LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 23 juin 2009) que, par acte sous seing privé du 17 décembre 2003, la société civile immobilière Valcouriol (la SCI) et la société Mc Donald's France ont signé une promesse de bail à construction dont la réitération était soumise à huit conditions suspensives, notamment l'obtention d'un permis de construire devenu définitif, la modification des documents d'urbanisme de la ville devant être réalisée avant le 31 décembre 2005 puis après report du terme, avant le 30 juin 2006 ; que le 28 juin 2006, alors qu'elle n'avait pas obtenu le permis de construire, la société Mc Donald's France a fait savoir à la SCI qu'elle renonçait aux conditions suspensives et sollicitait la réitération du bail à construction ; que la SCI ayant refusé de signer ce bail, la société Mc Donald's France l'a assignée en réalisation forcée et en payement de dommages et intérêts et que la SCI a formé une demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts ;
Attendu que la société Mc Donald's France fait grief à l'arrêt de la débouter de ses demandes et de la condamner à payer à la SCI une certaine somme à titre de dommages et intérêts, alors, selon le moyen :
1°/ que l'article H de la promesse de bail à construction du 17 décembre 2003 stipulait que "Le preneur se réserve le droit de demander que le bail soit réalisé malgré la non-réalisation d'une ou plusieurs des conditions suspensives en envoyant au bailleur une simple lettre recommandée avec accusé de réception à cet effet, avant l'expiration du délai ci-dessus, éventuellement prolongé" ; que la société Mc Donald's France, preneur, se voyait ainsi reconnaître la faculté de renoncer au bénéfice des conditions suspensives et d'exiger la conclusion du contrat de bail à construction, malgré le défaut de réalisation d'une ou plusieurs conditions suspensives ; qu'en affirmant néanmoins que cette clause ne permettait pas à la société Mc Donald's France d'exiger la conclusion du contrat de bail à construction, en renonçant au bénéfice des conditions suspensives, et que la SCI conservait la possibilité de s'y opposer dès lors que toutes les conditions suspensives n'étaient pas réalisées, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'article susvisé, en violation de l'article 1134 du code civil ;
2°/ que constitue un bail à construction, le bail par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail ; que l'édification de la construction doit donc être possible lors de l'exécution du contrat de bail, et non lors de la formation de celui-ci, de sorte que l'obtention d'un permis de construire ne constitue pas une condition de formation du contrat de bail ; qu'en décidant néanmoins le contraire, pour en déduire qu'à défaut pour la société Mc Donald's France d'avoir obtenu un permis de construire dans le délai prévu pour la conclusion du contrat de bail à construction, la promesse de bail était devenue caduque, la cour d'appel a violé l'article L. 251-1 du code de la construction et de l'habitation" ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que l'article de l'acte énumérant les conditions suspensives stipulait que les parties n'auraient pas contracté sans elles, chacune étant déterminante, et qu'il énonçait expressément que le preneur bénéficiait du droit de demander la réalisation du bail, la cour d'appel a, par une interprétation souveraine de la volonté des parties exclusive de dénaturation, retenu que la clause ne permettait à la société Mc Donald's France que de demander la réalisation du bail et non l'exiger, la renonciation aux conditions suspensives ne pouvant résulter que du consentement des deux parties et a, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant tenant à l'exigence de l'obtention d'un permis de construire pour la formation du contrat, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Mc Donald's France aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Mc Donald's France à payer à la société Valcouriol la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Mc Donald's France ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt octobre deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt.
Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour la société Mc Donald's France.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Société MC DONALD'S FRANCE de sa demande tendant à voir condamner sous astreinte la SCI VALCOURIOL à signer l'acte authentique de bail à construction aux conditions définies dans la promesse du 17 décembre 2003, ainsi qu'à lui payer la somme de 1.400.000 €, à parfaire, à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice né du retard pris dans le démarrage de l'exploitation de son restaurant, puis de l'avoir condamnée à payer à cette dernière la somme de 50.000 € à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE selon la section "H" du bail à construction invoqué par les deux parties, la réalisation du bail est soumise à huit conditions suspensives « sans lesquelles les parties n'auraient pas contracté, chacune d'elles étant déterminantes » ; que la première de ces conditions est l'obtention par le preneur d'un permis de construire devenu définitif pour l'immeuble qu'il envisage de construire sur le terrain ; qu'il est constant que cette condition n'est pas réalisée malgré la prorogation de la promesse accordée par la SCI VALCOURIOL, puis l'initiative prise par celle-ci, en présence de la carence du preneur, de déposer la demande de permis de construire en lieu et place de la Société MC DONALD'S FRANCE ; que le caractère impératif de la réalisation de cette condition résulte tant de la rédaction formelle de la promesse de bail ci-dessus rappelée, insistant sur le caractère déterminant de chacune des conditions suspensives, que de l'essence même du contrat, qui a pour objet la construction d'un immeuble à usage commercial destiné à valoriser le terrain du bailleur et de lui permettre de percevoir le loyer convenu ; que c'est en vain que la Société MC DONALD'S FRANCE s'empare du dernier paragraphe de la section "H" pour prétendre être en droit d'exiger la réalisation du bail nonobstant la non-réalisation d'une ou plusieurs conditions suspensives, alors que cette clause ne lui permet que de la demander, le bailleur disposant de la liberté de la lui refuser ; que la rédaction du deuxième paragraphe de la section "C" ne donne pas davantage l'initiative au preneur d'exiger la réitération du bail nonobstant la non-réalisation d'une ou plusieurs conditions suspensives, la clause invoquée par la Société MC DONALD'S FRANCE, qui est exclusivement relative au délai de signature de l'acte authentique, lui permettant de réduire ce délai dans le cas où les travaux incombant au bailleur seraient achevés avant son expiration ; que la Société MC DONALD'S FRANCE est mal fondée en ses demandes ;
ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTÉS DES PREMIERS JUGES, QU'aux termes de l'article L 251-1 alinéa 1er du Code de la construction, le bail à construction est un bail par lequel le preneur s'engage à titre principal à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail ; qu'ainsi, le bail à construction met à la charge du preneur une obligation spécifique de construire ce qui est prévu au contrat sur le terrain du bailleur qui recevra des loyers ; que cette obligation spécifique de construire suppose, outre une stipulation précise sur la nature des travaux, l'obtention préalable par le preneur d'un permis de construire pour les constructions envisagées ; qu'en effet, le preneur à un bail à construction ne dispose pas d'une simple faculté de construire pendant la durée du bail, dans le cas d'espèce pour une durée de 45 ans, auquel cas le bail serait un bail de droit commun ; que la délivrance d'un permis de construire constitue une condition de la formation du bail à construction ; que le bailleur, qui souhaite la mise en valeur de son bien, a le plus grand intérêt à savoir si la construction envisagée sera réellement réalisée ; que dès lors, il s'ensuit que l'obtention d'un permis de construire prévue au titre des conditions suspensives de la réalisation d'un bail à construction est stipulée dans l'intérêt tant du bailleur que du preneur ;
1°) ALORS QUE l'article H de la promesse de bail à construction du 17 décembre 2003 stipulait que « le Preneur se réserve le droit de demander que le bail soit réalisé malgré la non-réalisation d'une ou plusieurs des conditions suspensives en envoyant au Bailleur une simple lettre recommandée avec accusé de réception à cet effet, avant l'expiration du délai ci-dessus éventuellement prolongé » ; que la Société MC DONALD'S FRANCE, preneur, se voyait ainsi reconnaître la faculté de renoncer au bénéfice des conditions suspensives et d'exiger la conclusion du contrat de bail à construction, malgré le défaut de réalisation d'une ou plusieurs des conditions suspensives ; qu'en affirmant néanmoins que cette clause ne permettait pas à la Société MC DONALD'S FRANCE d'exiger la conclusion du contrat de bail à construction, en renonçant au bénéfice des conditions suspensives, et que la SCI VALCOURIOL conservait la possibilité de s'y opposer dès lors que toutes les conditions suspensives n'étaient pas réalisées, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'article susvisé, en violation de l'article 1134 du Code civil ;
2°) ALORS QUE constitue un bail à construction, le bail par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail ; que l'édification de la construction doit donc être possible lors de l'exécution du contrat de bail, et non lors de la formation de celui-ci, de sorte que l'obtention d'un permis de construire ne constitue pas une condition de formation du contrat de bail ; qu'en décidant néanmoins le contraire, pour en déduire qu'à défaut pour la Société MC DONALD'S FRANCE d'avoir obtenu un permis de construire dans le délai prévu pour la conclusion du contrat de bail à construction, la promesse de bail était devenue caduque, la Cour d'appel a violé l'article L 251-1 du Code de la construction et de l'habitation.