CIV. 1
MF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 17 janvier 2018
Rejet non spécialement motivé
Mme BATUT, président
Décision n° 10036 F
Pourvoi n° R 16-23.515
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ M. David X..., domicilié [...] ,
2°/ Mme Olivia Y..., épouse X..., domiciliée [...] ,
3°/ la société L'Hermitage, société à responsabilité limitée,
4°/ la société Immobilier Amelia Troyes, société civile immobilière,
ayant toutes deux leur siège [...] ,
contre l'arrêt rendu le 24 mai 2016 par la cour d'appel de Reims (chambre civile ,1re section), dans le litige les opposant :
1°/ à M. Charles A..., domicilié [...] ,
2°/ à M. Jean-Pierre B..., domicilié [...] ,
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 5 décembre 2017, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Kloda, conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Ghestin, avocat de M. et Mme X..., de la société L'Hermitage et de la société Immobilier Amelia Troyes, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. A... et de M. B... ;
Sur le rapport de Mme Kloda, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X..., la société L'Hermitage et la société Immobilier Amelia Troyes aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept janvier deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils, pour M. X... et autres.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR partiellement infirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait fixé à 50 % le montant de la perte de chance pour M. et Mme X..., la sci Immobilier Amelia Troyes et la société l'Hermitage de ne pas subir les conséquences dommageables provoquées par la faute notamment de M. Jean-Pierre B... et d'AVOIR fixé cette perte de chance au taux de 10 %, le condamnant, in solidum avec M. Charles A..., à régler à la Sarl l'Hermitage la somme de 36.000 €, à la sci celle de 50.000 € et à M. et Mme X... celle de 5.343 € ;
AUX MOTIFS QUE sur le lien de causalité entre la faute et les préjudices
que la cour se réfère à la chronologie des faits relatés dans le jugement déféré ; qu'il en résulte que les prix de vente devaient être payés les 15 et 31 décembre 2011 au titre des cessions respectives du fonds de commerce à la sarl Antipodes resort et des murs de l'hôtel à la sarl Fournier Delestre Assets management et que cette dernière a été mise en redressement judiciaire moins d'un mois après sa mise en demeure de payer par les demandeurs ; qu'il en est de même de la sarl Antipode resort mise en redressement judiciaire moins d'un mois après la date de paiement du 15 décembre 2011 ;
que c'est donc à juste titre que le premier juge a retenu que compte tenu de ces délais et de l'action en justice, il n'était pas établi que les demandeurs aient fautivement tardé à engager une action résolutoire étant précisé qu'en toute hypothèse, ils n'auraient pu la poursuivre en raison du principe de suspension des poursuites individuelles posées à l'article L. 622-21 du code de commerce en cas de procédure collective ;
que pour autant, le premier juge a retenu qu'en l'absence de faute des demandeurs concourant au défaut de paiement des prix de vente et pouvant exonérer en partie les défendeurs, M. Jean-Pierre B... et M. Charles A... dont le défaut de conseil a directement contribué à ce défaut de paiement seraient tenus à entière réparation envers les demandeurs ;
que si le devoir de conseil avait été exercé, à savoir si l'attention des vendeurs avaient été attirée sur la modification des modalités de règlement du prix, il n'est pas acquis qu'ils n'auraient pas accepté ces nouvelles modalités ; qu'en outre, après avoir été dûment éclairés par les notaires, tout au auraient-ils pu négocier le maintien des conditions initiales voire refuser de contracter aux nouvelles conditions, l'issue de ces négociations étant en elle-même aléatoire ;
que les appelants font valoir à juste titre que l'auteur d'un dommage doit en réparer toutes les conséquences, la victime n'était pas tenue de limiter son préjudice dans l'intérêt du responsable ; que néanmoins, ce principe signifie également que seul l'exact préjudice doit être réparé ;
que la cour considère ainsi qu'il n'y a pas de lien de causalité directe entre le défaut de respect du devoir de conseil des notaires et l'absence de paiement du prix de vente ; qu'elle estime ainsi que le seul préjudice en lien direct avec la faute des notaires consiste en une perte de chance de négocier le maintien des conditions initiales ou de refuser de contracter aux conditions nouvelles ; qu'en résumé, en l'espèce, l'exact préjudice constitue une perte de chance qui ne peut s'analyser que comme une perte de chance de ne pas contracter avec des conditions de règlement risquées ; que cette perte de chance doit être appréciée dans son ampleur ;
qu'il résulte en effet de l'acte de cession du 14 octobre 2011 (pièce n° 9 de M. B...) du fonds de commerce de la sarl l'Hermitage au prix de 340 000 € que celle-ci l'avait acquis elle-même le 30 juillet 2010 au prix de 295 000 € ; que le compromis de vente ayant été régularisé le 10 juin 2011, il s'est donc que écoulé moins d'un an entre l'acquisition du fonds par la sarl l'Hermitage et sa revente qui a donné lieu à une plusvalue non négligeable ;
qu'il en est de même de la cession des murs de l'hôtel (pièce n° 6 de la sci Immobilier Amélia Troyes) qui les a revendus à la sarl Fournier Delestre assets management le 14 octobre 2011 après les avoir acquis le 30 juillet 2010 ;
que par ailleurs, il est confirmé, et non contesté par les appelants, que vendeur et acquéreur étaient en relations d'affaires habituelles ; qu'en effet, il résulte de la pièce n° 15 produite par les appelants en ses annexes n° 24 et 16 page 201 que suite aux procédures collectives des sociétés appelantes, M. David X... s'est porté acquéreur de deux fonds de commerce appartenant à ses acquéreurs dont il est d'ailleurs entré en jouissance début mai 2012 ;
qu'il n'est de même pas contesté que les négociations ont eu lieu entre les parties hors de tout intermédiaire, ce qui résulte des mentions mêmes de l'acte de M. A... (pièce n° 6 des appelants) ;
qu'enfin, informé de l'indisponibilité de son notaire à la date prévue pour la signature des actes authentiques, M. David X... n'a pas souhaité faire déplacer le rendez-vous de signature afin que son notaire puisse être présent à ses côtés ; ce qui démontre qu'il semblait pressé de conclure les ventes ;
que ces circonstances établissent ainsi que les ventes ont eu lieu entre des professionnels de l'hôtellerie aguerris aux affaires, animés à tout le moins de l'intention de faire fructifier celles-ci, si ce n'est d'une intention spéculative ; qu'au regard de ces circonstances, la perte de chance de ne pas contracter apparaît faible aux yeux de la cour ;
qu'elle sera donc évaluée à 10 %, pourcentage à l'aune duquel il convient d'examiner les différentes demandes indemnitaires ;
1°) ALORS QUE l'appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément ou implicitement et de ceux qui en dépendent ; que dans le dispositif de ses conclusions d'appel, M. B... contestait à titre principal sa faute retenue par les premiers juges et demandait en conséquence à être déchargé de toute condamnation et à titre subsidiaire il demandait la confirmation pure et simple du jugement entrepris sur le montant de la réparation du préjudice alloué par ledit jugement aux exposants ; qu'en réduisant de façon substantielle le montant des chefs du préjudice alloués aux exposants mis à la charge de M. B..., bien que ce dernier ait sollicité la confirmation du jugement sur le montant du préjudice alloué aux exposants, la cour d'appel a violé les articles 562 et 954 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE les termes du litige sont fixés par les prétentions respectives des parties ; que les exposants sollicitaient la réparation intégrale de leur préjudice tandis que M. B... sollicitait à titre subsidiaire dans le dispositif de ses conclusions d'appel la confirmation du jugement entrepris sur le montant des sommes allouées en réparation des préjudices subis par les exposants en cas de confirmation de sa faute ; qu'en réduisant sensiblement la condamnation de M. B... à indemniser les chefs de préjudice subis par les exposants, tout en confirmant la faute commise par ce dernier, la cour d'appel a dénaturé les termes du litige, violant l'article 4 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que sans le manquement des notaires, M. B... et M. A..., à leur devoir de conseil sur les risques pour les vendeurs des actes de vente qu'ils ont instrumentés et notamment ceux de défaut de paiement des prix de vente, lesdits vendeurs auraient probablement conclu tout de même les ventes litigieuses, de sorte que leur perte de chance de ne pas conclure les actes devait être évaluée à 10 % et en conséquence d'AVOIR réduit l'indemnisation des préjudices subis par les exposants à 10 % de leurs montants ;
AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 1384 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;
qu'en application de ces dispositions légales, le notaire est tenu d'une obligation particulière d'information et doit rapporter la preuve de l'exécution de celle-ci ; qu'après examen des compromis de vente et des actes authentiques litigieux ainsi que des échanges entre les parties, par des motifs précis que la cour adopte, le premier juge a exactement retenu que M. X... avait pris connaissance au plus tard le 8 juin 2011 du compromis de vente des murs ainsi que du compromis de vente du fonds de commerce avec un règlement à terme après transfert de propriété, ces documents ayant été modifiés suite aux observations du notaire de l'acquéreur ; qu'il a de même exactement retenu qu'avant la signature des deux compromis de vente en date du 10 juin 2011, M. David X... avait pris connaissance des modifications relatives aux conditions de vente et que les modifications manuscrites démontraient que la question des dates de transfert de propriété et de délais de paiement avait été évoquée lors de la signature des compromis ; qu'enfin, il a exactement constaté que M. Jean-Pierre B... ne démontrait néanmoins pas avoir informé spécialement les vendeurs sur l'exacte portée des actes convenus, alors que les modalités de paiement du prix à terme étaient particulièrement favorables aux acquéreurs ;
que la cour constate de plus que le courrier électronique du 8 juin 2011 (pièce n° 3 des M. B...) par lequel l'étude a envoyé à M. X... le compromis modifié suite aux observations du notaire de l'acquéreur n'a pas cru devoir attirer l'attention du vendeur sur la modification des modalités de règlement du prix alors qu'il a bien attiré son attention sur le fait qu'aucun dépôt de garantie ne serait versé et qu'il convenait de faire réaliser un diagnostic ; qu'il en résulte que le notaire avait bien conscience de la nécessité d'attirer l'attention du vendeur sur les modifications apportées suite aux observations du notaire de l'acquéreur et qu'il devait donc appeler son attention sur l'ensemble des modifications sans omettre celle relative aux modalités de règlement du prix ;
qu'il en est de même du compromis de vente du fonds de commerce (pièce n° 7 ter de M. B...) pour lequel, par courrier électronique du 8 juin 2011, l'étude a adressé à M. X... le projet modifié en attirant son attention sur la suppression du versement de l'indemnité d'immobilisation et le maintien de la clause pénale sans toutefois attirer son regard sur la modification des modalités de règlement du prix ;
que si M. B... et M. A... indiquent devant la cour qu'ils ont bien évidemment attiré l'attention du vendeur sur ces modifications, ils n'en rapportent pas la preuve alors que l'obligation de conseil qui pèse sur un notaire revêt un caractère absolu lié à sa qualité d'officier ministériel ; qu'il est dès lors indifférent que les extraits Kbis des sociétés acquéreurs n'aient montré aucun risque à la date où ils ont été levés, l'information sur la modification des modalités de règlement du prix devait être donnée au vendeur afin de susciter sa réflexion sans qu'il n'y ait lieu à ce stade, pour le notaire, de s'interroger ni sur la teneur du conseil à donner ni sur l'opportunité économique de l'acte ;
qu'enfin, c'est également à juste titre que, par motifs adoptés, le premier juge a retenu que les compétences ou connaissances personnelles des vendeurs révélées par la mention manuscrite de conservation d'un lot au profit de M. David X... et par le souhait explicitement stipulé par les parties de ne pas recourir à un intermédiaire pour les négociations ne dispensait pas M. Jean-Pierre B... et M. Charles A... de leur devoir de conseil aux termes duquel le notaire est tenu professionnellement d'éclairer les parties ; que c'est ainsi à bon droit que, par motifs adoptés, il a également jugé que m. A..., en dépit de la négociation directe entre les parties, ne démontrait pas avoir spécialement informé les vendeurs sur l'exacte portée des actes convenus, alors que les modalités de paiement du prix à terme étaient particulièrement favorables aux acquéreurs ;
que le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a retenu que le défaut de conseil de M. Jean-Pierre B... et de M. Charles A... était établi ;
Sur le lien de causalité entre la faute et les préjudices
que la cour se réfère à la chronologie des faits relatée dans le jugement déféré ; qu'il en résulte que les prix de vente devaient être payés les 15 et 31 décembre 2011 au titre des cessions respectives du fonds de commerce à la sarl Antipodes resort et des murs de l'hôtel à la sarl Fournier Delestre Assets management et que cette dernière a été mise en redressement judiciaire moins d'un mois après sa mise en demeure de payer par les demandeurs ; qu'il en est de même de la sarl Antipode resort mise en redressement judiciaire moins d'un mois après la date de paiement du 15 décembre 2011 ;
que c'est donc à juste titre que le premier juge a retenu que compte tenu de ces délais et de l'action en justice, il n'était pas établi que les demandeurs aient fautivement tardé à engager une action résolutoire étant précisé qu'en toute hypothèse, ils n'auraient pu la poursuivre en raison du principe de suspension des poursuites individuelles posées à l'article L. 622-21 du code de commerce en cas de procédure collective ;
que pour autant, le premier juge a retenu qu'en l'absence de faute des demandeurs concourant au défaut de paiement des prix de vente et pouvant exonérer en partie les défendeurs, M. Jean-Pierre B... et M. Charles A... dont le défaut de conseil a directement contribué à ce défaut de paiement seraient tenus à entière réparation envers les demandeurs ;
qu'or, si le devoir de conseil avait été exercé, à savoir si l'attention des vendeurs avaient été attirée sur la modification des modalités de règlement du prix, il n'est pas acquis qu'ils n'auraient pas accepté ces nouvelles modalités ; qu'en outre, après avoir été dûment éclairés par les notaires, tout au auraient-ils pu négocier le maintien des conditions initiales voire refuser de contracter aux nouvelles conditions, l'issue de ces négociations étant en elle-même aléatoire ;
que les appelants font valoir à juste titre que l'auteur d'un dommage doit en réparer toutes les conséquences, la victime n'étant pas tenue de limiter son préjudice dans l'intérêt du responsable ; que néanmoins, ce principe signifie également que seul l'exact préjudice doit être réparé ;
que la cour considère ainsi qu'il n'y a pas de lien de causalité directe entre le défaut de respect du devoir de conseil des notaires et l'absence de paiement du prix de vente ; qu'elle estime ainsi que le seul préjudice en lien direct avec la faute des notaires consiste en une perte de chance de négocier le maintien des conditions initiales ou de refuser de contracter aux conditions nouvelles ; qu'en résumé, en l'espèce, l'exact préjudice constitue une perte de chance qui ne peut s'analyser que comme une perte de chance de ne pas contracter avec des conditions de règlement risquées ; que cette perte de chance doit être appréciée dans son ampleur ;
qu'il résulte en effet de l'acte de cession du 14 octobre 2011 (pièce n° 9 de M. B...) du fonds de commerce de la sar l'Hermitage au prix de 340 000 € que celle-ci l'avait acquis elle-même le 30 juillet 2010 au prix de 295 000 € ; que le compromis de vente ayant été régularisé le 10 juin 2011, il s'est donc qu'écoulé moins d'un an entre l'acquisition du fonds par la sarl l'Hermitage et sa revente qui a donné lieu à une plusvalue non négligeable ;
qu'il en est de même de la cession des murs de l'hôtel (pièce n° 6 de la sci Immobilier Amélia Troyes) qui les a revendus à la sarl Fournier Delestre assets management le 14 octobre 2011 après les avoir acquis le 30 juillet 2010 ;
que par ailleurs, il est confirmé, et non contesté par les appelants, que vendeur et acquéreur étaient en relations d'affaires habituelles ; qu'en effet, il résulte de la pièce n° 15 produite par les appelants en ses annexes n° 24 et 16 page 201 que suite aux procédures collectives des sociétés appelantes, M. David X... s'est porté acquéreur de deux fonds de commerce appartenant à ses acquéreurs dont il est d'ailleurs entré en jouissance début mai 2012 ;
qu'il n'est de même pas contesté que les négociations ont eu lieu entre les parties hors de tout intermédiaire, ce qui résulte des mentions mêmes de l'acte de M. A... (pièce n° 6 des appelants) ;
qu'enfin, informé de l'indisponibilité de son notaire la date prévue pour la signature des actes authentiques, M. David X... n'a pas souhaité faire déplacer le rendez-vous de signature afin que son notaire puisse être présent à ses côtés ; que ce qui démontre qu'il semblait pressé de conclure les ventes ;
que ces circonstances établissent ainsi que les ventes ont eu lieu entre des professionnels de l'hôtellerie aguerris aux affaires, animés à tout le moins de l'intention de faire fructifier celles-ci, si ce n'est d'une intention spéculative ; qu'au regard de ces circonstances, la perte de chance de ne pas contracter apparaît faible aux yeux de la cour ;
qu'elle sera donc évaluée à 10 %, pourcentage à l'aune duquel il convient d'examiner les différentes demandes indemnitaires ;
1°) ALORS QUE dans leurs conclusions d'appel, les exposants reprochaient également aux notaires de ne pas avoir inséré de clause résolutoire expresse dans les deux actes de vente en cas de défaut de paiement des prix dans les délais fixés aux actes ; qu'il résulte des constatations des juges du fond que les sociétés venderesses n'avaient non seulement aucune possibilité de recouvrer la moindre somme sur les prix de vente des murs et du fonds de l'hôtel mais qu'en outre, elles en avaient perdu irrémédiablement la propriété et la jouissance sans possibilité d'exercer une action en résolution pour inexécution, compte tenu de la rapide mise en liquidation judiciaire des sociétés acquéreuses ; qu'en s'abstenant totalement de répondre aux conclusions des exposants sur cette faute des notaires et par voie de conséquence sur le lien causal entre cette faute et leurs préjudices, la cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE la réparation du préjudice doit être intégrale et non limitée à l'indemnisation de la perte d'une chance dès lors que la faute des notaires a concouru à la réalisation de l'entier préjudice de leurs victimes ; qu'il résulte des constatations des juges du fond que non seulement les sociétés venderesses n'avaient aucune possibilité de recouvrer les prix de vente des murs et du fonds de l'hôtel mais qu'en outre, elles en avaient irrémédiablement perdu la propriété et la jouissance sans possibilité d'exercer une action judiciaire en résolution pour inexécution de ces ventes ; qu'en s'abstenant dès lors de rechercher, comme elle y était invitée, si l'insertion dans les actes de vente d'une clause résolutoire expresse de plein droit en cas de défaut de paiement du prix aux échéances fixées n'aurait pas permis aux sociétés venderesses de constater la résolution de plein droit des ventes et de recouvrer la propriété de leurs biens avant le prononcé de la liquidation judiciaire des sociétés acquéreuses, de sorte que leur préjudice certain et directement en relation causale avec cette faute des notaires correspondait à la valeur totale de leurs biens, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 ancien du code civil.