Vu la procédure suivante :
Par une requête et des mémoires, enregistrés le 11 juillet 2022, le 11 novembre 2022 et le 22 novembre 2022, Mme A B, représentée par Me Pillet, demande au tribunal :
1°) d'annuler l'arrêté du 7 février 2022 par lequel le maire de la commune d'Anet a délivré un permis de construire à l'office public de l'habitat " Habitat Eurélien " pour la construction de 16 logements collectifs ainsi que la décision implicite de rejet de son recours gracieux ;
2°) de mettre à la charge de la commune d'Anet et de Habitat Eurélien la somme de 3 600 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- elle dispose d'un intérêt à agir ;
- l'identité du signataire de l'arrêté est illisible en méconnaissance de l'article L. 212-1 du code des relations entre le public et l'administration de sorte que l'arrêté est entaché d'incompétence ;
- l'arrêté méconnaît les dispositions de l'article UC 3 du règlement du plan local d'urbanisme ;
- l'arrêté méconnaît les dispositions de l'article UC 6 du règlement du plan local d'urbanisme ;
- l'arrêté méconnaît les dispositions de l'article UC 11 du règlement du plan local d'urbanisme et de l'article 4.2 du chapitre 4 du règlement de l'aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine de la commune d'Anet ;
- l'arrêté méconnaît les dispositions de l'article UC 12 du règlement du plan local d'urbanisme ;
- l'arrêté méconnaît les dispositions de l'article UC 13 du règlement du plan local d'urbanisme ;
- l'arrêté méconnaît les dispositions du point 3.1 du chapitre 3 du règlement de l'aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine de la commune d'Anet.
Par un mémoire en défense, enregistré le 19 octobre 2022, la commune d'Anet conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge de la requérante la somme de 3 600 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que les moyens soulevés par Mme B ne sont pas fondés.
Par des mémoires enregistrés le 28 octobre 2022 et le 14 novembre 2022 et un courrier enregistré le 16 juin 2023 (non communiqué), l'office public de l'habitat d'Eure et Loir "Habitat Eurelien", représenté par la SCP Mery-Renda-Karm-Genique, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge de la requérante la somme de 3 600 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il fait valoir que :
- la requête est irrecevable, la requérante ne justifiant pas d'un intérêt à agir au regard des dispositions de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme ;
- les moyens soulevés par Mme B ne sont pas fondés.
Le tribunal a informé les parties qu'il était susceptible de surseoir à statuer en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme pour permettre la régularisation du vice tenant à la méconnaissance de l'article UC 6 du règlement du plan local d'urbanisme.
Par un mémoire enregistré le 10 mai 2023 et un courrier enregistré le 16 juin 2023 (non communiqué), l'office public d'habitat Habitat Eurelien a présenté des observations.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code des relations entre le public et l'administration ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Pajot,
- les conclusions de Mme Dumand, rapporteure publique,
- et les observations de Me Pillet représentant Mme B.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 7 février 2022, le maire de la commune d'Anet a délivré à l'office public d'habitat Habitat Eurelien un permis de construire en vue de la réalisation d'un bâtiment de 16 logements collectifs, sur un terrain situé au 38 rue Hubert Varaine sur le territoire de la commune d'Anet. Par un courrier du 16 mars 2022, Mme B a formé un recours gracieux à l'encontre de cet arrêté qui a fait l'objet d'une décision implicite de rejet de la part du maire de la commune d'Anet. Par la présente requête, Mme B demande l'annulation de l'arrêté du 7 février 2022 et de la décision implicite de rejet de son recours gracieux.
Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :
2. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation. ".
3. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.
4. Il ressort des pièces du dossier que Mme B, propriétaire des parcelles cadastrées section ZB 513 et 515 sur lesquelles se trouve sa maison, est voisine immédiate du terrain d'assiette du projet. Le projet consiste à édifier un bâtiment de 16 logements collectifs. La requérante soutient notamment que la construction projetée engendrera des vues directes sur sa propriété compte tenu de son implantation et de sa hauteur. Par suite, Mme B justifie d'un intérêt à demander l'annulation du permis de construire en litige. La fin de non-recevoir opposée à ce titre par l'office public de l'habitat d'Eure et Loir Habitat Eurelien doit donc être écartée.
Sur les conclusions aux fins d'annulation :
5. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que la signature de l'arrêté litigieux est parfaitement lisible mentionnant, conformément aux dispositions de l'article L. 212-1 du code des relations entre le public et l'administration, le nom et le prénom de la maire de la commune d'Anet : Aliette Le Bihan, ainsi que la signature de cette dernière et le cachet de la mairie. Par suite, le moyen tiré de l'illisibilité du signataire de l'acte manque en fait et doit être écarté.
6. En deuxième lieu, aux termes de l'article UC 3 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune d'Anet relatif à l'accès et la voirie : " Accès : Pour être constructible, un terrain doit avoir un accès à une voie publique ou privée ouverte à la circulation automobile et dont les caractéristiques () sont adaptées à l'importance, la destination de la ou des constructions desservies. () Voirie : En cas de création d'une voie de desserte, celle-ci devra être aménagée de telle sorte qu'elle se raccorde à ses deux extrémités au réseau de rues existantes ou projetées, de façon à permettre par un maillage cohérent le passage des véhicules. La conception des chaussées ou des parkings permettra l'infiltration naturelle des eaux de pluie. "
7. Il est constant que le terrain d'assiette du projet se situe en zone UC du plan local d'urbanisme de la commune d'Anet.
8. D'une part, il ressort des pièces du dossier que la voie interne qui permet l'accès au projet (identifiée sur le plan de masse du dossier comme la " voie publique " barrée) ne constitue pas la voie de desserte de sorte que les dispositions de l'article UC 3 relatives à la création d'une voie de desserte et son raccordement à ses deux extrémités au réseau de rues ne lui sont pas applicables. La circonstance tenant au fait que cette voie devrait être rétrocédée au domaine public de la commune ne permet pas davantage de la regarder comme la voie de desserte du projet, et ce alors qu'il n'est pas contesté qu'à la date de l'arrêté litigieux cette voie n'appartenait pas au domaine public de la commune et qu'il n'est pas non plus établi que cette voie est ouverte à la circulation du public. Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier que la voie de desserte du projet est celle située sur la rue Hubert Baraine. Or, cette voie n'est pas une voie nouvellement créée et est bien raccordée à ses deux extrémités au réseau de rues existantes de sorte que les dispositions de l'article UC3 ne sont pas méconnues. D'autre part, si la requérante soutient qu'en l'absence de toute précision relative à la chaussée, il n'est pas possible de vérifier que l'infiltration naturelle des eaux de pluie sera possible, un tel moyen n'est pas assorti de précisions suffisantes étant entendu que Mme B n'indique pas, de façon claire, la chaussée à laquelle elle se réfère. A supposer que cette chaussée soit celle située sur la rue Hubert Baraine, qu'elle désigne comme une construction, elle n'établit pas en quoi cette rue préexistante au projet de construction ne permettrait pas une infiltration naturelle des eaux de pluie. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UC 3 du règlement du PLU doit être écarté.
9. En troisième lieu, aux termes de l'article UC 6 du règlement du plan local d'urbanisme relatif à l'implantation des constructions par rapport aux voies publiques et emprises publiques : " () Les constructions doivent s'implanter à l'intérieur d'une bande de 35 mètres mesurée à partir de l'alignement actuel ou futur des voies de desserte. Au-delà de la bande de 35 mètres sont néanmoins autorisés : () - les équipements collectifs d'intérêt général d'infrastructure ou de superstructure. "
10. Il ressort des pièces du dossier et de ce qui a été dit au point 8 que la voie de desserte du projet se situe sur la rue Hubert Baraine et que la notice descriptive du projet indique que la construction sera implantée dans une bande de 35 mètres mesurée à partir de l'alignement actuel sans autre précision et sans que les plans joints au dossier ne permettent de vérifier cette mesure. Au contraire, il ressort des pièces du dossier et notamment de l'extrait cadastral produit par Mme B, que la construction est manifestement implantée au-delà de la bande de 35 mètres depuis l'alignement actuel de la voie de desserte du projet. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UC 6 du règlement du PLU doit être accueilli.
11. En quatrième lieu, aux termes de l'article UC 11 du règlement du plan local d'urbanisme relatif à l'aspect extérieur des constructions et l'aménagement de leurs abords : " Les constructions nouvelles devront prendre en compte dans la mesure du possible les objectifs du développement durable et la préservation de l'environnement tout en s'inscrivant en harmonie avec le paysage urbain existant : - Privilégier les matériaux renouvelables, récupérables, recyclables, - Intégrer des dispositifs de récupération de l'eau de pluie, - Prévoir une isolation thermique qui limite les déperditions l'hiver et les apports de chaleur l'été pour réduire la consommation d'énergie, - Privilégier l'utilisation des énergies renouvelables, solaires (utilisation passive et active de l'énergie solaire), géothermie, , et des énergies recyclées, - Orienter les bâtiments pour favoriser la récupération des apports solaires et valoriser la lumière naturelle pour limiter les dépenses énergétiques. Toiture : Les toitures sont prioritairement à deux rampants, sans débordement pour les constructions principales et annexes non accolées à une construction ou mur de clôture. Les toitures plates peuvent être autorisées à condition qu'elles soient justifiées par un projet architectural qualitatif d'ensemble dont l'inscription dans l'environnement urbain et paysager aura été étudiée. () Les couvertures sont composées de tuiles plates avec une densité minimale de 22 tuiles au m². Des couvertures différentes peuvent être autorisées à condition qu'elles soient justifiées par l'architecture ou l'amélioration des performances énergétiques du bâtiment. () " Par ailleurs, aux termes de l'article 4.2 du règlement de l'aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine d'Anet approuvé par le conseil municipal le 16 septembre 2016, sont autorisées : " dans les zones ZP2, ZP3 et ZP4, pour les constructions neuves : Tuiles plates en terre cuite, petit moule, densité 60 à 80 tuiles par m². Tuile plate en terre cuite, densité 27 tuiles par m² minimum. Tuiles mécaniques en terre cuite à emboitement, rigoureusement plates, densité 22 tuiles par m² minimum type néoplates Vauban, Beauvoise, Rully ou équivalent. Pour les constructions neuves d'expression contemporaine de qualité, d'autres matériaux de toiture peuvent être acceptés : métaux non brillants, vitrages innovants dotés de performances énergétiques, panneaux complexes dotés de performances énergétiques, etc si elles ne sont pas en covisibilité avec le château ou l'église.
12. Tout d'abord, la requérante soutient que le projet n'envisage pas la prise en compte des objectifs du développement durable. Toutefois, il ressort de la lecture des termes employés par les dispositions précitées au point 11 que la prise en compte par les constructions nouvelles des objectifs du développement durable n'est qu'une simple recommandation, les dispositions précisant que cela doit être réalisé " dans la mesure du possible ". Par suite, la requérante ne peut utilement soutenir que le projet est illégal du fait de l'absence de prise en compte de tels objectifs.
13. Ensuite, il résulte des dispositions précitées et notamment de l'emploi du terme " prioritairement " que les toitures à deux rampants, sans débordement pour les constructions principales sont simplement préconisées et non obligatoires. Par suite, la requérante ne peut utilement soutenir que le projet litigieux est illégal dès lors que le document graphique du dossier de permis de construire fait apparaître une toiture avec des débordements.
14. Enfin, il ressort de la notice descriptive du projet de construction que " la couverture sera réalisée en zinc prépatiné, RAL 70L 7016, avec une pente comprise entre 13° et 25° ". La requérante soutient que le projet méconnaît les dispositions précitées au point 11 dès lors que les couvertures ne sont pas composées de tuiles plates avec une densité minimale de 22 tuiles au m². Toutefois, la commune d'Anet indique en défense que la couverture différente du projet est justifiée par l'architecture du bâtiment, conformément aux dispositions de l'article UC 11 du règlement du PLU. Il ressort des pièces du dossier et notamment de l'avis de l'architecte des bâtiments de France du 20 janvier 2022 que ce dernier a donné son accord assorti de prescriptions en relevant que : " la couverture sera en zinc pré-patiné ", l'arrêté litigieux ayant repris en son article 3 le respect de ces prescriptions. Par suite, la couverture différente du projet est bien justifiée par l'architecture du bâtiment de sorte qu'elle ne devait pas obligatoirement être composée de tuiles plates avec une densité minimale de 22 tuiles au m². Il résulte de ce qui vient d'être dit que la construction constitue également une construction neuve d'expression contemporaine de qualité au sens du règlement de l'aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine d'Anet, de sorte que la méconnaissance de ces dispositions n'est pas établie.
15. Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UC 11 du règlement du plan local d'urbanisme doit être écarté dans toutes ses branches.
16. En cinquième lieu, aux termes de l'article UC 12 du règlement du plan local d'urbanisme relatif aux obligations en matière de stationnement : " () Dispositions diverses () Le traitement du sol des aires de stationnement à l'air libre devra permettre l'infiltration des eaux pluviales (sauf pour les zones de circulation). (). "
17. Si la requérante soutient que le dossier ne contient aucune information permettant de s'assurer du respect des dispositions précitées, elle n'établit toutefois pas une telle méconnaissance et ce alors qu'au demeurant la notice descriptive du projet indique que les eaux pluviales seront gérées à la parcelle, par infiltration située sous chaussée, la gestion des eaux pluviales à la parcelle étant représentée à côté des places de stationnement du plan PC2.2 " Principe des réseaux " joint au dossier de demande de permis de construire. Le moyen sera dès lors écarté.
18. En sixième lieu, aux termes de l'article UC 13 du règlement du plan local d'urbanisme relatif aux espaces libres, aires de jeux et de loisirs et plantations : " Obligation de planter : Les espaces libres non bâtis et non occupés par des aires de stationnement doivent être plantés sur un minimum 40% de leur superficie et à raison d'un arbre de haute tige au moins par 100 mètres carrés. Les aires de stationnement en surface comportant plus de quatre emplacements devront être plantées à raison d'un arbre de haute tige au moins pour quatre places (). "
19. Il ressort de la notice descriptive du dossier de permis de construire que les aires de stationnement représentent 31 places, que les 25 arbres de haute tige existants sur le site seront conservés et qu'il sera planté 3 autres arbres. Il en résulte que le projet prévoit bien, conformément aux dispositions de l'article UC 13, qu'un arbre de haute tige au moins sera planté pour quatre emplacements de stationnement. Par ailleurs, il ressort du plan de masse projet PC2.1 joint au dossier de permis de construire que ces arbres seront bien plantés aux abords immédiats des aires de stationnement, respectant ainsi le règle de plantation prévu par les dispositions de l'article UC 13 du règlement du PLU. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions ne peut qu'être écarté.
20. En dernier lieu, l'article 3.1.3 du règlement de l'aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine d'Anet approuvé par le conseil municipal le 16 septembre 2016 dispose que : " Les constructions neuves seront implantées en prolongement des constructions voisines. () ". L'article 3.1.4 relatif aux rythmes et composition dispose en outre que : " Les constructions neuves respecteront le rythme des parcelles avoisinantes, en fractionnant les volumes le cas échant. "
21. La requérante soutient que les plans du dossier de permis de construire ne permettent pas de s'assurer que le projet sera implanté en prolongement des constructions voisines ni que le rythme des parcelles avoisinantes sera respecté. Toutefois, il ressort des pièces du dossier et notamment des divers plans et documents graphiques et photographiques que la construction sera implantée en deuxième rang par rapport à la voie, sur une parcelle bordée dans toutes ses limites par des parcelles déjà bâties. Par ailleurs, il ressort du dossier de permis de construire et notamment du plan de masse des démolitions PC27, que la construction doit s'implanter par rapport à la voie de desserte derrière un bâtiment existant en R+2 de 15 logements collectifs. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance du règlement de l'aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine d'Anet doit être écarté.
Sur la mise en œuvre des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :
22. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ".
23. Le vice tiré de la méconnaissance de l'article UC 6 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune dont est entaché le permis de construire en litige, est susceptible de régularisation. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, en application des dispositions précitées du code de l'urbanisme, de surseoir à statuer et d'impartir au maire d'Anet ou à l'office public d'habitat Habitat Eurelien un délai de quatre mois à compter de la notification du présent jugement aux fins d'obtenir la régularisation du permis de construire attaqué sur ce point et de notifier cette régularisation au tribunal. Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent jugement étant réservés jusqu'en fin d'instance.
D E C I D E :
Article 1er : Il est sursis à statuer sur la légalité de l'arrêté du 7 février 2022 jusqu'à l'expiration du délai fixé à l'article 2 du présent jugement.
Article 2 : Le délai dans lequel la régularisation du permis de construire doit être notifiée au tribunal est fixé à quatre mois à compter de la notification du présent jugement.
Article 3 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu'en fin d'instance.
Article 4 : Le présent jugement sera notifié à Mme A B, à la commune d'Anet et à l'office public d'habitat d'Eure-et-Loir Habitat Eurelien.
Délibéré après l'audience du 22 juin 2023, à laquelle siégeaient :
Mme Delamarre, présidente,
M. Joos, premier conseiller,
Mme Pajot, conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 juillet 2023
La rapporteure,
Anne-Laure PAJOT
La présidente,
Anne-Laure DELAMARRELa greffière,
Aurore MARTIN
La République mande et ordonne au préfet d'Eure-et-Loir en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent jugement