Cour de cassation - 30 novembre 2011 - 10-25.451

Résumé de la décision

Arguments pertinents

1. Nature des Contrats de Réservation : La SNC Sogedame ne s'était pas engagée à vendre immédiatement, mais plutôt à proposer la vente sous certaines conditions.
> "il résultait des termes des contrats de réservation que la SNC ne s'était pas engagée à vendre, dès la signature, mais à proposer à la vente, par préférence, dans un certain délai, en cas de réalisation du programme".

2. Caducité des Contrats : La cour a conclu que la SNC était en droit d'invoquer la caducité des contrats de réservation, soit à la date du 23 janvier 2003, soit au 30 juillet 2002.
> "la SNC Sogedame est en droit d'opposer aux réservataires, en application des dispositions contractuelles, le fait de leur caducité".

3. Mauvaise Foi et Négligence : Aucune mauvaise foi n'a pu être établie contre la SNC, et il n'a pas été relevé de négligence dans la gestion des recours administratifs, qui en soi justifiait l'annulation des contrats.
> "sans que les réservataires puissent lui opposer à cet égard sa mauvaise foi, sachant qu'il ne pouvait lui être fait grief de ne pas avoir pu mettre en place dans le délai d'un an à compter des signatures des contrats".

Interprétations et citations légales

- Code de la Construction et de l'Habitation - Article L. 261-15 : Cet article stipule que la résiliation d'un contrat de réservation ne peut intervenir que de bonne foi et pour un motif légitime, ce qui implique que le vendeur doit justifier le refus de vente.

- Code civil - Article 1134 : Ce texte impose que les conventions doivent être exécutées de bonne foi, et toute résiliation non fondée sur un motif légitime pourrait être considérée comme abusive.

L'interprétation de ces articles par la cour repose sur le fait que la SNC avait respecté les exigences contractuelles, en particulier celles relatives à sa non-obligation d'engagement immédiat tant que les conditions de réalisation du programme n'étaient pas réunies.

> "la cour d'appel a violé l'article L 261-15 du Code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1134 du Code civil" par la requalification de la bonne foi dans le contexte contractuel prévalent.

En conclusion, l'arrêt conclu avec la confirmation que la résiliation des contrats par la SNC Sogedame était justifiée par le contexte légal et contractuel, et que cette résiliation ne constituait pas un abus, entraînant ainsi le rejet du pourvoi des réservataires.

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 22 avril 2010), qu'en avril 2002, la SNC Sogedame (SNC) a déposé une demande de permis de construire pour la réalisation d'un programme de construction de vingt-deux maisons d'habitation ; qu'entre août 2000 et janvier 2002, un contrat de réservation a été signé par l'intermédiaire de la société Constructa vente avec les époux X..., les époux Y..., Mme A..., M. B..., les époux C..., les époux D..., les époux E... et les époux F... (les réservataires) ; que les réservataires ont versé un dépôt de garantie ; que le permis de construire, délivré le 12 octobre 2000, ayant fait l'objet d'une requête en annulation, n'est devenu définitif que le 20 novembre 2002 ; que, par courrier du 23 janvier 2003, la SNC a retourné les chèques de réservation ; que les réservataires ont assigné la SNC et la société Constructa vente en perfection des ventes et indemnisation de leurs préjudices ;

Sur le moyen unique :

Attendu que les réservataires font grief à l'arrêt de les débouter de leurs demandes de dommages-intérêts, alors, selon le moyen, que, même après l'expiration du délai convenu, la réservation d'immeuble à construire ne peut être résiliée que de bonne foi et pour un motif légitime ; qu'en jugeant que tel était le cas de la résiliation par la SNC Sogedame de contrats de réservation de maisons individuelles pour cela que des recours contre les autorisations administratives s'étaient prolongés au-delà du délai de réservation, sans tirer les conséquences du fait que ces recours étaient purgés au jour de la résiliation, la cour d'appel a violé l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1134 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé qu'il résultait des termes des contrats de réservation que la SNC ne s'était pas engagée à vendre, dès la signature, mais à proposer à la vente, par préférence, dans un certain délai, en cas de réalisation du programme et qu'elle était en droit d'opposer aux réservataires, en application des dispositions contractuelles, la caducité des contrats de réservation, soit à la date de son courrier du 23 janvier 2003, soit même à la date du 30 juillet 2002 à laquelle elle prétendait avoir retourné les chèques de réservation, sans que les réservataires puissent lui opposer à cet égard sa mauvaise foi, sachant qu'il ne pouvait lui être fait grief de ne pas avoir pu mettre en place dans le délai d'un an à compter des signatures des contrats l'une des garanties d'achèvement ou de remboursement légalement prévues, avant que les permis de construire aient été accordés de façon définitive, sa négligence dans le cadre des recours formés contre lesdits permis n'étant par ailleurs ni alléguée ni justifiée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les consorts X..., D..., C..., Y..., M. B..., Mme A... et M. E... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts X..., D..., C..., Y..., M. B..., Mme A... et M. E... ; les condamne à payer à la société Constructa vente la somme de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente novembre deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour les consorts X..., D..., C..., Y..., M. B..., Mme A... et M. E...

Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les époux X..., les époux Y..., Madame A..., Monsieur B..., les époux C..., les époux D... et Monsieur E... de leurs demandes de dommages et intérêts au titre de l'inexécution des contrats de réservation convenus avec la Sté SOGEDAME ;

AUX MOTIFS QUE l'indication par les premiers juges de ce que les dépôts de garantie avaient été restitués par courrier du 23 janvier 2003 ne relève pas d'une erreur matérielle mais d'une appréciation des données de fait qui leur ont été soumises ; qu'en ce qui concerne l'ensemble des contrats de réservation, la SNC SOGEDAME est en droit d'opposer aux réservataires, en application des dispositions contractuelles, le fait de leur caducité, soit à la date de son courrier du 23 janvier 2003, soit même à la date du 30 juillet 2002 à laquelle elle prétend avoir retourné les chèques de réservation, sans que les réservataires puissent lui opposer à cet égard sa mauvaise foi, sachant qu'il ne peut lui être fait grief de ne pas avoir pu mettre en place dans le délai d'un an à compter des signatures des contrats l'une des garanties d'achèvement ou de remboursement légalement prévues, avant que les permis de construire, et en particulier celui afférent au programme spécifiquement concerné par les réservations, aient été accordés de façon définitive, sa négligence dans le cadre des recours formés contre lesdits permis n'étant par ailleurs ni alléguée ni justifiée ; qu'aucune faute ne peut non plus résulter de ce qu'elle n'a pas proposé aux réservataires, contrairement à ce qu'elle avait laissé entendre dans son courrier précité du 23 janvier 2003, d'acquérir dans le cadre de son nouveau programme « Les Jardins des Orchidées », une proposition aussi vague et sans aucun contenu ni sur une prestation ni sur un prix ne pouvant avoir représenté une quelconque valeur d'ordre contractuel ;

ALORS QUE, même après l'expiration du délai convenu, la réservation d'immeuble à construire ne peut être résiliée que de bonne foi et pour un motif légitime ; qu'en jugeant que tel était le cas de la résiliation par la SNC SOGEDAME de contrats de réservation de maisons individuelles pour cela que des recours contre les autorisations administratives s'étaient prolongés au-delà du délai de réservation, sans tirer les conséquences du fait que ces recours étaient purgés au jour de la résiliation, la cour d'appel a violé l'article L 261-15 du Code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1134 du Code civil.