Tribunal Administratif de Cergy-Pontoise, Décision, 2023-02-16, 2105548

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Motivation insuffisante : La décision de préemption a également été critiquée pour son manque de motivation. Le tribunal a souligné que la préemption d'un local de 46 m² ne pouvait pas être qualifiée d'action ou d'opération d'aménagement, ce qui constitue une violation des articles L. 210-1 et L. 300-1 du Code de l'urbanisme.

3. Détournement de pouvoir : La société Kyma a également soutenu que la décision était entachée d'un détournement de pouvoir, ce qui a été pris en compte dans l'analyse globale de la légalité de la décision.

Interprétations et citations légales

2. Code de l'urbanisme - Article R. 213-8 : Cet article précise les modalités d'exercice du droit de préemption, notamment que "le titulaire du droit de préemption doit acquérir le bien selon le prix et les conditions prévues par les vendeurs et acquéreurs". Le tribunal a interprété cet article comme imposant une obligation de respecter les conditions convenues dans la déclaration d'intention d'aliéner.

3. Code de l'urbanisme - Article L. 600-4-1 : Cet article permet de contester les décisions de préemption, mais le tribunal a noté que les autres moyens soulevés par la société Kyma n'étaient pas suffisants pour fonder l'annulation de la décision, à l'exception de la question de la condition de vente concomitante.

En conclusion, la décision du tribunal repose sur une interprétation stricte des conditions de préemption et des obligations de motivation, soulignant l'importance de respecter les engagements contractuels dans le cadre des transactions immobilières.

Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 26 avril 2021 et un mémoire, enregistré le 13 octobre 2022, la société Kyma, représentée par Me Julienne, demande au tribunal :

1°) d'annuler la décision du 25 février 2021 par laquelle le président de l'établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris a exercé le droit de préemption urbain d'un local d'activités et d'une cave (lots 12 et 15) dans un immeuble situé 78, rue de Châtillon à Clamart ;

2°) de mettre à la charge de l'établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris la somme de 3500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

La société Kyma soutient que :

- la décision de préemption attaquée méconnait l'article R. 213-8 du code de l'urbanisme, dès lors qu'elle ne porte que sur une partie de l'ensemble immobilier alors que la vente concomitante de tous les lots de copropriété apparaît comme une condition essentielle dans la déclaration d'intention d'aliéner ;

- elle méconnait l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, dès lors qu'elle est insuffisamment motivée ;

- elle méconnait les dispositions combinées des articles L. 210-1 et L. 300-1 du code de l'urbanisme, dès lors que la préemption d'un local de 46 m2 ne peut être qualifiée d'action ou opération d'aménagement ;

- elle est illégale, dès lors qu'aucun document visé dans la décision contestée n'est de nature à établir la réalité d'un projet antérieur sur la parcelle, mais également sur le secteur ;

- elle est entachée d'un détournement de pouvoir.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 13 juin 2022 et 6 janvier 2023, l'établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris et la commune de Clamart, représentés par la SCP CGCB et ASSOCIES, agissant par Me Aaron, concluent au rejet de la requête et demande que soit mise à la charge de la société Kyma la somme de 5000 euros au profit de chacun d'eux en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

L'établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris et la commune de Clamart font valoir que les moyens soulevés par la société Kyma ne sont pas fondés.

Par un mémoire en intervention, enregistré le 14 octobre 2022, la commune de Clamart conclut au rejet de la requête comme étant mal fondée.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Après avoir entendu au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Louvel, rapporteur

- les conclusions de Mme Maisonneuve, rapporteure publique,

- les observations de Me Julienne, représentant la société Kyma, et celles de Me Bornet, substituant Me Aaron, représentant l'établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris.

Une note en délibéré présentée pour l'établissement public Vallée Sud-Grand Paris et la commune de Clamart, a été enregistrée le 7 février 2023.

Une note en délibéré présentée pour la société Kyma a été enregistrée le 14 février 2023.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI Giovanni, propriétaire des lots 12 et 15 d'une copropriété, correspondant à un local commercial et une cave dans un ensemble immobilier situé 78 rue de Châtillon, parcelle cadastrée section AH n° 232, et la SARL Sofia Création Coiffure, exploitante du fonds de commerce attaché à ces lots, ont décidé le 30 juin 2021 de vendre le local commercial ainsi que le fonds de commerce à la SARL Kyma. La commune de Clamart a reçu le 17 décembre 2020 la déclaration d'intention d'aliéner correspondante. Par une décision du 25 février 2021, le président de l'établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris a préempté les lots de copropriété 12 et 15 au prix mentionné dans la déclaration d'intention d'aliéner, soit 30 000 euros. La société Kyma demande l'annulation de la décision du président de l'établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris du 25 février 2021 et du rejet du recours gracieux dirigé contre cette décision.

Sur l'intervention de la commune de Clamart :

2. La commune de Clamart, sur le territoire de laquelle se situe l'immeuble en litige, justifie d'un intérêt suffisant pour intervenir au soutien des conclusions aux fins de rejet de la requête de la société Kyma présentées par l'établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris. Ainsi son intervention est recevable.

Sur les conclusions à fin d'annulation :

3. Aux termes de l'article L. 213-1 du code de l'urbanisme : " Sont soumis au droit de préemption institué par l'un ou l'autre des deux précédents chapitres : / 1° Tout immeuble ou ensemble de droits sociaux donnant vocation à l'attribution en propriété ou en jouissance d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble, bâti ou non bâti, lorsqu'ils sont aliénés, à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit, à l'exception de ceux qui sont compris dans un plan de cession arrêté en application de l'article L. 631-22 ou des articles L. 642-1 et suivants du code de commerce () ". Aux termes de l'article L. 213-2 du même code : " Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration, dont le maire transmet copie au directeur des services fiscaux, comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée, ou en cas d'adjudication, l'estimation du bien ou sa mise à prix () ". Aux termes de l'article R. 213-8 du même code : " Lorsque l'aliénation est envisagée sous forme de vente de gré à gré ne faisant pas l'objet d'une contrepartie en nature, le titulaire du droit de préemption notifie au propriétaire : / a) Soit sa décision de renoncer à l'exercice du droit de préemption ; / b) Soit sa décision d'acquérir aux prix et conditions proposés, y compris dans le cas de versement d'une rente viagère () ".

4. Il ressort de ces dispositions qu'en cas d'exercice du droit de préemption dans les conditions prévues par les dispositions du b) de l'article R. 213-8 du code de l'urbanisme le titulaire du droit de préemption doit acquérir le bien selon le prix et les conditions prévues par les vendeurs et acquéreurs du bien de la vente de gré à gré.

5. Il ressort de la déclaration d'intention d'aliéner en date du 11 décembre 2020 et de l'annexe à cette déclaration que la cession des lots de copropriété 12 et 15 de la SCI Giovanni à la société Kyma a été envisagée dans le cadre du projet de la société de Kyma de construire à la place de l'ensemble immobilier existant, dont font partie les deux lots préemptés, un nouvel ensemble immobilier à usage d'habitation. L'annexe à la déclaration d'intention d'aliéner précise que l'acquisition concomitante par la société Kyma de l'intégralité des lots de copropriété composant l'ensemble immobilier existant constitue une condition essentielle et déterminante à l'aliénation de ces deux lots et que, sans cette acquisition concomitante de l'intégralité des lots, aucune des personnes n'aurait contracté. Il est également indiqué dans cette annexe que " conformément aux dispositions de l'article 1186 alinéa 2 du code civil () en cas de non réalisation concomitante de la totalité des ventes nécessaires à l'opération, celles-ci seront réputées caduques et seront résolues () ". Le caractère indivisible de l'opération économique dans laquelle s'inscrit la déclaration d'aliénation déposée par la société requérante est encore corroborée par la promesse unilatérale de vente souscrite par cette dernière et enregistrée devant notaire le 30 juin 2020 et par la circonstance que les propriétaires des autres lots ont également déposé à la même époque que la SCI Giovanni des déclarations d'intention d'aliéner. Dès lors, en procédant à la préemption des seuls lots 12 et 15 de la copropriété constituant l'immeuble existant sans tenir compte de ce qui avait été convenu entre la SCI Giovanni et la société Kyma concernant cette cession, le président de l'établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris n'a pas respecté cette condition. Il a par suite méconnu les dispositions du b) de l'article R. 213-8 du code de l'urbanisme.

6. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, les autres moyens de la requête ne sont pas, en l'état de l'instruction, susceptibles de fonder l'annulation de la décision de préemption contestée.

7. Il résulte de tout ce qui précède que décision du 25 février 2021 par laquelle le président de l'établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris a exercé le droit de préemption urbain d'un local d'activités et d'une cave (lots 12 et 15) dans un immeuble situé 78, rue de Châtillon à Clamart doit être annulée.

Sur les conclusions relatives aux frais non compris dans les dépens :

8. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. ".

9. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative faisant obstacle à ce que soit mise à la charge de la société requérante, qui n'est pas la partie perdante, une somme à ce titre, les conclusions de l'établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris, en ce sens doivent être rejetées.

10. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, en application de ces mêmes dispositions, de mettre à la charge de ce dernier une somme de 1500 euros qu'il paiera à la société Kyma, au titre des frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés.

D E C I D E :

Article 1er : L'intervention de la commune de Clamart est admise.

Article 2 : La décision du 25 février 2021 par laquelle le président de l'établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris a exercé le droit de préemption urbain d'un local d'activités et d'une cave (lots 12 et 15) dans un immeuble situé 78, rue de Châtillon à Clamart est annulée.

Article 3 :L'établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris versera une somme de 1500 euros à la société Kyma en application de l'article L.761-1 du code de justice administrative.

Article 4 :Les conclusions de l'établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris relatives aux frais non compris dans les dépens sont rejetées.

Article 5 :Le présent jugement sera notifié à la société Kyma, à l'établissement public territorial Vallée Sud-Grand Paris et à la commune de Clamart.

Délibéré après l'audience du 31 janvier 2023 à laquelle siégeaient :

M. Thierry, président,

M. Louvel, premier conseiller,

Mme Zaccaron-Guerin, conseillère.

Assistés de Mme Le Gueux, greffière.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 février 2023.

Le rapporteur,

signé

T. Louvel

Le président,

signé

P. ThierryLa greffière,

signé

S. Le Gueux

La République mande et ordonne au préfet des Hauts-de-Seine en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

No 21055482