LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 24 novembre 2008) que suivant promesse du 23 juillet 2004, M. X... a vendu un bien immobilier aux consorts Z...-A..., que l'acte authentique devait être signé le 8 novembre 2004 ; que le 5 novembre précédent les acquéreurs ont notifié au vendeur leur volonté de ne pas donner suite à la vente ;
Attendu que pour dire que les conditions d'information posées par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation n'avaient pas été respectées, l'arrrêt retient que l'acte sous seing privé du 23 juillet 2004 comporte en dernière page un paragraphe stipulant que la loi " SRU " instaure au profit de l'acquéreur non-professionnel un délai de rétractation de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte et que la faculté de rétractation est exercée par lettre recommandée avec accusé de réception ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes que le texte est reproduit en substance et en caractères d'imprimerie normaux et que la notification de ce texte a été faite par lettres recommandées distinctes reçues le 27 juillet 2004 ne faisant aucune référence à la faculté de rétractation ouverte aux acquéreurs ;
Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel qui a ajouté à l'exigence légale de notification de l'acte une condition qu'elle ne comporte pas, a violé le texte sus-visé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 novembre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Pau, autrement composée ;
Condamne Mme Z... et M. A... aux dépens ;
Vu l'article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991 et l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Z... et M. A... à payer à la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez la somme de 2 500 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept novembre deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour M. X...
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt d'avoir déclaré régulière la rétractation des consorts Z...-A..., notifiée à Monsieur X... le 8 novembre 2004, d'avoir confirmé par substitution de motifs le jugement en ce qu'il avait ordonné la restitution aux consorts Z...-A... de la somme de 8. 000 euros consignée auprès de maître B...et de l'avoir débouté de sa demande de condamnation des consorts Z...-A... à lui payer la somme de 20. 000 euros au titre de la clause pénale et la somme de 4. 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE sur la contestation de la validité de la rétractation notifiée le 8 novembre 2004 : l'article L. 271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation dispose que :- pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation... l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ;- cet acte est notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise... ;- lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation qui, dans ce cas, court à compter du lendemain de la remise de l'acte... ;- lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse ; en l'espèce, il est constant :- que l'acte sous seing privé du 23 juillet, établi par l'intermédiaire de l'agence immobilière S. A. R. L. IRRINTZINA exerçant sous l'enseigne SAINSEVIN IMMOBILIER, comportait en dernière page un paragraphe stipulant que la loi SRU instaure au profit de l'acquéreur non-professionnel un délai de rétractation (article L. 271-1 du C. C. H.) de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte et que la faculté de rétractation est exercée par lettre recommandée A. R. ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes ;- que l'acte du 23 juillet 2004 a été notifié aux Consorts A...-Z...par lettres recommandées distinctes reçues le 27 juillet 2004, ainsi rédigées : " Je fais suite à la conclusion à notre agence, le 23 juillet 2004, d'une promesse de vente portant sur l'acquisition d'une maison individuelle d'habitation au prix de 183 000 € ainsi qu'une commission agence TTC en sus de 9000 €. Conformément aux obligations légales en la matière, mises à la charge du vendeur en application de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, codifiée, notamment, aux articles L. 271-1 et L. 271-2 du Code de la Construction et de l'Habitation, vous trouverez ci-après un exemplaire original et complet de cet acte, par notre intermédiaire, entre vous-même et Monsieur Hervé X... demeurant maison Inbidia 64240 6 Hasparren ; que je vous souhaite bonne réception de ces documents et me tiens à votre disposition pour toute question. " ;- que les Consorts A...-Z..., dont la qualité d'acquéreurs non-professionnels au sens de l'article L. 271-1 du C. C. H n'est pas contestée, ont notifié leur décision d'user de la faculté de rétractation prévue par l'article L. 271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation par L. R. A. R. du 6 novembre 2004, réceptionnée par Monsieur X... le 8 novembre 2004 ; que si aucun texte n'impose que la lettre recommandée de notification reproduise expressément et littéralement les dispositions de l'article L. 271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation, il convient en l'espèce de considérer, compte tenu du caractère peu apparent du rappel des dispositions de l'article précité (reproduites en substance et en caractères d'imprimerie normaux, non spécialement apparents, en dernière page de l'acte) dans l'acte sous seing privé du 23 juillet 2004 et de l'absence de toute référence, dans les lettres de notification, à la faculté de rétractation ouverte aux Consorts A...-Z..., que les conditions d'information posées par l'article L. 271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation n'ont pas été respectées ; que compte tenu du caractère impératif des dispositions de l'article L. 271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation destinées à garantir l'exercice libre et éclairé de la faculté de rétractation réservée aux acquéreurs non professionnels, il convient de considérer que la notification du 27 juillet 2004 n'a pu faire courir le délai de rétractation à l'égard des acquéreurs en sorte que la rétractation notifiée par les intimés le 8 novembre 2004 ne peut être considérée comme tardive ; qu'il convient donc, confirmant le jugement déféré par substitution de motifs, de débouter Monsieur X... de sa demande en paiement de la clause pénale et d'ordonner la restitution aux Consorts A...-Z...de la somme de 8. 000 € consignée entre les mains de Maître B...à titre de dépôt de garantie ; que Monsieur X... qui ne rapporte pas la preuve d'une faute des intimés dans l'exercice de leur droit de rétractation sera débouté de sa demande en dommages-intérêts complémentaires ;
1°) ALORS QUE les conditions d'information posées par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation sont respectées lorsque la lettre de notification d'une promesse de vente envoyée par recommandée avec demande d'avis de réception qui fait référence à l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation est accompagnée de la promesse de vente qui comporte un paragraphe complet mentionnant expressément les conditions et les délais de rétractation bénéficiant aux acquéreurs, sans qu'il soit besoin que la lettre évoque expressément la faculté de rétractation ; qu'en décidant néanmoins que la notification de l'acte sous seing privé du 23 juillet 2004 par la lettre recommandée reçu le 27 juillet 2004 qui faisait référence à l'article L. 271-1 et L. 271-2 du Code de la construction et de l'habitation et qui était accompagnée de l'acte sous seing privé du 23 juillet 2004, comportant en dernière page un paragraphe stipulant que la loi SRU instaurait au profit de l'acquéreur non-professionnel un délai de rétractation de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte et que la faculté de rétractation est exercée par lettre recommandée AR ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes ne suffisait pas à remplir les conditions d'information posées par l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, aux motifs que la lettre ne rappelait pas expressément la possibilité de rétractation, la cour d'appel a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas et a violé l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation ;
2°) ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office, sans avoir, au préalable, invité les parties à présenter leurs observations ; que les consorts Z...-A... ne soutenaient pas que la notification n'était pas valable, au sens de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, en ce que le compromis de vente qui leur avait été notifié ne rappelait pas de manière suffisamment apparente la possibilité de rétractation dans un délai de sept jours qui lui était imparti ;
qu'en relevant ainsi d'office le moyen tiré du caractère insuffisamment apparent de ce droit de rétractation dans le compromis de vente, sans avoir invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen, la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction et a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
3°) ALORS QUE, à titre subsidiaire, l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation n'exige pas que le droit de rétractation qui est reconnu à tout acquéreur nonprofessionnel soit mentionné en caractères particulièrement apparents dans le compromis de vente ; qu'en décidant néanmoins que les conditions d'information posées par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation n'avaient pas été respectées aux motifs que les dispositions de cet article avaient été reproduites dans le compromis de vente en substance et en caractère d'imprimerie normaux non spécialement apparents, en dernière page de l'acte, la cour d'appel a ajouté à la loi une condition, qu'elle ne comporte pas et a violé l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation.