CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 23 novembre 2022
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 803 FS-D
Pourvoi n° A 22-13.773
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 NOVEMBRE 2022
La société Réside études apparthôtels, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 32], a formé le pourvoi n° A 22-13.773 contre l'arrêt rendu le 4 mars 2022 par la cour d'appel de Paris (pôle 1, chambre 8), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. [JX] [H],
2°/ à Mme [RD] [H],
tous deux domiciliés [Adresse 26],
3°/ à Mme [PD] [C], domiciliée [Adresse 38],
4°/ à M. [VF] [A],
5°/ à Mme [UX] [A],
tous deux domiciliés [Adresse 29],
6°/ à M. [IK] [R], domicilié [Adresse 4],
7°/ à Mme [F] [K], épouse [GY], domiciliée [Adresse 30],
8°/ à M. [RU] [L],
9°/ à Mme [I] [L],
tous deux domiciliés [Adresse 7],
10°/ à M. [LS] [Z],
11°/ à Mme [M] [Z],
tous deux domiciliés [Adresse 21],
12°/ à Mme [AM] [Y], domiciliée [Adresse 9],
13°/ à M. [ER] [X],
14°/ à Mme [GL] [X],
tous deux domiciliés [Adresse 22],
15°/ à Mme [WS] [G], domiciliée [Adresse 12],
16°/ à M. [WB] [N], domicilié [Adresse 33] (Pays-Bas),
17°/ à M. [JT] [J], domicilié [Adresse 15],
18°/ à M. [DK] [O],
19°/ à Mme [AS] [TG], épouse [O],
tous deux domiciliés [Adresse 23],
20°/ à Mme [YA] [RP], domiciliée [Adresse 13],
21°/ à M. [AB] [WN],
22°/ à Mme [V] [IG], épouse [WN],
tous deux domiciliés [Adresse 25],
23°/ à M. [U] [ZZ],
24°/ à Mme [RY] [ZZ],
tous deux domiciliés [Adresse 5],
25°/ à M. [TK] [GP],
26°/ à Mme [LJ] [B] [GP],
tous deux domiciliés [Adresse 27],
27°/ à Mme [AS] [NI], domiciliée [Adresse 34],
28°/ à Mme [D] [ZR], épouse [EV], domiciliée [Adresse 19],
29°/ à M. [WJ] [OV],
30°/ à Mme [DO] [OV],
tous deux domiciliés [Adresse 10],
31°/ à M. [ZV] [YI],
32°/ à Mme [BR] [YI],
tous deux domiciliés [Adresse 17],
33°/ à M. [WW] [KB], domicilié [Adresse 31],
34°/ à M. [P] [GU], domicilié [Adresse 14],
35°/ à M. [NE] [DE],
36°/ à M. [EZ] [DE],
tous deux domiciliés [Adresse 24],
37°/ à M. [OZ] [FD], domicilié [Adresse 8],
38°/ à M. [T] [YM],
39°/ à Mme [W] [YM],
tous deux domiciliés [Adresse 3],
40°/ à Mme [UT] [BW], domiciliée [Adresse 20],
41°/ à M. [DR] [EV], domicilié [Adresse 19],
42°/ à Mme [DM] [TC], domiciliée [Adresse 18],
43°/ à M. [AF] [NM],
44°/ à Mme [RD] [NM],
tous deux domiciliés [Adresse 35],
45°/ à Mme [S] [NA], domiciliée [Adresse 16],
46°/ à M. [E] [IC],
47°/ à Mme [IO] [IC],
tous deux domiciliés [Adresse 11],
48°/ à M. [LN] [RL], domicilié [Adresse 28],
49°/ à M. [LW] [KF],
50°/ à Mme [BL] [KF],
tous deux domiciliés [Adresse 1],
51°/ à M. [V] [BY], domicilié [Adresse 8],
52°/ à M. [LW] [FH],
53°/ à Mme [YE] [FH],
tous deux domiciliés [Adresse 2],
54°/ à M. [P] [GY], domicilié [Adresse 30],
55°/ à la société [Adresse 36], société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 37],
56°/ à la société Vivanim, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 6],
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. David, conseiller, les observations de la SARL Delvolvé et Trichet, avocat de la société Réside études apparthôtels, de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de M. [JX] [H], de Mme [RD] [H], de Mme [C], de M. [VF] [A], de Mme [UX] [A], de M. [R], de Mme [K] épouse [GY], de M. [RU] [L], de Mme [I] [L], de M. [LS] [Z], de Mme [M] [Z], de Mme [Y], de M. [ER] [X], de Mme [GL] [X], de Mme [G], de M. [N], de M. [J], de M. [DK] [O], de Mme [AS] [O], de Mme [RP], de M. [AB] [WN], de Mme [V] [WN], de M. [U] [ZZ], de Mme [RY] [ZZ], de M. [TK] [BP] [GP], de Mme [LJ] [B] [GP], de Mme [NI], de Mme [EV], de M. [WJ] [OV], de Mme [DO] [OV], de M. [ZV] [YI], de Mme [BR] [YI], de M. [KB], de M. [GU], de M. [NE] [VB] [DE], de M. [EZ] [DE], de M. [FD], de M. [T] [YM], de Mme [W] [YM], de Mme [BW], de M. [EV], de Mme [TC], de M. [AF] [NM], de Mme [RD] [NM], de Mme [NA], de M. [E] [IC], de Mme [IO] [IC], de M. [RL], de M. [LW] [KF], de Mme [BL] [KF], de M. [BY], de M. [LW] [FH], de Mme [YE] [FH], de M. [GY], de la société [Adresse 36] et de la société Vivanim, et l'avis de Mme Guilguet-Pauthe, avocat général, après débats en l'audience publique du 11 octobre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, M. David, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, MM. Jessel, Jobert, Mmes Grandjean, Grall, conseillers, M. Jariel, Mmes Schmitt, Aldigé, M. Baraké, Mmes Gallet, Davoine, conseillers référendaires, Mme Guilguet-Pauthe, avocat général, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 4 mars 2022), rendu en référé, et les productions, M. [JX] [H], Mme [RD] [H], Mme [C], M. [VF] [A], Mme [UX] [A], M. [R], Mme [K] épouse [GY], M. [RU] [L], Mme [I] [L], M. [LS] [Z], Mme [M] [Z], Mme [Y], M. [ER] [X], Mme [GL] [X], Mme [G], M. [N], M. [J], M. [DK] [O], Mme [AS] [O], Mme [RP], M. [AB] [WN], Mme [V] [WN], M. [U] [ZZ], Mme [RY] [ZZ], M. [TK] [BP] [GP], Mme [LJ] [B] [GP], Mme [NI], Mme [EV], M. [WJ] [OV], Mme [DO] [OV], M. [ZV] [YI], Mme [BR] [YI], M. [KB], M. [GU], M. [NE] [VB] [DE], M. [EZ] [DE], M. [FD], M. [T] [YM], Mme [W] [YM], Mme [BW], M. [EV], Mme [TC], M. [AF] [NM], Mme [RD] [NM], Mme [NA], M. [E] [IC], Mme [IO] [IC], M. [RL], M. [LW] [KF], Mme [BL] [KF], M. [BY], M. [LW] [FH], Mme [YE] [FH], M. [GY], la société [Adresse 36] et la société Vivanim (les bailleurs) ont consenti à la société Réside études apparthôtels (la locataire) des baux commerciaux portant sur des locaux situés dans une résidence de tourisme.
2. En raison des mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19, la locataire a, du 17 mars au 2 juin 2020, cessé son activité dans la résidence concernée puis a enregistré un taux d'occupation en forte diminution avant une nouvelle fermeture décidée par le décret n° 2020-1310 du 29 octobre 2020.
3. Les 9 et 21 juillet 2020, la locataire a informé les bailleurs de sa décision de suspendre le paiement des loyers des deuxième et troisième trimestres 2020.
4. Les bailleurs ont assigné la locataire en paiement de provisions correspondant à l'arriéré locatif.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
5. La locataire fait grief à l'arrêt de la condamner à verser des provisions d'un certain montant au titre des échéances de loyers impayées du deuxième trimestre 2020 au quatrième trimestre 2021 inclus, alors « que saisi d'une demande de condamnation à provision, le juge des référés ne dispose pas du pouvoir d'interpréter les termes d'un contrat ou d'une de ses clauses ; qu'en l'espèce les baux commerciaux conclus entre la société Réside études apparthôtels et chacun des propriétaires bailleurs contenait une clause de suspension du versement des loyers qui stipulait à l'article « dispositions diverses » que « Dans le cas où la non sous-location du bien résulterait (
) soit de la survenance de circonstances exceptionnelles et graves (telles qu'incendie de l'immeuble, etc
) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale, après la date de livraison, le loyer, défini ci-avant, ne sera pas payé jusqu'au mois suivant la fin du trouble de jouissance » ; qu'en application de ces stipulations, les circonstances exceptionnelles liées à la pandémie de Covid-19 et les mesures gouvernementales prises pour en juguler son expansion, qui avaient imposé l'état d'urgence sanitaire, entraient dans les prévisions contractuelles ainsi stipulées en tant qu'elles interdisaient la sous-location des appartements, devenue impossible ou entravée avec une telle ampleur et de telle manière que de telles sous-locations ne permettaient pas une occupation effective et normale du bien ; que, pour refuser cependant de faire application de ces stipulations contractuelles, la cour d'appel a retenu que les circonstances exceptionnelles ainsi visées devaient affecter « le bien lui-même », c'est-à-dire l'immeuble ou bâtiment, entendu stricto sensu ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a interprété la notion contractuelle de circonstances exceptionnelles affectant le bien en excluant que ces circonstances pussent affecter la sous-location du bien, objet du contrat, pour la rendre impossible, la cour d'appel a tranché une contestation sérieuse relative à la portée de la clause de suspension du versement du loyer et violé l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
6. Ayant relevé, d'une part, que la clause de suspension du loyer prévue au bail impliquait, à l'évidence, que le bien lui-même soit affecté, d'autre part, que les mesures prises pour lutter contre la crise sanitaire avaient affecté, non les biens loués eux-mêmes, mais leurs seules conditions d'exploitation, la cour d'appel, qui n'a pas interprété le contrat, n'a pu qu'en déduire que l'obligation de payer le loyer n'était pas sérieusement contestable.
7. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Réside études apparthôtels aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Réside études apparthôtels et la condamne à payer à M. [JX] [H], à Mme [RD] [H], à Mme [C], à M. [VF] [A], à Mme [UX] [A], à M. [R], à Mme [K] épouse [GY], à M. [RU] [L], à Mme [I] [L], à M. [LS] [Z], à Mme [M] [Z], à Mme [Y], à M. [ER] [X], à Mme [GL] [X], à Mme [G], à M. [N], à M. [J], à M. [DK] [O], à Mme [AS] [O], à Mme [RP], à M. [AB] [WN], à Mme [V] [WN], à M. [U] [ZZ], à Mme [RY] [ZZ], à M. [TK] [BP] [GP], à Mme [LJ] [B] [GP], à Mme [NI], à Mme [EV], à M. [WJ] [OV], à Mme [DO] [OV], à M. [ZV] [YI], à Mme [BR] [YI], à M. [KB], à M. [GU], à M. [NE] [VB] [DE], à M. [EZ] [DE], à M. [FD], à M. [T] [YM], à Mme [W] [YM], à Mme [BW], à M. [EV], à Mme [TC], à M. [AF] [NM], à Mme [RD] [NM], à Mme [NA], à M. [E] [IC], à Mme [IO] [IC], à M. [RL], à M. [LW] [KF], à Mme [BL] [KF], à M. [BY], à M. [LW] [FH], à Mme [YE] [FH], à M. [GY], à la société [Adresse 36] et à la société Vivanim la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois novembre deux mille vingt-deux.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SARL Delvolvé et Trichet, avocat aux Conseils, pour la société Réside études apparthôtels
La société Réside Etudes Apparthôtels fait grief à l'arrêt de l'avoir condamnée à verser une provision d'un certain montant à chacun des propriétaires bailleurs recevables de la résidence Residhome Paris Gare de Lyon au titre des échéances de loyers impayées du deuxième trimestre 2020 au quatrième trimestre 2021 inclus,
Alors que, saisi d'une demande de condamnation à provision, le juge des référés ne dispose pas du pouvoir d'interpréter les termes d'un contrat ou d'une de ses clauses ; qu'en l'espèce les baux commerciaux conclus entre la société Réside Etudes Apparthotels et chacun des propriétaires bailleurs contenait une clause de suspension du versement des loyers qui stipulait à l'article « dispositions diverses » que « Dans le cas où la non sous-location du bien résulterait (
) soit de la survenance de circonstances exceptionnelles et graves (telles qu'incendie de l'immeuble, etc
) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale, après la date de livraison, le loyer, défini ci-avant, ne sera pas payé jusqu'au mois suivant la fin du trouble de jouissance » ; qu'en application de ces stipulations, les circonstances exceptionnelles liées à la pandémie de Covid-19 et les mesures gouvernementales prises pour en juguler son expansion, qui avaient imposé l'état d'urgence sanitaire, entraient dans les prévisions contractuelles ainsi stipulées en tant qu'elles interdisaient la sous-location des appartements, devenue impossible ou entravée avec une telle ampleur et de telle manière que de telles sous-locations ne permettaient pas une occupation effective et normale du bien ; que, pour refuser cependant de faire application de ces stipulations contractuelles, la cour d'appel a retenu que les circonstances exceptionnelles ainsi visées devaient affecter « le bien lui-même », c'est-à-dire l'immeuble ou bâtiment, entendu stricto sensu ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a interprété la notion contractuelle de circonstances exceptionnelles affectant le bien en excluant que ces circonstances pussent affecter la sous-location du bien, objet du contrat, pour la rendre impossible, la cour d'appel a tranché une contestation sérieuse relative à la portée de la clause de suspension du versement du loyer et violé l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.