CIV. 3
VB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 15 avril 2021
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10213 F
Pourvoi n° W 19-22.612
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 15 AVRIL 2021
La société Résidathènes, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° W 19-22.612 contre l'arrêt rendu le 24 mai 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. [W] [A],
2°/ à Mme [A] [D], épouse [A],
domiciliés tous deux [Adresse 2],
3°/ à Mme [N] [U], épouse [R], domiciliée [Adresse 3],
4°/ à Mme [R] [E], épouse [B], domiciliée [Adresse 4],
5°/ à Mme [O] [B], domiciliée [Adresse 5],
6°/ à M. [G] [B], domicilié [Adresse 6],
7°/ à M. [G] [R], domicilié [Adresse 3],
8°/ à M. [Z] [G], domicilié [Adresse 7],
9°/ à la société Axyme, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 8], pris en qualité de mandataire judiciaire liquidateur de la société RBL, venant aux droits de la société EMJ,
10°/ à M. [B] [L], domicilié [Adresse 9],
11°/ à la société [Personne physico-morale 1], société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 10], prise en la personne de Mme [L] [P], en qualité de liquidateur judiciaire de la socièté 5 Mirabeau,
12°/ à la société AMS et PV, dont le siège est [Adresse 11],
13°/ à la société [Personne physico-morale 2], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 12], anciennement dénommée société [V] [Y] et [U] [F],
14°/ à la société MMA IARD, assurances mutuelles, dont le siège est [Adresse 13],
15°/ à la société MMA IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 13],
défendeurs à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations écrites de la SCP Delvolvé et Trichet, avocat de la société Résidathènes, de la SCP Alain Bénabent , avocat de M. et Mme [A], de Mme [R], des consorts [B] et de la société AMS et PV, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [L], de la société [Personne physico-morale 2], et de la société MMA IARD, après débats en l'audience publique du 16 mars 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Résidathènes aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze avril deux mille vingt et un.
MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Delvolvé et Trichet, avocat aux Conseils, pour la société Résidathènes.
Il est fait grief à l'arrêt d'avoir débouté la société Résidathènes de sa demande d'indemnisation du préjudice résultant de la perte de ses baux commerciaux emportant perte de son fonds de commerce dirigés contre les bailleurs ou leurs ayants droit,
Aux motifs propres que, dès lors que les baux on tété annulés, les parties à ces contrats ne peuvent obtenir des dommages-intérêts sur le fondement des manquements aux obligations qu'ils prévoyaient, sans préjudice de l'application des règles de la responsabilité extra-contractuelle et de la responsabilité au titre d'un autre contrat non annulé; que, s'agissant de la responsabilité de M. [G] à l'égard de la société Résidathènes, le président du tribunal de grande instance de Paris, statuant en la forme des référés et par ordonnance définitive du 8 janvier 2014, avait ordonné à peine d'astreinte le retour à l'habitation des locaux transformés appartenant à M. [G] et avait condamné celui-ci au paiement de l'amende civile prévue à l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation; que, si la nullité du bail entraînait des restitutions, elle ne pouvait entraîner d'autre indemnisation sous forme de dommages-intérêts au titre de la responsabilité contractuelle; qu'il ne pouvait donc être reproché par le locataire au propriétaire-bailleur sur le fondement du contrat annulé de ne pas avoir mis en uvre la procédure de changement d'usage quand il avai tconnu l'irrégularité de l'exploitation; qu'il résultait de ces éléments que la société Résidathènes invoquait à tort le manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme et que la responsabilité contractuelle de
M. [G] à l'égard de la société Résidathènes au titre d'une prétendue garantie d'éviction ne pouvait être engagée, ni sur le fondement des restitutions consécutives à la nullité, ni sur le fondement de l'article 1719 du code civil, dont l'application ne pouvait plus être invoquée après la nullité; que, dès lors que la sanction de l'obligation de délivrance conforme ne pouvait être que la résiliation ou l'exécution forcée du bail, ni l'une ni l'autre n'étaient compatibles avec la nullité prononcée; qu'en outre, M. [G] n'avait pas exigé le départ du locataire, mais lui avait seulement demandé de se conformer à la décision judiciaire de retour à l'habitation, la locataire étant partie de son propre chef; que s'agissant de la responsabilité des autres copropriétaires bailleurs à l'égard de la société Résidathènes au titre de la prétendue garantie d'éviction, et au regard de ce qui précédait, les baux commerciaux litigieux annulés par le jugement entrepris étant en tous points semblables à celui de M. [G], dès lors que ces copropriétaires bailleurs n'avaient commis aucun manquement contractuel ni aucune faute en demandant la libération des lieux à la société Résidathènes, le jugement devait être confirmé en ce qu'il avait débouté la société Résidathènes de toutes ses demandes en indemnisation de préjudices dirigées contre ces mêmes propriétaires bailleurs; que le jugement entrepris devait être approuvé d'avoir retenu que la nullité de plein droit des baux commerciaux excluait tout droit au renouvellement et ne pouvait entraîner une perte du droit au bail, la société Résidathènes ne pouvant se prévaloir de la perte du droit au maintien dans les lieux résultant de la privation d'un local qui ne lui permettait pas d'exercer l'activité prévue au bail; que les baux étant nuls de plein droit par l'effet de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, c'était vainement que la société Résidathènes reprochait aux copropriétaires bailleurs de ne pas avoir respecté les dispositions des articles L. 145-9 et L. 145-14 du code de commerce; et aux motifs adoptés que, sur la garantie des bailleurs en raison de la nullité des baux commerciaux, la nullité des baux commerciaux était consécutive au non-respect des dispositions de l'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation et au changement d'usage des lieux, sans autorisation préalable; que les demandeurs opposaient à la société Résidathènes les dispositions de l'article 4 des baux commerciaux qu'ils avaient conclus avec les sociétés RBL ou Résidathènes qui stipulaient que «le preneur répondra seul de toutes contraventions, réclamations, plaintes, relatives à son activité et que le bailleur ne pourra en aucun cas être inquiété du fait des déclarations, obtentions d'autorisation administratives ou licences relatives à l'activité du preneur»; que la société Résidathènes répliquait que l'autorisation administrative de changement d'usage devait impérativement être obtenue par le propriétaire avant la signature du bail, de sorte que toute clause qui mettait à la charge du preneur son obtention était interdite; qu'en ne le faisant pas, les consorts [A], [R] et [B] avaient commis une faute; que, sur le préjudice et le lien de causalité; la nullité de plein droit des baux commerciaux excluait tout droit au renouvellement et ne saurait entraîner une perte de droit au bail; que la société Résidathènes ne pouvait donc se prévaloir de la perte de la propriété commerciale résultant de la privation d'un local à usage d'habitation qui ne lui permettait pas d'exercer l'activité prévue au bail; qu'aucun autre préjudice n'était démontré,
Alors, d'une part, qu'aux termes de l'article 1178 du code civil, indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle ; qu'en l'espèce, la société Résidathènes avait mis en évidence l'imputabilité de la nullité de ses baux aux bailleurs qui, par leur faute exclusive, s'étaient trouvés contraires aux exigences de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation et entachés de nullité de ce chef; que le tribunal, par son jugement confirmé sur ce point, avait retenu une telle faute(conclusions d'appelant réitérés du 16 janvier 2018, p 14 et 18 et s.); qu'invitée par la société Résidathènes à infirmer le jugement sur le préjudice résultant de cette faute, la cour d'appel aurait dû rechercher si cette faute extracontractuelle n'était pas à l'origine du préjudice subi par celle-ci; qu'elle s'est cependant limitée à examiner la responsabilité des bailleurs au titre d'un manquement à leur obligation de délivrance et leur responsabilité au titre d'une garantie d'éviction; qu'elle a donc privé son arrêt de base légale au regard des articles1178 et 1382, devenu 1240, du code civil,
Alors, d'autre part, que, ce faisant, elle n'a pas répondu à ces conclusions, violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile.