Vu la procédure suivante :
Par une requête enregistrée le 18 janvier 2023, la société civile immobilière SRB, représentée par Me Laplante, demande au tribunal :
1°) d'annuler l'arrêté du 17 novembre 2022 par lequel le maire de la commune de Domont a opposé un sursis à statuer sur sa demande de permis de construire n° PC 095 199 22 0027 en vue de construire deux maisons individuelles, trois maisons mitoyennes ainsi que deux habitats collectifs sur un terrain cadastré section AS n°117 et 152, sis 35 B rue du Trou Normand à Domont (Val-d'Oise 95199) pour une durée de deux ans ;
2°) d'enjoindre à la commune de Domont de lui délivrer le permis de construire sollicité ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Domont la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- l'arrêté attaqué a été signé par une autorité incompétente ;
- il est insuffisamment motivé ;
- le maire de Domont ne pouvait, sans commettre d'erreur d'appréciation et d'erreur de droit dans l'application de l'article L. 153-11 du code de l'urbanisme, surseoir à statuer sur sa demande de permis de construire, motifs pris d'une contrariété du projet avec les exigences résultant des articles UD 3, UD 4, UD 5, UD 6, UD 8 du règlement du plan local d'urbanisme de Domont et à l'article 5.1.1 des dispositions générales du futur plan local d'urbanisme relatif au cœur d'ilot recensés au titre de l'article L. 151-3 du code d'urbanisme.
Par un mémoire en défense, enregistré le 3 novembre 2023, la commune de Domont, représentée par Me Péru, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la société civile immobilière SRB la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que les moyens soulevés par la société requérante ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Après avoir entendu au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Zaccaron Guérin, rapporteure,
- les conclusions de M. Louvel, rapporteur public,
- et les observations de Me Pasquio, substituant Me Péru et représentant la commune de Domont.
La société civile immobilière SRB n'étant ni présente ni représentée.
Considérant ce qui suit :
1. Le 13 juin 2022, la société civile immobilière SRB a déposé une demande de permis de construire auprès du maire de Domont en vue de construire deux maisons individuelles, trois maisons mitoyennes et deux habitats collectifs sur les parcelles cadastrées section AS numérotées 117 et 152 sises 35 B, rue du Trou Normand à Domont. Par un arrêté du 17 novembre 2022, le maire de Domont a sursis à statuer sur cette demande pour une durée de deux ans. Par la présente requête, la société civile immobilière SRB demande au tribunal l'annulation de cet arrêté.
Sur les conclusions à fin d'annulation :
En ce qui concerne l'incompétence de l'auteur de l'acte :
2. L'arrêté du 17 novembre 2022 a été signé par Monsieur A B, premier adjoint au maire délégué à l'urbanisme, qui bénéficiait, par arrêté du 30 mars 2022, d'une délégation du maire de la commune de Domont, à l'effet notamment de signer " tous arrêtés et actes administratifs relatifs à un sursis à statuer suite à une demande d'autorisation d'occupation et/ou d'utilisation des sols. " Par suite, le moyen tiré de l'incompétence du signataire de l'arrêté attaqué manque en fait et doit dès lors, être écarté.
En ce qui concerne l'insuffisance de motivation :
3. Aux termes de l'article L. 424-1 du code de l'urbanisme : " Le sursis à statuer doit être motivé et ne peut excéder deux ans ".
4. L'arrêté attaqué vise le code de l'urbanisme et notamment les articles L. 153-11 et L. 424-1 et suivants sur lesquels il se fonde. Il indique la zone sur laquelle les constructions sont projetées, les raisons pour lesquelles le maire a estimé que le projet méconnaissait les articles UD 3, UD 4, UD 5, UD 6, UD 8 du règlement du futur plan local d'urbanisme et les prescriptions de nature à assurer la fonctionnalité écologique du cœur d'ilot et précise qu'il est susceptible de compromettre le projet de révision du plan local d'urbanisme et de rendre plus onéreuse son exécution. L'arrêté comporte ainsi les considérations de droit et de fait qui en constituent le fondement. Le moyen tiré de l'insuffisance de motivation doit par suite être écarté.
En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l'article L. 153-11 du code de l'urbanisme :
5. Aux termes de l'article L. 424-1 du code de l'urbanisme : " L'autorité compétente se prononce par arrêté sur la demande de permis (). / Il peut être sursis à statuer sur toute demande d'autorisation concernant des travaux, constructions ou installations dans les cas prévus () aux articles L. 153-11 et L. 311-2 du présent code () ". Aux termes du dernier alinéa de l'article L. 153-11 du même code : " () L'autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l'article L. 424-1, sur les demandes d'autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan dès lors qu'a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d'aménagement et de développement durable ".
6. Un sursis à statuer ne peut être opposé à une demande de permis de construire, sur le fondement des dispositions précitées, postérieurement au débat sur les orientations générales du projet d'aménagement et de développement durable, qu'en vertu d'orientations ou de règles que le futur plan local d'urbanisme pourrait légalement prévoir et à la condition que la construction, l'installation ou l'opération envisagée soit de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse son exécution.
7. D'une part, il ressort des pièces du dossier qu'à la date de l'arrêté attaqué, le projet de futur plan local d'urbanisme de Domont avait été arrêté à la suite du débat sur les orientations générales du projet d'aménagement et de développement durable lors de la séance du conseil municipal du 12 novembre 2020 et que celui-ci prévoyait le classement des parcelles d'assiette des constructions envisagées par la société civile immobilière SRB, jusqu'alors classées en zone UG, en zone UD du futur plan local d'urbanisme.
8. D'autre part, le projet de plan local d'urbanisme dessine le " caractère de la zone " UD comme des espaces " résidentiels à dominante d'habitat pavillonnaire " dont l'objectif est de " maintenir une harmonie paysagère " et de " permettre une densification raisonnée du tissu urbain ". Les parcelles d'assiette du projet litigieux n'ont pas été identifiées comme bénéficiant d'un potentiel de densification ou de mutation sur la carte reproduite dans le rapport de présentation du plan local d'urbanisme. Il est précisé que la fonction résidentielle dominante de cette zone a vocation à être pérennisée par le futur plan local d'urbanisme et que le classement en zone UD de certaines parcelles a pour objectif de conforter la densité des tissus et aussi de permettre une densification du tissu par comblement des dents creuses, en préservant les caractéristiques morphologiques et architecturales de ce secteur. Les dispositions du futur règlement du plan local d'urbanisme prévoient ainsi que " la hauteur ne doit pas dépasser 9 mètres à l'égout du toit ", que les constructions s'implantent en respectant un retrait par rapport aux limites latérales dont la distance dépend de la largeur de la parcelle d'assiette du projet, qu'un minimum de 55% de la surface du terrain soit perméable et que deux tiers de ces espaces perméables soient obligatoirement traités en " espaces verts de pleine terre et d'un seul tenant ". Enfin, le règlement graphique " Patrimoine à Protéger " du futur plan local d'urbanisme identifie le bâtiment existant sur la parcelle cadastrée section AS numéro 152 comme bâtiment à protéger d'une part, et un cœur d'îlot à protéger au titre de l'article L. 151-23 du code de l'urbanisme, sur une partie de la parcelle cadastrée section AS numéro 151 et sur la totalité de la parcelle cadastrée section AS numéro 117, d'autre part, afin de " conserver les fonctionnalités écologiques " et l'aspect justifiant l'intérêt de ces cœurs d'îlot.
9. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier et il n'est pas contesté par la société requérante, que le projet de construction litigieux entre en contradiction avec les articles UD 3.2.2, 6, UD 6.1.1, UD 6.3 et UD 8.4 du règlement du futur plan local d'urbanisme de Domont. Toutefois, compte tenu de ce qui a été dit au point 8, la méconnaissance de ces dispositions ne suffit pas à établir que le projet litigieux serait de nature à rendre plus onéreuse ou à compromettre l'exécution du futur plan local d'urbanisme. Dans ces conditions, le maire de Domont ne pouvait, sans commettre d'erreur de droit, opposer le motif tiré de ce que le projet, en méconnaissant des articles UD 3.22, UD 6.1.1, UD 6.3 et UD 8.4 du futur plan local d'urbanisme, serait de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution dudit futur plan.
10. En deuxième lieu, aux termes de l'article UD 3.4 du règlement du futur plan local d'urbanisme de Domont, relatif à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives : " Dans la zone UD : () l'implantation des constructions et des extensions par rapport aux limites séparatives latérales est fonction de la largeur de la parcelle () - si la parcelle a une largeur entre 12 et 20 mètres, l'implantation doit se faire : / - sur les deux limites latérales ; / - ou sur seulement l'une des limites séparatives en respectant un retrait d'au moins 4 mètres par rapport à l'autre limite latérale ; / - ou en respectant un retrait d'au moins 4 mètres par rapport aux deux limites. / Si la parcelle a une largeur strictement supérieure à 20 mètres, l'implantation doit se faire en respectant un retrait d'au moins 4 mètres par rapport aux deux limites séparatives. () ".
11. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que trois des sept constructions projetées présentent un retrait inférieur à 4 mètres par rapport à la limite latérale, en méconnaissance de l'article UD 3.4 précité. Toutefois, ainsi que le fait valoir la société requérante, le retrait de ces constructions s'élève à une distance de plus de trois mètres des limites latérales de sorte que cette contrariété prise isolément ne suffit pas, eu égard à son ampleur, à établir que le projet litigieux serait de nature à rendre plus onéreuse ou à compromettre l'exécution du futur règlement du plan local d'urbanisme. Dans ces conditions, le maire de Domont a fait une inexacte application des articles L. 424-1 et L. 153-11 du code de l'urbanisme, en retenant ce motif.
12. En troisième lieu, aux termes de l'article UD 4 du futur règlement du plan local d'urbanisme, relatif à la qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère : " - Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales / - Un cahier de prescriptions architecturales et paysagères annexé au présent règlement de PLU précise et complète les prescriptions figurant à l'article UD 4. Ces prescriptions sont à respecter pour tout projet en zone UD. () - Les autres constructions doivent être conformes aux prescriptions présentées ci-dessous. La meilleure intégration au bâti existant, aux constructions avoisinantes et aux paysages naturels et urbains devra être recherchée. / - Les volumes des constructions doivent être simples, homogènes, en harmonie avec le tissu urbain existant et présenter des éléments nécessaires et indispensables à l'unité et à l'intégration dans ce tissu. ".
13. Il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit de construire deux maisons individuelles, trois maisons mitoyennes et deux habitats collectifs comprenant deux logements chacun. Ces constructions doivent s'implanter dans une zone pavillonnaire accueillant des habitations de niveau R+1+C qui présente une certaine unité architecturale ou d'intérêt architectural particulier. Il ressort toutefois de la notice descriptive annexée au dossier de demande de permis de construire que tant les façades des maisons et des habitats collectifs projetés que les menuiseries en PVC, les volets roulants manuels, les garde-corps en fer, le muret de soubassement de la clôture et les portails, seront de teinte blanc crème et gris clair proche de la teinte claire des bâtiments du quartier et du bâtiment à protéger existant sur la parcelle cadastrée section AS numéro 152. En outre, la forme et l'aspect de la toiture des bâtiments projetés font écho aux caractéristiques présentées par plusieurs pavillons implantés dans la rue du Trou Normand et assurent ainsi, au mieux, leur insertion aux lieux avoisinants. Par ailleurs, si contrairement à ce que soutient la société pétitionnaire, les habitats collectifs projetés ne présentent pas un gabarit conforme aux exigences de l'article UD 3.2.2 du règlement du futur plan local d'urbanisme en vertu duquel " Le nombre de niveaux ne doit pas excéder un rez-de-chaussée + 1 étage + des combles aménageables () ", dès lors que le dernier niveau de ces deux bâtiments, qui est aligné avec la façade telle qu'elle se présente aux niveaux inférieurs, peut être aménagé en niveau habitable sans y intégrer le volume situé au-dessus de l'égout du toit, cette circonstance n'est pas à elle seule suffisante pour regarder ces bâtiments comme portant atteinte à l'environnement bâti, alors que par ailleurs, ses autres caractéristiques sont comparables à celles du bâti environnant. Dans ces conditions, la société civile immobilière SRB est fondée à soutenir qu'en décidant de surseoir à statuer sur sa demande de permis de construire, motif pris d'une méconnaissance de l'article UD 4 du règlement du futur plan local d'urbanisme, le maire de Domont a commis une erreur d'appréciation.
14. Toutefois, le maire de Domont s'est également fondé, pour surseoir à statuer sur la demande de la société SRB sur deux autres motifs, tirés de la méconnaissance du futur règlement du plan local d'urbanisme et de ces dispositions générales.
15. D'une part, aux termes de l'article UD 5.2. du règlement du futur plan local d'urbanisme de Domont, relatif à la part minimale de surfaces non imperméabilisées ou éco-aménageables : " 5.2.1 Les espaces libres de toute construction en élévation / - Les espaces perméables doivent représenter a minima 55% de la surface du terrain (= 100% du terrain - 40% d'emprise au sol des constructions a minima - 5% d'espaces imperméabilisés pour les accès voirie incluant les bandes de roulement). Les 2/3 des espaces perméables exigés devront obligatoirement être traités en espaces verts de pleine terre et d'un seul tenant. () ".
16. En application de ces dispositions, les parcelles d'assiette du projet litigieux devaient présenter une surface perméable de 1 370,6 mètres carrés dont 914 mètres carrés devaient obligatoirement être traités en espaces verts de pleine terre et d'un seul tenant. Or, il ressort des pièces du dossier et notamment du plan de masse annexé au dossier de demande de permis de construire que la société pétitionnaire a prévu une " surface engazonnée de 1 256 m2 " ainsi qu'une terrasse d'accès principale aménagée en pavé d'une superficie de 1 138 mètres carrés au niveau de la façade principale. La notice descriptive du projet précise en outre que " les espaces libres sont composés de surfaces végétales, d'une aire d'accès de manœuvre et de stationnement " et que la partie engazonnée s'élève à 1 524 mètres carrés, contredisant ainsi les mentions précitées du plan de masse. Dans ces conditions, eu égard au parti pris d'urbanisme rappelé au point 8 du présent jugement ainsi qu'à l'ampleur des constructions projetées, le maire de Domont n'a pas commis d'erreur d'appréciation en estimant que le projet méconnaissait l'article UD 5.2 précité et qu'il compromettait l'exécution du futur plan local d'urbanisme.
17. D'autre part, aux termes de l'article 5 des dispositions générales du règlement du futur plan local d'urbanisme : " () L'aspect végétalisé doit être maintenu hormis pour les espaces dédiés à la circulation et au stationnement qui doivent être réalisés de façon à conserver la perméabilité du sol (exemple : sables, dalles alvéolées, galets, graves, etc.) / 5.11 Cœur d'îlots protégé au titre de l'article L. 151-23 du code de l'urbanisme / Les cœurs d'îlots recensés sur les documents graphiques du PLU au titre de l'article L. 151-23 du code de l'urbanisme doivent conserver leurs fonctionnalités écologiques et leurs aspects végétal justifiant de leur intérêt. A sein des cœurs d'îlot identifiés au titre de l'article L. 151-23 du code de l'urbanisme ne sont autorisés que : / -Les abris de jardin légers et démontables de moins de 5 m2 d'emprise au sol et/ou de surface de plancher () et d'une hauteur inférieure à 3 mètres au faitage ; / Les nouvelles constructions (annexes et extensions des habitations existantes comprises) dans la limite de 5 m2 cumulés d'emprise au sol par unité foncière dans le secteur identifié et d'une hauteur maximale de 3,50 mètres au faitage ; / Les aménagements et installations légères (réversibles) permettant la valorisation de ces espaces () dans la limite de 5% de la surface totale de la zone à protéger ; / L'aspect végétalisé doit être maintenu hormis pour les espaces dédiés à la circulation et au stationnement qui doivent être réalisés de façon à conserver la perméabilité du sol () A minima 80% de la surface totale de la zone protégée devra être végétalisée et/ou plantée en espaces verts d'un seul tenant. / En toute hypothèses, les constructions, annexes, abris et autres aménagements () recensées au titre du présent article ne peuvent représenter que 10% d'emprise au sol de la surface totale protégée et sous réserve des limites susvisées () ".
18. En l'espèce, le projet litigieux prévoit de s'implanter sur des parcelles identifiées, en partie s'agissant de la parcelle cadastrée section AS n°151 et en totalité s'agissant de la parcelle cadastrée section AS n°117 comme " cœur d'îlot à protéger " au titre de l'article L. 151-23 du code de l'urbanisme sur lesquelles l'article 5.11 des dispositions générales du règlement du futur plan local d'urbanisme n'autorise pas de constructions présentant les caractéristiques des bâtiments projetés par la société pétitionnaire. Il ressort des pièces du dossier que le projet litigieux prévoit de construire sept bâtiments représentant 739 mètres carrés d'emprise au sol et 170 mètres carrés d'espaces imperméabilisés pour les accès voirie sur deux parcelles de 3 401 mètres carrés de sorte qu'il compromet l'exécution de l'objectif de protection de la fonctionnalité écologique et de l'aspect du cœur d'îlot identifié par les auteurs du plan local d'urbanisme. Dans ces conditions, le maire de Domont n'a pas commis d'erreur d'appréciation en estimant que le projet méconnaissait l'article 5.1.1 des dispositions générales du règlement du futur plan local d'urbanisme et en décidant, pour ce motif, de surseoir à statuer sur la demande de permis de construire de la société civile immobilière SRB.
19. Il ressort des pièces du dossier que le maire de Domont aurait pris la même décision s'il n'avait retenu que ces deux derniers motifs.
20. Il résulte de tout ce qui précède que la société civile immobilière SRB n'est pas fondée à demander l'annulation de l'arrêté du 17 novembre 2022 par lequel le maire de Domont a sursis à statuer sur sa demande de permis de construire.
Sur les conclusions à fin d'injonction :
21. Le présent jugement qui rejette les conclusions en annulation de la société requérante n'implique aucune mesure d'exécution. Par suite, ses conclusions à fin d'injonction ne peuvent qu'être rejetées.
Sur les frais liés au litige :
22. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. "
23. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'il soit mis à la charge de la commune de Domont qui n'est pas la partie perdante, la somme que la société civile immobilière SRB demande au titre des frais non compris dans les dépens.
24. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de mettre à la charge de la société requérante, la somme demandée à ce titre par la commune de Domont.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de la société civile immobilière SRB est rejetée.
Article 2 :Les conclusions présentées par la commune de Domont sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière SRB et à la commune de Domont.
Délibéré après l'audience du 20 février 2024 à laquelle siégeaient :
Mme Edert, présidente,
Mme Chaufaux, première conseillère,
Mme Zaccaron Guérin, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 mars 2024.
La rapporteure,
signé
C. Zaccaron Guérin La présidente,
signé
S. Edert
La greffière,
signé
S. Le Gueux
La République mande et ordonne au préfet du Val-d'Oise en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
No 23007622