Cour de cassation - 27 novembre 2012 - 11-24.722

Résumé de la décision

Arguments pertinents

1. Notification des désordres : Les troubles doivent avoir été portés à la connaissance du bailleur.

2. Diligence : Le bailleur doit avoir eu l'occasion de faire diligence pour remédier aux désordres signalés.

La cour a ainsi fait observer que l'arrêt attaqué ne précisait pas si la société Annemasse Cuisines avait effectivement mis en demeure la société L'Architecte de procéder aux réparations nécessaires avant de saisir le juge des référés, ce qui aurait été essentiel pour fonder sa décision d'indemnisation.

La décision de la cour d'appel a été jugée dépourvue de base légale, ce qui a conduit à sa cassation : « Qu'en statuant ainsi, sans préciser si la société Annemasse cuisines avait vainement mis en demeure la société L'Architecte de procéder aux réparations nécessaires avant de saisir le juge des référés, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision. »

Interprétations et citations légales

- Code civil - Article 1719, 3° : Cet article stipule que le bailleur est tenu de garantir au preneur la jouissance paisible de la chose louée, ce qui inclut l'obligation de réparer les désordres qui affectent cette jouissance.

- Code civil - Article 1146 : Ce texte impose la nécessité d'un manquement et de la faute pour engager la responsabilité du débiteur (dans ce cas, le bailleur) en cas de préjudice.

En se fondant sur ces articles, la Cour a souligné la nécessité de démontrer que le bailleur avait été directement informé des désordres et qu'il n'avait pas pris les mesures nécessaires pour y remédier. La présentation de ces critères est essentielle pour apprécier la légitimité du recours en indemnisation pour troubles de jouissance. La cour rappelle par conséquent que, pour que le bailleur soit responsable des dégâts, il faut qu'il ait effectivement été informé de la situation avant toute action judiciaire.

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 1719, 3°, du code civil, ensemble l'article 1146 du même code ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 21 juin 2011), que, par acte du 10 juin 2009, la société Annemasse cuisines, se plaignant de désordres consécutifs à des infiltrations dans les locaux commerciaux qui lui étaient donnés à bail par la société L'Architecte, a, après expertise ordonnée en référé le 16 décembre 2008, assigné la bailleresse en exécution des travaux préconisés par l'expert dans son rapport déposé le 17 mars 2009 et en indemnisation de son préjudice ;

Attendu que pour accueillir la demande d'indemnisation, l'arrêt retient que, le 14 mai 2008, un huissier de justice avait constaté que les murs de la pièce à usage de bureau étaient maculés de traces laissées par les infiltrations d'eau successives, qu'une fissure horizontale importante était visible sur toute la largeur d'un mur, que le jour du constat, où il pleuvait à verse, l'eau ruisselait le long des murs et s'écoulait sur le sol, que si les désordres avaient été constatés sur une période d'un an, ils préexistaient depuis un certain temps compte-tenu des traces relevées en mai 2008, que les travaux préconisés par l'expert pour remédier à ces infiltrations n'avaient été réalisés qu'à la fin du mois de mai 2009 et qu'eu égard à l'importance des désordres et à cette durée, il devait être alloué à la société Annemasse cuisines une certaine somme à titre de dommages et intérêts ;

Qu'en statuant ainsi, sans préciser si la société Annemasse cuisines avait vainement mis en demeure la société L'Architecte de procéder aux réparations nécessaires avant de saisir le juge des référés, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 juin 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ;

Condamne la société Annemasse cuisines aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Annemasse cuisines à payer à la société L'Architecte la somme de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept novembre deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

Moyen produit par la SCP Blanc et Rousseau, avocat aux Conseils, pour la société L'Architecte.

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société L'Architecte à payer à la société Annemasse Cuisines une somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour troubles de jouissance,

Aux motifs que les 14 mai et 12 septembre 2008, un huissier de justice avait constaté les traces d'infiltration d'eau ; que le 26 février 2009, au cours des opérations d'expertise, l'expert avait aussi constaté des traces d'écoulement d'eau dans les locaux de la société Annemasse Cuisines ; que les travaux préconisés par l'expert avaient été réalisés au mois de mai 2009 ; que les désordres avaient ainsi été constatés sur une période d'un an, mais préexistaient déjà depuis un certain temps compte tenu des traces relevées en mai 2008 ; qu'eu égard à l'importance des désordres subis et à cette durée, il serait alloué à la société Annemasse Cuisines une somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts,

Alors que le bailleur n'est tenu de réparer les troubles de jouissance subis par le preneur que si, d'une part, ces troubles ont été portés à sa connaissance et si, d'autre part, il n'a alors pas fait diligence pour y remédier ; que la cour d'appel n'a pas recherché, comme l'avait retenu le premier juge et comme le soutenait le bailleur, si la société L'Architecte n'avait été avisée de l'existence d'infiltrations seulement par l'assignation en référé-expertise qui lui avait été délivrée le 26 novembre 2008 et si elle n'avait pas fait diligence en ayant achevé dès le mois de mai 2009 les travaux préconisés par l'expert dans son rapport daté du 17 mars 2009 (manque de base légale au regard de l'article 1719-3° du code civil).