LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 4 novembre 2009), que M. X..., propriétaire d'un local donné bail commercial à M. Y..., a délivré à celui-ci un congé fondé sur l'article L. 145-18 du code de commerce pour la fin de la période triennale ; que ce congé a été dénoncé à M. Z... en sa qualité de sous-locataire ; que MM. Z... et Y... ont assigné M. X... en contestation de ce congé, remboursement du montant des loyers, paiement de dommages-intérêts et fixation de l'indemnité d'éviction due par le bailleur ; qu'à titre reconventionnel, le bailleur a demandé l'expulsion de MM. Y... et Z... et le paiement par ceux-ci d'une indemnité d'occupation et de dommages-intérêts ;
Sur le premier moyen :
Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt d'avoir validé le congé, ordonné l'expulsion des locataires et condamné ceux-ci au paiement d'une indemnisation, alors, selon le moyen, que le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l'immeuble existant, à charge de payer au locataire une indemnité d'éviction ; que dès lors en retenant, pour affirmer qu'il ne subsistait aucun doute sur la réalité de l'opération de démolition-reconstruction ayant motivé le congé avec refus de renouvellement notifié le 31 août 2005 et déclarer valide ce congé délivré par M. Jean-Pierre X..., que, par acte sous seing privé du 29 octobre 2004, le bailleur a passé avec la société Figo un compromis de vente de l'immeuble, cette société déclarant dans l'acte destiner l'immeuble à être démoli aux fins de reconstruction d'un immeuble d'habitation, et qu'il est également justifié de demandes de permis de démolir et de construire déposées en décembre et janvier 2005 et de la délivrance de ces permis en février et avril 2006, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, d'où ressortait que le bailleur, M. X..., avait vendu l'immeuble à une société avant même de déclarer congé, et a violé l'article L. 145-18 du code de commerce ;
Mais attendu qu'ayant retenu qu'avant la délivrance du congé, le bailleur avait signé un compromis de vente par lequel l'acquéreur déclarait destiner l'immeuble à la démolition aux fins de reconstruction d'un immeuble d'habitation, qu'il était justifié des demandes de permis de démolir et de construire et, après notification du congé, de la délivrance de ces permis, la cour d'appel, qui a souverainement retenu l'intention du bailleur de démolir l'immeuble pour le reconstruire, en a exactement déduit que le congé était valable ;
Mais sur les deuxième et troisième moyens réunis :
Vu l'article L. 145-28 du code de commerce ;
Attendu qu'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue ; que, jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ;
Attendu que pour accueillir la demande d'expulsion et la demande d'indemnisation, l'arrêt retient que la validation du congé devait avoir pour conséquence l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef et que MM. Y... et Z... avaient occupé les lieux sans droit après la délivrance du congé, obligeant le propriétaire à maintenir les lieux en l'état sans possibilité de les louer ;
Qu'en statuant ainsi, tout en condamnant le bailleur au paiement d'une indemnité d'éviction, ce dont il résultait que jusqu'au paiement de celle-ci le preneur s'était maintenu dans les lieux en vertu du titre qu'il tenait de l'article L. 145-28 du code de commerce, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a ordonné l'expulsion de MM. Y... et Z... et de tous occupants de leurs chefs et les a condamnés à payer à M. X... une somme à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 4 novembre 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à MM. Y... et Z... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept novembre deux mille douze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils, pour MM. Z... et Y....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'Avoir déclaré valide le congé délivré par Monsieur Jean-Pierre X... le 31 août 2005, en conséquence décidé que le bail avait pris fin au 28 février 2006, ordonné l'expulsion de Monsieur Jean-Pierre Y... et de Monsieur Jésus Z... et de tous occupants de leur chef des lieux loués sous astreinte de 50, 00 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt, dit que les sommes versées à titre de loyer et séquestrées entre les mains de Monsieur le Bâtonnier de l'ordre des avocats de LIBOURNE entre le 1er mars et le 09 octobre 2006 et à compter du 17 juillet 2007 jusqu'à la libération effective des lieux seraient affectées à titre d'indemnité d'occupation due à Monsieur X..., les sommes versées entre le 09 octobre 2006 et le 17 juillet 2007 étant restituées, en outre condamné Messieurs Jean-Pierre Y... et Jésus Z... à payer 60 000, 00 euros de dommages-intérêts à Monsieur Jean-Pierre X... et débouté ces derniers de leurs demandes.
AUX MOTIFS QUE « sur la validité du congé et ses conséquences :
Attendu qu'aux termes de l'article L. 145-18 du code de commerce le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour reconstruire l'immeuble existant à charge de payer au locataire évincé l'indemnité d'éviction prévue à l'article L. 145-14 ;
attendu que les premiers juges ont estimé que le congé ayant été délivré en vue de reconstruction après démolition de l'immeuble existant il n'était pas établi que l'immeuble devait être vendu en vue d'une opération de démolition reconstruction et qu'ainsi il n'apparaissait pas qu'au moment de la délivrance du congé le bailleur ait eu l'intention de démolir l'immeuble pour le reconstruire ;
attendu que devant la cour le bailleur justifie avoir, par acte sous seing privé du 29 octobre 2004, passé avec la société Figo un compromis de vente de l'immeuble sis 39 avenue de Verdun à Libourne pour un prix de 655 500 euros, cette société déclarant dans l'acte destiner l'immeuble à être démoli aux fins de reconstruction d'un immeuble d'habitation et le prix étant d'autre part également constitué par trois appartements au sein du nouvel ensemble immobilier ;
qu'il est également justifié de demandes de permis de démolir et de construire déposées en décembre 2005 et janvier 2005 et de la délivrance de ces permis en février et avril 2006 ;
attendu ainsi qu'il ne peut subsister aucun doute sur la réalité de l'opération de démolition reconstruction ayant motivé le refus de renouvellement notifié le 31 août 2005 et le congé délivré à cette date au locataire et au sous-locataire doit être déclaré valide ;
que les conséquences en sont la cessation du bail à la date indiquée par le bailleur du 28 février 2006, l'expulsion du locataire et de tout occupant de son chef et l'attribution au bailleur à titre d'indemnité d'occupation des loyers versés à compter du 1er mars 2006 et séquestrés en application de l'ordonnance du 20 avril 2006, ce jusqu'à la date à laquelle il a été procédé au changement de serrures soit le 9 octobre 2006, les sommes versées entre cette date et le 17 juillet 2007, date à laquelle les nouvelles clés ont été remises, devant être restituées ;
que le jugement sera réformé ;
- Sur l'indemnité d'éviction
Attendu qu'il résulte des dispositions des articles L. 145-18 et L. 145-14 du code de commerce que le refus de renouvellement du bail doit, à défaut de justification d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire, donner lieu à l'octroi à celui-ci d'une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ;
attendu qu'abandonnant en appel le motif tiré d'une sous-location irrégulière le bailleur invoque pour refuser l'indemnité d'éviction l'inexploitation des locaux loués dès avant le changement de serrures le 9 octobre 2006 ;
que l'unique pièce produite (rapport de la police municipale de Libourne faisant état de trois passages les 13, 14 et 15 juin 2006) est contredite par plusieurs attestations indiquant que le local était ouvert tous les après-midis ;
Que de leur côté les appelants expliquent avoir utilisé les locaux loués à usage d'entrepôt dans le cadre de leur activité d'antiquaires qui s'exerce par ailleurs à Bordeaux et sur les foires, ce qui compte tenu de ce type d'activité peut être assimilé à une exploitation, et avoir ainsi respecté l'obligation prévue au bail de maintien des lieux loués constamment utilisés et garnis ;
Attendu qu'il ne peut être tiré argument de ce que les appelants se sont abstenus de chercher à récupérer les nouvelles clés auprès de l'huissier ayant fait procéder au changement des clés dès lors que ce changement de clés signifiait à priori une interdiction de pénétrer dans les locaux ;
qu'au surplus le motif adopté par le tribunal rappelant qu'un motif grave et légitime ne peut être invoqué à l'appui d'un renouvellement du bail que si une mise en demeure d'avoir à faire cesser l'infraction est intervenue peut être repris, une telle mise en demeure n'étant intervenue que les 26 juin et 3 juillet 2007 ;
attendu ainsi que le principe d'une indemnité d'éviction étant acquis, et ayant d'ailleurs été admis par le bailleur dans le cadre de la procédure de référé, son montant peut être fixé, à partir des éléments d'appréciation de leur préjudice communiqués par les appelants (baisse du chiffre d'affaires de Monsieur Z... attestée par son cabinet comptable) à la somme de 30 000 euros ; »
(arrêt p. 4 et page 5)
« que bénéficiant d'une indemnité d'éviction justifiée par un congé valide et ayant après la délivrance de ce congé occupé les lieux sans droit les appelants seront déboutés de leur demande en dommages-intérêts fondée notamment sur la non réalisation par le bailleur de travaux d'entretien ou de réparation ;
attendu que de son côté l'intimé fait valoir l'abandon du projet immobilier dont la réalité n'est pas contestable et l'obligation dans laquelle il s'est trouvé de maintenir les lieux loués en l'état sans possibilité de les louer pendant une période de onze mois alors qu'ils ne représentaient qu'une partie (240 m2) d'un ensemble de 3 200 m2 ;
qu'étant pris en compte la perception pendant une partie de cette période d'une indemnité d'occupation et l'ignorance du taux d'occupation de l'immeuble le préjudice subi par l'intimé peut être évalué à la somme de 60 000 euros ;
attendu que le jugement sera ainsi réformé ;
attendu que les parties succombant largement il ne sera pas fait application de l'article 700 du code de procédure civile, les appelants succombant principalement conservant la charge des entiers dépens ; »
(arrêt p. 5)
ALORS QUE le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l'immeuble existant, à charge de payer au locataire une indemnité d'éviction ; que dès lors en retenant, pour affirmer qu'il ne subsistait aucun doute sur la réalité de l'opération de démolition-reconstruction ayant motivé le congé avec refus de renouvellement notifié le 31 août 2005 et déclarer valide ce congé délivré par Monsieur Jean-Pierre X..., que par acte sous seing privé du 29 octobre 2004 le bailleur a passé avec la société FIGO un compromis de vente de l'immeuble, cette société déclarant dans l'acte destiner l'immeuble à être démoli aux fins de reconstruction d'un immeuble d'habitation, et qu'il est également justifié de demandes de permis de démolir et de construire déposées en décembre et janvier 2005 et de la délivrance de ces permis en février et avril 2006, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, d'où ressortait que le bailleur, Monsieur X..., avait vendu l'immeuble à une société avant même de déclarer congé, et a violé l'article L. 145-18 du code de commerce.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (Subsidiaire)
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, qui a condamné Monsieur Jean-Pierre X... à payer à Monsieur Jean-Pierre Y... et à Monsieur Jésus Z... une indemnité d'éviction de 30 000, 00 euros, d'Avoir ordonné l'expulsion de Messieurs Y... et Z... et tous occupants de leur chef des lieux loués sous astreinte de 50, 00 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt.
AUX MOTIFS « sur la validité du congé et ses conséquences :
Attendu qu'aux termes de l'article L. 145-18 du code de commerce le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour reconstruire l'immeuble existant à charge de payer au locataire évincé l'indemnité d'éviction prévue à l'article L. 145-14 ;
attendu que les premiers juges ont estimé que le congé ayant été délivré en vue de reconstruction après démolition de l'immeuble existant il n'était pas établi que l'immeuble devait être vendu en vue d'une opération de démolition reconstruction et qu'ainsi il n'apparaissait pas qu'au moment de la délivrance du congé le bailleur ait eu l'intention de démolir l'immeuble pour le reconstruire ;
attendu que devant la cour le bailleur justifie avoir, par acte sous seing privé du 29 octobre 2004, passé avec la société Figo un compromis de vente de l'immeuble sis 39 avenue de Verdun à Libourne pour un prix de 655 500 euros, cette société déclarant dans l'acte destiner l'immeuble à être démoli aux fins de reconstruction d'un immeuble d'habitation et le prix étant d'autre part également constitué par trois appartements au sein du nouvel ensemble immobilier ;
qu'il est également justifié de demandes de permis de démolir et de construire déposées en décembre 2005 et janvier 2005 et de la délivrance de ces permis en février et avril 2006 ;
attendu ainsi qu'il ne peut subsister aucun doute sur la réalité de l'opération de démolition reconstruction ayant motivé le refus de renouvellement notifié le 31 août 2005 et le congé délivré à cette date au locataire et au sous-locataire doit être déclaré valide ;
que les conséquences en sont la cessation du bail à la date indiquée par le bailleur du 28 février 2006, l'expulsion du locataire et de tout occupant de son chef et l'attribution au bailleur à titre d'indemnité d'occupation des loyers versés à compter du 1er mars 2006 et séquestrés en application de l'ordonnance du 20 avril 2006, ce jusqu'à la date à laquelle il a été procédé au changement de serrures soit le 9 octobre 2006, les sommes versées entre cette date et le 17 juillet 2007, date à laquelle les nouvelles clés ont été remises, devant être restituées ;
que le jugement sera réformé ;
- Sur l'indemnité d'éviction
Attendu qu'il résulte des dispositions des articles L. 145-18 et L. 145-14 du code de commerce que le refus de renouvellement du bail doit, à défaut de justification d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire, donner lieu à l'octroi à celui-ci d'une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ;
attendu qu'abandonnant en appel le motif tiré d'une sous-location irrégulière le bailleur invoque pour refuser l'indemnité d'éviction l'inexploitation des locaux loués dès avant le changement de serrures le 9 octobre 2006 ;
que l'unique pièce produite (rapport de la police municipale de Libourne faisant état de trois passages les 13, 14 et 15 juin 2006) est contredite par plusieurs attestations indiquant que le local était ouvert tous les après-midis ;
Que de leur côté les appelants expliquent avoir utilisé les locaux loués à usage d'entrepôt dans le cadre de leur activité d'antiquaires qui s'exerce par ailleurs à Bordeaux et sur les foires, ce qui compte tenu de ce type d'activité peut être assimilé à une exploitation, et avoir ainsi respecté l'obligation prévue au bail de maintien des lieux loués constamment utilisés et garnis ;
Attendu qu'il ne peut être tiré argument de ce que les appelants se sont abstenus de chercher à récupérer les nouvelles clés auprès de l'huissier ayant fait procéder au changement des clés dès lors que ce changement de clés signifiait à priori une interdiction de pénétrer dans les locaux ;
qu'au surplus le motif adopté par le tribunal rappelant qu'un motif grave et légitime ne peut être invoqué à l'appui d'un renouvellement du bail que si une mise en demeure d'avoir à faire cesser l'infraction est intervenue peut être repris, une telle mise en demeure n'étant intervenue que les 26 juin et 3 juillet 2007 ;
attendu ainsi que le principe d'une indemnité d'éviction étant acquis, et ayant d'ailleurs été admis par le bailleur dans le cadre de la procédure de référé, son montant peut être fixé, à partir des éléments d'appréciation de leur préjudice communiqués par les appelants (baisse du chiffre d'affaires de Monsieur Z... attestée par son cabinet comptable) à la somme de 30 000 euros ; »
(arrêt p. 4 et page 5)
Qu'il résulte des dispositions de l'article L. 145-18 et L. 145-14 du code de commerce que le refus de renouvellement du bail doit, à défaut de justification d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire, donner lieu à l'octroi à celui-ci d'une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ; que le principe d'une indemnité d'éviction étant acquis, et ayant d'ailleurs été admis par le bailleur dans le cadre de la procédure de référé, son montant pour être fixé, à partir des éléments d'appréciation de leur préjudice communiqués par les appelants (baisse du chiffre d'affaires de Monsieur Z... attestée par son cabinet comptable) à la somme de 30 000, 00 euros ;
ALORS QU'un locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue ; que jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ; que dès lors, en condamnant Monsieur Jean-Pierre X... à payer à Messieurs Y... et Z... une indemnité d'éviction qu'elle a fixée à 30 000 euros et en ordonnant dans le même temps l'expulsion de Messieurs Y... et Z... des lieux loués sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt, la cour d'appel a violé l'article L. 145-28 du code de commerce.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION (Subsidiaire)
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné solidairement monsieur Jean-Pierre Y... et monsieur Jésus Z... à payer à monsieur Jean-Pierre X... la somme de 60 000 € à titre de dommages-intérêts.
AUX MOTIFS QUE « bénéficiant d'une indemnité d'éviction justifiée par un congé valide et ayant après la délivrance de ce congé occupé les lieux sans droit les appelants seront déboutés de leur demande en dommages-intérêts fondée notamment sur la non réalisation par le bailleur de travaux d'entretien ou de réparation ;
attendu que de son côté l'intimé fait valoir l'abandon du projet immobilier dont la réalité n'est pas contestable et l'obligation dans laquelle il s'est trouvé de maintenir les lieux loués en l'état sans possibilité de les louer pendant une période de onze mois alors qu'ils ne représentaient qu'une partie (240 m2) d'un ensemble de 3 200 m2 ;
qu'étant pris en compte la perception pendant une partie de cette période d'une indemnité d'occupation et l'ignorance du taux d'occupation de l'immeuble le préjudice subi par l'intimé peut être évalué à la somme de 60 000 euros ; »
ALORS QU'un locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue ; que jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ; que dès lors, en condamnant Messieurs Y... et Z... à payer à Monsieur Jean-Pierre X... une somme de 60 000 € à titre de dommages-intérêts pour n'avoir pas libéré les lieux, la cour d'appel a violé l'article L. 145-28 du code de commerce.