Tribunal Administratif d'Orléans, Décision, 2023-03-17, 2101189

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Diligences nécessaires : La société n'a pas démontré avoir effectué toutes les démarches nécessaires pour réduire la vacance. Le tribunal a noté que les documents fournis ne justifiaient pas que les logements avaient été proposés à la location dans un délai raisonnable après leur vacance. Il a conclu que "la société requérante ne peut pas être regardée comme ayant accompli les diligences nécessaires afin de mettre fin à la vacance des logements considérés dans les meilleurs délais."

Interprétations et citations légales

2. Évaluation des démarches : Le tribunal a examiné les démarches entreprises par la société pour louer les logements. Il a constaté que les logements n'avaient été proposés à des preneurs qu'après des délais significatifs, ce qui ne répondait pas aux exigences de diligence. Cela a conduit à la conclusion que "la société requérante, alors même que les logements étaient en état d'être loués, n'établit pas que la vacance des logements en cause serait indépendante de sa volonté."

En somme, la décision du tribunal repose sur une interprétation rigoureuse des conditions de dégrèvement de la taxe foncière, mettant l'accent sur la nécessité pour le bailleur de démontrer une action proactive dans la gestion de ses biens immobiliers.

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 1er avril 2021, la société anonyme d'habitation à loyer modéré Valloire Habitat, représentée par Me Ponsart, avocat, demande au tribunal :

1°) de prononcer la réduction, à hauteur de 1 857 euros, de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2019 à raison de logements situés à Artenay (Loiret) ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la vacance des logements concernés est indépendante de sa volonté et résulte du manque de candidats dans le secteur et des contraintes d'attribution des logements sociaux, liées au fait qu'ils sont attribués sous condition de ressources et que leur attribution fait l'objet d'une procédure spécifique prévue par les articles L. 441-1 et suivants et R. 441-3 du code de la construction et de l'habitation faisant intervenir des commissions d'attribution chargées d'étudier les dossiers sur lesquelles elle n'a aucune maîtrise en sa qualité de bailleur social ;

- la condition d'une vacance de plus de trois mois des logements considérés est satisfaite ;

- elle a effectué toutes les démarches commerciales nécessaires pour rechercher des candidats à la location et les logements proposés sont en excellent état du fait des travaux d'entretien et de rénovation qui y sont régulièrement menés.

Par un mémoire enregistré le 10 juin 2021, le directeur régional des finances publiques du Centre-Val de Loire et du département du Loiret conclut au rejet de la requête.

Il soutient que :

- la société requérante ne produit aucun justificatif permettant d'attester de la réalité et de la durée de la vacance ;

- elle n'apporte pas la preuve que la vacance des logements est indépendante de sa volonté.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de la construction et de l'habitation ;

- le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M. A pour statuer sur les litiges relevant de l'article R. 222-13 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. A,

- les conclusions de Mme Doisneau-Herry, rapporteure publique,

- et les observations de Me Ponsart, représentant de la société Valloire Habitat.

Une note en délibéré présentée pour la société Valloire Habitat a été enregistrée le 16 mars 2023.

Considérant ce qui suit :

1. La société requérante demande, sur le fondement du I de l'article 1389 du code général des impôts, la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2019 à raison de logements situés 27 et 31 rue d'Auvilliers, 2, 4 et 6 place des Marronniers, 11 rue du Paradis et 18 rue de la Piscine à Artenay (Loiret).

2. Aux termes de l'article 1380 du code général des impôts : " La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l'exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code ". Aux termes de l'article 1415 du code général des impôts : " La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d'habitation sont établies pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition ". Aux termes de l'article 1389 du même code : " I. Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d'une maison normalement destinée à la location ou d'inexploitation d'un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel, à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance ou de l'inexploitation jusqu'au dernier jour du mois au cours duquel la vacance ou l'inexploitation a pris fin. / Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance ou l'inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable, qu'elle ait une durée de trois mois au moins et qu'elle affecte soit la totalité de l'immeuble, soit une partie susceptible de location ou d'exploitation séparée () ".

3. Si la société requérante fait valoir, en termes généraux, que la location des logements sociaux dont elle est propriétaire ne dépend pas de sa seule volonté dès lors qu'ils font l'objet d'une procédure d'attribution par des commissions spécifiques et qu'ils sont réservés à des personnes qui répondent à des conditions particulières de ressources et de situation sociale, cette seule circonstance ne constitue pas par elle-même une circonstance indépendante de la volonté du contribuable. La mission de service public de logement social que la société requérante assure ne fait en effet pas obstacle à ce qu'elle prenne les mesures appropriées en vue d'adapter son parc immobilier aux besoins de la population. Pour bénéficier de l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties prévue par les dispositions précitées du I de l'article 1389 du code général des impôts, il incombe au bailleur d'établir qu'il a pris des mesures destinées à réduire le taux de vacance de son parc immobilier locatif ou qu'il s'est trouvé, du fait de circonstances particulières, dans l'impossibilité de les mettre en œuvre. Le caractère contraignant de la vacance du logement s'apprécie notamment eu égard aux circonstances dans lesquelles elle est intervenue et aux démarches faites par le propriétaire selon les possibilités qui lui étaient offertes en fait comme en droit pour la prévenir ou y mettre fin.

4. En premier lieu, pour soutenir qu'elle a effectué toutes les démarches commerciales nécessaires pour réduire le taux de vacance de son parc immobilier, la société requérante fait valoir qu'elle a procédé à un affichage en agence et au dépôt d'annonces sur le site Le bon coin concernant les logements litigieux, toutefois elle n'apporte aucun élément probant au soutien de ses allégations.

5. En second lieu, la société requérante se prévaut de démarches effectuées en vue de l'attribution des logements considérés en produisant à l'instance des tableaux récapitulatifs des propositions et visites dont ils ont fait l'objet. Toutefois, d'une part, s'agissant des logements situés 31 rue d'Auvilliers, 2, 4 et 6 place des Marronniers et 11 rue du Paradis, il ressort de l'examen de ces documents que les logements n'ont pour la première fois été proposés à un preneur qu'entre un à neuf mois après leur vacance, sans que les travaux effectués dans ces logements puissent à eux seuls, eu égard aux éléments produits, le justifier notamment à défaut d'élément permettant de déterminer quand ils ont été faits. D'autre part, si les logements situés 2 rue Albert Camus, 16 rue Henri Gaudier Brzeska et 17 allée Le Corbusier, ont fait l'objet d'une première proposition à un preneur à des dates antérieures à leur date de vacance ou dans un délai tout juste postérieur à celle-ci, des délais allant au-delà de deux mois se sont écoulés entre deux propositions. Dans ces circonstances, la société requérante ne peut pas être regardée comme ayant accompli les diligences nécessaires afin de mettre fin à la vacance des logements considérés dans les meilleurs délais.

6. Il résulte de ce qui précède que la société requérante, alors même que les logements étaient en état d'être loués, n'établit pas que la vacance des logements en cause serait indépendante de sa volonté au sens des dispositions de l'article 1389 du code général des impôts.

7. Par suite, les conclusions présentées par la SA d'HLM Valloire Habitat tendant à la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2019 doivent être rejetées ainsi que, par voie de conséquence, ses conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La requête présentée par la société anonyme d'HLM Valloire Habitat est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SA Valloire Habitat et à la directrice régionale des finances publiques du Centre-Val de Loire et du département du Loiret.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 17 mars 2023.

Le magistrat désigné,

Stéphane A

Le greffier,

Alexandre HELLOT

La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.