Vu la procédure suivante :
Par une requête enregistrée le 6 juin 2022, et par des mémoires enregistrés les 22 juin, 26 juin et 2 octobre 2023, ce dernier mémoire n'ayant pas été communiqué, M. C B et Mme D A, représentés par Me Ducourau, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :
1°) d'annuler l'arrêté du 8 avril 2022 par lequel le maire de la commune de Bouliac s'est opposé à la déclaration préalable que M. B a déposée le 11 mars 2022 en vue de réaliser des travaux de réfection de toiture, de façades, de remplacement des fenêtres et de modification des ouvertures sur un terrain situé 30 chemin de Malus ;
2°) d'enjoindre à la commune de Bouliac de lui délivrer un arrêté non-opposition à la déclaration préalable sous astreinte de mille euros par jour de retard ;
3°) de condamner la commune de Bouliac à leur verser la somme de 37 385,25 euros en réparation de leur préjudice ;
4°) de mettre à la charge de la commune de Bouliac la somme de 4 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- le maire de la commune de Bouliac n'a pu légalement opposer à sa déclaration préalable la préservation de la destination agricole de ces bâtiments, d'une part parce que le classement du terrain d'assiette en zone agricole du plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi) de Bordeaux métropole est postérieur à la construction des bâtiments concernés, destinés depuis l'origine à l'habitation, et d'autre part parce que les vignes de l'ancien domaine viticole dont fait partie le terrain d'assiette ont été arrachées en 2020 ;
- l'arrêté est entaché d'une erreur de droit ;
- la commune de Bouliac n'est pas fondée à leur opposer les dispositions de l'article 2.4.1.3. du règlement de la zone Ag du PLUi en ce qui concerne les travaux de rénovation et de création de nouvelles ouvertures ;
- l'arrêté contesté a été pris en méconnaissance de l'article L. 151-12 du code de l'urbanisme et des articles 1.3.2. et 1.3.5.3. du règlement de la zone Ag du PLUi, qui autorisent la réhabilitation des bâtiments présentant un intérêt architectural ou patrimonial ;
- il a été pris en méconnaissance de l'article 8 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
- il procède d'un détournement de pouvoir.
Par des mémoires en défense enregistrés les 6 avril et 13 septembre 2023, la commune de Bouliac, représentée par Me Cornille, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de M. B et de Mme A la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- Mme A n'est pas recevable à défaut de qualité à agir ;
- les moyens soulevés par M. B et Mme A ne sont pas fondés ;
- dans l'hypothèse où le tribunal censurerait le motif qu'elle a retenu dans la décision contestée, peuvent y être substitués, d'une part, celui tiré de ce que le projet n'est pas conforme à l'article 1.3.2. du règlement de la zone Ag du PLUi, s'agissant non pas de travaux de réhabilitation mesurée, mais de travaux de restauration, et, d'autre part, celui tiré de ce que le projet n'est pas conforme à l'article 2.4.1.3. du règlement de la zone Ag du PLUi, en l'absence de mise en valeur de l'existant ;
- les conclusions indemnitaires présentées par la société requérante sont irrecevables et ne sont pas fondées.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Pinturault,
- les conclusions de M. Josserand, rapporteur public,
- et les observations de Me Ducourau, représentant M. B et Mme A, et de Me Eizaga, représentant la commune de Bouliac.
Considérant ce qui suit :
1. Le 10 mai 2022, la SARL Padema a conclu avec M. C B et avec Mme D A un compromis pour vendre à ceux-ci une unité foncière située dans la commune de Bouliac, 30 rue du Malus, dans l'ancien domaine viticole de Cluzel et constituée des parcelles cadastrées section AH n°s 48, 1083, 1088, 1090, 1094, 1095, 1097, 1100 et 1102. La parcelle cadastrée section AH n° 1088 comporte une chartreuse construite au début du XIXème siècle et ses annexes. Le 11 mars 2022, M. B a déposé une déclaration préalable en vue de reconstruire à l'identique la toiture de ce bâtiment, de réparer la façade et des cheminées par ravalement et rejointement, et de remplacer neuf fenêtres et une porte-fenêtre. Par un arrêté du 8 avril 2022, dont les requérants demandent l'annulation, le maire de la commune de Bouliac s'est opposé à cette déclaration préalable.
Sur la fin de non-recevoir opposée à Mme A :
2. Mme A est cosignataire du compromis de vente conclu le 10 mai 2022 entre elle-même, M. B et la SARL Padema pour l'acquisition du terrain d'assiette du projet en litige. Dans ces conditions, Mme A, qui était d'ores et déjà bénéficiaire d'une promesse de vente à la date d'enregistrement de la requête, justifie avoir un intérêt à agir. Il suit de là que la fin de non-recevoir que lui oppose la commune de Bouliac doit être écartée.
Sur les conclusions aux fins d'annulation :
3. Le terrain d'assiette du projet en litige se trouve dans la zone Ag du plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi) de Bordeaux métropole.
4. En premier lieu, et d'une part, aux termes de l'article 1.3. du règlement de la zone Ag du PLUi : " Les occupations et utilisation du sol de quelque nature que ce soit, sont soumises aux conditions et/ou restrictions suivantes () 1.3.2. Conditions particulières relatives à la destination des constructions / Sous réserve de ne pas porter atteinte au caractère naturel et paysager des lieux ainsi qu'à la vocation principale de la zone et ses objectifs, sont autorisés : / - Les constructions, réhabilitations, extensions, surélévations, aménagements et installations destinés à l'exploitation agricole ou forestière et le changement de destination de constructions existantes vers cette destination () Dès lors qu'elles ne compromettent pas l'activité agricole ou la qualité paysagère du site : / - la réhabilitation, l'extension, la surélévation mesurées des constructions existantes destinées à l'habitation sans création de nouveau logement () ". L'article 1.3.5.3. de ce règlement ajoute : " Bâtiment présentant un intérêt architectural ou patrimonial / La restauration d'un bâtiment dont il reste l'essentiel des murs porteurs est autorisée lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous réserve : / - de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment dans les conditions définies au '2.4.1.3. Constructions existantes' du présent règlement ; / de ne pas entraver le développement des activités agricoles environnantes et de ne pas présenter un risque de nuisance de quelque nature que ce soit pour le milieu naturel et agricole ; / - de ne pas altérer la qualité écologique et paysagère du site () ".
5. D'autre part, aux termes de l'article 1.1. de ce règlement, l' " habitation " est définie comme suit : " Cette destination comprend tous les logements, notamment les logements liés et nécessaires au bon fonctionnement des entreprises agricoles, forestières, artisanales, industrielles ou commerciales. Relèvent également de l'habitation, les chambres d'hôtes, les locaux ou aménagements annexes à l'habitation tels que piscine, garage, abri de jardin. " Selon le glossaire du règlement du PLUi, la réhabilitation " consiste à remettre en bon état d'usage une construction en adoptant diverses techniques : consolidation, nettoyage, changement ponctuel d'éléments vétustes, mise aux normes, etc () Au-delà d'un certain seuil de travaux, défini dans le règlement, les travaux de réhabilitation sur construction existante sont considérés comme de la reconstruction ou de la construction neuve. La réhabilitation diffère de la restauration dans la mesure où elle vise essentiellement l'usage de la construction et moins sa forme ". La restauration " consiste à remettre en bon état une construction existante, en restant fidèle à ses dispositions architecturales. Toutefois, des modifications peuvent être apportées ponctuellement pour restituer certains éléments ponctuels ou pour en supprimer d'autres notamment lorsqu'ils portent atteinte à la conservation de la construction ancienne ou à sa qualité architecturale. "
6. En l'espèce, le maire de la commune de Bouliac s'est opposé à la déclaration préalable déposée par M. B aux motifs que, en méconnaissance de l'article 1.3.2., les travaux projetés étaient de nature à compromettre l'activité agricole sur le site du domaine viticole de Cluzet, le pétitionnaire n'étant pas un exploitant agricole et les modifications envisagées étant sans lien avec le fonctionnement d'une entreprise agricole.
7. Il ressort des pièces du dossier que le bâtiment sur lequel porte le projet est constitué par une chartreuse et d'anciens chais qui lui sont accolés. Les travaux de réhabilitation se limitent ici en la réfection de la toiture, le ravalement des façades et le remplacement de certaines fenêtres de la chartreuse existante et n'apportent aucune modification à l'architecture d'origine. La chartreuse demeure à usage d'habitation et les travaux sur le chai, à le supposer toujours à destination agricole, n'affectent pas davantage cet usage. Ainsi, compte tenu de leur objet, il n'est pas établi que les travaux projetés seraient de nature à compromettre l'activité agricole. La circonstance que le pétitionnaire n'exerce pas d'activité agricole ne permet pas davantage de le démontrer. En tout état de cause, ce fait ne peut être légalement prise en compte pour examiner une demande d'autorisation d'urbanisme, qui ne doit être appréciée qu'au regard des caractéristiques du projet, sans considération de la personne qui la présente. Au demeurant, il ressort des pièces du dossier qu'il n'y a plus d'activité agricole sur les parcelles environnantes. Les vignes qui étaient présentes sur l'ancien domaine de Cluzel ont été arrachées en décembre 2020. Dans ces conditions, et nonobstant le caractère agricole du secteur, les requérants sont fondés à soutenir qu'en s'opposant à la déclaration préalable de M. B au motif que les travaux seraient de nature à compromettre la continuité d'une activité agricole sur le site du domaine de Cluzel, le maire de la commune de Bouliac a entaché cet arrêté d'une erreur de droit ou d'une erreur d'appréciation.
8. En deuxième lieu, sollicitant une substitution de motifs, la commune de Bouliac soutient que les travaux envisagés excèdent le périmètre de la seule réhabilitation et constituent en réalité des travaux de restauration d'une trop grande ampleur pour être autorisés. Il ressort des pièces du dossier que les travaux envisagés n'apportent aucune modification à la forme et à l'apparence générales du bâtiment d'origine, les seuls changements apportés ne concernant que la dimension des carreaux des fenêtres et de la porte-fenêtre. Il s'agit donc bien de travaux de réhabilitation mesurée, qui ont pour seul objet de remettre en bon état d'usage une chartreuse destinée depuis l'origine à l'habitation, sans modifier les volumes ou l'ordonnancement général du bâtiment d'origine. En tout état de cause, à supposer que cet article ait été méconnu, dès lors que, d'une part, le bâtiment concerné présente un intérêt architectural et patrimonial évident, au regard de son ancienneté, de son architecture et de ses matériaux de construction, et que, d'autre part, les travaux envisagés, pour les mêmes motifs que ceux exposés ci-après, respectent son caractère et ne comportent aucune nuisance pour le milieu naturel et agricole alentour, ces travaux, à défaut d'être licites au regard des dispositions de l'article 1.3.2. du règlement zonal, le seraient au regard des dispositions de l'article 1.3.5.3.
9. En troisième lieu, aux termes de l'article 2.4. du règlement de la zone Ag du PLUi : " Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords / 2.4.1. Aspect extérieur des constructions / 2.4.1.1. Dispositions générales / La situation des constructions, leur architecture, leurs dimensions et leur aspect extérieur doivent être adaptés au caractère et à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales () 2.4.1.3. Constructions existantes / Les réhabilitations, surélévations ou extensions doivent être conçues de manière à s'intégrer harmonieusement au bâti en privilégiant les principes de la composition des façades de la constructions (rythmes verticaux, proportions, modénature) ainsi que le volume et le traitement de la toiture () Dès lors qu'une construction présente un intérêt architectural au regard notamment des matériaux constructifs employés, de sa composition, de son ordonnancement, tous travaux réalisés, y compris les ravalements, doivent mettre en valeur les caractéristiques de ladite construction. Ces dispositions se font pas obstacle à la réalisation d'extensions de conception architecturale contemporaine, dès lors que sont mis en valeur les éléments d'intérêt de la construction initiale. / Les nouveaux percements doivent s'inscrire au mieux dans l'harmonie de la composition de la façade () ".
10. Il ressort des pièces du dossier que le projet implique de rénover la façade et les cheminées, de refaire la toiture selon la même forme qu'à l'origine, avec des tuiles en terre cuite de type canal, à l'instar de la toiture d'origine, et de remplacer les volets et les huisseries par de nouvelles menuiseries en bois blanc, tout à fait identiques aux huisseries et aux volets d'origine, seules étant changées les dimensions des carreaux de fenêtres. Dans ces conditions, non seulement le projet respecte l'architecture d'origine, mais il a en outre pour effet de mettre en valeur les caractéristiques remarquables de ce bâtiment. Par suite, la commune de Bouliac n'est pas fondée à demander que, au motif retenu dans la décision contestée, soit substitué le motif tiré, sur le fondement de l'article 2.4.1.3. du règlement zonal, du défaut de mise en valeur du bâtiment.
11. Il résulte de tout ce qui précède que l'arrêté du maire de la commune de Bouliac du 29 mars 2022 doit être annulé. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun autre moyen n'est de nature à entraîner l'annulation de l'acte en litige.
Sur les conclusions aux fins d'injonction :
12. Aux termes de l'article L. 911-1 du code de justice administrative : " Lorsque sa décision implique nécessairement qu'une personne morale de droit public () prenne une mesure d'exécution dans un sens déterminé, la juridiction, saisie de conclusions en ce sens, prescrit, par la même décision, cette mesure assortie, le cas échéant, d'un délai d'exécution. / La juridiction peut également prescrire d'office cette mesure ".
13. Lorsque le juge annule un refus d'autorisation ou une opposition à une déclaration après avoir censuré l'ensemble des motifs que l'autorité compétente a énoncés dans sa décision conformément aux prescriptions de l'article L. 424-3 du code de l'urbanisme ainsi que, le cas échéant, les motifs qu'elle a pu invoquer en cours d'instance, il doit, s'il est saisi de conclusions à fin d'injonction, ordonner à l'autorité compétente de délivrer l'autorisation ou de prendre une décision de non-opposition. Il n'en va autrement que s'il résulte de l'instruction soit que les dispositions en vigueur à la date de la décision annulée, qui eu égard aux dispositions de l'article L. 600-2 du code de l'urbanisme demeurent applicables à la demande, interdisent de l'accueillir pour un motif que l'administration n'a pas relevé, ou que, par suite d'un changement de circonstances, la situation de fait existant à la date du jugement y fait obstacle. L'autorisation d'occuper ou d'utiliser le sol délivrée dans ces conditions peut être contestée par les tiers sans qu'ils puissent se voir opposer les termes du jugement ou de l'arrêt.
14. Le présent jugement annule l'opposition à la déclaration préalable après avoir censuré l'ensemble des motifs que l'autorité compétente a énoncés dans sa décision et après avoir écarté tous les motifs que cette même autorité demande d'y substituer. Il ne résulte pas de l'instruction que les dispositions en vigueur à la date de la décision annulée obligent à s'opposer à cette déclaration préalable pour un motif que l'administration n'a pas relevé. Il n'en résulte pas davantage qu'à la suite d'un changement de circonstances, la situation de fait existant à la date du jugement y ferait obstacle. Par suite, en application des dispositions rappelées ci-dessus, il y a lieu d'enjoindre au maire de la commune de Bouliac de délivrer à M. B un arrêté de non-opposition à la déclaration préalable qu'il a déposée le 11 mars 2022, dans un délai d'un mois à compter de la notification du présent jugement. Il n'y a pas lieu, en revanche, d'assortir cette injonction d'une astreinte.
Sur les conclusions aux fins indemnitaires :
15. M. B et Mme A exposent avoir subi un préjudice de 37 385,25 euros lié, d'une part, aux loyers qu'ils ont dû exposer pour se loger, à hauteur de 1 350 euros par mois et de la somme totale de 12 150 euros à la date à laquelle ils forment leur demande, et, d'autre part, aux mensualités du prêt immobilier qu'ils ont contracté pour l'acquisition de leur fonds.
16. Toutefois, il ne résulte pas de l'instruction que l'illégalité de la décision contestée serait à l'origine d'une perte financière liée au remboursement de l'emprunt souscrit pour acheter le terrain d'assiette du projet, et les requérants ne démontrent pas que les loyers qu'ils ont payés pour leur logement familial trouvent leur cause directe dans l'opposition de la maire de Bouliac à leur déclaration préalable, alors même qu'il ne ressort d'aucun élément produit par les requérants que la non-réalisation des travaux compromît l'habitabilité des lieux.
17. Il résulte de ce qui précède que, sans qu'il y ait lieu de se prononcer sur la fin de non-recevoir que leur oppose la commune de Bouliac, les conclusions aux fins indemnitaires présentées par M. B et Mme A doivent être rejetées.
Sur les frais liés au litige :
18. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. B et de Mme A, qui ne sont pas la partie perdante pour l'essentiel, la somme que demande la commune de Bouliac au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. En revanche, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la commune de Bouliac, sur ce même fondement, une somme de 1 500 euros.
D E C I D E :
Article 1er : L'arrêté du maire de la commune de Bouliac du 8 avril 2022 est annulé.
Article 2 : Il est enjoint à la commune de Bouliac de délivrer à M. B une décision de non-opposition à la déclaration préalable qu'il a déposée le 11 mars 2022, dans un délai d'un mois à compter de la notification du présent jugement.
Article 3 : La commune de Bouliac versera à M. B et à Mme A, ensemble, une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.
Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M. C B, à Mme D A et à la commune de Bouliac.
Délibéré après l'audience du 6 mars 2024, à laquelle siégeaient :
Mme Cabanne, présidente,
M. Pinturault, premier conseiller,
M. Frézet, conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 mars 2024.
Le rapporteur,
M. PINTURAULT
La présidente,
C. CABANNELa greffière,
M-A. PRADAL
La République mande et ordonne au préfet de la Gironde, en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
La greffière