Cour de cassation - 17 novembre 2010 - 10-11.287

Résumé de la décision

Arguments pertinents

1. Validité de la vente sans règlement de copropriété : La Cour a précisé que l'absence de rédaction et de publication d'un règlement de copropriété ne constitue pas un obstacle à la vente de lots, à condition que ces derniers soient individualisés. La décision souligne qu'« il n'en résultait aucune confusion avec les lots de l'autre copropriétaire ».

2. Condition de réalisation de la copropriété : La cour d'appel à laquelle la Cour de cassation a donné raison a interprété que le caractère obligatoire de la mise en copropriété n'exigeait pas une rédaction formelle d'un règlement de copropriété, celui-ci étant une simple formalité de détermination des droits liés aux parties privatives et communes.

Interprétations et citations légales

- Code civil - Article 1er, alinéa 1 : Cet article pose le principe selon lequel « le statut de la copropriété s'applique à tout immeuble bâti dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes ». En l'espèce, la Cour a estimé que, même sans un règlement formel, la division en parties privatives et communes n'était pas occultée.

- Code civil - Article 14, alinéa 3 : Cet article stipule que le règlement de copropriété « détermine la destination des parties privatives et communes ainsi que les conditions de leur jouissance », près desquels la Cour a noté que cette détermination, bien que cruciale, n'exclut pas la possibilité de vendre des lots si ceux-ci sont suffisamment individualisés.

- Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 - Article 3, alinéa 1 : Cet article exige que la vente des lots de copropriété intervienne dans le respect des conditions fixées par le règlement de copropriété, ce qui, selon la Cour, n'impliquait pas nécessairement une rédaction préalable en présence de propriétés clairement individualisées.

La décision de la Cour de cassation repose sur une interprétation souple des exigences légales régissant la copropriété, permettant ainsi une certaine flexibilité dans la vente des lots tant que ceux-ci sont clairement délimités et identificables.

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 novembre 2009), que par acte authentique du 10 mars 2006, les consorts X... ont vendu à la société civile immobilière Cast (la SCI Cast) les lots n° 4 à 6 d'un immeuble en copropriété dont M. Y... était propriétaire des autres lots, numérotés 1 à 3 ; que celui-ci a assigné la SCI Cast et les consorts X... en nullité de la vente sur le fondement des articles 1109 et suivants, 1134 et 1166 du code civil pour défaut d'établissement préalable d'un règlement de copropriété ;

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de le débouter de cette demande, alors, selon le moyen, que le statut de la copropriété s'applique à tout immeuble bâti dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes ; que le règlement de copropriété a pour objet notamment de réaliser, constater ou ordonner la division de la propriété en parties privatives et quotes-parts de parties communes ; que la vente d'un lot ne peut donc intervenir sans que la consistance des parties privatives et des parties communes et les quotes-parts de ces dernières aient été déterminées ou constatées par le règlement de copropriété (violation des articles 1er, alinéa 1, et 14, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 et 3, alinéa 1, du décret du 17 mars 1967) ;

Mais attendu que la cour d'appel a retenu à bon droit que l'absence de rédaction et de publication d'un règlement de copropriété ne faisait pas obstacle à la vente de lots de copropriété dès lors qu'ils étaient individualisés et qu'il n'en résultait aucune confusion avec les lots de l'autre copropriétaire ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer aux consorts X... la somme de 2 500 euros ; rejette les demandes de la SCI Cast et de M. Y... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept novembre deux mille dix.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Blanc, avocat aux Conseils pour M. Y...

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Y..., copropriétaire d'un immeuble, de sa demande d'annulation de la vente de leurs lots consentie par les autres copropriétaires, les consorts X..., à la SCI Cast.

Aux motifs adoptés des premiers juges que le caractère obligatoire de la mise en copropriété n'exigeait pas la rédaction d'un règlement de copropriété qui ne faisait que déterminer la destination des parties privatives et communes, les conditions de leur jouissance et les règles relatives à l'administration des parties communes et aux motifs propres que l'absence de rédaction et de publication du règlement de copropriété ne faisait pas obstacle à la vente de lots de copropriété, dans la mesure où ils étaient parfaitement individualisés et qu'il n'en résultait aucune confusion avec les lots de l'autre copropriétaire.

Alors que le statut de la copropriété s'applique à tout immeuble bâti dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes ; que le règlement de copropriété a pour objet notamment de réaliser, constater ou ordonner la division de la propriété en parties privatives et quotes-parts de parties communes ; que la vente d'un lot ne peut donc intervenir sans que la consistance des parties privatives et des parties communes et les quotes-parts de ces dernières aient été déterminées ou constatées par le règlement de copropriété (violation des articles 1er alinéa 1 et 14 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 et 3 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967).