Vu la procédure suivante :
I. Par une requête et deux mémoires complémentaires enregistrés les 16 mai, 28 juillet et 28 août 2023, sous le numéro 2304580, le syndicat des copropriétaires de la " Villa mon rêve ", M. et Mme B, M. D A, M. F C, M. et Mme E, représentés par Me Giudicelli, demandent au tribunal :
1°) d'annuler la décision en date du 7 mars 2022 par laquelle le maire de la commune de Marseille a tacitement accordé un permis de construire à la SCI Maregis, autorisant la surélévation d'une construction existante et la création de 90 m2 de plancher et un logement supplémentaire ;
2°) de mettre à la charge de la SCI Maregis la somme globale de 8 272,18 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- leur requête est recevable ;
- l'autorisation est illégale du fait de la non régularisation d'éléments bâtis existants ;
- les dispositions de l'article UC 4 du règlement du PLUi sont méconnues en raison de l'aggravation de l'emprise au sol du fait des travaux entrepris et qui auraient dû être déclarés ;
- les dispositions de l'article UC 5 du règlement du PLUi sont méconnues, les indications du dossier de demande relatives à la hauteur de la façade étant mensongères en plusieurs points ;
- les dispositions de l'article UC 7 du règlement du PLUi relatives à l'implantation des constructions vis-à-vis des limites séparatives sont méconnues, les cotes figurant sur les plans du dossier de demande de permis étant erronées ;
- les dispositions de l'article UC 11 du règlement du PLUi sont méconnues, le projet ne satisfaisant pas aux exigences de proposer 6 places de stationnement, et à tout le moins 4, en dépit des déclarations trompeuses en ce sens ;
- les dispositions de l'article UC 13 du règlement du PLUi relatives à la rétention des eaux fluviales sont méconnues, l'appréciation de l'administration ayant été faussée par l'absence de déclaration des constructions réalisées sans autorisation.
Par un mémoire en défense enregistré le 13 juillet 2023, la SCI Maregis, représentée par la SCP Berenger Blanc Burtez-Doucède, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérants la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article
L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- la requête est irrecevable ;
- les moyens soulevés par le syndicat des copropriétaires de la " Villa Mon rêve " et autres ne sont pas fondés.
Par un mémoire en défense enregistré le 23 août 2023, la commune de Marseille conclut au non-lieu à statuer.
Elle fait valoir que, par un arrêté du 7 août 2023, elle a procédé au retrait du permis de construire litigieux, de sorte que les conclusions dirigées à son encontre ont perdu leur objet.
Par ordonnance du 23 novembre 2023, la clôture de l'instruction a été fixée, en dernier lieu, au 22 décembre 2023.
II. Par une requête enregistrée le 12 septembre 2023 sous le numéro 2308485, le syndicat des copropriétaires du 151 boulevard Perier, représenté par Me Naudin, demande au tribunal :
1°) d'annuler la décision en date du 7 mars 2022 par laquelle le maire de la commune de Marseille a tacitement accordé un permis de construire à la SCI Maregis, autorisant la surélévation d'une construction existante et la création de 90 m2 de plancher et un logement supplémentaire, ensemble la décision rejetant son recours gracieux ;
2°) de mettre à la charge de la SCI Maregis la somme de 5 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- sa requête est recevable ;
- l'autorisation est illégale du fait de la fraude du pétitionnaire ;
- elle est illégale du fait de la non régularisation d'éléments bâtis existants ;
- elle méconnaît les dispositions de l'article 2.1 des dispositions générales du règlement du PLUi, en aggravant la non-conformité du bâti existant aux prescriptions du PLUi, notamment en ce qui concerne l'emprise au sol maximale autorisée (article UC 4), les règles d'implantation des constructions vis-à-vis des limites séparatives (article UC 7) et des voies d'accès (article UC 6), ainsi que le nombre minimal de places de stationnement pour les résidents (article UC 11) ;
- elle méconnaît les dispositions de l'article UC 5 du règlement du PLUi ainsi que les prescriptions spécifiques de la planche BA-3 n°C-46 relatives à la préservation des quartiers en balcons remarquables en ce qui concerne la hauteur de façade projetée ;
- elle méconnaît l'article UC 11 du règlement du PLUi en ce qui concerne le nombre minimal de places de stationnement pour les résidents.
Par un mémoire en défense enregistré le 28 novembre 2023, la commune de Marseille conclut au non-lieu à statuer.
Elle fait valoir que, par un arrêté du 7 août 2023, elle a procédé au retrait du permis de construire litigieux, de sorte que les conclusions dirigées à son encontre ont perdu leur objet.
Par un mémoire en défense enregistré le 21 décembre 2023, la SCI Maregis, représentée par la SCP Berenger Blanc Burtez-Doucède, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérants la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- la requête est irrecevable ;
- les moyens soulevés par le syndicat des copropriétaires du 151 BD Perier ne sont pas fondés.
Par ordonnance du 28 décembre 2023, la clôture de l'instruction a été fixée, en dernier lieu, au 8 janvier 2024.
Vu la décision attaquée.
Vu les autres pièces des dossiers.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
- le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Salvage, président-rapporteur ;
- les conclusions de Mme Giocanti, rapporteure publique ;
- et les observations de Me Marjary, représentant le syndicat des copropriétaires de la " Villa mon rêve " et autres, et de Me Claveau, représentant la SCI Maregis.
Des notes en délibéré, présentées pour la SCI Maregis, ont été enregistrées le 14 février 2024.
Considérant ce qui suit :
1. La SCI Maregis a déposé le 28 octobre 2021 une demande de permis de construire en vue d'édifier une plateforme de stationnement et de surélever une construction existante située sur une parcelle cadastrée K n°9, sise au 229 boulevard Perier à Marseille (13008). La commune n'ayant pas traité cette demande dans les délais requis, elle a obtenu le 7 mars 2022 un permis de construire tacite. Par une requête enregistrée sous le n°2304580, le syndicat des copropriétaires de la " villa mon rêve ", M. et Mme B, M. D A, M. F C, et de M. et Mme E en demandent l'annulation. Par une requête enregistrée sous le n°2308485, le syndicat des copropriétaires du 151 boulevard Perier, après en avoir sollicité le retrait par recours gracieux reçu le 25 mai 2023, en demande également l'annulation. Par arrêté en date du 7 août 2023, le maire de la commune de Marseille a procédé au retrait du permis de construire litigieux au motif qu'il avait été obtenu par fraude.
Sur la jonction :
2. Les requêtes susvisées n°2304580 et n°2308485 se rapportent à une même décision d'urbanisme, relative au même projet de construction, et ont fait l'objet d'une instruction commune. Par suite, il y a lieu de les joindre pour y statuer par un seul jugement.
Sur les conclusions à fin de non lieu à statuer :
3. Un recours pour excès de pouvoir dirigé contre un acte administratif n'a d'autre objet que d'en faire prononcer l'annulation avec effet rétroactif. Si, avant que le juge n'ait statué, l'acte attaqué est rapporté par l'autorité compétente et si le retrait ainsi opéré acquiert un caractère définitif faute d'être critiqué dans le délai du recours contentieux, il emporte alors disparition rétroactive de l'ordonnancement juridique de l'acte contesté, ce qui conduit à ce qu'il n'y ait lieu pour le juge de la légalité de statuer sur le mérite du pourvoi dont il était saisi. Il en va ainsi, quand bien même l'acte rapporté aurait reçu exécution. Dans le cas où l'administration se borne à procéder à l'abrogation de l'acte attaqué, cette circonstance prive d'objet le recours formé à son encontre, à la double condition que cet acte n'ait reçu aucune exécution pendant la période où il était en vigueur et que la décision procédant à son abrogation soit devenue définitive.
4. En l'espèce, si le permis de construire tacitement délivré le 7 mars 2022 par le maire de Marseille a été retiré par arrêté en date du 7 août 2023, il résulte de l'instruction que cet arrêté, valant retrait, a fait l'objet d'un recours contentieux devant le tribunal et n'est donc pas devenu définitif. Par suite, les conclusions à fin de non-lieu présentées par la commune de Marseille ne peuvent qu'être rejetées.
Sur les fins de non-recevoir opposées en défense :
En ce qui concerne l'intérêt à agir :
5. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme : " Une personne autre que l'État, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l'aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation ".
6. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction.
7. Il ressort des pièces du dossier que les copropriétés du " 151 boulevard Perier " et " Villa mon rêve ", où résident M. D A, M. F C ainsi que les époux B et E, sont situées sur deux parcelles contigües au terrain d'assiette du projet. Les requérants, dans leur ensemble, doivent donc être regardés comme ayant la qualité de voisins immédiats du projet. Par ailleurs, ce dernier consiste en une surélévation qui, bien qu'étant d'une hauteur inférieure à celle des immeubles qu'ils occupent, comporte plusieurs ouvertures en façade susceptibles d'engendrer des vues sur ces derniers, ainsi qu'une perte de visibilité depuis la copropriété du 151 boulevard Perier. Au regard des éléments relatifs à la nature, à l'importance et à la localisation du projet dont ils font ainsi état, les requérants justifient donc d'un intérêt à agir contre la décision attaquée. Par suite, les fins de non-recevoir qui leur sont opposées en défense pour ce motif doivent être écartées.
En ce qui concerne la production d'un titre donnant qualité pour agir :
8. En premier lieu, aux termes de l'article R. 600-4 du code de l'urbanisme :
" Les requêtes dirigées contre une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code doivent, à peine d'irrecevabilité, être accompagnées du titre de propriété, de la promesse de vente, du bail, du contrat préliminaire mentionné à l' article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation , du contrat de bail, ou de tout autre acte de nature à établir le caractère régulier de l'occupation ou de la détention de son bien par le requérant () ".
9. À l'appui de leur recours, les personnes physiques requérantes produisent les avis de taxe foncière qui leur ont été adressés pour les années 2021 et 2022, ainsi qu'une attestation émanant du syndic de la " Villa mon rêve " permettant d'établir que l'appartement dont M. A est propriétaire, correspondant au lot 65, présente une vue directe sur la parcelle constituant le terrain d'assiette du projet. Dans ces conditions, ils doivent être regardés comme produisant des actes de nature à établir le caractère régulier de la détention de leurs biens au sens des dispositions précitées. La fin de non-recevoir tirée de la méconnaissance de l'article R. 600-4 du code de l'urbanisme doit, dès lors, être écartée.
10. En second lieu, aux termes de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction applicable à la date d'introduction de la requête : " () le syndic est chargé : / () - de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice () ". Aux termes du premier alinéa de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 : " Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale ". Il résulte de l'application combinée de ces dispositions avec celles de l'article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 que, dans les cas où une autorisation est requise, le syndic, agissant au nom de la copropriété, est tenu de disposer, sous peine d'irrecevabilité de sa demande, d'une autorisation formelle de l'assemblée générale des copropriétaires pour agir en justice en son nom.
11. Il ressort des pièces du dossier que, par une résolution du 25 avril 2023, l'assemblée générale des copropriétaires de la " Villa mon rêve " a donné mandat à son syndic pour représenter la copropriété devant toute juridiction en vue d'obtenir l'annulation du permis de construire n° PC0130552101036P0 du 7 mars 2022, et que l'assemblée générale des copropriétaires du " 151 boulevard Perier " en a fait de même le 9 novembre 2023. La circonstance que cette dernière résolution ait été adoptée en cours d'instance, postérieurement à l'introduction de la requête au fond, est sans incidence sur la qualité pour agir en justice du syndic, dès lors qu'elle a eu pour effet de régulariser la requête sur ce point. Par suite, les fins de non-recevoir opposées aux syndicats requérants par la SCI Maregis ne peuvent qu'être écartées.
En ce qui concerne le délai pour agir :
12. D'une part, aux termes de l'article R. 600-2 du code de l'urbanisme : " Le délai de recours contentieux à l'encontre () d'un permis de construire () court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15 ". Selon l'article R. 600-3 de ce même code : " Aucune action en vue de l'annulation d'un permis de construire ou d'aménager ou d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable n'est recevable à l'expiration d'un délai de six mois à compter de l'achèvement de la construction ou de l'aménagement. / Sauf preuve contraire, la date de cet achèvement est celle de la réception de la déclaration d'achèvement mentionnée à l'article R. 462-1 ".
13. Le principe de sécurité juridique, qui implique que ne puissent être remises en cause sans condition de délai des situations consolidées par l'effet du temps, fait obstacle à ce que puisse être contestée indéfiniment par les tiers un permis de construire, une décision de non-opposition à une déclaration préalable, un permis d'aménager ou un permis de démolir. Dans le cas où l'affichage du permis ou de la déclaration, par ailleurs conforme aux prescriptions de l'article R. 424-15 du code de l'urbanisme, n'a pas fait courir le délai de recours de deux mois prévu à l'article R. 600-2, faute de mentionner ce délai conformément à l'article A. 424-17, un recours contentieux doit néanmoins, pour être recevable, être présenté dans un délai raisonnable à compter du premier jour de la période continue de deux mois d'affichage sur le terrain. En règle générale et sauf circonstance particulière dont se prévaudrait le requérant, un délai excédant un an ne peut être regardé comme raisonnable. Il résulte en outre de l'article R. 600-3 du code de l'urbanisme qu'un recours présenté postérieurement à l'expiration du délai qu'il prévoit n'est pas recevable, alors même que le délai raisonnable mentionné ci-dessus n'aurait pas encore expiré.
14. D'autre part, aux termes de l'article R. 424-15 du même code : " Mention du permis explicite ou tacite () doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l'extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l'arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite () est acquis et pendant toute la durée du chantier. / () " Aux termes de l'article A. 424-16 de ce même code : " Le panneau prévu à l'article A. 424-1 indique le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire, la date et le numéro du permis, la nature du projet et la superficie du terrain ainsi que l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté. / Il indique également, en fonction de la nature du projet : a) Si le projet prévoit des constructions, la surface de plancher autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel ; / () ".
15. En imposant que figurent sur le panneau d'affichage du permis de construire diverses informations sur les caractéristiques de la construction projetée, dont la hauteur du bâtiment par rapport au sol naturel, les dispositions rappelées au point précédent ont eu pour objet de permettre aux tiers, à la seule lecture de ce panneau, d'apprécier l'importance et la consistance du projet, le délai de recours ne commençant à courir qu'à la date d'un affichage complet et régulier. L'affichage ne peut être regardé comme complet et régulier si la mention de la hauteur fait défaut ou si elle est affectée d'une erreur substantielle, alors qu'aucune autre indication ne permet aux tiers d'estimer cette hauteur. Pour apprécier si la mention de la hauteur de la construction figurant sur le panneau d'affichage est affectée d'une erreur substantielle, il convient de se référer à la hauteur maximale de la construction par rapport au sol naturel telle qu'elle ressort de la demande de permis de construire.
16. En l'espèce, à supposer que l'affichage du permis de construire litigieux ait été continu pendant une période supérieure à deux mois à compter du 1er avril 2022, il ressort des pièces du dossier, et notamment du constat d'huissier produit par la pétitionnaire elle-même, que le panneau d'affichage comportait la mention " 2,70 m " au titre de la hauteur de la construction alors qu'il résulte du dossier de demande de permis de construire que celle-ci devait atteindre les 10 mètres après surélévation. Eu égard à l'importance de l'écart entre ces deux mesures, cette inexactitude doit être regardée comme une erreur substantielle de nature à rendre l'affichage insuffisant pour permettre aux tiers, à sa seule lecture, d'apprécier l'importance et la consistance du projet. Dès lors, l'affichage du permis de construire n'étant pas conforme aux prescriptions de l'article R. 424-15 du code de l'urbanisme, le délai de recours prévu par les dispositions précitées de l'article R. 600-2 du code de l'urbanisme n'a pu commencer à courir à l'encontre de la décision contestée. Il s'ensuit que les fins de non recevoir tirées de la tardiveté des requêtes susvisées doivent être écartées.
En ce qui concerne la notification des recours :
17. Aux termes de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme : " En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l'encontre d'un certificat d'urbanisme, ou d'une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code, le préfet ou l'auteur du recours est tenu, à peine d'irrecevabilité, de notifier son recours à l'auteur de la décision et au titulaire de l'autorisation. Cette notification doit également être effectuée dans les mêmes conditions en cas de demande tendant à l'annulation ou à la réformation d'une décision juridictionnelle concernant un certificat d'urbanisme, ou une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code. L'auteur d'un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d'irrecevabilité du recours contentieux qu'il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif () ".
18. Si la SCI Maregis soutient qu'aucun des requérants n'aurait procédé à la notification prévue par les dispositions précitées de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme, il ressort des pièces du dossier que le recours gracieux émanant du syndicat des copropriétaires du " 151 boulevard Perier " a lui bien été notifié, tout comme les deux recours contentieux enregistrés pour l'ensemble des requérants, lesquels ont également été notifiés à la commune. Par suite, les fins de non-recevoir tirées de la méconnaissance de ces dispositions ne peuvent qu'être écartées.
Sur les conclusions à fin d'annulation :
19. En premier lieu, lorsqu'une construction a été édifiée sans autorisation en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables, il appartient au propriétaire qui envisage d'y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d'autorisation d'urbanisme portant sur l'ensemble du bâtiment. De même, lorsqu'une construction a été édifiée sans respecter la déclaration préalable déposée ou le permis de construire obtenu ou a fait l'objet de transformations sans les autorisations d'urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d'y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d'autorisation d'urbanisme portant sur l'ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu'il avait été initialement approuvé. Il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l'édifice réalisée sans autorisation. Dans l'hypothèse où l'autorité administrative est saisie d'une demande qui ne satisfait pas à cette exigence, elle doit inviter son auteur à présenter une demande portant sur l'ensemble des éléments devant être soumis à son autorisation. Cette invitation, qui a pour seul objet d'informer le pétitionnaire de la procédure à suivre s'il entend poursuivre son projet, n'a pas à précéder le refus que l'administration doit opposer à une demande portant sur les seuls nouveaux travaux envisagés.
20. Il ressort des pièces du dossier, et notamment du constat d'huissier opéré le 19 avril 2023, que le terrain d'assiette du projet a fait l'objet de travaux ayant conduit à l'édification d'une chambre avec douche d'une surface de 9,768 m2 sous la plateforme de stationnement située au sud-est de la parcelle, laquelle est pleinement intégrée au dossier de demande de permis de construire et n'a pas fait l'objet d'une précédente déclaration préalable contrairement aux allégations de la pétitionnaire. Si la SCI Maregis, soutient que ces travaux seraient postérieurs à la délivrance de l'autorisation litigieuse, elle n'apporte aucun élément au soutien de cet argumentaire et ne rapporte pas non plus la preuve, qui lui incombe, de leur régularité. Dès lors, la demande de permis de construire qu'elle a déposée le 28 octobre 2021 devait porter non seulement sur le projet de surélévation de la villa, mais également sur cette transformation, laquelle n'est, en tout état de cause, pas conforme aux prescriptions de l'article UC 4 du PLUi qui limite à 20% l'emprise au sol de la totalité des constructions en zone UCt1. Dans ces conditions, le maire ne pouvait légalement accorder le permis de construire litigieux.
21. En second lieu, aux termes de l'article UC7 du règlement du PLUi Marseille-Provence : " En l'absence de polygone constructible sur le règlement graphique, la distance (d) mesurée horizontalement entre tout point d'une construction et le point le plus proche d'une limite séparative est supérieure ou égale et à la moitié de la différence d'altitude (DA) entre ces deux points sans être inférieure à 3 mètres () / L'altitude de la limite doit être mesurée au niveau du fonds voisin et non au niveau du terrain du projet ". Par ailleurs, en application de l'article 2.1 des dispositions générales de ce règlement : " Les travaux sur une construction légale mais non conforme au présent PLUi (c'est-à-dire qui ne respecte pas les articles de la zone concernée et leurs règles alternatives) sont admis à condition : / - qu'ils aient pour objet d'améliorer la conformité ou de ne pas aggraver la non-conformité de la construction avec les dispositions règlementaires méconnues ; / - ou qu'ils soient étrangers à ces dispositions ".
22. Il ressort des pièces du dossier, notamment des plans joints à la demande de permis de construire, que la construction existante n'est pas implantée conformément aux dispositions précitées de l'article UC 7 du PLUi dès lors qu'elle se situe à 5,15 mètres de la limite séparative sud de la parcelle, alors qu'elle aurait dû, eu égard à la différence d'altitude cotée à cet endroit, qui s'élève à 11,49 mètres, être implantée à une distance minimale de 5,745 mètres. En outre, les travaux projetés, qui tendent à la surélévation de cette construction, ne sont pas étrangers aux dispositions méconnues, lesquelles précisent que les distances d'éloignement se calculent de tout point de la construction, et aggravent la non-conformité initiale. Dans ces conditions, les requérants sont fondés à soutenir qu'en accordant l'autorisation litigieuse, le maire de Marseille a méconnu les dispositions précitées.
23. Pour l'application des dispositions de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun des autres moyens des requêtes n'est susceptible, en l'état du dossier soumis au tribunal, d'entraîner l'annulation de la décision attaquée.
Sur la mise en œuvre des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :
24. Aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l'autorisation pourra en demander la régularisation, même après l'achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d'annulation partielle est motivé ". En outre, l'article L. 600-5-1 de ce code dispose que : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ".
25. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires ayant conduit à l'adoption de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme dont l'annulation est demandée sont susceptibles d'être régularisés, le juge doit, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation, sauf à ce qu'il fasse le choix de recourir à l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, si les conditions posées par cet article sont réunies, ou que le bénéficiaire de l'autorisation lui ait indiqué qu'il ne souhaitait pas bénéficier d'une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.
26. Toutefois, d'une part, lorsque l'autorité administrative, saisie d'une demande ne portant pas sur l'ensemble des éléments qui devaient lui être soumis, a illégalement accordé l'autorisation de construire qui lui était demandée au lieu de refuser de la délivrer et de se borner à inviter le pétitionnaire à présenter une nouvelle demande portant sur l'ensemble des éléments ayant modifié ou modifiant la construction par rapport à ce qui avait été initialement autorisé, cette illégalité ne peut être regardée comme un vice susceptible de faire l'objet d'une mesure de régularisation en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ou d'une annulation partielle en application de l'article L. 600-5 du même code. D'autre part, et en toutes hypothèses, les vices retenus ne sont pas régularisables en l'état du PLUi. Ainsi, il n'y a pas lieu de mettre en œuvre les dispositions des articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.
27. Il résulte de tout ce qui précède que la décision attaquée doit être annulée.
Sur les frais de l'instance :
28. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge des requérants, qui ne sont pas la partie perdante à la présente instance, une quelconque somme au titre des frais exposés par la SCI Maregis et non compris dans les dépens. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la SCI Maregis une somme de 2 000 euros à verser au syndicat des copropriétaires de la " Villa mon rêve " et autres, ainsi qu'une somme de 2 000 euros à verser au syndicat des copropriétaires du " 151 Bd Périer ".
O R D O N N E :
Article 1er : La décision du 7 mars 2022 par laquelle le maire de Marseille a tacitement délivré un permis de construire à la SCI Maregis est annulée.
Article 2 : Les conclusions présentées par la SCI Maregis au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 3 : La SCI Maregis versera en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, une somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires de la " Villa mon rêve ", à M. et Mme B, à M. D A, à M. F C, à M. et à Mme E, ainsi qu'une somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires du 151 Bd Périer.
Article 4 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.
Article 5 : Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires de la " Villa mon rêve ", à M. et Mme B, à M. D A, à M. F C, à M. et Mme E, au syndicat des copropriétaires du 151 Bd Perier, à la commune de Marseille, et à la SCI Maregis.
Délibéré après l'audience du 12 février 2024, à laquelle siégeaient :
M. Salvage, président-rapporteur,
Mme Le Mestric, première conseillère,
Mme Fayard, conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 4 mars 2024.
La première assesseure
Signé
F. LE MESTRIC
Le président-rapporteur,
Signé
F. SALVAGE
La greffière
Signé
S. BOUCHUT
La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Pour la greffière en chef,
La greffière,
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2, 2308485