Cour de cassation - 16 juin 2010 - 09-70.354

Résumé de la décision

Arguments pertinents

Citation pertinente : "toutes les sommes indûment perçues par le bailleur au titre d'une habitation à loyer modéré sont sujettes à répétition et soumises à la prescription abrégée de trois ans."

Interprétations et citations légales

1. Code de la construction et de l'habitation - Article L. 442-6 : Cet article stipule que les dispositions de la loi du 1er septembre 1948 s'appliquent aux locations d'habitations à loyer modéré.

2. Code de la construction et de l'habitation - Article L. 442-10 : Cet article renvoie au chapitre VI de la même loi, concernant les sanctions et amendes en cas de fraude dans la location.

3. Loi du 1er septembre 1948 - Article 63 : Bien que l'article traite principalement de la répétition de l'indu, la Cour a analysé qu'il s'applique également aux charges locatives.

4. Code civil - Article 2277 : Cet article traite des délais de prescription pour les actions en paiement, notamment les loyers, fermages, et charges locatives, initialement assujettis à une prescription de cinq ans.

La Cour a donc dégagé que la prescription triennale s’applique à toutes les sommes indûment perçues et a implicitement invalidé les interprétations restrictives des articles 63 et 68, qui cherchaient à limiter l’action à des cas spécifiques. En effet, le tribunal avait argumenté que les charges récupérables ne relevaient pas de l'application des dispositions sur la répétition de l'indu, ce qui a été considéré comme erroné par la Cour.

Citation légale : "la prescription triennale ne s'applique donc pas aux actions en répétition des charges récupérables", une interprétation que la Cour a rejetée au profit d'une vision plus large intégrant toutes les sommes indûment perçues.

En somme, la décision souligne l'importance d'une interprétation cohérente et étendue des textes législatifs en matière de droits des locataires d'habitations à loyer modéré.

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu les articles 63 et 68 de la loi du 1er septembre 1948, ensemble les articles L. 442-6 et L. 442-10 du code de la construction et de l'habitation ;

Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Saint-Germain-en-Laye, 29 mai 2009) rendu en dernier ressort, que M. X..., locataire d'un logement appartenant à la société d'HLM Efidis, a fait convoquer celle-ci en remboursement de charges locatives indûment payées ; que la bailleresse a soulevé la prescription triennale de l'action ;

Attendu que pour écarter l'application de cette prescription, le jugement retient que les locations d'habitation à loyer modéré sont soumises aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, selon l'article L. 442-6 du code de la construction et de l'habitation, que le chapitre VI dont dépend l'article 68 de cette loi concerne les sanctions et amendes civiles en cas de fraude ou d'abus dans la location, que l'action en répétition ne concerne que le surplus du loyer ou les remises d'argent ou autres imposées pour obtenir un prix du bail supérieur à celui prévu par la loi et mentionnées en début de l'article 63, que la phrase in fine de l'article 63 ne concerne pas les loyers ou charges locatives normales dont il n'est pas parlé dans tout le chapitre VI ;

Qu'en statuant ainsi, alors que toutes les sommes indûment perçues par le bailleur au titre d'une habitation à loyer modéré sont sujettes à répétition et soumises à la prescription abrégée de trois ans, le tribunal a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE et ANNULE, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 29 mai 2009, entre les parties, par le tribunal d'instance de Saint-Germain-en-Laye ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Poissy ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la société HLM Efidis la somme de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize juin deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Monod et Colin, avocat aux Conseils pour la société HLM Efidis.

IL EST FAIT GRIEF au jugement attaqué d'avoir condamné la SA d'HLM EFIDIS à payer à M. Karim X... la somme de 1.165,20 € en restitution de charges indûment perçues ;

AUX MOTIFS QUE les locations d'habitations à loyer modéré sont soumises aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, selon l'article L.442-6 du code de la construction et de l'habitation ; que l'article 68 de la loi de 1948 dispose que les actions en nullité et les actions en répétition de l'indu prévues au présent chapitre se prescrivent par trois ans ; que le chapitre VI dont dépend l'article 68 précité concerne les sanctions et amendes civiles en cas de fraude ou d'abus dans la location (loyer excessif, obligation de remise d'argent pour louer, refus de louer, détournement, travaux sans autorisation, abus du droit de reprise, avantages exigés…) ; que l'article 63 prévoit que toutes les sommes perçues sont sujettes à répétition ; que cette action en répétition ne concerne que le surplus de loyer ou les remises d'argent ou autres imposées pour obtenir un prix du bail supérieur à celui prévu par la loi et mentionné en début de l'article 63 ; que la phrase in fine de l'article 63 ne concerne pas les loyers ou charges locatives normales dont il n'est pas parlé dans tout le chapitre VI ; que la prescription triennale ne s'applique donc pas aux actions en répétition des charges récupérables ;
qu'en application de l'article 2277 du code civil se prescrivent par cinq ans les actions en paiement des loyers, fermages et charges locatives ; que cette nouvelle disposition soumettant à la prescription quinquennale les charges locatives a été créée par la loi du 18 janvier 2005 ; qu'auparavant la prescription trentenaire s'imposait pour les charges locatives ; que, cependant, lorsque la loi réduit la durée d'une prescription, la prescription réduite commence à courir, sauf disposition contraire, du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder le délai prévu par la loi antérieure ; qu'ainsi la prescription quinquennale a commencé à courir à compter du mois de janvier 2005 sans pouvoir excéder trente ans ; que la demande de M. X... date du 31 octobre 2008 ; qu'en janvier 2005 et octobre 2008 la prescription quinquennale n'était pas encore acquise, qu'entre janvier 2001, date à laquelle la demande remonte et octobre 2008, il y a moins de trente ans ; que la prescription ne s'applique donc pas à l'action de M. X... qui est bien recevable ;

ALORS QUE les articles L.442-6 et L.442-10 du code de la construction et de l'habitation prévoient que le chapitre VI de la loi du 1er septembre 1948, qui comprend les articles 63 et 68, sont applicables aux appartements à loyer modéré ; que, selon ces dispositions, toutes les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition et sont soumises à la prescription abrégée de trois ans ; qu'en décidant que l'article 63 ne concerne pas les loyers ou charges locatives normales mais uniquement le surplus de loyer ou les remises d'argent ou autres imposées pour obtenir un prix du bail supérieur à celui prévu par la loi et que la prescription triennale ne s'applique donc pas aux actions en répétition des charges récupérables, le tribunal a violé les textes précités.