LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la SCI Saint Honoré Portalis du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la SARL Saint Augustin Portalis ;
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu que par acte authentique des 12 et 19 décembre 2003, dressé par M. X..., notaire associé de la SCP Y...
X..., la société Saint Augustin Portalis a vendu les lots 112 et 113 de la copropriété d'un immeuble à la société Saint Honoré Portalis ; que celle-ci, ayant fait constater que les superficies des deux lots étaient inférieures à celles mentionnées dans l'acte de vente, a introduit à l'encontre de la société venderesse une action en diminution du prix sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée et a assigné la SCP notariale en garantie du paiement des sommes dues par la société Saint Augustin Portalis au titre de la condamnation à intervenir ;
Attendu que pour débouter la société Saint Honoré Portalis de sa demande à l'encontre de la SCP Y...
X..., l'arrêt retient, par motifs propres, que M. X... a mentionné les surfaces selon la déclaration du vendeur, que les travaux réalisés par celui-ci n'ont pas suivi les plans établis par l'architecte, que le notaire reçoit la déclaration de surface telle qu'affirmée par le vendeur et n'est tenu ni à vérification ni à injonction au vendeur de se faire assister d'un professionnel, que les plans communiqués par un géomètre n'étaient pas des plans relatifs aux surfaces calculées selon la loi Carrez et que la surface moindre ne donnant lieu qu'à réduction de prix, toute demande d'indemnisation, en l'absence de dol démontré, ne peut qu'être rejetée, et, par motifs adoptés, que le notaire ne saurait être tenu à la garantie de la restitution du prix trop perçu ;
Qu'en se déterminant ainsi, d'une part, sans rechercher si, au vu des documents qui lui avaient été communiqués, le notaire n'avait pas disposé d'éléments de nature à le faire douter de l'exactitude des surfaces déclarées par la société venderesse et, partant, avait rempli son obligation d'attirer l'attention des parties sur l'incidence juridique d'une éventuelle moindre mesure, au regard des dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée et de l'article 4-3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 modifié, et, d'autre part, sans se prononcer sur l'impossibilité pour la société créancière d'obtenir la restitution partielle du prix par suite de l'insolvabilité invoquée de la société Saint Augustin Portalis, qui était susceptible d'obliger le notaire à garantir cette restitution, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI Saint Honoré Portalis dirigée contre la SCP Y...
X..., l'arrêt rendu le 18 février 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties concernées dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la SCP Y...
X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCP Y...
X... à payer à la société Saint Honoré Portalis la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la SCP Y...
X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mars deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par Me de Nervo, avocat aux Conseils, pour la société Saint Honoré Portalis
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la SCI Saint Honoré Portalis de sa demande en dommages intérêts dirigée contre Maître X..., notaire
AUX MOTIFS QUE la SCI Saint Honoré Portalis soutient que le vendeur et le notaire ont sciemment dissimulé les surfaces exactes alors que le rapport Z... faisait apparaître des différences de surfaces avec le plan de l'architecte ; qu'elle fait valoir un préjudice tenant à son endettement excessif ; que Maître X... fait valoir qu'il a porté dans l'acte les surfaces déclarées par le vendeur et qu'il a remis l'attestation à l'acquéreur ; que les plans Z... lui ont été dissimulés ; qu'il dément avoir eu connaissance de ces plans avant la vente et soutient que l'attestation de Monsieur Z... communiquée en cours de procédure est de pure complaisance ; qu'il soutient avoir rempli son devoir d'information et conteste en tous cas tout préjudice puisque la réduction ne constitue pas un préjudice indemnisable ; que les opérations de l'expert relèvent que suite aux travaux réalisés le lot 113 a accaparé 1, 90 m dans le lot 115 et 1, 10 m dans le lot 112, que celui-ci comprend une partie du lot 113 mais a cédé à celui-ci une autre partie ; qu'il en résulte une non-conformité au règlement de copropriété modifié outre l'annexion d'une partie du lot 115 ; qu'en outre la mezzanine n'a pas été implantée à la hauteur initialement prévue en sorte qu'étant à une hauteur inférieure à 1, 80 mètre elle ne relève plus des surfaces mesurables au titre du texte ci-dessus ; que les locaux ayant été modifiés depuis la vente, l'expert de A... a certifié la surface privative ancienne des lots 112 et 113 ; qu'il relève que Monsieur B... représentant la SARL Saint Augustin venderesse a produit lors de la vente des plans d'avant projet établis par l'architecte en vue des travaux d'achèvement et non ceux de Monsieur Z... ; qu'il avait en sa possession et qu'il a ainsi fait signer les compromis et les actes avec des surfaces fausses en toute connaissance de cause et fait exécuter les travaux qui ont inclus un rehaussement de la mezzanine qui ne constitue plus en raison de sa faible hauteur sous plafond une superficie loi Carrez ; que l'intimée soutient que les travaux ont été réalisés par la société Saint Augustin Portalis ; que l'expert n'étaye pas son affirmation sur ce point ; que les travaux ont été réalisés sous le contrôle de l'architecte de la SARL Saint Augustin Portalis ; que celle-ci n'établit pas que les travaux auraient en réalité été exécutés par la SCI Saint Honoré Portalis, celle-ci justifiant qu'elle a dû solliciter une ordonnance du président désignant un huissier pour pénétrer dans les locaux acquis ; que la preuve n'étant pas apportée que la perte de la superficie loi Carrez soit consécutive aux travaux exécutés par la SCI Saint Honoré Portalis, celle-ci fondée dans sa réclamation en restitution partielle du pris proportionnelle à la moindre surface ; que l'intimée demande de retenir une diminution de 19, 80m ² pour le lot 112 et une diminution de 4, 80m ² pour le lot 113 ; que la surface privative dressée par l'expert étant de 11, 20 pour le lot 112 et de 28, 10 pour le lot 113, il s'en suit pour le premier une réduction de prix de 127. 741 € et pour le second de 29, 179 € soit au total 156. 920 € avec intérêts légaux à compter de l'assignation ; que Maître X... a mentionné les surfaces selon la déclaration du vendeur ; que Monsieur Z... a établi des plans en vue de modifier l'état descriptif sur la base des plans de l'architecte C..., plans qui n'ont pas été suivis lors de la réalisation des travaux ; que le notaire reçoit la déclaration de surface telle qu'affirmée par le vendeur et n'est tenu ni à la vérification ni à injonction au vendeur de se faire assister d'un professionnel ; que les plans de Monsieur Z... n'étaient pas des plans de surface loi Carrez ; que la responsabilité du notaire n'a pas lieu d'être retenue ; que la moindre surface ne donnant lieu qu'à réduction de prix toute demande d'indemnisation en l'absence de dol démontré ne peut qu'être rejetée tant au titre du préjudice pour endettement excessif que pour préjudice moral.
ET AUX MOTIFS à les supposer adoptés que : en ce qui concerne l'application de la loi Carrez, s'il peut être reproché au notaire de ne pas avoir satisfait à son obligation de conseil, en n'avisant pas le vendeur du risque qu'il encourt à ne pas faire effectuer un mesurage par un homme de l'art, il doit être mentionné que le notaire ne saurait être tenu à la garantie de la restitution du prix du trop perçu, le prix ayant été trop perçu par la société Saint Honoré Portalis, en sa qualité de venderesse et seule en cette qualité à restituer ;
1) ALORS QUE si la restitution résultant de la diminution du prix de vente à laquelle le vendeur est tenu, en cas de méconnaissance des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 dite loi Carrez, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable tel n'est pas lorsque cette restitution est devenue impossible du fait de l'insolvabilité du vendeur et que les acquéreurs sont privés par la faute du notaire de leur contrepartie ; que dans ce cas le notaire peut être condamné à garantir ce paiement aux acquéreurs lorsque leur versement est définitivement compromis ; qu'en énonçant que le notaire ne saurait être tenu à garantie sans s'expliquer ainsi qu'elle y était invitée sur l'insolvabilité de la SA Saint Augustin Portalis, venderesse, dont il était au surplus mentionné qu'elle avait été radiée du registre du commerce, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.
2) ALORS QUE l'obligation de conseil qui pèse sur le notaire lui impose de mettre en garde l'acquéreur sur la nécessité de vérifier les déclarations de son vendeur ; qu'en énonçant que le notaire n'avait pas l'obligation de vérifier la déclaration de surface telle qu'affirmée par le vendeur ni à lui faire injonction de se faire assister par un professionnel, sans s'expliquer sur son obligation de mise en garde à l'égard de l'acquéreur la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1147 du code civil.
3) ALORS QUE le notaire recevant un acte en l'état des déclarations erronées d'une partie engage sa responsabilité s'il est établi qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité et de leur exactitude ; que dans ses conclusions d'appel, la SCI a fait valoir que non seulement le notaire avait connaissance de l'inexactitude des superficies déclarées par le vendeur mais qu'il avait connaissance des superficies réelles ; qu'elle a indiqué que le tableau des surfaces loi Carrez de tout l'immeuble établi par le cabinet Expertissimo le 27 février 2003 était annexé à l'acte d'acquisition de la SARL Saint Augustin Portalis passé devant le même notaire le jour même de la revente à l'exposante (conclusions p 10) ; qu'en se bornant à viser les plans de Monsieur Z... sans rechercher comme cela lui a été demandé si le notaire n'avait pas eu connaissance des superficies exactes par le tableau des surfaces établi par la société Expertissimo, la cour d'appel n'a pas justifié sa décision au regard de l'article 1147 du code civil.