Vu la procédure suivante :
Par une requête, enregistrée le 2 mai 2022, et des mémoires complémentaires, enregistrés les 19 septembre 2022, 6 octobre 2022 et 24 octobre 2022, ainsi que des pièces complémentaires, enregistrées le 5 mai 2022, 7 septembre 2022 et 24 octobre 2022, M. E A et Mme B F épouse A demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :
1°) d'annuler l'arrêté du 4 septembre 2020 par lequel le maire de la commune de Sainte-Luce a délivré à la SAS RIV IMMO un permis de construire en vue de l'édification d'un ensemble immobilier comprenant 6 appartements de type T3 avec piscine sur une parcelle située ZAC de Pont Café sur le territoire de la commune de Sainte-Luce ;
2°) d'ordonner une expertise aux fins de déterminer les modalités d'implantation du bâtiment par rapport au nivellement du terrain, d'apprécier la prise en compte des risques d'inondation et de glissement de terrain compte-tenu de l'importance du décaissement de terre qu'implique le projet de construction, le respect de la hauteur maximale autorisée des constructions dans la zone, le respect du recul de 8 mètres par rapport à la voierie, le respect de la pente de toiture de 15 degrés, le respect des normes d'accessibilité des personnes à mobilité réduite, d'établir si le bâtiment est de type "R+1 + combles aménageables" ou de type "R+2", si celui-ci est conforme à la photographie illustrant le projet affiché sur le terrain et, enfin, de déterminer la destination réelle des six appartements de la construction ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Sainte-Luce une somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- ils ont intérêt à agir puisqu'ils sont propriétaires d'une maison d'habitation située à proximité immédiate et que le projet de construction créera une servitude de vue et engendrera inévitablement, compte-tenu de son importance, un impact négatif sur la jouissance de leur bien ;
- leur requête est recevable puisqu'ils ont procédé aux formalités de notification de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme et que la pétitionnaire n'établit pas que l'affichage du permis sur le terrain était conforme à l'article R. 600-2 du même code ;
- le dossier de permis de construire était irrégulier puisque la société a omis de préciser que le projet consistait en la réalisation d'une résidence hôtelière ;
- le projet de construction, d'une hauteur de 8,70 mètres, méconnait la hauteur maximale de construction de 8,50 mètres imposée par le règlement de la zone U2 du plan local d'urbanisme ;
- le projet présente un risque pour la salubrité publique dès lors que la commune de Sainte-Luce se trouve dans une zone de concentration de radon de niveau 2 et que la construction est susceptible d'amplifier la diffusion de ce gaz cancérigène ;
- le projet de construction méconnaît le coefficient d'occupation des sols, fixé par le plan local d'urbanisme à 0,20 dans la zone U2zb ;
- le projet de construction n'est pas adapté aux lieux avoisinants, compte-tenu de son dimensionnement et de son style architectural, et méconnait ainsi l'article 11 du règlement de la zone U2 du plan local d'urbanisme et l'ancien article R. 111-21 du code de l'urbanisme ;
- il méconnait encore l'article 2 du règlement de la zone U2 du plan local d'urbanisme, qui limite à 25 % de la S.H.O.N. la superficie totale des constructions à destination d'hébergement hôtelier pouvant être édifiées en zone U2zb ;
- le maire a commis une erreur de droit dès lors qu'il a fait application d'un plan local d'urbanisme approuvé le 28 avril 2010, alors qu'un plan local d'urbanisme a été approuvé postérieurement le 21 décembre 2015 ;
- l'arrêté méconnait l'article 2 du règlement du plan d'aménagement de la zone de la ZAC de Pont-Café du 5 juin 2002 dès lors que la destination du projet de construction n'est pas conforme à la destination de la zone qui est affectée à un usage principal d'habitation ;
- il méconnait l'article 7 du même règlement du 5 juin 2002 puisque la construction n'est pas implantée en limite Est à une distance au moins égale à la moitié de la hauteur du projet, soit en l'espèce 4,35 mètres ;
- il méconnait l'article 9 de ce règlement du 5 juin 2002 dès lors que l'emprise au sol du projet, égale à 27,56 % de la surface de la parcelle, excède la limite de 25 % autorisée ;
- il méconnait l'article 10-1 de ce règlement du 5 juin 2002 puisque le projet ne respecte pas la volumétrie maximale autorisée de bâtiments constitués d'un rez-de-chaussée et de combles éventuelles ;
- il méconnait ce même article puisque l'égout de toit excède la hauteur maximale de 4 mètres par rapport au terrain naturel avant terrassement et que le faîtage est implanté à une hauteur excédant 8 mètres par rapport au terrain naturel avant terrassement ;
- il méconnait l'article 11 de ce règlement du 5 juin 2002 puisque le projet, qui est lourd, massif, opaque et agressif sur le plan architectural, porte atteinte au caractère défini pour l'ensemble du site ;
- il méconnait l'article 11-6 du même règlement du 5 juin 2002 dans la mesure où la toiture du projet de construction présente une pente de 15 degrés, inférieure à l'exigence d'une pente comprise entre 30 et 45 degrés ;
- il méconnait l'article 12 du règlement du 5 juin 2002, qui impose de prévoir une place de stationnement pour 4 lits, dans la mesure où le projet de construction comporte un nombre supérieur de places de parkings égal à dix ;
- leur recours, qui vise à sauvegarder la valeur de leur patrimoine acquis grâce à un emprunt, ne présente aucun caractère abusif.
Par un mémoire en défense, enregistré le 1er septembre 2022, la SAS RIV IMMO, représentée par Me Prévôt, conclut au rejet de la requête et, en outre, à ce qu'il soit mis à la charge de M. et Mme A une somme de 5 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la requête est irrecevable dans la mesure où M. et Mme A ne justifient pas avoir procédé aux formalités de notification imposées par l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ;
- la requête est également tardive dès lors qu'elle a été présentée au-delà d'un délai raisonnable d'un an puisque le permis de construire a été affiché en mairie dès le 4 septembre 2020 et sur le terrain à compter du 21 octobre 2020 ;
- la requête est encore irrecevable puisque M. et Mme A ne démontrent pas leur intérêt à agir, ceux-ci étant domiciliés en métropole, ne justifiant pas de leur titre de propriété, ni d'un quelconque impact sur leur villa située en contre-bas du projet de construction ;
- les moyens soulevés par M. et Mme A ne sont pas fondés.
Par un mémoire en défense, enregistré le 4 octobre 2022, la commune de Sainte-Luce, représentée par Me Dumont, conclut au rejet de la requête et, en outre, à ce qu'il soit mis à la charge de M. et Mme A une somme de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- la requête est tardive puisque le permis de construire a été régulièrement affichée sur le terrain par la société pétitionnaire ;
- la requête est également irrecevable dans la mesure où les requérants n'ont pas procédé aux formalités de notification de leur recours prévues à l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ;
- les requérants ne justifient d'aucun intérêt à agir puisqu'ils n'ont pas la qualité de voisins immédiats du projet et que celui-ci n'affecte en rien les conditions de jouissance de leur bien, en l'absence en particulier de toute servitude de vue compte-tenu de la déclivité de la zone ;
- les moyens soulevés par M. et Mme A ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. C,
- les conclusions de M. Lancelot, rapporteur public.
Des notes en délibéré ont été présentées par M. et Mme A le 28 févreir 2023.
Considérant ce qui suit :
1. La SAS RIV IMMO a déposé auprès des services de la ville de Sainte-Luce, le 11 août 2020, une demande de permis de construire en vue de l'édification d'un ensemble immobilier comprenant 6 appartements de type T3 avec piscine sur une parcelle située ZAC de Pont Café sur le territoire de la commune de Sainte-Luce. Par arrêté du 4 septembre 2020, le maire de la commune de Sainte-Luce a délivré le permis de construire sollicité, en l'assortissant d'une prescription. Dans la présente instance, M. E A et Mme B F épouse A demandent au tribunal administratif d'annuler l'arrêté du maire de la commune de Sainte-Luce du 4 septembre 2020 ainsi que d'ordonner une expertise aux fins de déterminer la conformité de la construction avec les plans figurant dans le dossier de permis de construire, certaines règles d'urbanisme et la prise en compte des risques d'inondation et de glissement de terrain.
Sur la légalité de l'arrêté attaqué :
2. En premier lieu, le conseil municipal de la commune de Sainte-Luce a, par délibération du 21 décembre 2015, apporté des modifications au plan local d'urbanisme qu'il avait précédemment approuvé par délibération du 28 avril 2010. Il n'a toutefois pas adopté à cette occasion un nouveau plan local d'urbanisme, contrairement à ce que soutiennent à tort les requérants. Ainsi, le plan local d'urbanisme approuvé le 28 avril 2010 et modifié par délibération du 21 décembre 2015 constituait bien le règlement local d'urbanisme applicable sur le territoire communal à la date d'édiction de l'arrêté attaqué du 4 septembre 2020. M. et Mme A ne sont dès lors pas fondés à soutenir que le maire de la commune aurait commis une erreur de droit en faisant application de ce plan local d'urbanisme. Le moyen doit, par suite, être écarté.
3. En deuxième lieu, l'article 10 du règlement de la zone U2 du plan local d'urbanisme de la commune Sainte-Luce, intitulé " Hauteur maximale des construction ", dispose : " La hauteur d'un point d'une construction est égale à la distance de ce point à sa projection verticale au sol naturel. / () Dans le secteur U2z : / La hauteur maximale des constructions ne peut excéder 8,5 m au faîtage par rapport au terrain naturel. " Aux termes du Titre I, intitulé " Les définitions communes au règlement ", du règlement du même plan local d'urbanisme : " () Hauteur maximale des constructions : / La hauteur maximale des constructions est mesurée à compter du sol existant avant travaux jusqu'au point le plus haut de la construction. Sont non compris les ouvrages tels que les souches de cheminées et de ventilation, antennes, machineries d'ascenseur, locaux techniques () ".
4. En l'espèce, il résulte des dispositions citées au point précédent que la hauteur maximale de la construction s'apprécie par rapport au niveau du terrain naturel existant avant travaux, et non par rapport au niveau du terrain tel qu'il résulte des travaux de terrassement du projet comme le soutiennent à tort les requérants. Il ressort des éléments du dossier de permis de construire, en particulier du plan de coupe A, que la hauteur du faîtage du projet de construction, hors poinçons de toiture, n'excède à aucun point la hauteur maximale de 8,50 mètres par rapport au terrain naturel avant terrassement mesuré à la projection verticale. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions citées précédemment de l'article 10 de la zone U2 du plan local d'urbanisme n'est dès lors pas fondé. Il doit, par suite, être écarté.
5. En troisième lieu, l'article 2 du règlement de la zone U2 du plan local d'urbanisme de la commune Sainte-Luce, intitulé " Occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières ", dispose : " Sont admises, sous conditions les occupations et utilisations du sol suivantes : / () Dans le secteur U2z : / () 5. Les constructions à destination d'hébergement hôtelier si leur superficie totale n'excède pas 25 % de la S.H.O.N. par parcelle () ".
6. En l'espèce, M. et Mme A soutiennent que le projet litigieux constitue une construction à destination d'hébergement hôtelier et qu'il excède la limite de surface que les dispositions citées au point précédent autorisent pour cette destination. Toutefois, il ressort des éléments du dossier de permis de construire, en particulier de la présentation du projet résultant de la notice descriptive et de l'imprimé CERFA de demande de permis de construire, que le projet de construction de la SAS RIV IMMO vise à créer un petit immeuble sur trois niveaux comportant six appartements de type T3 avec une piscine. Les différents plans joints au dossier de permis de construire sont conformes à cette description et ne laissent apparaître aucun élément pouvant laisser penser que le projet aurait en réalité la destination d'un hôtel, tels que, par exemple, un hall d'accueil du public, une salle de détente ou de restauration. Si les requérants produisent des extraits de pages internet établissant qu'une partie des appartements est utilisée à des fins de location saisonnière à but touristique, cette circonstance n'a cependant nullement pour effet de conférer au projet la destination d'hôtel, laquelle destination est bien distincte de celle d'hébergement touristique ainsi qu'en dispose l'article R. 151-28 du code de l'urbanisme. Dans ces conditions, le projet de construction litigieux ne peut être regardé comme ayant, même partiellement, une destination hôtelière soumis à la restriction de surface définie par l'article 2 cité précédemment du règlement de la zone U2 du plan local d'urbanisme de la commune Sainte-Luce. Le moyen n'est dès lors pas fondé. Il doit, par suite, être écarté.
7. En quatrième lieu, il résulte de ce qui a été dit précédemment que le projet de construction ne peut être regardé comme ayant, même partiellement, une destination hôtelière. M. et Mme A ne sont dès lors pas fondés à soutenir que le dossier de permis de construire présentait un caractère incomplet au motif que la SAS RIV IMMO aurait omis d'apporter cette précision. Le moyen doit, par suite, être écarté.
8. En cinquième lieu, d'une part, aux termes de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme, applicable sur le territoire de l'ensemble des communes, y compris celles qui comme Sainte-Luce sont dotées d'un plan local d'urbanisme, en vertu de l'article R. 111-1 du même code : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. " D'autre part, l'article 11 du règlement de la zone U2 du plan local d'urbanisme de la commune Sainte-Luce, intitulé " Aspect extérieur des construction et aménagement de leurs abords - protection des éléments de paysage ", dispose : " Règle générale : / En référence à l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme, la situation des constructions, leur architecture, leurs dimensions, leur aspect extérieur doivent être adaptés au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels et urbains, ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales () ". Eu égard à la teneur de ces dispositions et à la marge d'appréciation qu'elles laissent à l'autorité administrative pour accorder un permis de construire, le juge de l'excès de pouvoir ne peut censurer une autorisation de construire que si l'appréciation portée par l'autorité administrative, au regard de ces dispositions, est entachée d'une erreur manifeste. Pour rechercher l'existence d'une atteinte à un paysage au sens de cet article, il appartient à l'autorité administrative d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.
9. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que, d'une part, le projet de construction est implanté sur une parcelle située au sein de la ZAC de Pont Café, qui constitue un quartier largement construit, combinant des maisons individuelles et des immeubles collectifs d'un style récent, qui ne présentent pas d'intérêt ni de cohérence architecturale particulière. D'autre part, le projet en litige consiste en la construction d'un immeuble collectif d'une surface de plancher de 390,98 m² comprenant trois niveaux et présente une architecture contemporaine, sobre, qui reprend quelques éléments du style traditionnel créole. Contrairement à ce que soutiennent M. et Mme A, il ne ressort pas des pièces du dossier que le parti architectural ainsi retenu serait en rupture avec le bâti environnant hétérogène. Dans ces conditions, compte tenu de sa nature et de ses effets, le projet en litige ne portera pas une atteinte manifeste à l'intérêt des lieux au sein desquels il s'insère. Les moyens tirés de l'erreur manifeste d'appréciation au regard de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme et de l'article 11 du règlement de la zone U2 du plan local d'urbanisme de la commune de Sainte-Luce ne sont dès lors pas fondés. Ils doivent, par suite, être écartés.
10. En sixième lieu, l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme dispose : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. "
11. En l'espèce, M. et Mme A font valoir que le projet de construction est de nature à porter atteinte à la salubrité publique dès lors qu'il est susceptible d'aggraver les risques liés à l'exposition au radon, qui constitue la deuxième cause de développement du cancer du poumon après le tabagisme. Toutefois, il ne ressort pas de l'étude réalisée par Madiniair, association agréée par le ministère de l'environnement, qui est versée au dossier que la Martinique ou la commune de Sainte-Luce serait particulièrement exposée aux risques liés à l'exposition au radon. Il n'est pas davantage établi que le projet de construction de la SAS RIV IMMO serait particulièrement exposé aux risques d'infiltration de radon, notamment au niveau de ses raccordements au réseau d'eau potable. Dans ces conditions, M. et Mme A ne sont pas fondés à soutenir que l'arrêté attaqué accordant le permis de construire litigieux serait entaché d'erreur manifeste d'appréciation au regard de l'article R. 111-2 cité précédemment du code de l'urbanisme. Le moyen doit, par suite, être écarté.
12. En septième lieu, l'article 157 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové a, dès son entrée en vigueur le 26 mars suivant, supprimé toute référence au coefficient d'occupation des sols, en dépit des dispositions figurant aux plans locaux d'urbanisme le régissant. Il s'ensuit que M. et Mme A ne peuvent utilement se prévaloir de la méconnaissance de l'article 14 du règlement de la zone U2 du plan local d'urbanisme de la commune de Sainte-Luce relatif au coefficient d'occupation des sols. Le moyen est dès lors inopérant. Il doit, par suite, être écarté.
13. En huitième lieu, par délibération du 28 avril 2010, le conseil municipal de Sainte-Luce a approuvé le plan local d'urbanisme de la commune, lequel régit l'ensemble du territoire communal, y compris la ZAC de Pont-Café. Cette délibération a eu pour effet d'abroger l'ensemble des dispositions règlementaires communales en vigueur à cette date en matière d'urbanisme, en particulier le plan d'occupation des sols communal du 17 mars 1995 et le règlement du plan d'aménagement de zone de la ZAC de Pont-Café créé par délibération du conseil municipal le 14 juin 2000, lequel, en application de son article 2, s'était substitué au plan d'occupation des sols de la commune dans le périmètre de la ZAC de Pont-Café. Ainsi, le règlement de la ZAC de Pont-Café du 14 juin 2000 n'était plus en vigueur à la date de l'arrêté attaqué du 4 septembre 2020. Il s'ensuit que les moyens soulevés par M. et Mme A et tirés de la méconnaissance des articles 2, 7, 9, 10, 11 et 12 de ce règlement sont inopérants. Ils doivent, par suite, être écartés.
14. Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que M. et Mme A ne sont pas fondés à contester la légalité de l'arrêté attaqué du maire de la commune de Sainte-Luce du 4 septembre 2020. Par suite, les conclusions principales de leur requête tendant à son annulation doivent être rejetées, sans qu'il soit besoin d'ordonner la mesure d'expertise sollicitée, ni de se prononcer sur les fins de non-recevoir opposées en défense par la SAS RIV IMMO et la commune de Sainte-Luce.
Sur les frais liés au litige :
15. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune du Sainte-Luce, qui n'est pas dans la présente instance la partie perdante, la somme demandée par M. et Mme A au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de M. et Mme A la somme demandée par la SAS RIV IMMO et la commune de Sainte-Luce au même titre.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de M. et Mme A est rejetée.
Article 2 : Les conclusions de la SAS RIV IMMO présentées sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 3 : Les conclusions de la commune de Sainte-Luce présentées sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. E A, premier dénommé, pour l'ensemble des requérants, à la commune de Sainte-Luce et à la SAS RIV IMMO.
Délibéré après l'audience du 16 février 2023, à laquelle siégeaient :
- Mme Rouland-Boyer, présidente,
- M. de Palmaert, premier conseiller,
- M. Phulpin, conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 9 mars 2023.
Le rapporteur,
V. C
La présidente,
H. Rouland-BoyerLe greffier,
J-H. Minin
La République mande et ordonne au préfet de la Martinique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.