LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 27 janvier 2009), que la société Maiselec, assignée en paiement de loyers par la société civile immobilière PEG, (la SCI PEG), a demandé reconventionnellement la résolution du bail dérogeant au statut des baux commerciaux conclu le 11 septembre 2003 et l'indemnisation de divers préjudices ;
Attendu que la société Maiselec fait grief à l'arrêt de rejeter pour partie ses demandes et d'accueillir celles de la bailleresse, alors, selon le moyen :
1°/ que la gravité du comportement d'une partie à un contrat synallagmatique peut justifier que l'autre partie y mette fin de façon unilatérale à ses risques et périls ; que le courrier du 30 juillet 2004 intitulé «Résiliation du bail précaire» transmis par le gérant de la société Maiselec à la SCI PEG mentionnait que «je vous informe que l'eau continue de s'infiltrer et de couler le long du mur au nouveau de l'ancienne conduite de cheminée à l'endroit où l'ancien dégât des eaux a eu lieu bien avant la jouissance du local. Pour des raisons d'hygiène et de sécurité je ne peux plus recevoir de clients et les commerciaux dans ce local. Par conséquent et du fait qu'il n'y a aucun effort de votre part à ce sujet, je suis contraint à résilier le bail précaire au nom de la société Maiselec» ; qu'il ressort des termes clairs et précis de ce courrier que la société Maiselec avait mis fin de manière unilatérale au bail précaire l'unissant à la SCI PEG à raison des manquements de cette dernière à son obligation de délivrance conforme ; qu'en retenant que par courrier du 30 juillet 2004, la société Maiselec avait donné congé à la la SCI PEG, laquelle l'avait accepté, pour en déduire que l'exposante se trouvait privée de la possibilité d'invoquer utilement l'article 1184 du code civil, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du courrier du 30 juillet 2004 et violé en conséquence l'article 1134 ensemble l'article 1184 du code civil ;
2°/ que si le bail peut être résolu par la commune intention des parties, c'est à la condition que cette volonté soit certaine, parfaite et non équivoque ; qu'en affirmant péremptoirement que le prétendu congé donné par la société Maiselec avait été accepté par la SCI PEG, quand un tel accord ne résultait d'aucune des pièces versées aux débats et sans indiquer à tout le moins sur quel élément elle se fondait pour affirmer que le départ de la société Maiselec aurait été convenu d'un commun accord des parties de telle manière que l'article 1184 du code civil était inapplicable à la rupture de leurs relations contractuelles, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du code civil ;
3°/ que la circonstance que le locataire ait délivré un congé que le bailleur a accepté ne le prive pas de la faculté de demander au juge de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de ce dernier, s'il apparaît qu'il a commis des manquements d'une gravité telle qu'ils ont empêché le locataire de jouir de la chose et l'ont contraint à quitter les lieux ; que la cour d'appel qui, au prétexte que le locataire avait pris l'initiative de délivrer un «congé» à son bailleur que celui-ci avait accepté, en déduit que la société Maiselec n'était plus fondée à se prévaloir des règles de l'article 1184 du code civil, et qui s'abstient, par voie de conséquence, de se prononcer sur la gravité des manquements invoqués par la société Maiselec dans sa lettre précitée du 30 juillet 2004 et repris à l'appui de sa demande de résiliation, a violé les articles 1134 et 1184 du code civil ;
4°/qu' il résulte de l'article 954, alinéa 4, du code de procédure civile que lorsqu'une partie demande la confirmation du jugement, sans énoncer de nouveaux moyens, elle est réputée s'en approprier les motifs et que la cour d'appel, qui décide d'infirmer le jugement entrepris, a l'obligation d'en réfuter les motifs déterminants ; qu'en limitant le préjudice de la société Maiselec au trouble de jouissance subi du fait des deux dégâts des eaux survenus dans le local loué, sans réfuter les motifs du jugement pris de ce que «la société Maiselec qui a fait constater par un huissier la présence d'insectes xylophages dans des cloisons en bois, de l'humidité dans les murs et plafonds liée à des infiltrations d'eau et à un précédent dégât des eaux et un réseau électrique incomplet justifie sa demande reconventionnelle par la carence du propriétaire à délivrer la chose promise dans l'état correct nécessaire à la réalisation de l'objet de la convention. (...) Après treize mois de démarches vaines auprès du bailleur pour rendre les lieux conformes à leur destruction comprendre "destination" contractuelle le preneur qui n'a pas pu exercer son activité s'est résolu à déménager», desquels il résultait que la société Maiselec avait été dans l'impossibilité totale de jouir du bien loué en sorte que son dommage ne se limitait nullement au préjudice de jouissance résultant des seuls dégâts des eaux, la cour d'appel a violé l'article 954, alinéa 4, du code de procédure civile ;
Mais attendu, d'une part , qu' ayant relevé, sans dénaturation, que, par courrier du 30 juillet 2004, la société Maiselec avait donné congé pour le 1er novembre 2004 et délaissé les lieux à la fin du mois d'octobre 2004 et retenu que la SCI PEG avait accepté ce congé, la cour d'appel, qui a constaté que la convention des parties avait pris fin avant que ne soit formée la demande reconventionnelle tendant à sa résolution, en a exactement déduit que devait être rejetée la demande en résolution d'un bail expiré en vertu d'un congé accepté ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que la société Maiselec devait être indemnisée à raison des dégâts des eaux et qu'aucune indemnisation ne pouvait être accordée au titre d'une perte de recette qui n'était pas établie, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a souverainement apprécié la consistance du préjudice subi par la locataire ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Maiselec aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Maiselec ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mai deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils, pour la société Maiselec
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement et condamné la société MAISELEC à payer à la SCI PEG la somme de 4.680,45 € avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2005, dit que les intérêts dus au moins pour une année entière se capitaliseront et produiront eux-mêmes intérêts conformément à l'article 1154 du Code civil, débouté la société MAISELEC de sa demande de résolution du bail et de sa demande de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE «selon acte reçu par Me X..., Notaire, le 11 septembre 2003 la SCI PEG a consenti à la STE LA MAISON COMMUNICANTE UNIVERSELLE, dont la dénomination sociale est devenue MAISELEC, un bail relevant des dispositions de l'article L. 145-5 du Code de commerce d'une durée de vingt trois mois ayant commencé à courir le 01 septembre 2003 pour s'achever le 31 juillet 2005, dérogatoire au statut des baux commerciaux, portant sur un local commercial sis au rez-de-chaussée d'un ensemble immobilier sis à COMPIEGNE (OISE), ..., moyennant un loyer mensuel HT de 534 € pendant les douze premiers mois et de 610 € HT pendant les mois suivants ainsi qu'un dépôt de garantie de 1.068 €.
Attendu que par acte d'huissier du 3 mai 2004 la SCI PEG a fait délivrer à la STE MAISELEC commandement de payer visant la clause résolutoire incluse au bail pour la somme principale de 2.554,64 € correspondant aux loyers des mois de janvier à avril 2004 inclus ;
Attendu que par courrier recommandé avec demande d'avis de réception daté du 18 mai 2004 la STE MAISELEC a indiqué qu'elle procèderait au règlement des causes de ce commandement lorsque serait résolu le problème né de la fuite d'eau apparue et achevés les travaux d'aménagement, que des quittances lui seraient délivrées pour les loyers payés et qu'elle aurait été indemnisée à hauteur de 1.280 € pour la perte de jouissance qu'elle avait subie ; que par courrier de même forme du 30 juillet 2004 elle a donné congé du local faisant l'objet du bail du 11 septembre 2003 pour le 1er novembre 2004.
Attendu que la SCI PEG a, selon acte d'huissier du 17 octobre 2005, sommé la STE MAISELEC de lui payer la somme principale de 6.386,60 € au titre des loyers dus pour les mois de janvier à octobre 2004 inclus ;
Attendu que par acte d'huissier du 16 février 2006 la SCI PEG faisant valoir que cette sommation était restée vaine a fait assigner la STE MAISELEC devant le Tribunal de grande instance de COMPIEGNE auquel elle demandait, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de condamner la requise à lui payer la somme de 6.548,45 €, montant total de la sommation du 17 octobre 2005, les intérêts de droit à compter de cette date capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du Code civil et une indemnité de procédure de 1.500 € ; que la STE MAISELEC, qui à titre principal a demandé au tribunal de se déclarer incompétent au profit du Tribunal de commerce de COMPIEGNE, a subsidiairement conclu à la résolution du bail aux torts exclusifs de la SCI PEG et à la condamnation de cette dernière à lui payer 1.068 € au titre du remboursement du dépôt de garantie avec intérêts légaux à compter du 9 octobre 2003, 2.554,65 € en remboursement des loyers payés avec intérêts légaux depuis le 2 décembre 2003, 20.000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance et 1.500 € en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; que c'est en cet état des prétentions des parties que le jugement frappé d'appel a été rendu ;
Attendu que devant la Cour la STE MAISELEC ne reprend pas le moyen tendant à la compétence de la juridiction commerciale ;
Attendu que la Cour est saisie de la demande principale en paiement formée par la SCI PEG au titre des loyers pour la période du 01 janvier au 31 octobre 2004 et de la demande reconventionnelle de la STE MAISELEC en résolution du bail du 11 septembre 2003 aux torts exclusifs de la bailleresse formée devant les premiers juges en réponse à l'assignation que cette dernière lui avait fait délivrer le 16 février 2006 outre en paiement de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance et perte de recette ;
Attendu que cependant, alors que la STE MAISELEC a par courrier du 30 juillet 2004 donné congé des locaux faisant l'objet de la convention du 11 septembre 2003 pour le 01 novembre 2004, et que ce congé ayant été accepté par la SCI PEG elle les a délaissés à la fin du mois d'octobre 2004 de sorte que la convention des parties a pris fin avant que ne soit formée la demande reconventionnelle en résolution de celle-ci, l'article 1184 du Code civil selon lequel la condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatique pour le cas où l'une des deux parties ne satisfait pas à son engagement n'est pas applicable à un bail expiré en vertu d'un congé accepté ; que la STE MAISELEC doit être déboutée de sa demande en résolution du bail ayant lié les parties ;
Attendu qu'il n'est pas contesté que la STE MAISELEC n'a pas procédé au paiement des loyers dus pour la période du 01 janvier au 31 octobre 2004 représentant la somme totale de 6.386,60 € ; qu'elle sera condamnée au paiement de cette somme majorée des frais de la sommation de payer du 17 octobre 2005, soit 161,85 €, avec intérêts au taux légal à compter de la date de cet acte ;
Attendu qu'il résulte des pièces produites aux débats que le local donné à bail à la STE MAISELEC a fait l'objet de deux sinistres dégâts des eaux, l'un en octobre 2003, l'autre en mars 2004, ayant fait l'objet d'une expertise à l'issue de laquelle aux termes d'une lettre d'acceptation du 12 juin 2004 l'intimée a donné son accord pour une indemnisation de sa perte partielle de jouissance à hauteur de 1.280 € pour une durée de huit mois sur une base mensuelle de 160 € ; que toutefois il ressort d'un procès-verbal de constat dressé par Me Y..., Huissier de justice, le 30 septembre 2004, qu'à cette date proche du départ de la STE MAISELEC les travaux de remise en état incombant à la SCI PEG n'étaient pas achevés ; qu'il apparaît ainsi que le préjudice de jouissance de la STE MAISELEC a perduré pendant treize mois, d'octobre 2003 à octobre 2004 et que celle-ci peut prétendre sur la base qu'elle a acceptée à une indemnisation complémentaire de 800 € (160 € x 5 mois) ; qu'aucune indemnisation ne peut être accordée au titre de la perte de recette invoquée qui n'est établie par aucun des documents produits aux débats ;
Attendu que par ailleurs, la SCI PEG ne soutenant pas que les locaux lui ont été restitués affectés d'autres dommages que ceux provenant des dégâts des eaux susvisés pour lesquels la responsabilité de la STE MAISELEC n'est pas engagée, cette dernière peut valablement réclamer restitution du dépôt de garantie, soit 1.068 €, celui-ci n'étant pas productif d'intérêts ;
Attendu qu'après compensation des dettes respectivement dues par les parties la STE MAISELEC sera condamnée à payer à la SCI PEG la somme de 4.680,45 € avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2005 et capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du Code civil» ;
1°/ ALORS QUE la gravité du comportement d'une partie à un contrat synallagmatique peut justifier que l'autre partie y mette fin de façon unilatérale à ses risques et périls ; que le courrier du 30 juillet 2004 intitulé «Résiliation du bail précaire» transmis par le gérant de la société MAISELEC à la SCI PEG mentionnait que «je vous informe que l'eau continue de s'infiltrer et de couler le long du mur au nouveau de l'ancienne conduite de cheminée à l'endroit où l'ancien dégât des eaux a eu lieu bien avant la jouissance du local. Pour des raisons d'hygiène et de sécurité je ne peux plus recevoir de clients et les commerciaux dans ce local. Par conséquent et du fait qu'il n'y a aucun effort de votre part à ce sujet, je suis contraint à résilier le bail précaire au nom de la société MAISELEC» ; qu'il ressort des termes clairs et précis de ce courrier que la société MAISELEC avait mis fin de manière unilatérale au bail précaire l'unissant à la SCI PEG à raison des manquements de cette dernière à son obligation de délivrance conforme ; qu'en retenant que par courrier du 30 juillet 2004, la société MAISELEC avait donné congé à la SCI PEG, laquelle l'avait accepté, pour en déduire que l'exposante se trouvait privée de la possibilité d'invoquer utilement l'article 1184 du Code civil, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du courrier du 30 juillet 2004 et violé en conséquence l'article 1134 ensemble l'article 1184 du Code civil.
2°/ ALORS EN OUTRE QUE si le bail peut être résolu par la commune intention des parties, c'est à la condition que cette volonté soit certaine, parfaite et non équivoque ; qu'en affirmant péremptoirement que le prétendu congé donné par la société MAISELEC avait été accepté par la SCI PEG quand un tel accord ne résultait d'aucune des pièces versées aux débats et sans indiquer à tout le moins sur quel élément elle se fondait pour affirmer que le départ de la société MAISELEC aurait été convenu d'un commun accord des parties de telle manière que l'article 1184 du Code civil était inapplicable à la rupture de leurs relations contractuelles, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du Code civil.
3°/ ALORS EN TOUT ETAT DE CAUSE QUE la circonstance que le locataire ait délivré un congé que le bailleur a accepté ne le prive pas de la faculté de demander au juge de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de ce dernier, s'il apparaît qu'il a commis des manquements d'une gravité telle qu'ils ont empêché le locataire de jouir de la chose et l'ont contraint à quitter les lieux ; que la Cour d'appel qui, au prétexte que le locataire avait pris l'initiative de délivrer un « congé » à son bailleur que celui-ci avait accepté, en déduit que l'exposante n'était plus fondée à se prévaloir des règles de l'article 1184 du Code civil, et qui s'abstient, par voie de conséquence, de se prononcer sur la gravité des manquements invoqués par la société MAISELEC dans sa lettre précitée du 30 juillet 2004 et repris à l'appui de sa demande de résiliation, a violé les articles 1134 et 1184 du Code civil.
4°/ ALORS, SUBSIDIAIREMENT, QU' il résulte de l'article 954 alinéa 4 du Code de procédure civile que lorsqu'une partie demande la confirmation du jugement, sans énoncer de nouveaux moyens, elle est réputée s'en approprier les motifs et que la Cour d'appel, qui décide d'infirmer le jugement entrepris, a l'obligation d'en réfuter les motifs déterminants ; qu'en limitant le préjudice de la société MAISELEC au trouble de jouissance subi du fait des deux dégâts des eaux survenus dans le local loué, sans réfuter les motifs du jugement pris de ce que « la société MAISELEC qui a fait constater par un huissier la présence d'insectes xylophages dans des cloisons en bois, de l'humidité dans les murs et plafonds liée à des infiltrations d'eau et à un précédent dégât des eaux et un réseau électrique incomplet justifie sa demande reconventionnelle par la carence du propriétaire à délivrer la chose promise dans l'état correct nécessaire à la réalisation de l'objet de la convention. (…) Après treize mois de démarches vaines auprès du bailleur pour rendre les lieux conformes à leur destruction comprendre "destination" contractuelle le preneur qui n'a pas pu exercer son activité s'est résolu à déménager », desquels il résultait que la société MAISELEC avait été dans l'impossibilité totale de jouir du bien loué en sorte que son dommage ne se limitait nullement au préjudice de jouissance résultant des seuls dégâts des eaux, la Cour d'appel a violé l'article 954 alinéa 4 du Code de procédure civile.