Vu la procédure suivante :
Par une requête enregistrée le 27 octobre 2022, M. C F, représenté par Me Pouillaude, demande au tribunal :
1°) d'annuler l'arrêté du 12 mai 2022 par lequel le maire de Neuilly-Plaisance a délivré aux époux B un permis de construire comprenant des démolitions pour la réalisation d'une maison individuelle à usage d'habitation d'une surface de plancher de 147 m², d'une clôture sur rue, et la démolition d'une surface de plancher existante de 94 m² ;
2°) de mettre à la charge de la commune de Neuilly-Plaisance une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- l'arrêté attaqué est entaché d'incompétence ;
- le dossier de demande de permis de construire méconnaît les dispositions de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme, dès lors que la notice descriptive du projet est lacunaire s'agissant des partis pris retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement ; il méconnaît les dispositions de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme, dès lors qu'il ne comprend pas le plan de coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain et faisant apparaître l'état initial, ni le document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, ni les deux photographies permettant de situer le terrain dans les environnements proche et lointain ; il est entaché d'une inexactitude, dès lors qu'il indique que des démolitions sont projetées, et comprend un plan des démolitions d'un pavillon individuel à usage d'habitation d'une surface de plancher de 94 m², alors que ces démolitions avaient déjà été réalisées à la date de la délivrance du permis de construire attaqué ;
- l'arrêté attaqué méconnaît les dispositions de l'article UR 3.2.1 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU), dès lors que la hauteur de la construction projetée, de 5,98 mètres à l'égout du toit, et de 9,82 mètres au faîtage, a été mesurée à partir du terrain naturel qui a fait l'objet d'un remblaiement consécutif aux travaux de démolition réalisés sur la parcelle, de sorte que la hauteur réelle de la construction, telle que mesurée à partir du niveau du sol existant avant les travaux de démolition, excède la hauteur maximale autorisée par les dispositions du règlement du PLU ;
- il est entaché d'une erreur manifeste d'appréciation, dès lors qu'il préjudicie gravement à ses intérêts et à la jouissance de son bien, que des travaux d'excavation et de réfection des murs situés en limites de propriété doivent être réalisés sur la parcelle terrain d'assiette du projet, alors, au demeurant, que les engins de chantier ne seront pas en capacité d'accéder au fond de parcelle, et que les pétitionnaires ne justifient pas de leur intérêt à édifier un pavillon d'une surface de plancher supérieure à celle de leur pavillon antérieur.
Par un mémoire en défense, enregistré le 19 janvier 2023, la commune de Neuilly-Plaisance, représentée par Me Viannay, conclut au rejet de la requête et demande au tribunal de mettre à la charge de M. F une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient qu'aucun des moyens soulevés par le requérant n'est fondé.
La clôture de l'instruction a été prononcée par une ordonnance du 22 mars 2023.
Un mémoire en réplique, enregistré pour M. F le 23 mars 2023, postérieurement à la clôture de l'instruction, n'a pas été communiqué.
Une note en délibéré a été enregistrée pour M. F le 16 janvier 2024.
Vu :
- l'arrêté attaqué ;
- les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Hardy, rapporteure,
- les conclusions de M. Löns, rapporteur public,
- les observations de Me Roux, représentant M. F.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 12 mai 2022, le maire de Neuilly-Plaisance a délivré aux époux B, propriétaires de la parcelle cadastrée section B n° 18-2363 située 43, rue des Cahouettes, un permis de construire comprenant des démolitions pour la réalisation d'une maison individuelle à usage d'habitation d'une surface de plancher de 147 m², d'une clôture sur rue, et la démolition d'une surface de plancher existante de 94 m². M. C F, propriétaire de la parcelle mitoyenne, demande au tribunal d'annuler cet arrêté.
Sur les conclusions à fin d'annulation :
2. En premier lieu, par un arrêté n° 2020-50 du maire de Neuilly-Plaisance du 10 juin 2020, régulièrement affiché et transmis au contrôle de légalité le jour-même, M. E G, 8ème adjoint et signataire de l'arrêté attaqué, a bénéficié d'une délégation de signature l'autorisant à signer les documents relatifs à l'élaboration, l'étude et le suivi des dossiers des services relevant de la délégation de l'urbanisme et du développement durable, et, notamment, la délivrance des autorisations d'urbanisme. Par suite, le moyen tiré de l'incompétence du signataire de l'arrêté contesté ne peut qu'être écarté.
3. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / () 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement ". Aux termes de l'article R. 431-10 de ce même code : " Le projet architectural comprend également : / b) Un plan en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur. / c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain. / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ".
4. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité du permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
5. D'une part, si la notice descriptive du projet indique que le projet " s'intègrera aux constructions environnantes, par le choix des matériaux, l'aspect et la mixité architecturale ", elle indique également que le projet consiste en la réalisation d'une maison individuelle en R + 1 + C avec cave en zone UR, correspondant à la zone urbanisée de la commune de Neuilly-Plaisance, et qu'elle s'inscrit dans une zone résidentielle pavillonnaire comprenant des constructions traditionnelles avec des volumes rectangulaires, en R + 1 + C, dont les murs sont enduits de ton pierre, dont les toitures sont généralement à deux pentes parallèles ou perpendiculaires à la voirie, et dont les couvertures sont en tuiles de terre cuite, plates et galbées, dans les tons rouges bruns à flammés. Elle précise également, s'agissant de la construction projetée, que les murs extérieurs seront réalisés en parpaings recouverts d'un enduit gratté ton pierre, que les menuiseries seront réalisées en PVC de couleur blanche, que les volets roulants seront en aluminium de couleur blanche, que la porte d'entrée sera en acier de couleur blanche, et décrit les modalités d'inclinaison de la toiture, réalisée en tuiles plates de terre cuite et de teinte ardoisée.
6. D'autre part, il ressort des plans de coupe joints au dossier de demande de permis de construire qu'ils précisent à la fois l'implantation de la construction projetée par rapport au profil du terrain naturel initial, et l'état futur du profil du terrain naturel, partiellement décaissé et taluté, pour permettre la réalisation de la construction sur la parcelle terrain d'assiette du projet, naturellement en pente, et d'une cour anglaise, côté jardin.
7. Ensuite, contrairement à ce que soutient le requérant, le dossier de demande comporte un document graphique d'insertion qui a permis au service instructeur, eu égard aux caractéristiques de la construction projetée, qui consiste en la réalisation d'un pavillon individuel en R+1+C, d'apprécier son insertion par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain, dès lors que les terrains immédiatement voisins, qui accueillent également des pavillons individuels à usage d'habitation de type R+1+C, y sont représentés, ainsi que les accès à la parcelle terrain d'assiette du projet.
8. Si le dossier de demande ne comporte aucune des deux photographies prévues par les dispositions précitées du d) de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme, cette omission est toutefois compensée par les autres documents du dossier de demande de permis de construire, et, notamment, par les plans des façades, le document graphique d'insertion et la notice descriptive du projet, qui ont permis au service instructeur d'apprécier la bonne insertion du projet, de taille modeste, et qui consiste, ainsi qu'il a été dit précédemment, en la réalisation d'une maison individuelle dans son environnement pavillonnaire.
9. Enfin, si le dossier de demande comprend un plan des démolitions projetées, consistant en la démolition d'une surface de plancher existante de 94 m² correspondant au pavillon initialement implanté sur le terrain d'assiette du projet et détruit par un incendie au cours de l'année 2021, et qu'il est constant qu'à la date de la délivrance du permis de construire attaqué, les démolitions avaient déjà été entreprises par les pétitionnaires, d'une part, ces dernières ont été autorisées par la délivrance, le 24 juin 2021, d'un précédent permis de construire, de sorte que le plan des démolitions critiqué est, dans ces circonstances, insusceptible d'entacher le dossier de demande de permis de construire d'une inexactitude de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
10. Il résulte de ce qui précède que les moyens tirés de l'insuffisance de la notice descriptive du projet, en méconnaissance de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme, de l'insuffisance du plan de coupe, en méconnaissance du b) de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme, du caractère lacunaire du dossier de demande en raison de l'absence de document graphique et des deux photographies prévues par les dispositions du c) et du d) de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme, et de l'inexactitude du dossier de demande, en raison de l'insertion d'un plan de démolitions déjà réalisées, doivent être écartés.
11. En troisième lieu, aux termes de l'article UR 3.2.1 du règlement du PLU : " En zone UR et dans l'ensemble de ses secteurs, la hauteur maximale est limitée à 6 mètres à l'égout du toit et 10 mètres au faîtage () ". Les définitions et précisions sur l'application des règles du PLU des dispositions générales du règlement du PLU indiquent que : " La hauteur maximale autorisée des constructions est, sauf disposition particulière figurant au règlement de zone, une hauteur absolue et se mesure à partir du terrain naturel (sol existant avant travaux) jusqu'à l'égout du toit puis jusqu'au point le plus haut de la construction (au faîtage ou à l'acrotère) ". Il y est précisé que " Pour les terrains en pente, la hauteur se calcule à partir du point médian de la construction ", et que " Doit être regardé comme sol naturel celui qui existe à la date de l'autorisation de la construction avant travaux d'adaptation liés à cette autorisation, même si la topographie du terrain a été avant cette date modifiée à la suite de précédents travaux de construction ou de terrassement ".
12. Il résulte des dispositions précitées que le niveau du terrain naturel à partir duquel est calculée la hauteur de la construction projetée désigne le sol naturel existant à la date de la délivrance du permis de construire avant la réalisation des travaux liés à cette autorisation, y compris tel qu'issu des éventuelles modifications antérieures de la topographie intervenues à la suite de précédents travaux de construction ou de terrassement.
13. En l'espèce, d'une part, les cotes du terrain naturel figurant sur les plans du dossier de demande de permis de construire ont été mesurées par un bornage réalisé sur la parcelle le 29 novembre 2021, correspondant au niveau du terrain naturel à la date de la délivrance du permis attaqué, tel qu'issu des travaux de terrassement consécutifs à la démolition et au déblaiement des gravats de l'ancien pavillon individuel à usage d'habitation, et il résulte des dispositions précitées du PLU que la mesure du terrain naturel ne pouvait ainsi se déduire, contrairement à ce qui est soutenu par le requérant, d'un état topographique antérieur aux travaux de démolition. D'autre part, il ressort des cotes des plans joints au dossier de demande de permis de construire que la hauteur maximale de la construction projetée, dont le terrain d'assiette est en pente, est de 5,98 mètres à l'égout du toit, et de 9,82 mètres au faîtage, mesurée à partir du point le plus bas de la construction, et à partir du sol naturel existant à la date de délivrance de l'arrêté attaqué. Par suite, le requérant n'est pas fondé à soutenir que le projet méconnaît les dispositions précitées de l'article UR 3.2.1 du règlement du PLU relatives à la hauteur maximale des constructions.
14. En quatrième lieu, les circonstances dont se prévaut M. F, selon lesquelles l'emplacement, la hauteur, les caractéristiques de la toiture et la surface de plancher du projet portent atteinte à ses intérêts et aux conditions de jouissance de son bien, les pétitionnaires ne justifient pas de leur intérêt à construire un pavillon dont la surface de plancher est supérieure à celle de leur pavillon initial, la nécessité de réaliser des travaux supplémentaires d'excavation et de réfection des murs situés en limites de propriété et l'éventuelle impossibilité pour les engins de chantier d'accéder au fond de parcelle, sont étrangères aux règles d'urbanisme applicables au projet et demeurent sans incidence sur la légalité de l'arrêté attaqué. Par suite, le moyen tiré de l'erreur manifeste d'appréciation doit être écarté.
15. Il résulte de ce qui précède que M. F n'est pas fondé à demander l'annulation de l'arrêté du 12 mai 2022 par lequel le maire de Neuilly-Plaisance a délivré aux époux B un permis de construire comprenant des démolitions pour la réalisation d'une maison individuelle à usage d'habitation d'une surface de plancher de 147 m², d'une clôture sur rue, et la démolition d'une surface de plancher existante de 94 m².
Sur les frais liés à l'instance :
16. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de M. F une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la commune de Neuilly-Plaisance et non compris dans les dépens.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de M. F est rejetée.
Article 2 : M. F versera une somme de 1 500 (mille cinq-cents) euros à la commune de Neuilly-Plaisance en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. C F, à M. D B, à Mme A H, et à la commune de Neuilly-Plaisance.
Délibéré après l'audience du 15 janvier 2024, à laquelle siégeaient :
- M. Myara, président,
- M. Laforêt, premier conseiller,
- Mme Hardy, conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2024.
La rapporteure,Le président,
M. HardyA. MyaraLe greffier,
L. Dionisi
La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Saint-Denis en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
No 22158562