un vice du plancher haut du centre commercial qui n'a plus offert au regard du changement et de la réglementation applicable un degré de résistance au feu suffisant ; que si lors de la construction de l'immeuble, les prescriptions techniques réglementaires ont semble-t-il été observées, il n'en reste pas moins que l'ouvrage, bien qu'il ait été lors de sa conception conforme aux règles de l'art applicables à l'époque, a pu présenter par la suite un danger pour la sécurité de l'immeuble et de ses occupants au regard précisément du changement de la réglementation applicable ; qu'il appartient au syndicat en sa qualité de gardien des parties communes de l'immeuble de réparer les dommages causés par ces éléments ; qu'il n'est pas contestable que l'exécution des travaux de mise en conformité est la conséquence de la mauvaise résistance au feu du plancher haut du rez-de chaussée, partie commune dont le syndicat secondaire B de copropriété du centre commercial Saint Didier a la garde, et que, comme il a été exposé plus avant, le syndicat ne saurait opposer à la demande en garantie présentée par M. René X... une événement de force majeure, en l'absence de démonstration du caractère d'extériorité du vice affectant les parties communes dont il assume la garde ; que le syndicat secondaire B de copropriété du centre commercial Saint Didier sera par conséquent condamné à garantir M. René X... des condamnations prononcées à son encontre ;
1°- ALORS QU'il appartient au demandeur à l'action en responsabilité fondée sur l'article 1384 alinéa 1er du code civil de prouver que la chose a été l'instrument du dommage dont la réparation est recherchée, et que le fait de la chose est causalement lié à ce dommage ; qu'après avoir adopté les motifs des premiers juges selon lesquels l'ouvrage était, lors de sa conception, conforme aux règles de l'art applicables à l'époque, la cour d'appel a cru pouvoir énoncer qu' « il s'ensuit que le syndicat de la copropriété est responsable des dommages occasionnés par les travaux de la dalle plancher rendus nécessaires en raison de l'insuffisante résistance au feu » ; qu'en statuant ainsi sans caractériser en quoi les parties communes dont le syndicat des copropriétaires serait le gardien auraient été l'instrument des dommages allégués, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1384 alinéa 1er du code civil ;
2°- ALORS QUE les copropriétaires sont tenus de supporter les sujétions inhérentes aux travaux régulièrement décidés par l'assemblée générale et ne peuvent demander indemnisation qu'à raison du trouble de jouissance grave causé par ces travaux ou des dégradations qu'ils entraîneraient sur leur lot privatif ; qu'en décidant que l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 n'était pas applicable dans les relations entre Monsieur X..., copropriétaire, et le syndicat des copropriétaires au motif inopérant que le premier demandait seulement à être garanti des condamnations qui pourraient être prononcées au profit de son locataire, la cour d'appel a violé le texte susvisé.