Vu la procédure suivante :
Par une ordonnance du 22 novembre 2021, le président du tribunal administratif de Cergy-Pontoise a transmis, en application des dispositions de l'article R. 351-3 du code de justice administrative, la requête de la société Covivio au tribunal administratif de Montreuil.
Par cette requête et un mémoire, enregistrés les 7 mai et 9 décembre 2020, la société Covivio, représentée par Me Meier, demande au tribunal :
1°) à titre principal, de prononcer la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2016 et 2017 à raison d'un immeuble situé allée de Grenelle à Issy-les-Moulineaux ;
2°) à titre subsidiaire, de prononcer la réduction desdites cotisations.
Elle soutient que :
- durant la période d'imposition, l'ensemble immobilier était en complète réhabilitation, impliquant une démolition partielle et une addition de construction ;
- il ne présentait pas le caractère d'un véritable bâtiment et ne réunissait donc pas les conditions pour être imposé à la taxe foncière sur les propriétés bâties ;
- à titre subsidiaire, la valeur locative de l'immeuble pour l'année 2016 doit être déterminée par comparaison avec un local-type affecté comme chantier, dépôt ou local de stockage ;
- la valeur locative de l'immeuble pour l'année 2017 doit être calculée en classant l'immeuble dans la catégorie " DEP 2 " ;
- un abattement de 50% de la valeur locative est nécessaire pour prendre en compte les différences entre l'immeuble et le terme de comparaison.
Par un mémoire en défense enregistré le 29 septembre 2020, la directrice chargée de la direction départementale des finances publiques du Val d'Oise conclut au rejet de la requête.
Elle fait valoir que :
- l'immeuble reste soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties dès lors que les travaux n'ont pas affecté le gros œuvre de l'ensemble immobilier d'une manière telle qu'ils l'auraient rendu impropre à toute utilisation ;
- la requérante n'apporte aucun élément établissant que son immeuble a servi d'entrepôt ou de chantier pendant la durée des travaux, et notamment, elle n'a pas présenté de demande de changement d'affectation temporaire.
Par un mémoire en défense enregistré le 20 juin 2022, l'administratrice générale des finances publiques chargée de la direction des grandes entreprises conclut au rejet de la requête.
Elle indique s'en remettre aux écritures de la directrice chargée de la direction départementale des finances publiques du Val d'Oise.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales,
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Charret,
- les conclusions de Mme Therby-Vale, rapporteure publique,
- les parties n'étant ni présentes, ni représentées.
Considérant ce qui suit :
1. La société Covivio est propriétaire d'un immeuble à usage de bureaux sis allée de Grenelle à Issy-les-Moulineaux (Hauts-de-Seine). Par réclamation du 30 novembre 2017, elle a sollicité la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2016 et 2017. A la suite du rejet de sa réclamation par décision du 4 mars 2020, elle demande au tribunal de prononcer la décharge, ou à défaut, la réduction des cotisations de taxe foncière ainsi laissées à sa charge.
Sur les conclusions à fin de décharge :
2. Aux termes de l'article 1380 du code général des impôts : " La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l'exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code ". Aux termes de l'article 1415 du même code : " La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d'habitation sont établies pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition ".
3. Un immeuble passible de la taxe foncière sur les propriétés bâties qui fait l'objet de travaux entraînant sa destruction intégrale avant sa reconstruction ne constitue plus, jusqu'à l'achèvement des travaux, une propriété bâtie assujettie à la taxe foncière en application de l'article 1380 du code général des impôts. Il en va de même lorsqu'un immeuble fait l'objet de travaux nécessitant une démolition qui, sans être totale, affecte son gros œuvre d'une manière telle qu'elle le rend dans son ensemble impropre à toute utilisation. En revanche, la seule circonstance qu'un immeuble fasse, ultérieurement à son achèvement et alors qu'il est soumis à ce titre à la taxe foncière sur les propriétés bâties, l'objet de travaux qui, sans emporter ni démolition complète ni porter une telle atteinte à son gros œuvre, le rendent inutilisable au 1er janvier de l'année d'imposition, ne fait pas perdre à cet immeuble son caractère de propriété bâtie pour l'application de l'article 1380 du code général des impôts.
4. Il résulte de l'instruction que la société Covivio a obtenu le 17 juin 2015 un permis de démolir et un permis de construire pour la réfection de l'immeuble à usage de bureaux situé allée de Grenelle à Issy-les-Moulineaux. Le projet comprenait, d'une part, la démolition d'un escalier et la dépose des façades et, d'autre part, l'extension et la surélévation de l'immeuble. Les travaux ont été achevés le 19 juillet 2017. S'il résulte de l'instruction que le gros d'œuvre a été affecté, notamment du fait du renforcement des fondations, les photographies jointes aux constats d'huissier des 17 décembre 2015 et 21 décembre 2016 permettent de constater que la structure, notamment les murs extérieurs et les niveaux, a été préservée, de sorte que l'immeuble, qui n'était pas impropre à toute utilisation, n'avait pas perdu le caractère de propriété bâtie. Dès lors, c'est sans méconnaître les dispositions de l'article 1380 du code général des impôts que l'administration fiscale a imposé l'immeuble à la taxe foncière sur les propriétés bâties. Par suite, les conclusions à fin de décharge des cotisations dues au titre des années 2016 et 2017 doivent être rejetées.
Sur les conclusions à fin de réduction :
En ce qui concerne la valeur locative non-révisée :
5. En premier lieu, aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction antérieure au 1er janvier 2018 : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ". Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III à ce code, dans sa rédaction antérieure au 30 juin 2018 : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation, de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ".
6. Il ne résulte pas de l'instruction, ni n'est même allégué, que l'immeuble litigieux, à usage de bureaux, ait été rendu disponible pour un autre usage pendant la durée des travaux ou ait fait l'objet d'un changement d'affectation temporaire. Dès lors, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que la valeur locative de cet immeuble aurait dû être établie par comparaison avec un local-type à usage de chantier pour l'imposition au titre de l'année 2016.
7. En deuxième lieu, l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts dispose : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ".
8. Sur le fondement de ces dispositions, la société requérante sollicite l'application d'un abattement de 50% à la valeur locative retenue pour l'immeuble en cause. Toutefois, le coefficient d'ajustement a pour objet de tenir compte des différences entre l'immeuble à évaluer et le terme de comparaison, et non de l'impossibilité temporaire d'utiliser les locaux. Par suite, la société requérante n'est pas fondée à solliciter l'application des dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts.
En ce qui concerne la valeur locative révisée :
9. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au litige : " I. - La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l'article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l'article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l'article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. / Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l'intérieur d'un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d'Etat ". L'article 310 Q de l'annexe II à ce code dispose : " Pour l'application du second alinéa du I de l'article 1498 du code général des impôts, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même I sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : () / Sous-groupe III : lieux de dépôt ou de stockage et parcs de stationnement : / Catégorie 1 : lieux de dépôt à ciel ouvert et terrains à usage commercial ou industriel. / Catégorie 2 : lieux de dépôt couverts. / Catégorie 3 : parcs de stationnement à ciel ouvert. / Catégorie 4 : parcs de stationnement couverts. / Catégorie 5 : installations spécifiques de stockage ".
10. Pour le même motif que celui énoncé au point 6, la société requérante n'est pas fondée à solliciter l'imposition de l'immeuble litigieux au titre de la catégorie " DEP 2 ", qui concerne les immeubles à usage de dépôt couverts, pour l'évaluation de la valeur locative au titre de l'année 2017.
11. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin de réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties dues au titre des années 2016 et 2017 doivent être rejetées.
D E C I D E :
Article 1er : La requête de la société Covivio est rejetée.
Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la société Covivio, à l'administratrice générale des finances publiques chargée de la direction des grandes entreprises et à la directrice chargée de la direction départementale des finances publiques du Val d'Oise.
Délibéré après l'audience du 24 juin 2024, à laquelle siégeaient :
M. Charret, président,
M. Charageat, premier conseiller,
Mme Ngüer, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 29 juillet 2024.
Le président-rapporteur,
J. Charret
L'assesseur le plus ancien dans l'ordre du tableau,
D. Charageat
Le greffier,
C. Chauvey
La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.