Cour de cassation - 27 juin 2024 - 23-15.682

Résumé de la décision

Arguments pertinents

En conséquence, la Cour de cassation a estimé que la cour d'appel avait correctement décidé que le congé était nul, sans porter une atteinte disproportionnée au droit de propriété des bailleurs. La Cour précise qu'« ayant constaté que le congé portait sur la totalité de l'ensemble immobilier dont dépend le logement donné à bail , la cour d'appel [...] en a exactement déduit [...] que le congé était nul ».

Interprétations et citations légales

1. Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 - Article 15 II : Cette disposition traite des droits des locataires en matière de congé avec offre de vente. Les bailleurs ont fait valoir que le congé n'était pas nul puisque leur vente ne portait que sur l'ensemble immobilier.

2. Code civil - Article 544 : Cet article établit le droit de propriété, en indiquant que chacun a droit au respect de ses biens. Les bailleurs ont argué que la décision de nullité portait atteinte à leur droit de propriété. Toutefois, la Cour a établi qu’il n’y avait pas de disproportion dans la décision au regard des droits fondamentaux.

3. Convention européenne des droits de l'homme - Protocole 1, Article 1 : Ce texte garantit le droit au respect des biens. La Cour de cassation a interprété que la limitation du droit de propriété des bailleurs, en l'espèce, ne serait pas excessive si elle était justifiée par d'autres considérations légales et sociales, comme la protection des droits des locataires.

En résumé, la Cour de cassation décline un équilibre entre le droit des bailleurs et les droits des locataires, en confirmant que la nullité du congé a été justifiée par les circonstances du cas et le cadre légal applicable.

CIV. 3

FC



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 27 juin 2024




Rejet


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 362 F-D

Pourvoi n° W 23-15.682




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 27 JUIN 2024

1°/ Mme [P] [X] [G], domiciliée [Adresse 1],

2°/ M. [R] [G], domicilié [Adresse 3],

ont formé le pourvoi n° W 23-15.682 contre l'arrêt rendu le 6 avril 2023 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-7), dans le litige les opposant à M. [C] [J], domicilié [Adresse 2], défendeur à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Gallet, conseiller référendaire, les observations de Me Haas, avocat de M. [G] et de Mme [G], après débats en l'audience publique du 14 mai 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Gallet, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen et Mme Maréville, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 6 avril 2023), par acte du 25 mai 2020, M. [R] [G] et Mme [P] [X] [G] (les bailleurs), propriétaires d'un logement donné à bail à M. [J] (le locataire), lui ont délivré un congé avec offre de vente de l'ensemble immobilier dont dépendait ce logement.

2. Les bailleurs ont assigné le locataire pour voir déclarer valable le congé.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

3. Les bailleurs font grief à l'arrêt de déclarer nul le congé délivré le 25 mai 2020, alors :

« 1°/ que la vente de la totalité d'un immeuble, dont une partie seulement est donnée à bail, n'ouvre pas droit à l'exercice d'un droit de préemption au profit du locataire, quand bien même la partie des locaux louée serait divisible du reste de l'immeuble ; qu'en se fondant, pour déclarer nul le congé pour vendre offrant au preneur d'acquérir la totalité de l'immeuble, sur le motif inopérant que les locaux donnés à bail étaient divisibles du reste de la propriété, la cour d'appel a violé l'article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

2°/ que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens ; que, pour être compatible avec l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention européenne des droits de l'homme, une atteinte au droit d'une personne au respect de ses biens doit ménager un juste équilibre entre les exigences de l'intérêt général de la communauté et les impératifs de la sauvegarde des droits fondamentaux de l'individu et, il doit exister un rapport raisonnable de proportionnalité entre les moyens employés et le but visé, la mesure en cause étant proportionnée lorsqu'il apparaît que l'équilibre a été maintenu entre les exigences de l'intérêt général et l'intérêt des individus concernés ; qu'en relevant, pour déclarer nul et de nul effet le congé pour vendre offrant au preneur d'acquérir la totalité de l'immeuble, que les locaux donnés à bail à M. [J] étaient divisibles du reste de la propriété et qu'il appartenait aux consorts [G], s'ils souhaitaient vendre leur propriété, de procéder à une division parcellaire, ce qui constituait une atteinte disproportionnée à l'exercice par les consorts [G] de leur droit de propriété, la cour d'appel a violé les articles 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 544 du code civil et 1er du premier protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales. »

Réponse de la Cour

4. Ayant constaté que le congé portait sur la totalité de l'ensemble immobilier dont dépend le logement donné à bail à M. [J], la cour d'appel, après avoir souverainement retenu que les lieux loués ne correspondaient pas à la description faite dans l'offre de vente, en a exactement déduit, sans porter une atteinte disproportionnée au droit au respect des biens de M. [G] et Mme [G], et abstraction faite de motifs surabondants tenant à la divisibilité de l'ensemble, que le congé était nul.

5. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [R] [G] et Mme [P] [X] [G] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept juin deux mille vingt-quatre.