Vu la procédure suivante :
Par une requête enregistrée le 21 juillet 2023, et deux mémoires en réplique, enregistrés les 3 octobre et 7 novembre 2023, la société civile immobilière (SCI) Artemis, représentée par Me Jobelot, demande au tribunal :
1°) d'annuler l'arrêté du 23 décembre 2022 par lequel le maire de Montreuil a accordé un permis de construire à la société Wagram Résidences pour la construction d'un immeuble comprenant un commerce et cinq logements sur le terrain situé 6 rue du Sergent B, ensemble la décision portant rejet implicite de son recours gracieux dirigé contre cet arrêté ;
2°) de mettre à la charge de la commune de Montreuil une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- l'arrêté attaqué est entaché d'incompétence ;
- il est entaché d'un défaut de motivation et méconnaît les dispositions des articles R. 424-5 et A. 424-3 du code de l'urbanisme, dès lors que le projet a fait l'objet d'une dérogation aux règles relatives au stationnement en application des dispositions de l'article L. 152-6 du code de l'urbanisme, et que l'octroi de cette dérogation n'est pas expressément motivé ;
- le dossier de demande de permis de construire ne comporte aucune signature ; il est entaché d'insuffisances, dès lors que le plan de masse ne comporte pas de cotes altimétriques, notamment celles relatives aux balcons, et qu'il n'indique pas les plantations existantes maintenues ou supprimées, ni les mentions relatives aux raccordements aux réseaux publics, notamment le raccordement aux réseaux d'assainissement et de téléphonie, ni les modalités de gestion des eaux pluviales, particulièrement s'agissant des balcons, loggias et espaces extérieurs situés en rez-de-chaussée ; dès lors que la notice architecturale ne mentionne pas le traitement de la végétation existante, ni les modalités d'insertion de la construction projetée dans l'environnement urbain existant, qui n'est lui-même pas décrit, notamment s'agissant de son implantation en limites séparatives, alors que ces dernières comportent des ouvertures ; dès lors que les plans de coupe joints au dossier de demande sont erronés, dans la mesure où ils ne représentent pas les balcons en saillie d'une profondeur de 80 cm ; dès lors qu'il est indiqué que le projet n'affecte pas le sol, alors que le projet comporte des fondations et que la dalle en béton existante a vocation à être démolie, sans toutefois que la démolition soit décrite, ce qui a induit en erreur le service instructeur s'agissant du calcul des impositions ;
- le dossier de demande de permis de construire est incomplet, dès lors que la notice architecturale n'indique pas les matériaux utilisés et les modalités d'exécution des travaux, en méconnaissance des dispositions de l'article R. 431-14 du code de l'urbanisme, alors que le projet se situe aux abords d'un monument historique ; dès lors qu'il ne comprend aucune description des moyens mis en œuvre dans la démolition pour éviter toute atteinte au patrimoine protégé, en méconnaissance des dispositions de l'article R. 431-4 du code de l'urbanisme ;
- la société pétitionnaire Wagram Résidences n'est, en réalité, par la pétitionnaire, dès lors que son numéro d'identification au registre du commerce et des sociétés (RCS) correspond à la société Maisons Pierre ; en tout état de cause, M. A, qui représente la société Wagram Résidences, n'a pas été autorisé par cette dernière à déposer à la demande de permis de construire, en méconnaissance des dispositions de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme ;
- l'octroi d'une dérogation aux règles de stationnement en application des dispositions de l'article L. 152-6 du code de l'urbanisme est entaché d'erreur manifeste d'appréciation ;
- le projet méconnaît les dispositions de l'article R. 431-13 du code de l'urbanisme, dès lors que le projet prévoit la construction de loggias situées en surplomb du domaine public, et que l'autorisation d'occupation du domaine public délivrée par la commune de Montreuil l'a été sur la base d'une demande erronée, dans la mesure où aucun plan ne l'accompagnait ;
- le projet méconnaît les dispositions de l'article III. 1. b. du règlement du PLUi relatives aux clôtures, dès lors que ces dernières ne respectent pas les règles de hauteur ;
- il méconnaît les dispositions de l'article IV. 3. d. du règlement du PLUi relatives au gabarit des constructions, dès lors que les débords en R+3 se situent au-delà de la ligne de prospect de 45 degrés ;
- il méconnaît les dispositions de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme, dès lors qu'il porte atteinte au caractère et à l'intérêt des lieux avoisinants.
Par un mémoire en défense, enregistré le 1er septembre 2023, la société Wagram Résidences, représentée par Me Estellon, conclut au rejet de la requête et demande au tribunal de mettre à la charge de la société requérante une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient, à titre principal, que la requête est irrecevable, en raison de sa tardiveté, et dès lors que la requérante ne dispose d'aucun intérêt pour agir ; subsidiairement, qu'aucun des moyens soulevés n'est fondé.
Par un mémoire en défense, enregistré le 9 octobre 2023, la commune de Montreuil conclut au rejet de la requête.
Elle soutient, à titre principal, que la requête est irrecevable, en raison de sa tardiveté, et dès lors que la requérante ne dispose d'aucun intérêt pour agir ; subsidiairement, qu'aucun des moyens soulevés n'est fondé.
La procédure a été communiquée au préfet de la Seine-Saint-Denis, qui n'a pas produit de mémoire en défense.
La clôture de l'instruction a été prononcée par une ordonnance du 11 janvier 2024.
Des pièces complémentaires, enregistrées le 6 février 2024 pour la commune de Montreuil, n'ont pas été communiquées.
Vu :
- l'arrêté attaqué ;
- les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Hardy, rapporteure,
- les conclusions de M. Löns, rapporteur public,
- les observations de Me Drouet, représentant la SCI Artemis, et de Me Estellon, représentant la société Wagram Résidences.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 23 décembre 2022, le maire de Montreuil a accordé un permis de construire à la société Wagram Résidences pour la construction d'un immeuble comprenant un commerce et cinq logements sur une parcelle située 6 rue du Sergent B. La SCI Artemis demande l'annulation de cet arrêté, ensemble la décision portant rejet implicite de son recours gracieux dirigé contre cet arrêté.
Sur la recevabilité de la requête :
2. Aux termes de l'article R. 600-2 du code de l'urbanisme : " Le délai de recours contentieux à l'encontre d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15 ". Aux termes de l'article R. 424-15 : " Mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l'extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l'arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis et pendant toute la durée du chantier. Cet affichage n'est pas obligatoire pour les déclarations préalables portant sur une coupe ou un abattage d'arbres situés en dehors des secteurs urbanisés. / Cet affichage mentionne également l'obligation, prévue à peine d'irrecevabilité par l'article R. 600-1, de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable () ". Aux termes de l'article A. 424-15 : " L'affichage sur le terrain du permis de construire, d'aménager ou de démolir explicite ou tacite ou l'affichage de la déclaration préalable, prévu par l'article R. 424-15, est assuré par les soins du bénéficiaire du permis ou du déclarant sur un panneau rectangulaire dont les dimensions sont supérieures à 80 centimètres ". Aux termes de l'article A. 424-16 de ce code : " Le panneau prévu à l'article A. 424-15 indique le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire, le nom de l'architecte auteur du projet architectural, la date de délivrance, le numéro du permis, la nature du projet et la superficie du terrain ainsi que l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté. / Il indique également, en fonction de la nature du projet : / a) Si le projet prévoit des constructions, la surface de plancher autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel ; / b) Si le projet porte sur un lotissement, le nombre maximum de lots prévus ; / c) Si le projet porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs, le nombre total d'emplacements et, s'il y a lieu, le nombre d'emplacements réservés à des habitations légères de loisirs ; / d) Si le projet prévoit des démolitions, la surface du ou des bâtiments à démolir ". Aux termes de l'article A. 424-17 : " Le panneau d'affichage comprend la mention suivante : / " Droit de recours : / " Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain du présent panneau (art. R. 600-2 du code de l'urbanisme). / " Tout recours administratif ou tout recours contentieux doit, à peine d'irrecevabilité, être notifié à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. Cette notification doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du recours (art. R. 600-1 du code de l'urbanisme). " " Aux termes de l'article A. 424-18 du même code : " Le panneau d'affichage doit être installé de telle sorte que les renseignements qu'il contient demeurent lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public pendant toute la durée du chantier ".
3. En imposant que figurent sur le panneau d'affichage du permis de construire diverses informations sur les caractéristiques de la construction projetée, les dispositions citées au point 2 ont pour objet de permettre aux tiers, à la seule lecture de ce panneau, d'apprécier l'importance et la consistance du projet, le délai de recours contentieux ne commençant à courir qu'à la date d'un affichage complet et régulier. Il s'ensuit que si les mentions prévues par l'article A. 424-16 doivent, en principe, obligatoirement figurer sur le panneau d'affichage, une erreur affectant l'une d'entre elles ne conduit à faire obstacle au déclenchement du délai de recours que dans le cas où cette erreur est de nature à empêcher les tiers d'apprécier l'importance et la consistance du projet.
4. D'une part, il ressort des trois procès-verbaux de constats d'huissier des 27 décembre 2022, 27 janvier 2023 et 1er mars 2023 versés aux débats, que le permis de construire contesté a fait l'objet d'un affichage sur le terrain d'assiette du projet à compter du 27 décembre 2022, et au moins jusqu'au 1er mars 2023, soit durant une période continue de plus de deux mois. Si la société requérante soutient que l'affichage du permis de construire attaqué est irrégulier en raison de la période de fêtes de fin d'année au cours de laquelle il a été effectué, et que le mois de février 2023 ne comportait que vingt-huit jours, ces circonstances demeurent sans incidence sur la régularité de l'affichage durant une période continue de deux mois à compter du 27 décembre 2022. D'autre part, il ressort également des termes de ces trois procès-verbaux qu'une surface de plancher de 375 m² fait l'objet d'une démolition, alors que les photographies du panneau d'affichage du permis de construire attaqué révèlent que ce dernier ne comporte pas cette information. Si les dispositions précitées du d) de l'article A. 424-16 du code de l'urbanisme imposent que le panneau d'affichage mentionne les surfaces des bâtiments à démolir, il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet, sur lequel a été affiché le panneau, ne comporte aucun bâtiment, et que le projet prévoit uniquement la démolition de la clôture, du portail et de la dalle en béton existants, à l'exclusion de tout bâtiment. Dans ces circonstances, le panneau d'affichage n'est entaché d'aucune omission, et l'inexactitude entachant les trois procès-verbaux s'agissant de la surface de plancher de 375 m² à démolir demeure sans incidence sur l'exactitude et la régularité des mentions portées sur le panneau d'affichage. Ensuite, aucune disposition légale ou réglementaire n'impose que les dérogations aux règles d'urbanisme accordées par le service instructeur soient mentionnées sur le panneau d'affichage. Enfin, dès lors que seul l'affichage du panneau sur le terrain d'assiette du projet constitue le point de départ du délai de recours contentieux à l'égard des tiers, l'éventuelle absence d'affichage en mairie du permis de construire contesté demeure sans incidence sur le déclenchement du délai de recours contentieux. Dès lors, la SCI Artemis ne se prévaut d'aucune circonstance ou irrégularité susceptible de faire obstacle au déclenchement, le 27 décembre 2022, du délai de recours contentieux de deux mois. Par suite, ce dernier a expiré le 28 février 2023, et le recours gracieux de la société requérante, réceptionné par la commune de Montreuil le 29 mars 2023, est tardif, et n'a pas eu pour effet de proroger le délai de recours contentieux. Il s'ensuit que la requête de la société requérante est irrecevable, et doit être rejetée, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur l'autre fin de non-recevoir opposée en défense.
Sur les frais liés au litige :
5. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Montreuil la somme que demande la SCI Artemis en application de ces dispositions. Il y a toutefois lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la SCI Artemis le versement, à la société Wagram Résidences, d'une somme de 2 000 euros sur le fondement de ces mêmes dispositions.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de la société civile immobilière Artemis est rejetée.
Article 2 : La société civile immobilière Artemis versera une somme de 2 000 (deux-mille) euros à la société Wagram Résidences en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la société civile immobilière Artemis, à la société Wagram Résidences et à la commune de Montreuil.
Délibéré après l'audience du 12 février 2024, à laquelle siégeaient :
- M. Myara, président,
- M. Laforêt, premier conseiller,
- Mme Hardy, conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 mars 2024.
La rapporteure,Le président,
M. HardyA. Myara
La greffière,
I. DadLa République mande et ordonne au préfet de la Seine-Saint-Denis en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
No 23088672