Vu la procédure suivante :
Par une requête et des mémoires, enregistrés le 10 décembre 2021 et le 17 mai 2023 et un mémoire non communiqué, enregistré le 19 janvier 2024, M. C et Mme B A, représentés par SELARL Mialot Avocats, demandent au tribunal :
1°) de condamner la commune de Jablines à leur verser la somme de 163 418 euros au titre de la perte de loyers ou, subsidiairement, au titre de la perte de chance de percevoir les loyers au 31 décembre 2021, cette somme étant à parfaire à la date du jugement à intervenir jusqu'à l'achèvement de leur projet, la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral et la somme de 2 000 euros au titre des frais d'architecte supplémentaire ;
2°) de mettre à la charge de la commune de Jablines une somme de 5 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- les créances ne sont pas intégralement prescrites dès lors que les préjudices qu'ils invoquent résultent indissociablement des deux illégalités fautives invoquées et constituent des préjudices continus et successifs ;
- la responsabilité de la commune de Jablines est engagée du fait de l'illégalité de la délibération du 5 novembre 2015 du conseil municipal de Jablines qui a été annulée par le tribunal administratif de Melun dans un jugement n° 1509735 du 7 octobre 2016, devenu définitif et de l'arrêté du 27 septembre 2017 par lequel le maire de Jablines a refusé de leur délivrer le permis de construire sollicité qui a été annulé par un jugement n° 1708377 du 31 décembre 2019 du tribunal administratif de Melun, confirmé par un arrêt n° 20PA00934 de la cour administrative d'appel de Paris, devenus définitifs ;
- ils ont subi un préjudice lié aux pertes de loyers subies du fait de l'illégalité de ces décisions ayant entraîné un retard considérable dans la réalisation de leur projet d'investissement locatif dont la réalité ne peut être niée alors que la mise en location de leurs biens aurait pu intervenir dès le mois de juin 2016, qu'il justifie d'un contrat de prêt du 10 décembre 2016, que la circonstance qu'une ordonnance de référé a suspendu la délibération illégale du 5 novembre 2015 du conseil municipal ne suffit pas à remettre en cause la réalité de ce projet, que le permis de construire délivré le 16 janvier 2019 a été sollicité pour pallier le refus illégal antérieur de leur délivrer le permis de construire sollicité ; ils évaluent ce préjudice à la somme de 163 418 euros au 31 décembre 2021, à parfaire à la date du jugement à intervenir dès lors que ce montant doit être augmenté de 420 euros par mois à compter du mois de janvier 2022 et ce jusqu'à l'achèvement du projet des consorts A ; à titre subsidiaire, ils ont subi un préjudice lié à la perte de chance de percevoir les loyers attendus qu'ils évaluent à 163 418 euros ;
- ils ont subi un préjudice matériel lié aux frais exposés pour mandater un architecte pour modifier leur projet et le redimensionner à trois logements du fait du refus illégal qui leur a été opposé, qu'ils évaluent à 2 000 euros ;
- ils ont subi un préjudice moral qu'ils évaluent à 10 000 euros.
Par des mémoires en défense, enregistrés le 18 juillet 2022 et le 11 décembre 2023, la commune de Jablines, représentée par Me Landot, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de M. et Mme A au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la demande indemnitaire fondée sur l'illégalité de la délibération du conseil municipal du 5 novembre 2015 est prescrite dès lors que le fait générateur du préjudice résultant de cette délibération et de l'annulation prononcée par le jugement du tribunal administratif de Melun a commencé à courir à compter du 1er janvier 2017, de sorte que la prescription était acquise depuis le 31 décembre 2020 ;
- le préjudice lié à la perte de loyers attendus n'est qu'éventuel dès lors que les requérants ne justifient pas d'un projet réel et certain de location à la date des décisions litigieuses, que ce préjudice ne résulte pas de l'illégalité fautive de la délibération de préemption du 5 novembre 2015 du conseil municipal eu égard aux rénovations importantes à entreprendre sur les constructions existantes et à la création de plusieurs logements, le contrat de prêt conclu le 10 novembre 2016 ne démontre pas la réalité du préjudice allégué, que la délibération du 5 novembre 2015 a été suspendue par une ordonnance du 18 décembre 2015, que ce préjudice ne résulte pas davantage de l'illégalité fautive de l'arrêté du 27 septembre 2017 portant refus de permis de construire, que les logements finalement mis en location ne sont pas identiques et n'ont pas la même consistante que ceux projetés dans la demande qui a été refusée, que les requérants ont déposé une nouvelle demande de permis de construire le 31 octobre 2018 et qu'ils ont entendu renoncer au projet qui a donné lieu au refus de permis de construire le 27 septembre 2017, que les requérants avaient la possibilité de louer la maison existante sur la parcelle dès la fin de l'année 2015 ; enfin, l'évaluation du préjudice invoqué n'est établie par aucune pièce du dossier et la période d'indemnisation évoquée est surévaluée ;
- le caractère certain du préjudice constitué des frais d'architecte n'est pas établi dès lors que les requérants ont volontairement déposé une nouvelle demande de permis de construire le 31 octobre 2018 et modifié la nature de leur projet de construction et qu'ils ne justifient pas du paiement effectif de la somme demandée au cabinet d'architecte Sos Architude ;
- le caractère réel du préjudice moral invoqué par les requérants n'est pas établi dès lors qu'ils ne produisent aucune pièce en ce sens.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- la loi n° 68-1250 du 31 décembre 1968 relative à la prescription des créances sur l'Etat, les départements, les communes et les établissements publics ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Blanc, conseillère,
- les conclusions de Mme Morisset, rapporteure publique,
- et les observations de Me Lenain, représentant la commune de Jablines.
Considérant ce qui suit :
1. M. et Mme A ont souhaité acquérir la parcelle cadastrée section AE n° 169 située 1/3 place du Pâtis à Jablines. Par une délibération du 5 novembre 2015, le conseil municipal de Jablines a décidé d'exercer son droit de préemption urbain sur cette parcelle. Par une ordonnance n°1509739 du 18 décembre 2015, le juge des référés du tribunal administratif de Melun a ordonné la suspension de l'exécution de la délibération du 5 novembre 2015 du conseil municipal de Jablines. Par un arrêté du 11 février 2016, le maire de Jablines a délivré un certificat d'urbanisme positif aux requérants pour un projet de surélévation de deux bâtiments existants à destination d'habitation situé 3 place du Pâtis sur la parcelle cadastrée section AE n° 169. Par un jugement n° 1509735 du 7 octobre 2016, le tribunal administratif de Melun a annulé cette délibération du 5 novembre 2015. Par un arrêté du 21 mars 2017, le maire de Jablines a refusé de délivrer aux requérants le permis de construire sollicité pour la réhabilitation et l'extension de la construction existante afin de créer cinq logements individuels groupés pour une surface de plancher créée de 225,80 m² sur ce terrain. Par un arrêté du 27 septembre 2017, le maire de Jablines a refusé de délivrer aux requérants le permis de construire sollicité pour la réhabilitation et l'extension de la construction existante afin de créer trois logements individuels groupés sur une surface de plancher créée de 165,05 m² sur ce terrain. Par un jugement n° 1708377 du 31 décembre 2019, le tribunal administratif de Melun a annulé l'arrêté du 27 septembre 2017 du maire de Jablines. Par un arrêt n° 20PA00934 du 10 décembre 2020, la cour administrative d'appel de Paris a rejeté la requête de la commune de Jablines à l'encontre de ce jugement. Par une demande du 10 août 2021, reçue le 13 août 2021 par les services communaux, M. et Mme A ont demandé à la commune de Jablines de les indemniser des préjudices qu'ils estiment avoir subis du fait de l'illégalité de la délibération du 5 novembre 2015 du conseil municipal de Jablines et de l'arrêté du 27 septembre 2017 du maire de Jablines. Par la présente requête, ils demandent au tribunal de condamner la commune de Jablines à leur verser la somme de 163 418 euros au titre de la perte de loyers au 31 décembre 2021, à parfaire à la date du jugement à intervenir, la somme de 2 000 euros au titre des frais d'architecte supplémentaires, la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral et tenant au trouble dans les conditions d'existence.
Sur l'exception de prescription :
2. Aux termes de l'article 1er de la loi n° 68-1250 du 31 décembre 1968 relative à la prescription des créances sur l'Etat, les départements, les communes et les établissements publics : " Sont prescrites, au profit de l'Etat, des départements et des communes, sans préjudice des déchéances particulières édictées par la loi, et sous réserve des dispositions de la présente loi, toutes créances qui n'ont pas été payées dans un délai de quatre ans à partir du premier jour de l'année suivant celle au cours de laquelle les droits ont été acquis () ". Aux termes de l'article 2 de cette loi : " La prescription est interrompue par : / () / Tout recours formé devant une juridiction, relatif au fait générateur, à l'existence, au montant ou au paiement de la créance, quel que soit l'auteur du recours et même si la juridiction saisie est incompétente pour en connaître, et si l'administration qui aura finalement la charge du règlement n'est pas partie à l'instance ; / () / Un nouveau délai de quatre ans court à compter du premier jour de l'année suivant celle au cours de laquelle a eu lieu l'interruption. Toutefois, si l'interruption résulte d'un recours juridictionnel, le nouveau délai court à partir du premier jour de l'année suivant celle au cours de laquelle la décision est passée en force de chose jugée ". L'article 3 de cette loi prévoit que prévoit que la prescription ne court pas " contre celui qui peut être légitimement regardé comme ignorant l'existence de sa créance ".
3. Lorsqu'est demandée l'indemnisation du préjudice résultant de l'illégalité d'une décision administrative, le fait générateur de la créance doit être rattaché non à l'exercice au cours duquel la décision a été prise mais à celui au cours duquel elle a été valablement notifiée à son destinataire ou portée à la connaissance du tiers qui se prévaut de cette illégalité.
4. La commune de Jablines excipe de ce que les créances dues en raison de l'illégalité de la délibération du 5 novembre 2015 du conseil municipal de Jablines sont prescrites depuis le 31 décembre 2020 au motif que cette délibération a été annulée par un jugement n°1509735 du tribunal administratif de Melun du 7 octobre 2016. D'une part, le fait générateur de la créance des requérants est constitué par l'adoption illégale de la délibération du 5 novembre 2015 par le conseil municipal de Jablines portant exercice du droit de préemption. Si la commune produit un courrier par lequel elle a indiqué aux notaires qu'elle leur transmettra la délibération du conseil municipal portant exercice du droit de préemption, ainsi qu'un courrier des notaires adressé aux requérants afin de les informer du fait que la commune a décidé de préempter le bien qu'ils souhaitaient acquérir, il ne résulte pas de l'instruction que cette délibération a été valablement notifiée aux requérants, qui devaient en être destinataires, en leur qualité d'acquéreurs évincés. D'autre part, en l'absence de preuve de la date à laquelle le jugement du tribunal administratif de Melun du 7 octobre 2016 a été notifié aux requérants qui est ainsi devenu définitif faute d'appel de la cour administrative d'appel de Paris, il ne résulte pas de l'instruction que les requérants peuvent être regardés comme ayant eu connaissance de l'existence de cette créance au plus tard le 31 décembre 2016. Par suite, l'exception de prescription opposée par la commune de Jablines ne peut qu'être écartée.
Sur la responsabilité de la commune :
5. Pour demander la condamnation de la commune à leur verser la somme de 175 418 euros, à parfaire, en réparation de leurs préjudices, M. et Mme A invoquent les illégalités fautives commises par la commune.
6. En premier lieu, par un jugement 7 octobre 2016, le tribunal administratif de Melun a jugé que la délibération du 5 novembre 2016 est illégale aux motifs que les moyens tirés de ce que le service France Domaine n'a pas été consulté préalablement à l'édiction de la délibération en méconnaissance des articles L. 1311-9 et L. 1311-11 du code général des collectivités territoriales et de ce que cette délibération ne mentionne pas le prix auquel le conseil municipal a décidé de préempter cette parcelle en méconnaissance de l'article R. 213-8 du code de l'urbanisme doivent être accueillis. Ce jugement n'a pas été contesté devant la cour administrative d'appel de Paris. Il résulte de l'instruction que la commune de Jablines a ainsi commis une faute de nature à engager sa responsabilité.
7. En second lieu, par un jugement du 31 décembre 2019, le tribunal administratif de Melun a jugé que l'arrêté du 27 septembre 2017 est illégal aux motifs que le maire a commis une erreur de droit en attendant que le projet comporte le nombre de places de stationnement requis par la construction des trois nouveaux logements et dans le même temps qu'il régularise les conditions de stationnement des occupants des logements préexistants et qu'il se fonde sur les dispositions de l'article UA 12 du règlement du plan local d'urbanisme qui sont entachées d'une erreur manifeste d'appréciation. Par un arrêt du 10 décembre 2020, la cour administrative d'appel de Paris a confirmé cette annulation et rejeté l'appel de la commune. Il résulte de l'instruction que la commune de Jablines a ainsi commis une faute de nature à engager sa responsabilité.
Sur les préjudices :
8. Pour apprécier si la responsabilité de la puissance publique peut être engagée, il appartient au juge de déterminer si le préjudice invoqué est en lien direct et certain avec une faute de l'administration. La perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l'impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison d'un refus illégal de permis de construire ou d'une décision de préemption illégale revêt un caractère éventuel et ne peut, dès lors, en principe, ouvrir droit à réparation. Il en va toutefois autrement si le requérant justifie de circonstances particulières, telles que des engagements souscrits par de futurs locataires ou l'état avancé des négociations commerciales avec ces derniers, permettant de faire regarder ce préjudice comme présentant, en l'espèce, un caractère direct et certain. Il est fondé, si tel est le cas, à obtenir réparation au titre du bénéfice qu'il pouvait raisonnablement attendre de cette opération.
9. En premier lieu, les requérants demandent le versement d'une indemnité de 163 418 euros en réparation du retard des loyers qu'ils auraient pu percevoir à compter du 1er juin 2016 et jusqu'au 31 décembre 2021, somme à parfaire, et, à titre subsidiaire, de la perte de chance de ne pas avoir perçu ces loyers.
10. Toutefois, il ne résulte pas de l'instruction que les requérants auraient donné à bail ce bien dès qu'ils en sont devenus propriétaires, ni même à compter du 1er juin 2016, ainsi qu'ils le soutiennent. Les seules circonstances qu'ils ont présenté dès le 18 décembre 2015 une demande de certificat d'urbanisme pour la surélévation de deux bâtiments existants à destination d'habitation, qu'ils ont conclu un contrat de prêt immobilier le 10 décembre 2016 et qu'ils ont sollicité vainement quatre permis de construire ne suffisent à établir que le préjudice invoqué est en lien direct et certain avec les illégalités fautives commises par la commune de Jablines, alors qu'ils ne justifient pas de circonstances particulières telles que des engagements souscrits par des futurs locataires ou l'état avancé des négociations commerciales avec ces derniers dès le mois de juin 2016 et avant la conclusion des baux en novembre 2018, en mai 2019, en juillet 2019 et en novembre 2021 concernant ce bien.
11. En deuxième lieu, les requérants demandent le versement d'une indemnité de 2 000 euros en réparation des frais d'architecte qu'ils ont acquittés pour déposer une nouvelle demande de permis de construire le 31 octobre 2018.
12. Toutefois, il résulte de l'instruction qu'à la suite du refus illégal du 27 septembre 2017, les requérants ont décidé de leur propre initiative de mener à bien un projet de construction différent portant sur la réhabilitation d'une construction existante afin de créer deux logements individuels pour une surface de plancher créée de 165,29 m² et qu'ils ont obtenu un permis de construire pour ce projet par un arrêté du 16 janvier 2019. Dans ces conditions, ils ne démontrent pas que les frais d'architecte acquittés pour ce second projet sont la conséquence directe et certaine des illégalités imputables à la commune de Jablines.
13. En troisième et dernier lieu, les requérants demandent le versement d'une indemnité de 10 000 euros en réparation du préjudice moral tenant au trouble dans les conditions d'existence. Il résulte de l'instruction que les fautes commises par la commune de Jablines les ont placés dans une situation d'incertitude. Dans ces conditions, il y a lieu de faire une juste appréciation du préjudice qu'ils ont subi à ce titre en leur allouant une indemnité de 4 000 euros.
14. Il résulte de ce qui précède que la commune de Jablines doit être condamnée à verser aux requérants la somme de 4 000 euros en réparation des préjudices qu'ils ont subis du fait des illégalités fautives commises.
Sur les frais liés au litige :
15. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. et Mme A, qui ne sont pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement à la commune de Jablines la somme qu'elle demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En revanche, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la commune de Jablines le versement de la somme de 1 500 euros à M. et Mme A au titre des mêmes dispositions.
D E C I D E :
Article 1er : La commune de Jablines versera à M. et Mme A la somme de 4 000 euros en réparation de leur préjudice.
Article 2 : La commune de Jablines versera à M. et Mme A une somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Les conclusions présentées par la commune de Jablines en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. C et Mme B A, et à la commune de Jablines.
Délibéré après l'audience du 26 janvier 2024, à laquelle siégeaient :
Mme Mullié, présidente,
Mme Blanc, conseillère,
Mme Senichault de Izaguirre, conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 février 2024.
La rapporteure,
T. BLANCLa présidente,
N. MULLIE
La greffière,
H. KELI
La République mande et ordonne au préfet de Seine-et-Marne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
La greffière,