Vu la procédure suivante :
Par jugement du 8 décembre 2022, le tribunal administratif de Marseille, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, a sursis à statuer sur les conclusions présentées par M. B et Mme C, tendant à l'annulation des arrêtés du 25 septembre 2020 et du 25 novembre 2021 par lesquels le maire de la commune de Marseille a délivré à l'Eurl Kaufman and Broad Méditerranée un permis de construire et un permis de construire modificatif un ensemble immobilier de 95 logements collectifs. Le tribunal a accordé à la pétitionnaire et à l'autorité administrative un délai de quatre mois pour la régularisation des vices retenus affectant la légalité de ce permis de construire.
Par arrêté du 3 avril 2023, produit à l'instance le 13 avril 2023, le maire de Marseille a délivré un permis de construire de régularisation à l'Eurl Kaufman and Broad Méditerranée.
Par un mémoire, enregistré le 10 mai 2023, M. B et Mme C demandent au tribunal :
1°) d'annuler l'arrêté du 25 septembre 2020 par lequel le maire de Marseille a délivré à l'Eurl Kaufman and Broad Méditerranée un permis de construire ;
2°) d'annuler l'arrêté du 25 novembre 2021 par lequel le maire de Marseille a délivré à l'Eurl Kaufman and Broad Méditerranée un permis de construire modificatif ;
3°) d'annuler l'arrêté du 3 avril 2023 par lequel le maire de Marseille a délivré à l'Eurl Kaufman and Broad Méditerranée un permis de construire de régularisation ;
4°) de mettre à la charge de la commune de Marseille et de l'Eurl Kaufman and Broad Méditerranée la somme de 5 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- le permis de construire du 3 avril 2023 ne régularise pas le vice tiré de la méconnaissance de l'article 3.4 des dispositions générales du règlement du PLUi ;
- à supposer que le mur de plateforme soit considéré comme un mur de soubassement, le projet méconnaît alors les dispositions des articles UC5 et UC6 dudit règlement ;
- il méconnaît les dispositions de l'article R.423-53 du code de l'urbanisme ;
- il méconnaît les dispositions de l'article UC10 du règlement du PLUi ;
- il méconnait les dispositions de l'article R.111-2 du code de l'urbanisme, de l'article UC12 et des prescriptions portées par l'orientation d'aménagement et de programmation multisite " Qualité d'aménagement et des formes urbaines ".
Par une ordonnance du 13 juin 2023, a été prononcée, en application des articles R. 611-11-1 et R. 613-1 du code de justice administrative, la clôture immédiate de l'instruction.
Un mémoire a été enregistré le 13 juin 2023, postérieurement à la clôture de l'instruction, pour la société Kaufman and Broad Méditerranée qui n'a pas été communiqué.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Peyrot,
- les conclusions de M. Terras, rapporteur public,
- et les observations de Me Hachem pour les requérants et de Me Brin pour la société Kaufman and Broad.
Une note en délibéré présentée pour les requérants a été enregistrée le 29 juin 2023.
Une note en délibéré présentée pour la société Kaufman and Broad Méditerranée a été enregistrée le 30 juin 2023.
Considérant ce qui suit :
1. Par arrêté du 25 septembre 2020, le maire de Marseille a délivré à l'Eurl Kaufman and Broad Méditerranée un permis de construire un ensemble immobilier de 95 logements collectifs sur un terrain situé rue de la Javie dans le 14ème arrondissement. La société pétitionnaire a obtenu un permis de construire modificatif le 25 novembre 2021. Par jugement du 26 janvier 2023, le tribunal administratif de Marseille, en application de l'article L.600-5-1 du code de l'urbanisme, a sursis à statuer sur les conclusions en annulation présentées par M. B et Mme C dirigées contre les arrêtés du 25 septembre 2020 et du 25 novembre 2021. Un permis de construire de régularisation a été délivré par arrêté du maire de Marseille le 3 avril 2023.
Sur les conclusions en annulation :
2. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé par un permis modificatif peut, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, surseoir à statuer jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation. Si un tel permis modificatif est notifié dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. ".
3. A compter de la décision par laquelle le juge recourt à l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, seuls des moyens dirigés contre la mesure de régularisation notifiée, le cas échéant, au juge peuvent être invoqués devant ce dernier. À ce titre, les parties peuvent, à l'appui de la contestation de l'acte de régularisation, invoquer des vices qui lui sont propres et soutenir qu'il n'a pas pour effet de régulariser le vice que le juge a constaté dans sa décision avant-dire droit. Elles ne peuvent en revanche soulever aucun autre moyen, qu'il s'agisse d'un moyen déjà écarté par la décision avant-dire droit ou de moyens nouveaux, à l'exception de ceux qui seraient fondés sur des éléments révélés par la procédure de régularisation.
En ce qui concerne les vices propres entachant le permis de construire de régularisation :
4. Aux termes de l'article R. 423-53 du code de l'urbanisme : " Lorsque le projet aurait pour effet la création ou la modification d'un accès à une voie publique dont la gestion ne relève pas de l'autorité compétente pour délivrer le permis, celle-ci consulte l'autorité ou le service gestionnaire de cette voie, sauf lorsque le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu réglemente de façon particulière les conditions d'accès à ladite voie ".
5. Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire délivré le 3 avril 2023 modifie l'accès au projet depuis la voie publique, en supprimant l'accès existant par le boulevard Ansaldi et en déplaçant l'accès créé par la rue de la Javie, non plus situé à distance du croisement avec le boulevard Ansaldi, mais à proximité directe de celui-ci. Dans ces conditions, et en raison de l'accroissement du nombre de véhicules susceptibles d'emprunter cette unique voie d'accès au projet, qui comprend 100 places de stationnement voitures et 17 places motos, les requérants sont fondés à soutenir que la modification de l'accès nécessitait une nouvelle consultation du service gestionnaire de la voirie. En l'absence d'une telle consultation, dont le défaut est susceptible d'avoir exercé une influence sur le sens de l'arrêté attaqué, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 423-53 du code de l'urbanisme doit être accueilli.
En ce qui concerne la régularisation des vices constatés :
6. Par son jugement du 26 janvier 2023, le tribunal a jugé que trois moyens soulevés par les requérants étaient susceptibles de fonder l'annulation des permis de construire délivrés à la société Kaufman and Broad Méditerranée le 25 septembre 2020 et le 25 novembre 2021, tenant à la méconnaissance, d'une part, de l'article UC7, d'autre part de l'article UC11 et enfin des dispositions de l'article UC6 et de l'article 3.4 des dispositions générales du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi) du territoire Marseille-Provence.
7. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier et il n'est pas contesté que le projet, tel que modifié par le permis de construire délivré le 3 avril 2023, a purgé les vices tirés de la méconnaissance de l'article UC7 et de l'article UC11 du règlement du PLUi entachant les autorisations initiale et modificative. Par suite, de tels moyens ne peuvent dès lors qu'être écartés comme inopérants.
8. En second lieu, toutefois, aux termes de l'article UC6 du règlement du PLUi, dans sa version applicable : " a) À défaut d'indication sur le règlement graphique (implantation imposée, marge de recul, marge de recul "entrée de ville", polygone d'implantation ou polygone constructible), la distance mesurée horizontalement entre tout point d'une construction et le point le plus proche des limites des emprises publiques ou des voies, existantes ou futures, est supérieure ou égale à : () dans les zones UC1 à UC7, 4 mètres. ". Le règlement du PLUi précise, en disposition liminaire au chapitre relatif à l'implantation des constructions en zone UC, que " ne sont pas soumis aux dispositions des articles 6, 7 et 8 : () les murs de plateforme (cf règles déterminées dans les dispositions générales et particulières) () ". Aux termes de l'article 3.4 des dispositions générales du règlement du PLUi dans sa version applicable : " en complément des articles 6 et 7 de l'ensemble des règlements de zones, hormis dans le cas où tout ou partie des rampes d'accès sont situées dans la bande des 3m par rapport à la limite séparative, la distance (d) mesurée horizontalement entre tout point d'un mur de plateforme d'une hauteur supérieure à 2 mètres et le point le plus proche d'une limite d'une voie ou d'une emprise publique existante ou future ou d'une limite séparative est supérieure ou égale à la différence d'altitude (DA) entre ces deux points () ".
9. Il ressort des termes mêmes de la notice de présentation que le permis de construire de régularisation prévoit toujours l'édification d'un mur de plateforme nécessitant, après démolition d'un mur existant soutenant un talus situé au droit de la rue de la Javie, le décaissement de ce talus pour la réalisation du bâtiment B projeté, en surplomb de la rue. Les caractéristiques de ce mur et son implantation, qui s'éloigne progressivement de la rue de la Javie en se prolongeant vers le Nord, sont sensiblement équivalentes à celles prévues par le permis de construire initial et le permis de construire modificatif. Or, en partie Sud, l'implantation de ce mur ne respecte toujours pas la règle de prospect fixé par les dispositions précitées de l'article 3.4 des dispositions générales du règlement du PLUi, dès lors que ce mur, coté sur le plan de coupe à une altitude de 98,30 mètres alors que la rue de la Javie est cotée sur le plan de masse, dans sa portion la plus proche du mur, entre 93,05 et 93,72 mètres soit une différence d'altitude de 5,25 à 4,58 mètres, est situé à une distance inférieure à cette différence d'altitude, sur au moins 17 mètres de linéaire de mur à partir de l'accès véhicule projeté et en allant vers le Nord. Dans ces conditions, le vice entachant les permis de construire initial et modificatif n'a pas été purgé par le permis de construire de régularisation délivré à la société Kaufman and Broad Méditerranée par le maire de Marseille.
10. Au surplus, à supposer même que le mur ne soit pas considéré comme un mur de plateforme mais comme le mur de soubassement du bâtiment B, comme le présente la pétitionnaire sur son plan de masse, ce mur méconnaîtrait alors les dispositions précitées de l'article UC6 du règlement du PLUi, dès lors qu'il est situé à moins de 4 mètres de la limite de l'emprise de la rue de la Javie, sur un linéaire d'un peu plus de 11 mètres.
11. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun autre moyen n'est susceptible de fonder l'annulation, en l'état du dossier, des arrêtés attaqués.
Sur l'application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :
12. Il résulte des dispositions de l'article L.600-5-1 du code de l'urbanisme rappelées au point 2 du présent jugement, éclairées par les travaux parlementaires ayant conduit à l'adoption de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, que, lorsque le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme dont l'annulation est demandée sont susceptibles d'être régularisés, le juge administratif doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation, sauf à ce qu'il fasse le choix de recourir à l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, si les conditions posées par cet article sont réunies, ou que le bénéficiaire de l'autorisation lui ait indiqué qu'il ne souhaitait pas bénéficier d'une mesure de régularisation. Il n'en va pas différemment lorsque l'autorisation d'urbanisme contestée devant le juge est une mesure de régularisation qui lui a été notifiée pendant le délai qu'il avait fixé en mettant antérieurement en œuvre l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme. En revanche, aucune disposition légale ou règlementaire ne permet d'appliquer de manière successive l'article L. 600-5-1 pour la régularisation d'un même vice affectant le permis de construire initial, que la première mesure de régularisation transmise n'a pas permis de " purger ".
13. La méconnaissance des dispositions de l'article 3.4 des dispositions générales du règlement du PLUi viciait déjà le permis de construire initial et ne constitue donc pas un vice susceptible d'être régularisé. Dans ces conditions, les dispositions précitées de l'article L.600-5-1 du code de l'urbanisme ne sont pas applicables en l'espèce.
Sur l'application de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme :
14. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé ". Les dispositions précitées permettent au juge de l'excès de pouvoir de procéder à l'annulation partielle d'une autorisation d'urbanisme dans le cas où l'illégalité affecte une partie identifiable du projet et peut être régularisée par une mesure de régularisation.
15. Il ressort des pièces du dossier que la régularisation du vice tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article 3.4 des dispositions générales du règlement du PLUi impliquerait de modifier l'implantation du bâtiment B projeté, mais aussi celle du bâtiment A, ces deux bâtiments étant reliés par le sous-sol et la rampe d'accès intérieure. Ainsi, une telle régularisation nécessiterait de reconcevoir l'ensemble du projet et ne se limite pas à une partie identifiable dudit projet au sens des dispositions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme.
16. Il résulte de tout ce qui précède que, sans qu'il soit besoin d'examiner si le vice propre caractérisé au point 5 est susceptible de faire l'objet des dispositifs de régularisation prévus par les articles L.600-5 et L.600-5-1 dès lors que le vice non purgé entachant le permis de construire initial rend sans base légale le permis de construire de régularisation, M. B et Mme C sont fondés à demander l'annulation des arrêtés des 25 septembre 2020, 25 novembre 2021 et 3 avril 2023 par lesquels le maire de Marseille a délivré à la société Kaufman and Broad Méditerranée un permis de construire, un permis de construire modificatif et un permis de construire de régularisation.
Sur les frais liés au litige :
17. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge des requérants, qui ne sont pas, dans la présente instance, partie perdante, la somme que la société Kaufman and Broad Méditerranée demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge partagée de la commune de Marseille et de la société Kaufman and Broad une somme de 2 500 euros au titre des frais de même nature exposés par M. B et Mme C.
D É C I D E :
Article 1 er: Les arrêtés des 25 septembre 2020, 25 novembre 2021 et 3 avril 2023 par lesquels le maire de Marseille a délivré à la société Kaufman and Broad Méditerranée un permis de construire, un permis de construire modificatif et un permis de construire de régularisation sont annulés.
Article 2 : La commune de Marseille et la société Kaufman and Broad Méditerranée verseront à M. B et Mme C la somme globale de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Les conclusions présentées par l'Eurl Kaufman and Broad Méditerranée au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. D B et Mme A C, à l'Eurl Kaufman and Broad Méditerranée et à la commune de Marseille.
Copie de la présente décision sera adressée au procureur de la République près le tribunal judiciaire de Marseille.
Délibéré après l'audience du 29 juin 2023, à laquelle siégeaient :
Mme Hogedez, présidente,
Mme Busidan, première conseillère,
M. Peyrot, premier conseiller.
Assistés de M. Brémond, greffier.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 13 juillet 2023.
Le rapporteur,
signé
P. PeyrotLa présidente,
signé
I. HogedezLe greffier,
signé
A. Brémond
La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Pour la greffière en chef,
Le greffier.