Vu la procédure suivante :
Par une requête et des mémoires, enregistrés les 3 janvier 2022, 24 octobre 2022 et 13 février 2023, la SARL Promoholding, représentée par la SELARL Leonem, demande au tribunal :
1°) d'annuler l'arrêté du 3 novembre 2021 par lequel la préfète du Val-de-Marne a refusé de lui délivrer le permis de construire qu'elle avait sollicité pour la réalisation d'un ensemble immobilier comprenant seize logements collectifs situé 95 avenue du Général de Gaulle à Saint-Mandé ;
2°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
La société Promoholding soutient que :
- l'arrêté en litige a été pris par une autorité incompétente dès lors que l'arrêté de carence pris par la préfète du Val-de-Marne conformément à l'article R. 3131-1 du code général des collectivités territoriales n'a pas été régulièrement publié ;
- l'arrêté de carence n° 2020/3903 pris par la préfète du Val-de-Marne est illégal dès lors qu'il n'est pas motivé ;
- il est entaché d'une erreur d'appréciation dès lors que le projet est conforme aux points UB 13.5.2 et 13.5.5 du paragraphe 13.5 de l'article UB. 13 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune, relatifs aux espaces verts protégés ;
- il est entaché d'une erreur d'appréciation dès lors que, pour l'application des dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme, le projet n'est pas de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 29 juillet 2022 et 10 janvier 2023, la préfète du Val-de-Marne conclut, à titre principal, au non-lieu à statuer sur la requête, ou, à titre subsidiaire, au rejet de la requête.
Elle soutient que les moyens soulevés par la société Promoholding ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de la construction et de l'habitation ;
- le code général des collectivités territoriales ;
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Duhamel,
- les conclusions de M. Zanella, rapporteur public,
- et les observations de Me Casano, substitutant Me Bozzi, pour la société Promoholding.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 3 novembre 2021, la préfète du Val-de-Marne a refusé de délivrer à la société Promoholding un permis de construire pour la réalisation d'un ensemble immobilier comprenant seize logements collectifs sur un terrain situé 95 avenue du Général de Gaulle à Saint-Mandé et classé en zone UBb par le plan local d'urbanisme communal. La société Promoholding demande au tribunal d'annuler cet arrêté.
Sur les conclusions à fin de non-lieu à statuer :
2. La circonstance que la préfète du Val-de-Marne a notifié à la société Promoholding, après l'enregistrement de sa requête, un nouvel arrêté refusant de lui délivrer un permis de construire en se fondant sur les mêmes motifs que ceux retenus dans l'arrêté attaqué dans la présente instance, ne rend pas sans objet sa requête. Les conclusions à fin de non-lieu à statuer présentées par la préfète du Val-de-Marne, à supposer qu'elle ait entendue les opposer, ne peuvent dès lors qu'être rejetées.
Sur les conclusions aux fins d'annulation :
3. En premier lieu, et d'une part, eu égard au caractère réglementaire des arrêtés prononçant la carence définie par l'article L. 302-9-1 du code de la construction et de l'habitation, soumis à la formalité de publication, le juge peut, sans méconnaitre le principe du caractère contradictoire de la procédure, se fonder sur l'existence de ces arrêtés alors même que ceux-ci ne sont pas versés au dossier
4. La société requérante soutient que l'arrêté en litige a été pris par une autorité incompétente en faisant valoir que l'arrêté du préfet du Val-de-Marne n° 2020-3903 prononçant la carence définie par l'article L. 302-9-1 du code de la construction et de l'habitation au titre de la période triennale 2017-2019 pour la commune de Saint-Mandé ne serait pas exécutoire pour ne pas avoir été régulièrement publié. Toutefois, alors que la société requérante ne peut pas utilement se fonder sur les dispositions de l'article R. 3131-1 du code général des collectivités territoriales qui ne sont pas applicables aux actes pris par le représentant de l'Etat, il est constant, ainsi que le précise au demeurant la préfète du Val-de-Marne en incluant dans ses écritures le lien hypertexte permettant d'y accéder, que cet arrêté a été publié au recueil des actes administratifs de la préfecture du Val-de-Marne des 30 et 31 décembre 2021.
5. D'autre part, aux termes du deuxième alinéa de l'article L. 302-9-1 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction alors applicable : " En tenant compte de l'importance de l'écart entre les objectifs et les réalisations constatées au cours de la période triennale échue, des difficultés rencontrées le cas échéant par la commune et des projets de logements sociaux en cours de réalisation, le représentant de l'Etat dans le département peut, par un arrêté motivé pris après avis du comité régional de l'habitat et de l'hébergement et, le cas échéant, après avis de la commission mentionnée aux II et III de l'article L. 302-9-1-1, prononcer la carence de la commune () ". Aux termes de l'article L. 422-2 du code de l'urbanisme : " Par exception aux dispositions du a de l'article L. 422-1, l'autorité administrative de l'Etat est compétente pour se prononcer sur un projet portant sur : / () d) Les opérations de logement situées dans les secteurs arrêtés par le préfet en application du deuxième alinéa de l'article L. 302-9-1 du code de la construction et de l'habitation et appartenant aux catégories de constructions ou d'aménagements listées dans l'arrêté pris en application du même article L. 302-9-1, et les opérations ayant fait l'objet, pendant la durée d'application de cet arrêté, d'une convention prise sur le fondement du sixième alinéa dudit article L. 302-9-1 ; () ".
6. Contrairement aux allégations de la société requérante, cet arrêté, pris sur le fondement de l'article L. 302-9-1 du code de la construction et de l'habitation, vise les textes dont il est fait application et précise les motifs pour lesquels la carence de la commune de Saint-Mandé est prononcée. Par suite, pour l'application des dispositions de l'article L. 302-9-1, il est suffisamment motivé. Par ailleurs, l'article 6 de cet arrêté prévoit que " Pour application de l'article L. 422-2 du code de l'urbanisme, le préfet du Val-de-Marne décide que pour l'ensemble du territoire de la commune, la délivrance des permis de construire, pour les opérations de construction ou de changement de destination à destination d'habitation, relèveront de sa compétence, à l'exception des opérations créant 3 logements ou moins ". Le projet de la société requérante comportant seize logements collectifs, le préfet du Val-de-Marne était donc compétent pour se prononcer sur sa demande de permis de construire.
7. Il résulte de ce qui précède que le moyen tiré de l'incompétence de l'auteur de l'arrêté attaqué doit être écarté en toutes ses branches.
8. En deuxième lieu, aux termes du point 13.5.2 du paragraphe 13.5 de l'article UB.13 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Mandé publié sur le site internet de la commune : " Sur les terrains mentionnés au document graphique n° 4.4 comme faisant l'objet de cette protection, toute construction, reconstruction ou installation devra contribuer à mettre en valeur les espaces protégés. ". Aux termes du point 13.5.3 du même paragraphe : " Les espaces verts protégés (EVP) constituant des bandes arborées le long des rues et repérés au document graphique n° 4.4 avec un aplat vert clair, doivent être conservés en espace vert. Toutefois, en cas de modification de l'EVP, ce dernier doit être soit reconstitué avec la même surface que la surface existante, soit reconstitué avec la superficie minimale figurant en annexe 3 du présent règlement. Afin de conserver la continuité des bandes arborées, la bande reconstituée devra s'implanter de limite à limite en évitant toute rupture () ". Aux termes de l'article UB 13.5.5 de ce paragraphe : " La modification de l'état de ces EVP est admise dans la mesure où la superficie de l'espace vert sera : soit conservée, soit, en cas de déplacement, reconstituée avec la même surface que la surface existante, soit reconstituée avec une superficie minimale calculée et présentée en annexe 3 du règlement./. La conservation ou la reconstitution de ces espaces devra être réalisée soit en pleine terre soit recevoir une hauteur de terre végétale minimum de 1 m au-dessus de la couche drainante dans le cas d'une dalle-jardin (). La reconstitution des EVP en bordure de voie doit améliorer sa perception depuis l'espace public ".
9. Il ressort des pièces du dossier, notamment du plan 4 " Plan des espaces verts protégés au titre de l'article L. 151-23 du code de l'urbanisme et des arbres remarquables " du plan local d'urbanisme, que le terrain d'assiette du projet en litige est actuellement bordé sur les deux côtés donnant sur la voie publique par une zone d'espaces verts protégés (EVP). Cet espace vert protégé bénéficie d'une bonne perception visuelle depuis l'avenue Robert-André Vivien et l'avenue du Général de Gaulle. Pour l'application de l'annexe 3 du plan local d'urbanisme, cet EVP doit être, en l'espèce, reconstitué pour une superficie minimale de 196 m². Si selon le plan de masse contenu dans le dossier de demande de permis de construire, cet espace sera bien reconstitué pour une telle surface, il n'est cependant découvert que sur 64 m², 132 m² étant, en revanche, couverts par les surplombs de la construction projetée alors qu'il était constitué auparavant, ainsi qu'il résulte de la photographie contenue dans la notice paysagère, d'arbres de grande hauteur. Dans ces conditions, la circonstance que le projet prévoit la plantation d'espèces végétales adaptées à la faible luminosité de l'espace dans les zones surplombées à cinq mètres de hauteur arrosées par un système d'irrigation automatique doublé d'un paillage au sol n'est pas de nature à contribuer à mettre en valeur l'espace vert protégé. En outre, alors que le règlement du plan local d'urbanisme exige que la reconstitution des EVP en bordure de voie doit améliorer sa perception depuis l'espace public, il résulte du document d'insertion du projet dans son environnement PC6 contenu dans le dossier de demande de permis de construire, et ainsi que l'a retenu la préfète du Val-de-Marne dans l'arrêté attaqué, que, seuls trente-deux mètres linéaires environ d'espaces vert non couverts et en pleine terre, lesquels pourront connaître un bon développement, sont placés du côté de l'intérieur de l'îlot, de sorte qu'ils sont peu visibles depuis les espaces publics alors même que la clôture occultante sera supprimée. En revanche, la partie d'espaces verts visible depuis l'avenue du général de Gaulle ne concerne que l'étroite bande sur dalle, exposée au Sud-Ouest, qui ne peut pas accueillir d'arbres du fait du surplomb. Il s'ensuit que par rapport à l'existant, l'EVP reconstitué bénéficiera d'une moindre visibilité depuis les voies publiques en méconnaissance des dispositions précitées de l'article UB.13 du règlement du plan local d'urbanisme.
10. Il résulte de ce qui précède qu'en retenant le motif tiré de ce que ces plantations, qui connaitront nécessairement un développement limité, ne permettront pas une amélioration sensible de la perception de cet espace vert protégé depuis l'espace public, l'autorité administrative n'a commis ni d'erreur de droit, ni fait une inexacte appréciation des circonstances de l'espèce.
11. En troisième lieu, aux termes de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. ".
12. Il résulte de ces dispositions que si les constructions projetées portent atteinte aux paysages naturels ou urbains avoisinants, l'autorité administrative compétente peut refuser de délivrer le permis de construire sollicité ou l'assortir de prescriptions spéciales. Pour rechercher l'existence d'une atteinte à un paysage naturel ou urbain de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il lui appartient d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site naturel ou urbain sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.
13. Il ressort des pièces du dossier que le projet doit s'implanter à l'angle de l'avenue Herbillon et de l'avenue du Général de Gaulle, quartier caractérisé par des bâtiments d'habitation d'architectures modernes couverts de toits terrasses ou de couverture en zinc à faible pente dont les lignes de rives horizontales sont perceptibles. Le site urbain sur lequel la construction est projetée ne présente pas d'homogénéité par son architecture et sa volumétrie dès lors qu'il est caractérisé, selon les termes de l'avis de l'architecte-conseil de l'Etat du 8 octobre 2021, par une " palette d'architectures modernes " composée de " maisons "art déco", d'immeubles en pierres calcaire à balcons filants et ferronnerie ciselée " et d'immeubles à modénature tramée et grille de fenêtres régulières ". De plus, si ces différentes constructions sont couvertes, les unes, par une toiture terrasse, les autres, par une toiture à très faible pente, il existe néanmoins, dans l'environnement proche voire très proche du projet en litige, des constructions avec toiture dite " à la Mansart ", y compris juste en face de l'immeuble immédiatement voisin du 93 avenue du Général de Gaulle. Selon l'architecte-conseil de l'Etat, le projet de construction en litige présente, dans ce contexte urbain, les trois caractéristiques suivantes : premièrement, ses volumes sont faussement simples, eu égard à leur " fragmentation " et " leur enchâssement fait de retraits, d'encorbellement, de porche et de loggias " ; deuxièmement, à l'angle de l'avenue du Général de Gaulle et de l'avenue Herbillon, sa toiture à la Mansart forme une sorte de dôme ; troisièmement et enfin, les corniches encadrant son corps principal ne sont alignées sur aucune des hauteur de référence de l'immeuble voisin et la référence qu'elles font à l'architecture du XIXème siècle est particulièrement décalée. Nonobstant l'avis défavorable de l'architecte-conseil de l'État qui ne lie pas l'autorité administrative, ces éléments sont à eux seuls insuffisants pour caractériser, compte tenu de la faible qualité architecturale du quartier dans lequel le projet s'insère, une atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants de nature à justifier un refus de permis de construire. Par suite, la société Promoholding est fondée à soutenir que la préfète du Val-de-Marne a inexactement apprécié les circonstances de l'espèce en refusant de délivrer le permis de construire sur le fondement des dispositions précitées de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme. Toutefois, cette erreur est sans incidence sur la légalité de l'arrêté en litige dès lors qu'il résulte de l'instruction que la préfète aurait pris la même décision en se fondant seulement sur l'autre motif qu'elle a retenu tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UB.13 du règlement du plan local d'urbanisme.
14. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin d'annulation présentées par la société Promoholding doivent être rejetées.
Sur les frais liés au litige :
15. Les dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative font obstacle
à ce que soit mise à la charge de l'Etat qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que la société Promoholding demande au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de la société Promoholding est rejetée.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société Promoholding et à la préfète du Val-de-Marne.
Copie en sera adressée, pour son information, au maire de la commune de Saint-Mandé.
Délibéré après l'audience du 27 juin 2023, à laquelle siégeaient :
M. B, président,
M. Duhamel, premier conseiller,
Mme Morisset, première conseillère,
Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 juillet 2023.
Le rapporteur,
B. DUHAMEL
Le président,
M. B La greffière,
M. A
La République mande et ordonne à la préfète du Val-de-Marne en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
La greffière,
N°2200023