Vu la procédure suivante :
Le 11 octobre 2023, le tribunal judiciaire de Valence, avant de statuer sur le litige opposant M. et Mme D et M. et Mme E, a saisi le tribunal afin qu'il se prononce sur l'éventuelle caducité d'un arrêté de non-opposition pris le 5 février 2018 par le maire de Montélier sur la déclaration préalable de M. E.
Par un mémoire enregistré le 6 novembre 2023, M. et Mme A et B D, représentés par Me Nugue, demandent au tribunal de juger que l'arrêté du 5 février 2018 est caduc et qu'il ne leur est pas possible d'obtenir un permis de construire pour leur projet et de condamner M. et Mme E à leur verser une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Vu :
- les autres pièces du dossier,
- le code de l'urbanisme,
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Sogno,
- les conclusions de Mme C,
- et les observations de Me Alaimo pour M. et Mme D et F pour M. et Mme E.
Une note en délibéré présentée pour M. et Mme E a été enregistrée le 12 mars 2024.
Considérant ce qui suit :
1. Le 3 mars 2021, M. et Mme E ont consenti une promesse unilatérale de vente à M. et Mme D pour un terrain à bâtir cadastré YA 306 à Montélier, issu d'une division déclarée le 10 septembre 2012. Cette promesse a été consentie sous diverses conditions suspensives, et notamment sous la condition suspensive particulière de l'obtention par les bénéficiaires d'un permis de construire purgé de tout recours et de tout retrait administratif avant le 30 septembre 2021 pour la " construction d'une maison individuelle à usage d'habitation de plain-pied avec garage d'une surface de plancher maximum de 150 m² ". Un permis de construire leur a été refusé le 15 juillet 2021. M. et Mme D soutiennent que les informations relatives aux dispositions d'urbanisme insérées dans la promesse de vente étaient erronées en ce que la déclaration préalable de division du 10 septembre 2012 était devenue caduque, faute d'avoir été exécutée dans le délai de trois ans prévu par l'article R. 424-18 du code de l'urbanisme.
2. Par une ordonnance du 7 septembre 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Valence a posé la question préjudicielle suivante :
" Peut-on considérer que les opérations de division d'un terrain initialement cadastré section YA n°1, en vue de détacher trois lots à construire, visées par l'arrêté de non-opposition à une déclaration préalable n° DP 026 197 12 V0050 pris par le maire de la commune de Montélier le 5 février 2018, ont eu lieu dans le délai de 3 ans prévu par l'article R. 424-18 du Code de l'urbanisme ou, dans le cas contraire, si cet arrêté doit être considéré comme caduc '
Le cas échéant, préciser les conséquences de la caducité de l'arrêté de non-opposition à la déclaration préalable DP 026 197 12 V0050 sur l'applicabilité, au terrain au litige, de l'article L.442-14 du code de l'urbanisme prévoyant la cristallisation, pour une durée de 5 ans des règles d'urbanisme contenues dans le PLU antérieur, sur la possibilité d'obtenir un permis de construire sur le fondement d'un PLU antérieur, et d'une façon générale sur le caractère constructible du terrain vendu ".
3. Aux termes de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme : " Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ". La déclaration préalable déposée le 10 septembre 2012 pour le compte des époux E portait sur la division d'un terrain en trois lots à bâtir et donc sur un lotissement au sens de cet article.
4. Aux termes de l'article R. 424-18 du code de l'urbanisme : " Lorsque la déclaration porte sur un changement de destination ou sur une division de terrain, la décision devient caduque si ces opérations n'ont pas eu lieu dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l'article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue () ".
5. Le tribunal de céans ayant annulé le 9 avril 2015, l'arrêté du 5 octobre 2012 opposant un sursis à statuer à la déclaration du 10 septembre 2012, une décision tacite de non-opposition était née un mois plus tard, le 10 octobre 2012.
6. Aux termes de l'article R. 424-19 du code de l'urbanisme : " En cas de recours devant la juridiction administrative contre le permis ou contre la décision de non-opposition à la déclaration préalable ou de recours devant la juridiction civile en application de l'article L. 480-13, le délai de validité prévu à l'article R. 424-17 est suspendu jusqu'au prononcé d'une décision juridictionnelle irrévocable () ". Ce régime de suspension trouve à s'appliquer aux déclarations préalables sans travaux prévues à l'article R. 424-18.
7. L'article R. 821-1 du code de justice administrative prévoit que, sauf disposition contraire, le délai de recours en cassation est de deux mois. En l'espèce, la décision de la cour administrative d'appel du 18 juillet 2017 confirmant l'annulation de l'arrêté du 5 octobre 2012 était devenue irrévocable au plus tard le 29 novembre 2017, le Conseil d'Etat ayant délivré le 29 septembre 2017 un certificat de non-pourvoi en cassation à l'avocat des époux E qui témoigne que l'arrêt leur avait été notifié à cette date. En conséquence, en l'absence de division en propriété ou en jouissance avant le 29 novembre 2020, la déclaration faite pour le compte des époux E était devenue caduque à la date de la signature de la promesse de vente le 3 mars 2021. Il en résulte que le projet de construction ne bénéficiait pas du régime de cristallisation de la règle d'urbanisme pendant cinq ans prévu par l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme.
8. S'agissant de la possibilité de réaliser le projet au vu du document d'urbanisme actuel, il ressort de la consultation du site officiel Géoportail-urbanisme que le terrain est classé en zone Ud défini comme un " secteur à dominante résidentielle présentant des formes urbaines pavillonnaires à très faible imperméabilisation " par le plan local d'urbanisme approuvé le 16 octobre 2023. Ainsi la parcelle est constructible et le projet apparaît, sous réserve du respect des règles d'urbanisme spécifiques du plan local d'urbanisme, à tout le moins réalisable.
9. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de faire droit aux conclusions de M. et Mme D présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
D E C I D E :
Article 1er :Il est déclaré que la déclaration préalable de division présentée pour le compte de M. et Mme E était caduque le 3 mars 2021, date de signature de la promesse de vente, que le projet de M. et Mme D ne bénéficiait pas des dispositions de l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme qui prévoient la cristallisation des règles d'urbanisme pour une durée de cinq ans.
Article 2 :Il est déclaré que le projet est réalisable en zone UD du plan local d'urbanisme, sous réserve du respect des règles spécifiques d'urbanisme édictées par ce document.
Article 3 :Les conclusions de M. et Mme D présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 4 :Le présent jugement sera notifié à M. et Mme D, à M. et Mme E et au tribunal judiciaire de Valence.
Délibéré après l'audience du 4 mars 2024, à laquelle siégeaient :
M. Sogno, président,
Mme Holzem, première conseillère
Mme Naillon, conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 mars 2024.
Le président, rapporteur,
C. Sogno
La première assesseure,
J. Holzem
Le greffier,
P. Muller
La République mande et ordonne au préfet de la Drôme en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.