Cour de cassation - 21 décembre 2017 - 16-26.173

Résumé de la décision

Arguments pertinents

> Citation : "Ayant retenu à bon droit que l'article 40, I, de la loi du 6 juillet 1989 [...] exclut l'application de l'article 15 de la même loi si le logement appartient à un organisme d'habitations à loyer modéré [...] la cour d'appel en a exactement déduit que le congé n'était pas valable."

2. Non-prise en compte de l'article 1736 du code civil:
La Cour a également noté que la société Sollar n’avait pas soulevé dans ses conclusions la possibilité d'examiner la validité du congé au regard de l'article 1736 du code civil, la rendant sans fondement. Cela a conduit à considérer ce moyen comme irrecevable parce que nouveau et mélangé de fait et de droit.

> Citation : "La société Sollar n'ayant pas soutenu dans ses conclusions que la validité du congé devait être examinée au regard des dispositions de l'article 1736 du code civil, le moyen est, de ce chef, nouveau, mélangé de fait et de droit."

Interprétations et citations légales

- Code civil - Article 1736 : Cet article concerne les conditions de résiliation du bail. Dans cette affaire, la société Sollar ne s'était pas appuyée sur cet article pour justifier son congé, ce qui a fragilisé sa position devant la cour.

en résumé, la décision de la Cour de cassation s'appuie sur une interprétation stricte des dispositions légales encadrant les relations de bail entre les organismes HLM et leurs locataires, confirmant la non-validité du congé délivré par la société Sollar.

CIV.3

FB

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 21 décembre 2017

Rejet

M. X..., président

Arrêt n° 1298 FS-P+B+I

Pourvoi n° E 16-26.173

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par la société Sollar, société d'HLM Le logement Alpes Rhône, société anonyme, dont le siège est [...],

contre l'arrêt rendu le 20 septembre 2016 par la cour d'appel de Lyon (8e chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. Christian Y...,

2°/ à Mme Hélène Z...,

domiciliés [...],

défendeurs à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, omposée conformément à l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 21 novembre 2017, où étaient présents : M. X..., président, M. A..., conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Brenot, M. Echappé, Mmes Andrich, Dagneaux, Provost-Lopin, M. Barbieri, conseillers, Mmes Corbel, Meano, Collomp, M. Jariel, conseillers référendaires, Mme B..., premier avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. A..., conseiller, les observations de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de la société Sollar, de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de M. Y... et de Mme Z..., l'avis de Mme B..., premier avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 20 septembre 2016), que, le 23 janvier 2001, M. Y... et Mme Z... ont pris à bail pour une durée de six ans un logement situé dans un immeuble appartenant à la Société centrale immobilière des mutuelles agricoles ; que, le 18 juillet 2012, la société d'habitations à loyer modéré Sollar (la société Sollar), devenue propriétaire de l'immeuble, selon acte du 20 décembre 2001, a délivré aux locataires un congé pour vente au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et à effet du 23 janvier 2013, puis les a assignés en validité du congé ;

Attendu que la société Sollar fait grief à l'arrêt de rejeter cette demande alors, selon le moyen :

1°/ que selon l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions de l'article 15 de cette loi relatives au congé donné par le bailleur, ne sont pas applicables aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré qui sont régis par une convention conclue en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le logement loué Mme Z... et à M. Y... ne faisait pas l'objet d'une convention conclue entre la société Sollar et l'Etat en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation ; que, dès lors, les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 étaient applicables ; qu'en énonçant, pour rejeter la demande de la société Sollar en validation du congé donné à Mme Z... et M. Y..., que ce texte est exclu si le logement appartient à un organisme d'habitations à loyer modéré et qu'il ne fait pas l'objet d'une convention d'aide personnalisée au logement, la cour d'appel a violé les articles 15 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 ;

2°/ qu'en toute hypothèse un contrat de bail ne peut pas être perpétuel ; qu'a supposer que l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 exclue, en matière d'habitations à loyer modéré, l'application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pour un congé à l'initiative du bailleur, aucune disposition n'interdit au bailleur d'habitations à loyer modéré de délivrer congé en application de l'article 1736 du code civil ; qu'en rejetant en l'espèce la demande de la société Sollar en validation du congé délivré à Mme Z... et M. Y... au motif que l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n'était pas applicable, la cour d'appel a violé les articles 1709 et 1736 du code civil ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant retenu à bon droit que l'article 40, I, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, exclut l'application de l'article 15 de la même loi si le logement appartient à un organisme d'habitations à loyer modéré et ne fait pas l'objet d'une convention conclue en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et relevé que le logement donné à bail à M. Y... et à Mme Z... répondait à cette double condition, la cour d'appel en a exactement déduit que le congé n'était pas valable ;

Attendu, d'autre part, que, la société Sollar n'ayant pas soutenu dans ses conclusions que la validité du congé devait être examinée au regard des dispositions de l'article 1736 du code civil, le moyen est, de ce chef, nouveau, mélangé de fait et de droit ;

D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Sollar aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Sollar et la condamne à payer à M. Y... et à Mme Z... la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un décembre deux mille dix-sept.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société Sollar.

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté la société Sollar de l'intégralité de ses demandes tendant à voir constater la validité du congé aux fins de vente délivré à Mme Z... et M. Y... le 18 juillet 2012, de constater la résiliation du bail d'habitation conclu le 23 janvier 2001, d'autoriser l'expulsion de Mme Z... et M. Y... et de les voir condamner à une indemnité d'occupation jusqu'à leur départ effectif ainsi qu'à des dommages-intérêts;

AUX MOTIFS QUE les parties s'accordent sur l'application de la loi 6 juillet 1989 aux relations contractuelles liant Mme Hélène Z... et M. Christian Y... et la société Sollar organisme d'HLM. L'article 40 de ladite loi dans sa version en vigueur au moment de la transmission du bail et du congé donné aux locataires dispose : « les dispositions des articles 8, 10 à 12, 15 à 19, du premier alinéa de l'article 20, du premier alinéa de l'article 22, des cinq premiers alinéas de l'article 23 ne sont pas applicables aux logements appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré et ne faisant pas l'objet d'une convention passée en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation (...) ». Il en résulte que contrairement à ce que soutient la société Sollar, l'article susvisé exclut l'application de l'article 15 de la même loi si le logement appartient à un organisme HLM et s'il ne fait pas l'objet d'une convention d'aide personnalisée au logement. Alors que le logement occupé par Mme Hélène Z... et M. Christian Y... répond à cette double condition, il convient de réformer la décision déférée en ce qu'elle a validé le congé pour vendre donné en application de l'article 15 inapplicable en l'espèce, constaté la résiliation du bail et autorisé l'expulsion des locataires. La société Sollar doit en conséquence être déboutée de l'intégralité de ses demandes;

1) ALORS QUE selon l'article 40 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, les dispositions de l'article 15 de cette loi relatives au congé donné par le bailleur, ne sont pas applicables aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré qui sont régis par une convention conclue en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le logement loué à Mme Z... et M. Y... ne faisait pas l'objet d 'une convention conclue entre la société Sollar, bailleur, et l'Etat en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation; que dès lors, les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 étaient applicables ; qu'en énonçant, pour rejeter la demande de la société Sollar en validation du congé donné à Mme Z... le M. Y..., que ce texte est exclu si le logement appartient à un organisme d'habitation à loyer modéré et qu'il ne fait pas l'objet d'une convention d'aide personnalisée au logement, la cour d'appel a violé les articles 15 et 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

2) ALORS, en toute hypothèse, QU'un contrat de bail ne peut pas être perpétuel ; qu'à supposer que l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 exclue, en matière d'habitation à loyer modéré, l'application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pour un congé à l'initiative du bailleur, aucune disposition n'interdit au bailleur d'habitation à loyer modéré de délivrer congé en application de l'article 1736 du code civil ; qu'en rejetant en l'espèce la demande de la société Sollar en validation du congé délivré à Mme Z... et M. Y... au motif que l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n'était pas applicable, la cour d'appel a violé les articles 1709 et 1736 du code civil.