Vu la procédure suivante :
I/ Par un déféré n°2104760, enregistré le 31 mai 2021, le préfet des Bouches-du-Rhône demande au tribunal d'annuler l'arrêté du 7 décembre 2020 par lequel le maire de la commune de La Bouilladisse a refusé de délivrer à la SARL Midi Promotion Habitat un permis de construire 15 villas et 23 logements collectifs sociaux sur un terrain situé chemin du cercle, chemin de Trets.
Il soutient que :
- le motif de refus tiré de la méconnaissance de l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme est illégal ;
- le motif tiré de ce que le projet modifie la destination des emplacements réservés n°16 et n°115 grevant la parcelle AK 47 est erroné ;
- le motif tiré de ce que le projet méconnait l'article 10 des dispositions générales du plan local d'urbanisme est illégal.
Par des mémoires en intervention, enregistrés le 2 novembre 2021, le 1er mars 2022, et le 13 avril 2022, la SARL Midi Promotion Habitat, représentée par Me Ibanez, demande au tribunal :
1°) d'annuler l'arrêté du 7 décembre 2020 par lequel le maire de la commune de La Bouilladisse a refusé de délivrer un permis de construire à la SARL Midi Promotion Habitat 15 villas et 23 logements collectifs sociaux sur un terrain situé chemin du cercle, chemin de Trets à la Bouilladisse ;
2°) de mettre à la charge de la commune de la Bouilladisse la somme de 6 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- l'arrêté en litige est entaché d'un vice de forme ;
- le motif de refus tiré de la méconnaissance de l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme est illégal ;
- le motif tiré de ce que le projet modifie la destination des emplacements réservés n°16 et n°115 grevant la parcelle AK 47 est erroné ;
- le motif tiré de ce que le projet méconnait l'article 10 des dispositions générales du plan local d'urbanisme est illégal ;
- la demande de substitution de motif de la commune doit être rejetée.
Par des mémoires, enregistrés le 26 novembre 2021, le 1er mars 2022 et le 18 mars 2022, la commune de La Bouilladisse, représentée par Me Reghin, conclut au rejet de la requête et demande au tribunal, dans le dernier état de ses écritures, de mettre à la charge de la SARL Midi Promotion Habitat la somme de 2 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- les moyens invoqués par le préfet et la SARL Midi Promotion Habitat ne sont pas fondés ;
- elle demande une substitution de motif tiré de la méconnaissance par le projet de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme en raison de l'existence d'un risque de ruissellement.
Par une ordonnance du 12 décembre 2022, a été prononcée, en application des articles R. 611-11-1 et R. 613-1 du code de justice administrative, la clôture immédiate de l'instruction.
II./ Par une requête n°2100541 et des mémoires, enregistrés le 22 janvier 2021, le 10 février 2023 et le 3 mai 2023, la SARL Midi Promotion Habitat, représentée par Me Ibanez, demande au tribunal :
1°) d'annuler l'arrêté du 7 décembre 2020 par lequel le maire de la commune de La Bouilladisse a refusé de lui délivrer un permis de construire 15 villas et 23 logements collectifs sociaux sur un terrain situé chemin du cercle, chemin de Trets à la Bouilladisse ;
2°) de mettre à la charge de la commune de La Bouilladisse la somme de 5 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- l'arrêté en litige entaché d'un vice de forme ;
- le motif de refus tiré de la méconnaissance de l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme est illégal ;
- le motif tiré de ce que le projet n'est pas conforme à la destination des emplacements réservés n°16 et n°115 grevant la parcelle AK 47 est erroné ;
- le motif tiré de ce que le projet méconnait l'article 10 des dispositions générales du plan local d'urbanisme est illégal ;
- la demande de substitution de motif de la commune doit être rejetée.
Par des mémoires, enregistrés le 30 juin 2021, le 1er mars 2022, le 18 mars 2022, le 31 mars 2023 et le 16 mai 2023, la commune de La Bouilladisse, représentée par Me Reghin, conclut au rejet de la requête et demande au tribunal de mettre à la charge de la SARL Midi Promotion Habitat la somme de 2 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- les moyens invoqués par la SARL requérante ne sont pas fondés ;
- elle propose une substitution de motif tiré de la méconnaissance par le projet de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme en raison de l'existence d'un risque de ruissellement.
Par une ordonnance du 15 mai 2023, a été prononcée, en application des articles R. 611-11-1 et R. 613-1 du code de justice administrative, la clôture immédiate de l'instruction.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Le Mestric, première conseillère,
- les conclusions de M. Argoud, rapporteur public,
- et les observations de Me Ranson, représentant la SARL Midi Promotion Habitat et de Me Gonzalez- Lopez, représentant la commune de La Bouilladisse.
Considérant ce qui suit :
1. Par arrêté du 7 décembre 2020, le maire de la commune de La Bouilladisse a refusé de délivrer à la SARL Midi Promotion Habitat un permis de construire 15 villas et 23 logements collectifs sociaux sur un terrain situé chemin du cercle, chemin de Trets à la Bouilladisse. Le 8 février 2021, le préfet des Bouches-du-Rhône a saisi le maire d'une lettre d'observations au fin de retrait de cette décision. Une décision implicite de rejet est née du silence de l'administration. Par les présentes requêtes, le préfet des Bouches-du-Rhône et la SARL Midi Habitat Promotion, intervenante dans le dossier n°2104760 et requérante dans le dossier n°2100541, demandent au tribunal d'annuler l'arrêté du 7 décembre 2020.
Sur la jonction :
2. Les requêtes n° 2104760 et 2100541 ont le même objet et ont fait l'objet d'une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un même jugement.
Sur les conclusions à fin d'annulation dans les deux requêtes :
3. En premier lieu, aux termes de l'article L. 111-11 du code de l'urbanisme : " Lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l'aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou de distribution d'électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé si l'autorité compétente n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés. () ".
4. Ces dispositions poursuivent notamment le but d'intérêt général d'éviter à la collectivité publique ou au concessionnaire d'être contraints, par le seul effet d'une initiative privée, de réaliser des travaux d'extension ou de renforcement des réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou d'électricité et de garantir leur cohérence et leur bon fonctionnement, en prenant en compte les perspectives d'urbanisation et de développement de la collectivité. Il en résulte qu'un permis de construire doit être refusé lorsque, d'une part, des travaux d'extension ou de renforcement de la capacité des réseaux publics sont nécessaires à la desserte de la construction projetée et, d'autre part, l'autorité compétente n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés, après avoir, le cas échéant, accompli les diligences appropriées pour recueillir les informations nécessaires à son appréciation.
5. En l'espèce, le maire de La Bouilladisse a refusé le projet au motif que le service assainissement de l'Eau des collines a indiqué par courrier du 19 novembre 2020 ne pas avoir la possibilité de savoir si le projet sera raccordable au réseau tel qu'il existera à la fin de ces travaux ou si des nouveaux travaux d'extension seront nécessaires.
6. En fondant son refus sur l'avis technique du service d'assainissement qui n'est pas défavorable à la réalisation du projet, la commune révèle ainsi avoir l'intention de procéder aux travaux d'extension du réseau que peut nécessiter le raccordement du projet. La circonstance que la commune ne serait pas en mesure d'apprécier la faisabilité des nouveaux travaux d'extension qui pourraient être nécessaires et de considérer comme certaine la possibilité de raccordement dans un avenir suffisamment proche n'est pas étayée alors même que la SARL Midi Habitat Promotion se prévaut des travaux en cours d'une nouvelle station d'épuration dont rien ne permet de retenir qu'elle ne pourra pas assurer le traitement des eaux usées du projet. Dans ces conditions, il ressort des pièces du dossier que les travaux en cours ne font pas obstacle à la desserte du projet. Par suite, le maire ne pouvait opposer un tel motif de refus à la SARL Midi Promotion Habitat.
7. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 151-41 du code de l'urbanisme dans sa version en vigueur : " Le règlement peut délimiter des terrains sur lesquels sont institués : 1° Des emplacements réservés aux voies et ouvrages publics dont il précise la localisation et les caractéristiques ; 2° Des emplacements réservés aux installations d'intérêt général à créer ou à modifier ; 3° Des emplacements réservés aux espaces verts à créer ou à modifier ou aux espaces nécessaires aux continuités écologiques ; 4° Dans les zones urbaines et à urbaniser, des emplacements réservés en vue de la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale, de programmes de logements qu'il définit ; 5° Dans les zones urbaines et à urbaniser, des servitudes interdisant, sous réserve d'une justification particulière, pour une durée au plus de cinq ans dans l'attente de l'approbation par la commune d'un projet d'aménagement global, les constructions ou installations d'une superficie supérieure à un seuil défini par le règlement. Ces servitudes ne peuvent avoir pour effet d'interdire les travaux ayant pour objet l'adaptation, le changement de destination, la réfection ou l'extension limitée des constructions existantes. En outre, dans les zones urbaines et à urbaniser, le règlement peut instituer des servitudes consistant à indiquer la localisation prévue et les caractéristiques des voies et ouvrages publics, ainsi que les installations d'intérêt général et les espaces verts à créer ou à modifier, en délimitant les terrains qui peuvent être concernés par ces équipements. ".
8. L'autorité administrative chargée de délivrer le permis de construire est tenue de refuser toute demande, même émanant de la personne bénéficiaire de la réserve, dont l'objet ne serait pas conforme à la destination de l'emplacement réservé, tant qu'aucune modification du plan local d'urbanisme emportant changement de la destination n'est intervenue. En revanche, un permis de construire portant à la fois sur l'opération en vue de laquelle l'emplacement a été réservé et sur un autre projet peut être légalement délivré, dès lors que ce dernier projet est compatible avec la destination assignée à l'emplacement réservé.
9. Le maire a refusé le projet au motif qu'il prévoit un élargissement de la voie sur la parcelle AK47 ainsi qu'un accès via le chemin du Cercle dont la destination ne serait pas conforme à celle des emplacements réservés 115 " création d'un parking et jardin Les Pigeonniers " et n°16 " création de voie- Le Pigeonnier-8m-900m ".
10. Il ressort des plans et de la notice du dossier de demande d'autorisation que la future voie empiétant sur l'ER 16 est traversante, entre le chemin des Cadets et le chemin de Trets, et s'élargit, sur une fine largeur de l'ER 115, laissant des possibilités de stationnement. Dans ces conditions, ces aménagements sont conformes à la destination des emplacements réservés invoqués. Par suite, et sans qu'il soit besoin de se prononcer sur l'exception d'illégalité de cet emplacement soulevée par la SARL Midi Promotion Habitat, ce motif opposé par la commune est illégal.
11. En dernier lieu, aux termes de l'article 10 des dispositions générales du PLU : " Au sein des secteurs soumis à une servitude de mixité sociale identifiée sur les documents graphiques, seuls les programmes d'opération d'ensemble de logements sont autorisés. Il est fixée une obligation d'affecter un pourcentage de ce programme à du logement social dès le premier m² de surface de plancher créé .". L'annexe du PLU définit une opération d'ensemble comme " une opération d'aménagement ou de viabilisation d'un terrain, pour ou en vue de la réalisation d'un groupe de bâtiments, ou d'un bâtiment comportant au moins 5 locaux d'habitation ou d'activité (). ".
12. Le maire a refusé le projet au motif que le projet concernerait une partie seulement de la zone SMS 1.
13. Le PLU peut prévoir que les autorisations de construction au sein d'une zone à urbaniser seront délivrées, dans les conditions qu'il précise, lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble. Une telle opération peut ne porter que sur une partie seulement des terrains de la zone concernée, sauf si le règlement du PLU en dispose autrement ou si les conditions d'aménagement et d'équipement définies par ce règlement et par les orientations d'aménagement et de programmation (OAP) du PLU impliquent nécessairement que l'opération porte sur la totalité des terrains de la zone concernée.
14. En l'espèce, le règlement du PLU ne déroge pas à cette règle contrairement à ce que soutient la commune qui ne se prévaut ni de condition de programmation particulière ni d'une OAP. Les seules " intentions " des auteurs du PLU de mettre en œuvre un projet de plus grande envergure que celui présenté pour tenir compte des objectifs du rapport de présentation ne ressort pas du motif opposé. Par suite, ce motif de refus ne pouvait être opposé à la SARL requérante.
Sur la substitution de motif demandée par la commune :
15. L'administration peut faire valoir devant le juge de l'excès de pouvoir que la décision dont l'annulation est demandée est légalement justifiée par un motif, de droit ou de fait, autre que celui initialement indiqué, mais également fondé sur la situation existant à la date de cette décision. Il appartient alors au juge, après avoir mis à même l'auteur du recours de présenter ses observations sur la substitution ainsi sollicitée, de rechercher si un tel motif est de nature à fonder légalement la décision, puis d'apprécier s'il résulte de l'instruction que l'administration aurait pris la même décision si elle s'était fondée initialement sur ce motif. Dans l'affirmative, il peut procéder à la substitution demandée, sous réserve toutefois qu'elle ne prive pas le requérant d'une garantie procédurale liée au motif substitué.
16. Aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. ".
17. Les risques d'atteinte à la sécurité publique visés par l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme sont aussi bien les risques auxquels peuvent être exposés les occupants de la construction pour laquelle le permis est sollicité que ceux que l'opération projetée peut engendrer pour des tiers. Il appartient à l'autorité d'urbanisme compétente et au juge de l'excès de pouvoir, pour apprécier si les risques d'atteintes à la sécurité publique justifient un refus de permis de construire sur le fondement de ces dispositions, de tenir compte tant de la probabilité de réalisation de ces risques que de la gravité de leurs conséquences, s'ils se réalisent.
18. La commune fait état d'un risque de ruissèlement, présenté sur le document de travail de l'OAP de secteur le Pigonnier le 15 décembre 2021, sur la parcelle d'assiette du projet et qui n'aurait pas été pris en compte. Toutefois, ces documents, au demeurant postérieurs à la décision contestée, ne sont pas de nature à établir un tel risque. En outre, la demande de permis de construire comporte une étude hydraulique de septembre 2020 qui indique que les eaux de ruissellement issues de l'ensemble des surfaces aménagées du projet seront collectées par un réseau pluvial interne raccordé sur un ouvrage de rétention enterré sous la voirie. Par suite, la demande de substitution de motif ne saurait être accueillie.
19. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun autre moyen n'est susceptible de fonder l'annulation de la décision attaquée.
20. Il résulte de tout ce qui précède que l'arrêté du 7 décembre 2020 doit être annulé.
Sur les frais liés à l'instance :
21. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la SARL Midi Promotion Habitat, qui n'est pas dans la présente instance la partie perdante, la somme demandée au titre des frais exposés par la commune de La Bouilladisse et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la commune de La Bouilladisse une somme de 1 500 euros à verser à la SARL Midi Promotion Habitat au même titre.
D E C I D E :
Article 1er : L'arrêté du 7 décembre 2020 est annulé.
Article 2 : La commune de La Bouilladisse versera à la SARL Midi Promotion Habitat une somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié au préfet des Bouches-du-Rhône, à la SARL Midi Promotion Habitat et à la commune de La Bouilladisse.
Délibéré après l'audience du 19 juin 2023, à laquelle siégeaient :
M. Salvage, président,
Mme Dyèvre, première conseillère,
Mme Le Mestric, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 juillet 2023.
La rapporteure,
signé
F. LE MESTRIC
Le président,
signé
F. SALVAGE La greffière
signé
S. BOUCHUT
La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Pour la greffière en chef,
La greffière,
N° 2104760-2100541